De huizenmarkt #9: *pop* goes the bubble.

Het belastingsysteem in Nederland is zo ingericht dat het heel gunstig is om een hoge hypotheekschuld te hebben.
Stel je voor dat je rente 6%, de inflatie 2% en de aftrek 42%.
Je betaalt dan effectief nog maar 0,8% rente. Dit terwijl je op je spaargeld 4%-2%=2% rente krijgt. Iedere 1000 euro die je dus aflost bespaart je maar 8 euro, terwijl hij op de bank al 20 euro oplevert.

Het is een perfide systeem, en het zo zoveel beter zijn wanneer je verplicht was je aftrek te gebruiken om af te lossen. Maar dan maken de babyboomers geen giga-winsten op hun afgeschreven jaren-70 woningen. En dat is Heilig, dus geen optie.

quote:

Op dinsdag 17 februari 2009 14:23 schreef RemcoDelft het volgende:

[..]

M.a.w.: nu betaal je aflossingsvrij precies net zoveel als je anders incl. aflossing zou betalen!
Eigenlijk een heel mooi prisonersdilemma.

Goed punt
Het scheelt in de maandlasten natuurlijk behoorlijk. En als de huizenprijzen inderdaad stijgen zoals de laatste jaren is alles ok, maar nu ben je natuurlijk de sjaak met, als je pech hebt, een hogere hyptoheek dan de waarde van je huis.....

idd...

Daarom is het natuurlijk het beste (vanuit de huizenbezitter gezien) om WEL af te lossen, maar toch de hypotheekrente hoog te houden. Dat kan op een verantwoorde manier: met de spaarhypotheek (met een kapitaalverzekering of een spaarrekening). Je bouwt dan in 30 jaar het bedrag op wat nodig is om het huis af te lossen (of een vooraf afgesproken deel daarvan).

De staatjes waarin Nederland als zeer risicovol wordt gezien wegens de hoge hypotheekschulden zijn dus wel enigszins vertekend: daar staan ook hoge spaartegoeden of kapitaalverzekeringen tegenover.

Ik weet nu opeens waarom ik me zo erger aan al dat doemdenken. Door alle verhalen over 30% daling van huizenprijzen zit de markt alleen nog maar steviger op slot. De psychologische factor is momenteel belangrijker dan een reel beeld van wat er staat te gebeuren. Wie gaat er een huis kopen als hij om zich heen hoort dat ALLE huizen 30% zijn overgewaardeerd en dat dit verschil nu toch snel gecompenseerd gaat worden. Ik geloof er iig niets van.

quote:

Op dinsdag 17 februari 2009 15:16 schreef ioko het volgende:
Ik weet nu opeens waarom ik me zo erger aan al dat doemdenken. Door alle verhalen over 30% daling van huizenprijzen zit de markt alleen nog maar steviger op slot. De psychologische factor is momenteel belangrijker dan een reel beeld van wat er staat te gebeuren. Wie gaat er een huis kopen als hij om zich heen hoort dat ALLE huizen 30% zijn overgewaardeerd en dat dit verschil nu toch snel gecompenseerd gaat worden. Ik geloof er iig niets van.

Als we de psychologie meerekenen komen we veel verder dan die 30%.

Je hoeft enkel naar de kwaliteits/prijsverhouding van de huizen hier te kijken, naar de prijzen in de ons omringende landen (zelfde bevolkingsdichtheid/lonen/grondstoffen), het feit dat we de hoogste hypotheekschulden ter wereld hebben, het percentage stijging van de afgelopen 20 jaar, het hele idee dat je als huizenbezitter automatisch 20K per jaar verdiende, jaar in jaar uit, zonder dat daar arbeid tegenoverstond, om in te zien dat er een enorme bubble in de Nederlandse markt zit.

Nota bene: die 30% komt al van de tijd voor de kredietcrisis!

quote:

Op dinsdag 17 februari 2009 15:20 schreef LXIV het volgende:

[..]

Als we de psychologie meerekenen komen we veel verder dan die 30%.

