Wouter Bos:de woningmarkt heeft een boel overwaardering

quote:

Op donderdag 13 november 2008 15:24 schreef rvlaak_werk het volgende:
In een keer afschaffen kan wel, maar dan zou dat enkel moeten gelden voor nieuwe hypotheken vanaf een bepaalde datum. Lijkt mij.

En waarom zou je dat willen? Alles in een keer. Uiteraard moet daar dan alle vormen van huisgerelateerde belasting ook in meegenomen worden. Dat lost het probleem van de hoge prijzen niet op, wel van het rondpompen van geld en het naar de Rabo brengen van belastinggeld.

quote:

Echter is aftoppen een veel betere optie, aangezien de HRA daadwerkelijk een nut heeft voor de lagere inkomens op de huizenmarkt.

Dat heeft voor de lagere inkomens helemaal geen nut. Ook niet voor de hogere, behalve dat voor de duurste huizen nog een beetje geldt dat die groter worden. Maar ik betwijfel of dat substantieel is.
De oplossing: afschaffen over een periode van 5-10 jaar ofzo, voor iedereen, ongeacht het moment van kopen, ongeacht het inkomen. Gelijktijdig in stappen de belastingen gerelateerd aan wonen afschaffen.
De reden dat het geleidelijk moet is omdat er over de gehele linie geen grote inkomensverschillen optreden, maar de gevolgen voor een idividu kunnen er wel zijn. Daarnaast denk ik dat het psychologische niet onderschat moet worden: mensen zullen bang zijn voor zo'n aanpassing. De aanpassing in stapjes brengen dempt dat effect.

quote:

Op donderdag 13 november 2008 17:04 schreef en_door_slecht het volgende:

[..]

En waarom zou je dat willen? Alles in een keer. Uiteraard moet daar dan alle vormen van huisgerelateerde belasting ook in meegenomen worden. Dat lost het probleem van de hoge prijzen niet op, wel van het rondpompen van geld en het naar de Rabo brengen van belastinggeld.
[..]

Dat heeft voor de lagere inkomens helemaal geen nut. Ook niet voor de hogere, behalve dat voor de duurste huizen nog een beetje geldt dat die groter worden. Maar ik betwijfel of dat substantieel is.
De oplossing: afschaffen over een periode van 5-10 jaar ofzo, voor iedereen, ongeacht het moment van kopen, ongeacht het inkomen. Gelijktijdig in stappen de belastingen gerelateerd aan wonen afschaffen.
De reden dat het geleidelijk moet is omdat er over de gehele linie geen grote inkomensverschillen optreden, maar de gevolgen voor een idividu kunnen er wel zijn. Daarnaast denk ik dat het psychologische niet onderschat moet worden: mensen zullen bang zijn voor zo'n aanpassing. De aanpassing in stapjes brengen dempt dat effect.

60% van de Nederlanders wil de HRA behouden.
Het is politieke zelfmoord om het af te schaffen. Zelfs voor alleen de nieuwe gevallen.
(in het geval dat de overheid ook de HRA voor de huidige hypotheken wil afschaffen verwacht ik een aantal pittige rechtzaken tegen de NL overheid die ze hoogstwaarschijnlijk zullen verliezen)

Daarnaast waarom niet eerst de huursubsidie en sociale woningbouw afschaffen.
Immers er wordt evenveel overheidsgeld gestoken in de huurmarkt als in de koopmarkt:
http://www.intermediair.nl/artikel.jsp?id=1423716

quote:

Op donderdag 13 november 2008 17:18 schreef HarryP het volgende:
60% van de Nederlanders wil de HRA behouden.
Het is politieke zelfmoord om het af te schaffen. Zelfs voor alleen de nieuwe gevallen.

