Dit huizenblok is gefundeerd op staal zoals men dat noemt.
Het hele huizenblok kent scheefstand op alle mogelijke manieren. Het ene huis leunt naar voren, het ander wat minder, maar niets staat recht. De huizen zijn gebouwd in 1927.
Blijkbaar is de grond niet bestand tegen het gewicht van de huizen.
De eindwoning in kwestie heeft in het verleden grote reparaties gehad aan de voorgevel.
Daarnaast is in de zijgevel een grote scheur dichtgezet en ziet deze eruit alsof er een knik zit ter hoogte van de verdiepingsvloer
(Huis bestaat uit begane grond, 1e verdieping en zolder op stahoogte, mansarde dak).
De reparaties zijn vermoedelijk lang geleden uitgevoerd, omstreeks 1980-1983.
Ook de binnenkant van het huis is sindsdien niet veranderd. Aan de buitenkant zie ik op 2 plaatsen een scheur ontstaan. Aan de binnenkant zijn lichte scheuren te zien op niet-dragende stukken.
De vloeren lopen recht.
Het grondwater staat permanent hoog (bij regenval komt het tot ca. 50 cm onder de begane grond vloer). Het huis en de straat zijn ongeveer even hoog. De straat is onlangs opnieuw aangelegd.
Ik heb nu 2 keuzes:
- Afhaken
- Een funderingsonderzoek laten doen door een bouwkundige en afhankelijk daarvan alsnog besluiten het te kopen
Ik heb hier geen ervaring mee. Ik vraag me af of andere Fok!kers hier bekend mee zijn. Specifiek met een huis dat gebouwd is "op staal", omdat een palen fundering op een andere manier behandeld moet worden.
Verzakt je huis? Wat heb je er aan laten doen? Hoe groot was die ingreep?
De reden dat niet meteen ben weggerend is dat het huis verder precies is wat ik zoek, op de juiste locatie.
Ik heb in twee woningen met een dergelijk "probleem" gewoond (woon nu in het tweede) en mijn ervaringen:quote:Op donderdag 4 januari 2018 21:16 schreef R2R het volgende:
Ik heb een eindwoning (hoekwoning) op het oog dat aan het eind zit van een huizenblok van 8 woningen.
Dit huizenblok is gefundeerd op staal zoals men dat noemt.
Het hele huizenblok kent scheefstand op alle mogelijke manieren. Het ene huis leunt naar voren, het ander wat minder, maar niets staat recht. De huizen zijn gebouwd in 1927.
Blijkbaar is de grond niet bestand tegen het gewicht van de huizen.
De eindwoning in kwestie heeft in het verleden grote reparaties gehad aan de voorgevel.
Daarnaast is in de zijgevel een grote scheur dichtgezet en ziet deze eruit alsof er een knik zit ter hoogte van de verdiepingsvloer
(Huis bestaat uit begane grond, 1e verdieping en zolder op stahoogte, mansarde dak).
De reparaties zijn vermoedelijk lang geleden uitgevoerd, omstreeks 1980-1983.
Ook de binnenkant van het huis is sindsdien niet veranderd. Aan de buitenkant zie ik op 2 plaatsen een scheur ontstaan. Aan de binnenkant zijn lichte scheuren te zien op niet-dragende stukken.
De vloeren lopen recht.
Het grondwater staat permanent hoog (bij regenval komt het tot ca. 50 cm onder de begane grond vloer). Het huis en de straat zijn ongeveer even hoog. De straat is onlangs opnieuw aangelegd.
Ik heb nu 2 keuzes:
- Afhaken
- Een funderingsonderzoek laten doen door een bouwkundige en afhankelijk daarvan alsnog besluiten het te kopen
Ik heb hier geen ervaring mee. Ik vraag me af of andere Fok!kers hier bekend mee zijn. Specifiek met een huis dat gebouwd is "op staal", omdat een palen fundering op een andere manier behandeld moet worden.
Verzakt je huis? Wat heb je er aan laten doen? Hoe groot was die ingreep?
De reden dat niet meteen ben weggerend is dat het huis verder precies is wat ik zoek, op de juiste locatie.
1) Is het zand, veen of klei (of nog iets anders) waar op is gebouwd?
2) Is de werking gestabiliseerd of gaat het nog steeds door
3) Wat is er aan de binnenkant te zien en te merken van de werking?
In m'n eerste huis, bleef het effect beperkt tot een "sprongetje" tussen voor- en achterkant en meer dan een extra dikke ondervloer om het laminaat vlak te leggen, heeft het nooit gekost.
In ons huidige huis is het effect duidelijk sterker: de voor- & achtergevel zijn duidelijk dieper weggezakt (10 cm plm.) dan het midden waardoor er een aflopende vloer in de keuken is, de kelder is het hoogste punt.
Scheuren in de voor en achtergevel zijn dichtgemaakt.
De goten liepen niet meer droog; twee extra HWA aan de hoge zijde gemaakt
Deuren gingen klemmen en zijn daarom schuin afgezaagd.
Verder geen nadelen.
