'Huizenprijzen dalen 20%' #5: De daling is begonnen

quote:

Op woensdag 21 januari 2009 17:03 schreef PietjePuk007 het volgende:

[..]

Op rtlz werden deze cijfers vandaag onderuit gehaald aangezien 't kadaster maanden achter loopt. Ze kijken naar prijzen "bij de notaris" terwijl 't NVM kijkt naar cijfers "als de ontbindende voorwaarden zijn verlopen".

Daarnaast zijn de berekeningen anders (kadaster kijkt oa naar als alles theoretisch verkocht zou worden).

Yep. Maar het voert wel lekker dit topic, hè?
"There are three kinds of lies: lies, damned lies, and statistics."

quote:

Op woensdag 21 januari 2009 17:03 schreef PietjePuk007 het volgende:

[..]

Op rtlz werden deze cijfers vandaag onderuit gehaald aangezien 't kadaster maanden achter loopt. Ze kijken naar prijzen "bij de notaris" terwijl 't NVM kijkt naar cijfers "als de ontbindende voorwaarden zijn verlopen".

Daarnaast zijn de berekeningen anders (kadaster kijkt oa naar als alles theoretisch verkocht zou worden).

Ach ja, jan met de pet kijkt daar niet naar die gelooft de berichten op nu.nl. Het is en blijft mensen angst inpraten (of niet)

quote:

Op woensdag 21 januari 2009 16:57 schreef Blik het volgende:
voor iedereen die praatte over een daling van 20 - 50%

Alsof dat in een maand gaat.


Hier even een plaatje met daarin de huizenprijzen van Japan

Kijk ook even naar de tijdslijn

quote:

Op woensdag 21 januari 2009 17:28 schreef Richie_Rich het volgende:

[..]

Alsof dat in een maand gaat.

Tsjah de wens is de vader van de gedachte nietwaar, hoop doet leven

quote:

Op woensdag 21 januari 2009 17:19 schreef watchers het volgende:

[..]

Voor iedereen die denkt dat er niets aan de hand is op basis van een 0,2% cijfer van zo'n 3 maanden geleden en dan denkt dat zijn papieren winst is veiliggesteld, terwijl de economie en werkgelegenheid daarna pas echt de grote klappen kregen en vooral nog gaan krijgen.

December alweer 3 maanden geleden? Tijd vliegt

quote:

Op woensdag 21 januari 2009 17:50 schreef Tha_Duck het volgende:

[..]

December alweer 3 maanden geleden? Tijd vliegt

In de hele wereld dalen huizenprijzen zo'n beetje (alle assets eigenlijk wel, maar goed dat laten we er even buiten). Hoe denk jij dat NL zich daarvan gaat onthouden?

Duurdere woningen zullen denk ik zwaar in prijs zakken, midden segment ook wel enigzins, goedkopere woningen zullen gewoon rustig blijven stijgen, mensen moeten toch ergens wonen.

quote:

Op woensdag 21 januari 2009 18:20 schreef raptorix het volgende:
Duurdere woningen zullen denk ik zwaar in prijs zakken, midden segment ook wel enigzins, goedkopere woningen zullen gewoon rustig blijven stijgen, mensen moeten toch ergens wonen.

Als je maar een huis hebt, en er wilt blijven wonen is dit topic verder heel niet interessant, over tien jaar is alles toch anders

quote:

Op woensdag 21 januari 2009 18:25 schreef henkway het volgende:

[..]

Als je maar een huis hebt, en er wilt blijven wonen is dit topic verder heel niet interessant, over tien jaar is alles toch anders

Klopt, zelfs al is me huis een tientje waard, kan er altijd nog in wonen

Even de TT veranderen naar;

Waar de daling is omgebogen in een stijging.

quote:

Op woensdag 21 januari 2009 18:34 schreef Sjabba het volgende:
Even de TT veranderen naar;

Waar de daling is omgebogen in een stijging.

Dat is zelfs in de cijfers van 't Kadaster niet zo, daar is nooit sprake geweest van een daling. Rtlz had er een grafiekje bij .

quote:

Op woensdag 21 januari 2009 18:39 schreef PietjePuk007 het volgende:

[..]

Dat is zelfs in de cijfers van 't Kadaster niet zo, daar is nooit sprake geweest van een daling. Rtlz had er een grafiekje bij .

Maar serieus ik denk dat we nog wel een jaartje rond het nulpunt kwakkelen en dus een kleine daling hebben. De inflatie lijkt ook minimaal te zijn dit jaar.