Je hoeft enkel naar de kwaliteits/prijsverhouding van de huizen hier te kijken, naar de prijzen in de ons omringende landen (zelfde bevolkingsdichtheid/lonen/grondstoffen), het feit dat we de hoogste hypotheekschulden ter wereld hebben, het percentage stijging van de afgelopen 20 jaar, het hele idee dat je als huizenbezitter automatisch 20K per jaar verdiende, jaar in jaar uit, zonder dat daar arbeid tegenoverstond, om in te zien dat er een enorme bubble in de Nederlandse markt zit.

Nota bene: die 30% komt al van de tijd voor de kredietcrisis!

Wordt je er niet moe van om ongeveer in iedere post hetzelfde verhaaltje te verkondigen ?

quote:

Op dinsdag 17 februari 2009 15:20 schreef LXIV het volgende:

[..]

Als we de psychologie meerekenen komen we veel verder dan die 30%.

Nota bene: die 30% komt al van de tijd voor de kredietcrisis!

En die 30% lul je er niet zo maar even af......

maar het is wel iets waar ik ook mee zit. Hoewel ik voor mezelf zoiets heb dat ik mocht ik iets kopen er wel een jaar 8/10 in blijf zitten.
En 30% over 300k is nou eenmaal meer dan over 180k

quote:

Op dinsdag 17 februari 2009 13:55 schreef LXIV het volgende:

Mensen trekken bij elkaar in, OG-handelaren verkopen hun panden, woningbouwverenigingen met tekort aan krediet verkopen hun portefeuille, kinderen blijven langer thuiswonen, scheidingen worden uitgesteld. Er zijn heel veel mensen die alleen in een veel te groot huis wonen.

Ik zou idd. best een niet al te grote vrouw kunnen huisvesten. Hmm..

quote:

Op dinsdag 17 februari 2009 15:20 schreef LXIV het volgende:

[..]

Als we de psychologie meerekenen komen we veel verder dan die 30%.

Je hoeft enkel naar de kwaliteits/prijsverhouding van de huizen hier te kijken, naar de prijzen in de ons omringende landen (zelfde bevolkingsdichtheid/lonen/grondstoffen), het feit dat we de hoogste hypotheekschulden ter wereld hebben, het percentage stijging van de afgelopen 20 jaar, het hele idee dat je als huizenbezitter automatisch 20K per jaar verdiende, jaar in jaar uit, zonder dat daar arbeid tegenoverstond, om in te zien dat er een enorme bubble in de Nederlandse markt zit.

Nota bene: die 30% komt al van de tijd voor de kredietcrisis!

Als we jou mening meerekening komen we boven die 30%, anders niet. Zelfs het IMF geeft aan dat het veel te maken heeft met de schaarste aan (geschikte) huizen in Nederland. Het is gewoon marktwerking. Dat deze veel te ver is doorgeschoten, daar ben ik het mee eens.

Over de vergelijkbaarheid van landen in onze omgeving ga je te makkelijk heen. Alleen Belgie is qua bevolkingsdichtheid met ons te vergelijken, maar daar zijn de huizenprijzen lager door andere factoren. Duitsland en Frankrijk hebben veel lagere bevolkingsdichtheden en minder problemen met ruimte voor huizen. In Nederland willen ook veel mensen in de randstad wonen, hier is de dichtheid dus nog veel hoger.

Zoals je in een van de vorige reacties kon lezen staan er inderdaad veel schulden per hoofd van de bevolking, maar dit wordt deels gecompenseerd door spaartegoeden vanuit spaarhypotheken, die hier erg populair zijn door de HRA. Dit wil niet zeggen dat er grotere risico's worden genomen, er is op papier echter wel een hoge schuld.

Als jij (en veel anderen trouwens net zo goed) willen geloven dat alle huizen in Nederland meer dan 30% zullen dalen de komende jaren, dan nodig ik je van harte uit om daarop te gaan zitten wachten. Des te meer keuze is er voor anderen. Ik begrijp de frustratie over niet-betaalbare huizen voor starters, maar je moet wel zelf blijven nadenken. Nogmaals, als dat nadenken aanleiding geeft tot wachten, vooral doen. Ik zie die aanleiding iig niet.