Dat zal heel erg meevallen, als je maar heel duidelijk laat zien dat het een pakket van maatregelen is, waardoor een HRA ontvanger ziet dat hij er iets voor terug krijgt (lagere belastingen). Daarnaast snappen heel veel mensen dat het juist de huurders van nu die teveel verdienen om subsidie te ontvangen die de rekening betalen voor de rest. Die groep zal er dan ook op vooruit gaan en die stemmen win je.

quote:

(in het geval dat de overheid ook de HRA voor de huidige hypotheken wil afschaffen verwacht ik een aantal pittige rechtzaken tegen de NL overheid die ze hoogstwaarschijnlijk zullen verliezen)

Waarom? Verliezen ze ook de rechtzaken die aangespannen worden omdat b.v. de overdrachtsbelasting afgeschaft kan worden? Een overheid kon dit gedrocht in ook invoeren, dan kan ze het ook opheffen.

quote:

Daarnaast waarom niet eerst de huursubsidie en sociale woningbouw afschaffen.
Immers er wordt evenveel overheidsgeld gestoken in de huurmarkt als in de koopmarkt:
http://www.intermediair.nl/artikel.jsp?id=1423716

Omdat de huren fors omhoog zullen gaan vanwege de krapte op de woningmarkt.

quote:

Op donderdag 13 november 2008 17:28 schreef en_door_slecht het volgende:

[..]

Dat zal heel erg meevallen, als je maar heel duidelijk laat zien dat het een pakket van maatregelen is, waardoor een HRA ontvanger ziet dat hij er iets voor terug krijgt (lagere belastingen). Daarnaast snappen heel veel mensen dat het juist de huurders van nu die teveel verdienen om subsidie te ontvangen die de rekening betalen voor de rest. Die groep zal er dan ook op vooruit gaan en die stemmen win je.
[..]

Waarom? Verliezen ze ook de rechtzaken die aangespannen worden omdat b.v. de overdrachtsbelasting afgeschaft kan worden? Een overheid kon dit gedrocht in ook invoeren, dan kan ze het ook opheffen.
[..]

Omdat de huren fors omhoog zullen gaan vanwege de krapte op de woningmarkt.

Nog geen 3 maanden geleden is er een onderzoek geweest en daar kwam die 60% uit.
De huurders die nu teveel verdienen. Verdienen te veel om in een woning van de sociale woningbouw te wonen. Lees het artikel maar eens.

En waarom de overheid die rechtzaak zal verliezen. Als burger mag je verwachten dat de overheid betrouwbaar is. Als je een woning hebt gekocht dan mag je ervanuit gaan dat de regeling zoals HRA ook in de toekomst blijft bestaan. Die heb je immers meegenomen in de beslissing om die woning te kopen. Daarnaast die overdrachtsbelasting is al betaald. Krijgen al die mensen die dan ook terug?

De huren zullen niet fors omhoog gaan. Omdat 90% van de huurmarkt sociale huurwoningen zijn. En die mogen niet stijgen door wet en regelgeving. Je zult zeggen die regels kun je verranderen maar de aangenomen wet om een deel van huurwoningen vrij te geven (dus naar 85% sociale huurwoningen) is door de linkse 2e kamer na de afgelopen verkiezingen weer teruggedraait.

quote:

Op donderdag 13 november 2008 17:47 schreef HarryP het volgende:

[..]

Nog geen 3 maanden geleden is er een onderzoek geweest en daar kwam die 60% uit.
De huurders die nu teveel verdienen. Verdienen te veel om in een woning van de sociale woningbouw te wonen. Lees het artikel maar eens.

Dat artikel is cijfermatig slecht onderbouwd. Sinds 1993 gaat er geen cent subsidie meer richting huurwoningen (google maar eens op bruteringswetgeving). De HRA kost de schatkist jaarlijks 20 miljard. Dit itt tot de huursubsidie wat de schatkist jaarlijks 2 miljard kost. Om als huurder in aanmerking te komen voor huursubsidie gelden zware inkomens- en eigen vermogenstoetsen. Dit itt tot de HRA wat in feite onbeperkt en voor iedere koper toegankelijk is.

Het bizarre is zelfs dat de meestverdienende voor hetzelfde huis meer subsidie in de vorm van HRA krijgt!!

quote:

Op donderdag 13 november 2008 11:42 schreef rvlaak_werk het volgende:

[..]

Kan iemand mij trouwens uitleggen waarom "we" overdrachtsbelasting betalen? Dat vind ik namelijk pure diefstal. Ik heb hier nog nooit een onderbouwing voor gehoord.

Eigenlijk krijg je korting. Gangbare producten worden namelijk met een vergelijkbare belasting belast namelijk 19 % BTW. Dus eigenlijk moet je niet klagen maar is die 6 % nog best schappelijk

Op een nieuwbouwhuis betaal je gewoon BTW hoor!

quote:

Op donderdag 13 november 2008 19:33 schreef LXIV het volgende:
Op een nieuwbouwhuis betaal je gewoon BTW hoor!