Ik blijf er vol bij dat je juist nu goed kan kopen. Zeker nu de nieuwbouw vertraagt, niet normaal als je eens wist hoeveel projecten en langzamer draaien of stilliggen of aangepast worden. Over 3 jaar mag je blij zijn als je kan bieden vrees ik.

Het is altijd boeiend om te zien dat als een abnormaliteit langer duurt mensen dat als een bevestiging zien dat de abnormaliteit zal blijven bestaan. En dat terwijl juist hoe langer de abnormaliteit duurt deste groter de uiteindelijke correctie zal zijn.

We hebben precies hetzelfde gezien in de aandelenmarkten: ruim een decennium van abnormaal hoge waarderingen en mensen die hier vertrouwen uit hebben geput dat die hoge waarderingen permanent waren. Maar de uiteindelijke correctie is dan dieper en langduriger en 'onvoorstelbare' prijsdalingen zijn het gevolg.

quote:

Op woensdag 21 januari 2009 18:56 schreef SeLang het volgende:
Het is altijd boeiend om te zien dat als een abnormaliteit langer duurt mensen dat als een bevestiging zien dat de abnormaliteit zal blijven bestaan. En dat terwijl juist hoe langer de abnormaliteit duurt deste groter de uiteindelijke correctie zal zijn.

We hebben precies hetzelfde gezien in de aandelenmarkten: ruim een decennium van abnormaal hoge waarderingen en mensen die hier vertrouwen uit hebben geput dat die hoge waarderingen permanent waren. Maar de uiteindelijke correctie is dan dieper en langduriger en 'onvoorstelbare' prijsdalingen zijn het gevolg.

Joh, je kan op zijn minst toegeven dat het geen harde landing is, crash, krach, uitelkaar spattende zeepbel enz.

Uiteraard is het allemaal nog niet gedaan maar niemand had dit verwacht en dat is toch wel een beetje positief toch?

quote:

Op woensdag 21 januari 2009 19:04 schreef Sjabba het volgende:

[..]

Joh, je kan op zijn minst toegeven dat het geen harde landing is, crash, krach, uitelkaar spattende zeepbel enz.

Uiteraard is het allemaal nog niet gedaan maar niemand had dit verwacht en dat is toch wel een beetje positief toch?

Behalve wat sensatiezoekers hier had volgens mij ook niemand deze maand een daling van 20 procent verwacht...

Een half jaar geleden was 't nog ondenkbaar om 20% lager te bieden dan de vraagprijs, dat is op dit moment dagelijkse praktijk.

quote:

Op woensdag 21 januari 2009 19:13 schreef kraaksandaal het volgende:
Een half jaar geleden was 't nog ondenkbaar om 20% lager te bieden dan de vraagprijs, dat is op dit moment dagelijkse praktijk.

overdrijven is ook een vak.

Het ligt er maar net aan welk segment, in de onderste segment en de middenklasse lachen ze je nog steeds uit.

Als mijn huis 150k vraagprijs heeft en jij biedt 120, denk je dat ik daarmee in onderhandeling ga? Weet je hoe lang je van dat eventuele verlies je huis te koop kan laten staan?? Ik lach me dan zélfs in deze tijd je vierkant uit en vraag je vriendelijk om met een serieus bod te komen of mijn tijd niet te verdoen.

Ik zou mijn makelaar opdracht geven om dit soort biedingen niet aan mij door te geven zonde van de kosten van zijn telefoongesprek en van zijn energie om voor mij een goede koper te vinden.

Even een reality check zou voor jou niet misstaan. Ik ben benieuwd waar jij de wijsheid vandaan haalt om te zeggen dat dit "dagelijkse praktijk is". Van het ene geval bij jou in de straat wellicht? Lekker representatief

[ Bericht 19% gewijzigd door Bulletdodger op 21-01-2009 19:45:46 ]

Dan blijft nog het feit dat de duurdere woningen te koop blijven staan...die kunnen ze niet kwijt.
Kennelijk zijn de verkochte woningen uit het goedkopere segment.
En dat daar nog geen idiote prijsdalingen zijn, dat lijkt mij duidelijk.

Op duurdere woningen kun zie ik om mij heen een prijsdaling van MINSTENS 10%. En er komt geen hond op af.

quote:

Op woensdag 21 januari 2009 19:19 schreef Bulletdodger het volgende:

[..]Als mijn huis 150k vraagprijs heeft en jij biedt 120, denk je dat ik daarmee in onderhandeling ga? Weet je hoe lang je van dat eventuele verlies je huis te koop kan laten staan??