Dit wil echter niet zeggen dat de overheid niet veel meer prioriteit moet geven aan het bouwen van geschikte en betaalbare huizen voor starters.

quote:

Op dinsdag 17 februari 2009 15:37 schreef dvr het volgende:

[..]

Ik zou idd. best een niet al te grote vrouw kunnen huisvesten. Hmm..

Voor je seksuele voorkeuren zit je toch echt op en verkeerd forum, tevens ben ik van mening dat er ook aan pedoseks niet getornt mag worden in deze crisis.

Nee, je verwart me met die liefhebber van babyvet, die is op vakantie (Sri Lanka of Filipijnen vermoedelijk). Ikzelf raak nooit meer een vrouw onder de 30 aan, die zijn allemaal knettergek.

Maar wat betreft de woningmarkt: de internationale modale huizenprijs, door de jaren heen, schijnt 3x een bruto jaarsalaris te zijn. Rekening houdend met renteaftrek, grondschaarste en tweeverdieners kunnen we daar voor Nederland 4x van maken. Dan zou het modale huis 120000 euro moeten kosten, ipv de ~220000 die het nu kost. En dat is een gemiddelde, dus in tijden van crisis gaan we daar nog een stukje onder, zeg 100.000 voor een doorsnee woning. Een mooi rond getal, en als de notaris een pinmachientje op zijn bureau heeft staan, kan een beetje spaarder dat zo contant met hem afrekenen.

quote:

Op dinsdag 17 februari 2009 14:27 schreef LXIV het volgende:
Het belastingsysteem in Nederland is zo ingericht dat het heel gunstig is om een hoge hypotheekschuld te hebben.
Stel je voor dat je rente 6%, de inflatie 2% en de aftrek 42%.
Je betaalt dan effectief nog maar 0,8% rente. Dit terwijl je op je spaargeld 4%-2%=2% rente krijgt. Iedere 1000 euro die je dus aflost bespaart je maar 8 euro, terwijl hij op de bank al 20 euro oplevert.

Je vergeet de 30% vermogensbelasting en hoe kom je op 0,8% rente?

Hypotheek: -6%*(1-,42) = - 3,45%
Spaar: 4%*(1-,70)= + 2,80%

Conclusie: niet aflossen kost 0,65% per jaar

(iets minder omdat ik hier geen rekening heb gehouden met belastigvrijdeel van spaargeld)

Bij beiden heb je evenveel te maken met inflatie dus dat maakt geen verschil (je mag van beiden als je wilt het zelfde percentage aftrekken).

Voorbeeld met belastigvrijdeel:
1-1-2009
schuld: 200.000
op spaarrekening: 200.000

Hyptheekkosten na aftrek: 6900
Spaarrente na belasting (rekening houdend met belastingvrijdeel): 6020

Als je niet aflost verlies je dus 880 euro (0,44%).

Effect van inflatie (2%):
schuld op 1-1-2010 berekend in waarde als op 1-1-2009: 196.000
op spaarrekening op 1-1-2010 berekend in waarde als op 1-1-2009: 196.000

Enig echte nadeel van aflossen zit in de vrijheid van de besteding.

[ Bericht 10% gewijzigd door Doc op 17-02-2009 16:48:21 ]

quote:

Op dinsdag 17 februari 2009 12:03 schreef ioko het volgende:

[..]

Dat doet niets af aan het feit dat er in Nederland een tekort is aan (geschikte) huizen.