Alleen bij v.o.n. (vrij op naam) toch ? Dan betaal je echter geen overdrachtsbelasting.

Hoe zat dat trukje ook alweer met bedrijfspanden met meer dan 3 vennoten / participanten, dan ben je toch vrijgesteld van zowel BTW als overdrachts belasting ?

quote:

Op donderdag 13 november 2008 19:32 schreef Sigmund_Freud het volgende:

[..]

Eigenlijk krijg je korting. Gangbare producten worden namelijk met een vergelijkbare belasting belast namelijk 19 % BTW. Dus eigenlijk moet je niet klagen maar is die 6 % nog best schappelijk

Betaal je ook btw als je op Marktplaats een 3 jaar oude laptop koopt?

quote:

Op donderdag 13 november 2008 17:56 schreef vastgoedzeepbel het volgende:

[..]

HRA kan alleen worden afgeschaft als de belastingen gehalveerd worden...

Valt wel mee, HRA kost iets van 11 miljard per jaar meen ik, de totale belastingen leveren veel meer op!
HRA heeft nog een andere functie: werkgelegenheid voor alle ambtenaren! De belastingaangifte is nu: "procentje er bij hier, procentje er af daar", en dat houdt tienduizenden ambtenaren aan het werk... Dat alles zou veel eenvoudiger kunnen: gewoon 1 tarief zonder uitzonderingen, da's duidelijk en makkelijk, kunnen die ambtenaren een zinnige baan gaan zoeken.

Studie over de effecten van het afschaffen van de HRA.
pagina 4 t/m 7 is de conclusie op hoofdlijnen.
pagina 25 t/m 29 effecten
daarna gaat het vooral over de effecten voor de bouwsector.

Aan de hand van dit onderzoek een berekening, die wellicht wat kort door de bocht gaat :
Bij afschaffing van HRA wordt er een beetje lucht uit de woningmarktbel gehaald. De daling van de prijs van de koopwoningen wordt dan gemiddeld 13,5%.
De prijsdaling zal voor duurdere woningen groter zijn dan voor de goedkopere woningen. Starterswoningen zijn over het algemeen goedkopere woningen en zullen bij het afschaffen van de HRA minder dan het gemiddelde goedkoper worden. Maar voor het makkelijk rekenen hou ik de 13,5% aan.

Stel: Een starterswoning kost 125.000 euro.
Voor een hypotheek van 125.000 euro heb je een inkomen van ongeveer 27.000 euro per jaar nodig.
Je bruto maandlasten zijn dan ongeveer 575-600 euro en je nettomaandlasten (na HRA) ongeveer 375-400 euro.

Na afschaffing van de HRA zal dezelfde woning 13,5% ofwel ongeveer 17.000 euro goedkoper worden.
Na afschaffing van de HRA zal hetzelfde huis dan ongeveer 108.000 euro kosten.
Bij hetzelfde salaris 27.000 euro zullen je brutomaandlasten om hetzelfde huis van 108.000 te kopen 475-500 euro zijn. Dit zijn meteen ook je nettomaandlasten. Het huis wordt dus duurder ipv goedkoper.

edit:
P.S. uitgegaan van een aflossingsvrije hypotheek

[ Bericht 1% gewijzigd door HEvaRe op 13-11-2008 22:13:44 ]

quote:

Op donderdag 13 november 2008 22:33 schreef Igen het volgende:

[..]

Interessant!

Als ergens een nieuwbouwproject gerealiseerd wordt, dan gaat slechts 6% van de kosten in de grondaankoop zitten, en de overige 94% van de uiteindelijke prijs van de woning zijn daadwerkelijk gemaakte productiekosten!?

Dat lijkt me eerlijk gezegd nogal sterk. Volgens mij wordt daar ook een hoop creatief gerekend om conclusies in het eigen voordeel te kunnen trekken.

Pagina 19 laat deze berekening zien. en ik neem aan dat in de "bouwkosten" ook wel wat lucht winst zit hoor.

Maar dat doet niets af van de gemiddeld 13,5% overwaarderingsdaling die het afschaffen van de HRA teweeg kan brengen.
Het gebrek aan winst dat ze aanvoeren is slechts het smoesje om minder te gaan bouwen, schaarste te creeeren, waardoor de verkoopprijzen van de huizen weer gaan stijgen.