Dit argument is alleen geldig als je na (lange) tijd je huis wel voor (bijna) de vraagprijs zou kunnen verkopen. Als de prijzen dalen is wachten in het nadeel van de verkoper. Na 18 maanden smeek je of de bieder het alsjeblieft voor 120 wil kopen.

Anyhow, het is redelijk te verwachten dat als overal ter wereld de prijzen dalen, dit ook in NL zal gebeuren, waar de bodem is? Dat zullen we zien.

quote:

Op woensdag 21 januari 2009 19:45 schreef zoost het volgende:

[..]

Dit argument is alleen geldig als je na (lange) tijd je huis wel voor (bijna) de vraagprijs zou kunnen verkopen. Als de prijzen dalen is wachten in het nadeel van de verkoper. Na 18 maanden smeek je of de bieder het alsjeblieft voor 120 wil kopen.

Anyhow, het is redelijk te verwachten dat als overal ter wereld de prijzen dalen, dit ook in NL zal gebeuren, waar de bodem is? Dat zullen we zien.

Ik weet niet of ik dat zou doen ik zit niet in die situatie, maar kraaksandaal vergeet voor het gemak dat het van héél veel omstandigheden afhankelijk is.

quote:

Op woensdag 21 januari 2009 19:04 schreef Sjabba het volgende:

Uiteraard is het allemaal nog niet gedaan [..]

"Niet gedaan"? Het is nog maar net begonnen!

quote:

Op woensdag 21 januari 2009 16:59 schreef Blik het volgende:

onzin, tuurlijk gaan er ontslagen vallen. Maar wie zegt dat iedereen dan opeens zijn huis moet verkopen, er zijn enorm veel mensen die gewoon een flinke buffer hebben opgebouwd in de loop der jaren.

Dat maakt nauwelijks iets uit. Waar het om gaat is dat er ook 'enorm veel' mensen zijn met een tophypotheek en dat een deel daarvan gedwongen zal moeten verkopen. Zodra dat een kritische massa bereikt, ontstaat er een sneeuwbaleffect dat de hele markt meetrekt. Die gedwongen verkopen hebben zo'n drukkend effect omdat hun prijzen de toon aangeven - als er eenmaal een continu aanbod van goedkope woningen is, die veel sneller verkocht worden, is het onmogelijk je huis nog voor een hoge prijs kwijt te raken. Dit effect is des te sterker wanneer er massaontslagen plaatsvinden, die zorgen voor concentraties van goedkoop aanbod die door de markt niet geabsorbeerd kunnen worden.

Wanneer het eenmaal gewoon wordt dat de huizenprijzen dalen, ontstaat er ook onrust bij mensen die nu eigenlijk nog geen probleem hebben, maar die betwijfelen of ze over een paar jaar de lasten van hun huis nog wel zullen kunnen dragen, of die in de komende jaren toch al wilden verkopen (bejaarden bv) en die hun overwaarde zien verdampen. Die zetten hun huis in de verkoop nu de prijzen nog relatief hoog zijn. Zo ontstaat er een spiraal van stijgend aanbod en dalende prijzen. Die spiraal is nu pas net ingezet, maar een daling van 10-20% over 2009 lijkt me heel realistisch - in die bandbreedte vielen vorig jaar ook Spanje, de VS en de UK. Bovendien is het nog een conservatieve verwachting vergeleken met de correctie van begin jaren '80, toen ze met 30% per jaar daalden.

quote:

Op woensdag 21 januari 2009 19:19 schreef Bulletdodger het volgende:

[..]


Even een reality check zou voor jou niet misstaan. Ik ben benieuwd waar jij de wijsheid vandaan haalt om te zeggen dat dit "dagelijkse praktijk is". Van het ene geval bij jou in de straat wellicht? Lekker representatief

Hier in Midden-Brabant verkochten we de afgelopen twee weken 10 x zoveel huizen als in november en december vorig jaar samen. Daar zitten maar weinig goedkope woningen tussen, sterker nog, de meeste verkopen vinden momenteel plaats in de categorie 350.000 +! Vorige week nog een woning van 900.000 verkocht voor de vraagprijs binnen 6 dagen.