Hier valt natuurlijk wel een en ander op af te dingen. Het belangrijkste punt is namelijk dat er helemaal geen "feit" is wat betreft de noodzakelijke hoeveelheid oppervlak per inwoner. Er zullen vast minima voor bestaan, maar die worden bij lange niet gehaald in NL. Als men met 10% oppervlak per persoon gemiddeld genoegen zou nemen (en dat is goed mogelijk) dan is er een overschot. Ook in de Randstad.

quote:

Op dinsdag 17 februari 2009 15:54 schreef dvr het volgende:

Maar wat betreft de woningmarkt: de internationale modale huizenprijs, door de jaren heen, schijnt 3x een bruto jaarsalaris te zijn. Rekening houdend met renteaftrek, grondschaarste en tweeverdieners kunnen we daar voor Nederland 4x van maken. Dan zou het modale huis 120000 euro moeten kosten, ipv de ~220000 die het nu kost. En dat is een gemiddelde, dus in tijden van crisis gaan we daar nog een stukje onder, zeg 100.000 voor een doorsnee woning. Een mooi rond getal, en als de notaris een pinmachientje op zijn bureau heeft staan, kan een beetje spaarder dat zo contant met hem afrekenen.

andersom gerekend: 3x bruto maar met renteaftrek dus 4x bruto (42% extra) door tweeverdieners dus 8x bruto (100% extra) en dan laat ik de grondprijs maar even weg...kom ik dus op minimaal 8x bruto (wat ook toevallig een norm is in Nederland) wat volgens jou dan 240.000 is wat minder is dan de huidige gemiddelde prijs. Ergo de huizenprijzen zijn op dit moment erg laag...de crisis is al in geprijst.

Wat ik duidelijk maak is dat de huizen voor de mensen te betalen zijn....dus waarom zouden al die leuke huizen waar iedereen in wilt wonen in prijs zakken? Iedereen die denkt dat de huizenprijzen flink gaan zakken hebben het helemaal mis tenzij: a) de hypotheek renteaftrek wordt afgeschaft (maar dan kun je als starter ook minder betalen). b) de rente heel hoog wordt (ook dan ben je als starter niet beter af) c) de werkeloosheid ongekend hoog wordt (en dan heb je als starter ook geen inkomen). Kortom keep on dreaming

quote:

Op dinsdag 17 februari 2009 15:39 schreef ioko het volgende:

[..]

Als we jou mening meerekening komen we boven die 30%, anders niet.
...

Dit wil echter niet zeggen dat de overheid niet veel meer prioriteit moet geven aan het bouwen van geschikte en betaalbare huizen voor starters.

Goede bijdrage!

Tevens tendentieuze-topic-titel-terugvindpost.

quote:

Op dinsdag 17 februari 2009 16:35 schreef Salitos1 het volgende:
Wat ik duidelijk maak is dat de huizen voor de mensen te betalen zijn....dus waarom zouden al die leuke huizen waar iedereen in wilt wonen in prijs zakken? Iedereen die denkt dat de huizenprijzen flink gaan zakken hebben het helemaal mis tenzij: a) de hypotheek renteaftrek wordt afgeschaft (maar dan kun je als starter ook minder betalen). b) de rente heel hoog wordt (ook dan ben je als starter niet beter af) c) de werkeloosheid ongekend hoog wordt (en dan heb je als starter ook geen inkomen). Kortom keep on dreaming

d): de overheid eindelijk eens voldoende bouwvergunningen gaat afgeven, bij voorkeur aan particulieren met een stukje grond. Of beter nog: gewoon deze onzin vrijgeeft, en Boer Harm de kans geeft z'n weiland in kleine stukjes aan particulieren te verkopen.

Want zolang zo'n beetje de helft van de prijs van een nieuwbouwhuis voor het stukje zand is waar het huis op staat, kan je niet spreken van een vrije markt.

quote:

Op dinsdag 17 februari 2009 16:35 schreef Salitos1 het volgende:
Wat ik duidelijk maak is dat de huizen voor de mensen te betalen zijn....dus waarom zouden al die leuke huizen waar iedereen in wilt wonen in prijs zakken? Iedereen die denkt dat de huizenprijzen flink gaan zakken hebben het helemaal mis tenzij: a) de hypotheek renteaftrek wordt afgeschaft (maar dan kun je als starter ook minder betalen). b) de rente heel hoog wordt (ook dan ben je als starter niet beter af) c) de werkeloosheid ongekend hoog wordt (en dan heb je als starter ook geen inkomen). Kortom keep on dreaming

Ik weet niet of het hard gaat zakken, maar stijgen zal het zeker niet met de huidige discourse en financiėle puinhoop. Huizen zijn lange tijd omhoog geluld en nu lult men ze massaal weer naar beneden, dat kenter je niet zomaar.

quote:

Op dinsdag 17 februari 2009 16:15 schreef Doc het volgende:

[..]