Die 16,5% lastenstijging had ik ook al te pakken.

Inderdaad moet ook het eigenwoningforfait en overdrachtsbelasting eraf.
8,5% lijkt mij dan best reeel.
Starters kunnen die 8,5% er denk ik niet bij hebben.

Voorzichtige conclusie: de HRA afschaffen zal niet voldoende lucht uit de woningmarktbel halen om de woningen voor starters betaalbaar te maken?

quote:

Op donderdag 13 november 2008 22:04 schreef HEvaRe het volgende:
Studie over de effecten van het afschaffen
Na afschaffing van de HRA zal dezelfde woning 13,5% ofwel ongeveer 17.000 euro goedkoper worden.
Na afschaffing van de HRA zal hetzelfde huis dan ongeveer 108.000 euro kosten.
Bij hetzelfde salaris 27.000 euro zullen je brutomaandlasten om hetzelfde huis van 108.000 te kopen 475-500 euro zijn. Dit zijn meteen ook je nettomaandlasten. Het huis wordt dus duurder ipv goedkoper.

In dit voorbeeld haalt de overheid ruim 10 miljard euro extra belasting op! Je moet ook doorrekenen dat dat wordt verlaagd, en dan kom je op ongeveer hetzelfde uit. Met een lagere schuld!
HRA en Huurtoeslag moet gelijktijdig op de schop, het doel (betaalbaar wonen) wordt er allang niet meer mee bereikt.

Het is heel simpel: de woningprijs wordt (door schaarste) bepaald door wat mensen kunnen betalen! HRA zorgt dus voor hogere prijzen, en dus dat geld naar banken gaat i.p.v. naar de overheid. HRA werkt dus prijsverhogend. Net als aflossingsvrije hypotheken.
Ach, woningnood bestaat al 60-100 jaar, elke keer weer roept de overheid "over een paar jaar is er genoeg gebouwd" en over 50 jaar is het nog zo...

quote:

Op vrijdag 14 november 2008 08:50 schreef RemcoDelft het volgende:

[..]

In dit voorbeeld haalt de overheid ruim 10 miljard euro extra belasting op! Je moet ook doorrekenen dat dat wordt verlaagd, en dan kom je op ongeveer hetzelfde uit. Met een lagere schuld!
HRA en Huurtoeslag moet gelijktijdig op de schop, het doel (betaalbaar wonen) wordt er allang niet meer mee bereikt.

Het is heel simpel: de woningprijs wordt (door schaarste) bepaald door wat mensen kunnen betalen! HRA zorgt dus voor hogere prijzen, en dus dat geld naar banken gaat i.p.v. naar de overheid. HRA werkt dus prijsverhogend. Net als aflossingsvrije hypotheken.

Hmmm, die belastingverlaging zou idd die 8,5% hogere prijs kunnen compenseren. Zou doorgerekend moeten worden.

Ik denk dat het gewoon een moeilijk te berekenen effect heeft, en dat dat, NAAST politieke redenen, ook meespeelt in het uitstellen van de beslissing. Het is helaas ook niet altijd puur sec getalletjes, maar er komen ook ongrijpbare dingen als comsumentenvertrouwen enzo bij kijken.

quote:

Op donderdag 13 november 2008 15:40 schreef rvlaak_werk het volgende:

[..]

Verplichte aflossing is wel een goed idee, maar enige flexibiliteit is daarin wel handig. Bijvoorbeeld een spaarhypotheek lost niet af tijdens de looptijd, maar wel aan het einde ervan. Dus is het risico op een restschuld 0.

Wat is nou die obsessie met een restschuld. Een restschuld van 50.000 is over 30 jaar door inflatie nog maar 20050 euro waard met een constant laag inflatiecijfer van 3%.
Daarnaast hebben genoeg mensen een voldoende goed pensioen om die 50.000 opnieuw te hypothekeren.
En DAARNAAST zijn er weer zat mensen die voor die tijd of tegen die tijd een erfenisje krijgen van hun pappa/mamma waarmee ze een evt restschuld ook in een klap kunnen aflossen. Dus niet iedereen is zo'n loser als ik die alles af moet lossen