Bij de onderhandelingen ging er voorheen gemiddeld 4 % van de vraagprijs af, nu is dat opgelopen naar ca. 6 %.
Die 20% die men beweert komt slechts heel zelden voor, alleen als verkopers echt wanhopig zijn. Als je met zo'n bod bij de gemiddelde verkoper aankomt, garandeer ik je dat 95% je vierkant zal uitlachen. Dit verhaal is natuurlijk regionaal zeer verschillend!!! Ik geloof best dat er in andere delen van het land wat meer van de prijs af kan gaan.

De NVM cijfers zijn overigens veel minder betrouwbaar dan de Kadaster cijfers. De NVM cijfers worden nl. gemanipuleerd door NVM Makelaars, bijv:
-woningen afmelden als zijnde verkocht uit het NVM systeem, ook als ze nog helemaal niet definitief verkocht zijn. Als het vervolgens misgaat met het rondkrijgen van de financiering wordt de woning weer opnieuw op internet aangemeld. Het systeem denkt dat de woning verkocht is, maar dat is in de praktijk niet zo! Omdat de woning niet passeert bij de notaris, komt de verkoop ervan niet in de Kadaster cijfers terecht. Makelaars doen dit, omdat het dan lijkt alsof ze veel woningen verkopen, terwijl ca. 10% van de verkopen in werkelijkheid helemaal niet hebben plaatsgevonden.
-woningen worden vaak niet aangemeld in het NVMsysteem, maar in de stille verkoop gezet. Als de woning uiteindelijk verkocht wordt, melden de makelaars de woning alsnog aan in het NVMsysteem en een paar dagen later krijgt de woning de status "verkocht". Dat de woning al twee jaar te koop stond met een vraagprijs die een ton hoger lag, ziet het systeem niet!

Dit zijn slechts enkele zaken die ik in mijn regio zie, maar dit zal in veel meer regio's plaatsvinden!

Overigens heb ik niet de illusie dat de explosie van verkopen die er momenteel is zal aanhouden. Maar tegelijkertijd zie ik de prijzen (helaas) ook niet extreem dalen in de toekomst, althans niet hier. Een prijscorrectie zou wel gezond zijn voor de huizenmarkt denk ik.

Dat wil niet zeggen dat ik de huizen soms veel te duur vind! Hier worden soms rijtjeshuizen van 400 m3 op een perceel van 120 m2 voor 400.000 verkocht, echt absurd. Maar als je weet dat die huizen twee jaar geleden voor 325.000 als nieuwbouw verkocht zijn, zonder keuken, badkamer, vloerafwerking en tuin, dan snap ik wel dat de verkopers de kosten er uit willen hebben als ze verhuizen (scheidingen!). De oorzaak van de hoge prijzen is o.a. de hoge grondprijs van de gemeente: bij ons inmiddels 450-600 euro per m2!! En de kwaliteit van de nieuwbouw holt achteruit t.o.v. een paar jaar eerder: massieve wanden ipv ankerloze spouwmuren, geen kruipruimtes meer, metalstud wandjes tussen slaapkamers, lekkages en extreme scheurvormingen zijn zaken die ik elke dag opnieuw tegenkom....

[ Bericht 0% gewijzigd door Skylarz op 21-01-2009 20:11:37 ]

quote:

Op woensdag 21 januari 2009 16:57 schreef Blik het volgende:
voor iedereen die praatte over een daling van 20 - 50%

!! Voor die mensen die dachten dat die voorspelling voor een maand was.

quote:

Op woensdag 21 januari 2009 18:56 schreef SeLang het volgende:
Het is altijd boeiend om te zien dat als een abnormaliteit langer duurt mensen dat als een bevestiging zien dat de abnormaliteit zal blijven bestaan. En dat terwijl juist hoe langer de abnormaliteit duurt deste groter de uiteindelijke correctie zal zijn.

We hebben precies hetzelfde gezien in de aandelenmarkten: ruim een decennium van abnormaal hoge waarderingen en mensen die hier vertrouwen uit hebben geput dat die hoge waarderingen permanent waren. Maar de uiteindelijke correctie is dan dieper en langduriger en 'onvoorstelbare' prijsdalingen zijn het gevolg.

Ja, dat is erg typerend inderdaad. Ik heb volgens mij al eens eerder in deze reeks opgemerkt dat de brede opinie is: "sterk gestegen prijzen in het verleden" --> "sterk stijgende prijzen in de toekomst" terwijl het omgekeerde veel logischer is: "sterk gestegen prijzen in het verleden" --> "sterk dalende prijzen in de toekomst".