Hier valt natuurlijk wel een en ander op af te dingen. Het belangrijkste punt is namelijk dat er helemaal geen "feit" is wat betreft de noodzakelijke hoeveelheid oppervlak per inwoner. Er zullen vast minima voor bestaan, maar die worden bij lange niet gehaald in NL. Als men met 10% oppervlak per persoon gemiddeld genoegen zou nemen (en dat is goed mogelijk) dan is er een overschot. Ook in de Randstad.

Je denkt veel te theoretisch. Het gaat helemaal niet om noodzakelijk of minimum oppervlak. Mensen willen tegenwoordig een semi-vrijstaand huis met parkeerruimte en een tuintje. Die huizen zijn schaars en worden in de nabije toekomst niet minder schaars (mede door het gebrek aan bouwgrond die wordt vrijgegeven). Daarnaast is er veel inkomen bij tweeverdieners, dus als ze het kunnen betalen is er vraag naar deze woningen. Dat mensen dan maar genoegen 'moeten' nemen met minder, is leuk bedacht, maar zo werkt het niet.

Daarnaast snap ik niet wat je met die 10% bedoeld.

quote:

Op dinsdag 17 februari 2009 16:45 schreef RemcoDelft het volgende:

[..]

d): de overheid eindelijk eens voldoende bouwvergunningen gaat afgeven, bij voorkeur aan particulieren met een stukje grond. Of beter nog: gewoon deze onzin vrijgeeft, en Boer Harm de kans geeft z'n weiland in kleine stukjes aan particulieren te verkopen.

Want zolang zo'n beetje de helft van de prijs van een nieuwbouwhuis voor het stukje zand is waar het huis op staat, kan je niet spreken van een vrije markt.

Helemaal mee eens. Het gaat echter niet alleen om die vergunningen, maar om het vrijgeven van bouwgrond. Gemeenten houden dat nu in de hand, samen met projectontwikkelaars.

Het principe van een boer die zijn land verkoopt aan particulieren voor een normale prijs lijkt mij een goede oplossing. Al zijn er practische knelpunten die je dan tegenkomt, die lijken me allemaal op te lossen.

quote:

Op dinsdag 17 februari 2009 16:47 schreef ioko het volgende:

Je denkt veel te theoretisch. Het gaat helemaal niet om noodzakelijk of minimum oppervlak. Mensen willen tegenwoordig een semi-vrijstaand huis met parkeerruimte en een tuintje.

Die huizen zijn schaars en worden in de nabije toekomst niet minder schaars (mede door het gebrek aan bouwgrond die wordt vrijgegeven). Daarnaast is er veel inkomen bij tweeverdieners, dus als ze het kunnen betalen is er vraag naar deze woningen. Dat mensen dan maar genoegen 'moeten' nemen met minder, is leuk bedacht, maar zo werkt het niet.

Daarnaast snap ik niet wat je met die 10% bedoeld.

De vraag is hoe theoretisch dat is. Iedereen wil misschien ook wel een zwembad in de tuin, maar men is zich ook wel bewust dat dat niet kan. De komende jaren zal men zich wellicht realiseren dat men geen 150 m² kan veroorloven en dat er wellicht ingekrimpt moet gaan worden. Dat men zich dat nu niet realiseert dat snap ik wel en dat men daar psychologisch nog niet aan toe is vat ik ook wel, maar als deze crisis langer duurt zal dat echt wel gebeuren.

Ik weet niet wat nu het gemiddelde woonoppervlak per persoon in de Randstad is, maar stel dat dat 50 m² is, dan zou dat inhouden dat als dat naar 45m² gaat (10% minder dan 50) dan is er geen tekort.

Dat men het oppervlak dat men nu heeft echt nodig heeft is dus geen feit en is mode afhankelijk. In de toekomst kan het woning tekort dus ook opgelost worden door minder oppervlak nodig te achten (bijvoorbeeld: kinderen wonen langer thuis, kleinere woningen worden geaccepteerd bij eenpersoonshuishoudens, gezinnen gaan samen in huizen wonen).

quote:

Op dinsdag 17 februari 2009 16:58 schreef Doc het volgende:

[..]

De vraag is hoe theoretisch dat is. Iedereen wil misschien ook wel een zwembad in de tuin, maar men is zich ook wel bewust dat dat niet kan. De komende jaren zal men zich wellicht realiseren dat men geen 100m₂ kan veroorloven en dat er wellicht ingekrimpt moet gaan worden. Dat men zich dat nu niet realiseert dat snap ik wel en dat men daar psychologisch nog niet aan toe is vat ik ook wel, maar als deze crisis langer duurt zal dat echt wel gebeuren.


Ik weet niet wat nu het gemiddelde woonoppervlak per persoon in de randstad is, maar stel dat dat 50₂ is, dan zou dat inhouden dat als dat naar 45₂ gaat (10% minder dan 50) dan is er geen tekort.

Dat men het oppervlak dat men nu heeft echt nodig heeft is dus geen feit en is mode afhankelijk.

Nu snap ik wat je bedoeld. Probleem met je verhaal is dat mensen het zich nu nog kunnen veroorloven. Zolang deze mensen de meerderheid vormen blijft de situatie bestaan.

Je oplossing is toch te theoretisch: bestaande huizen kun je niet zomaar verkleinen, en kleine huizen of appartementen worden niet goed verkocht. Enige oplossing is volgens mij om nieuwe huizen te bouwen op de plaats van bestaande huizen, of op een nieuwe locatie, maar dan wat ruimer.

quote:

Op dinsdag 17 februari 2009 16:58 schreef Doc het volgende:

[..]


Dat men het oppervlak dat men nu heeft echt nodig heeft is dus geen feit en is mode afhankelijk. In de toekomst kan het woning tekort dus ook opgelost worden door minder oppervlak nodig te achten (bijvoorbeeld: kinderen wonen langer thuis, kleinere woningen worden geaccepteerd bij eenpersoonshuishoudens, gezinnen gaan samen in huizen wonen).

Leuk maar waarom zou ik mijn huis met iemand anders delen als ik het gewoon kan betalen? Jouw "oplossing" komt alleen aan de orde als de huizenprijs echt flink gaat stijgen (100% +) en dat zie ik nu ook niet zo snel gebeuren.

quote:

Op dinsdag 17 februari 2009 17:01 schreef ioko het volgende:

[..]

Nu snap ik wat je bedoeld. Probleem met je verhaal is dat mensen het zich nu nog kunnen veroorloven. Zolang deze mensen de meerderheid vormen blijft de situatie bestaan.

Je oplossing is toch te theoretisch: bestaande huizen kun je niet zomaar verkleinen, en kleine huizen of appartementen worden niet goed verkocht. Enige oplossing is volgens mij om nieuwe huizen te bouwen op de plaats van bestaande huizen, of op een nieuwe locatie, maar dan wat ruimer.

Het gaat om gemiddelden, dus dat betekent iets anders dan een verplaatsing van een muurtje of zo. Ik had bij mijn vorige post toegevoegd: kinderen wonen langer thuis, kleinere woningen worden geaccepteerd bij eenpersoonshuishoudens, gezinnen gaan samen in huizen wonen. Er zijn bijvoorbeeld nu ouderen met > 250m². Daar zou me gemak een gezin van een van de kinderen bij kunnen.

Of kleine huizen niet verkocht worden hangt af van wat de norm is. Die norm is niet absoluut en kan veranderen over 5 jaar.