Het hangt dus nl. af van de mate van verdere werking en de ondergrond.
Je schrijft dat het grondwater op - 50 cm staat. Dat is in de kruipruimte? Het beste bekijk je de situatie in de kruipruimte.
Is er verdere zetting te verwachten?
Bij een zachte ondergrond en verdere zetting: Wegblijven.
Bij een stevige ondergrond en wanneer geen verdere zetting te verwachten is, zijn de huidige verzakkingen hetgeen je zou kunnen accepteren.
Bedenk je in beide gevallen dat verkopen in de toekomst wel eens een uitdaging kan worden. Zeker als er in de regio om wat voor reden dan ook (bijvoorbeeld een kleine crisis zoals 2008-2013) een groot aanbod aan woningen is. Want als er wat te kiezen valt, kiezen de meeste potentiële kopers voor een woning zonder risico op bouwkundige problemen.
Er is wel een pomp aanwezig om het water weg te pompen, het is een bekend probleem in die wijk wat waarschijnlijk niet opgelost zal / kan worden.
In 1980 is dit huis grondig verbouwd. Ook aan de binnenkant. Er is een bouwtekening van maar die moet ik nog opvragen (kan niet online).
Ook de oorspronkelijke bouwtekeningen zijn er, daar staat waarschijnlijk wel op hoe de fundering ligt.
1) Het is gebouwd op kleigrond (regio Zuid Holland).
2) Dat weet ik dus niet. Er heeft bijna 38 jaar iemand in gewoond, maar aan diegene kan ik het niet meer vragen. Ik heb niet de indruk dat er veel gedaan is in de tussentijd, behalve wat schilderwerk waar nodig.
3) Weinig. De vloeren zijn recht. Dat vind ik vreemd. Misschien zijn ze recht gemaakt bij de verbouwing in 1980. In de hoek van waar de binnenmuur (volgens mij draagmuur!) aansluit op de achtergevel, op de eerste verdieping, zit een scheur van een paar mm. Dat kan echter ook komen doordat daaronder de muur tussen de woonkamer en keuken is weggehaald (in 1980).
Verder zit er een voorzetwand op de eerste etage, bij de achtergevel, en boven de raamkozijnen is dit uitgezet. Het loopt bol. Lijkt alsof het erg nat is geweest. Ik zag ook een scheur in de achtergevel boven het raam van de begane grond, daar komen de stenen naar buiten, zal waarschijnlijk een roestende latei zijn.
De gehele begane grond vloer is voorzien van plavuizen, op hout, dat is allemaal geheel intact, geen scheuren. Er zit zo'n typische jaren 70/80 haard in met een plateau met tegeltjes, daar zit wel een scheur in. De haard zit tegen de zijgevel.
Al met al heb ik de indruk dat er sinds 1980 niet veel gebeurd is (ook qua zakken en scheuren) maar het zit me niet helemaal lekker. Ik moet er nog maar een paar nachtjes over slapen denk ik, en zien of ik een bouwkundig onderzoek en/of funderingsonderzoek laat doen.
Verstandig. Belangrijkste is dat die lui in de kruipruimte kruipen (het woord zegt het al) en daar hun bevindingen opnemen. Klei en Zuid Holland geven mij een onderbuik gevoel ... tenzij het Leiden is....quote:Op donderdag 4 januari 2018 22:14 schreef R2R het volgende:
Ik moet er nog maar een paar nachtjes over slapen denk ik, en zien of ik een bouwkundig onderzoek en/of funderingsonderzoek laat doen.
Ja, niks mis mee toch?quote:
Je moet er over denken om een onderzoek te laten doen?
En je kunt geen beter huis krijgen?quote:
In de kruipruimte staat water. Vanaf dat water zit er nog ongeveer 50cm boven totdat je bij de ondervloer komt van de begane grond.
Er is wel een pomp aanwezig om het water weg te pompen, het is een bekend probleem in die wijk wat waarschijnlijk niet opgelost zal / kan worden.
In 1980 is dit huis grondig verbouwd. Ook aan de binnenkant. Er is een bouwtekening van maar die moet ik nog opvragen (kan niet online).
Ook de oorspronkelijke bouwtekeningen zijn er, daar staat waarschijnlijk wel op hoe de fundering ligt.
1) Het is gebouwd op kleigrond (regio Zuid Holland).
2) Dat weet ik dus niet. Er heeft bijna 38 jaar iemand in gewoond, maar aan diegene kan ik het niet meer vragen. Ik heb niet de indruk dat er veel gedaan is in de tussentijd, behalve wat schilderwerk waar nodig.
3) Weinig. De vloeren zijn recht. Dat vind ik vreemd. Misschien zijn ze recht gemaakt bij de verbouwing in 1980. In de hoek van waar de binnenmuur (volgens mij draagmuur!) aansluit op de achtergevel, op de eerste verdieping, zit een scheur van een paar mm. Dat kan echter ook komen doordat daaronder de muur tussen de woonkamer en keuken is weggehaald (in 1980).
Verder zit er een voorzetwand op de eerste etage, bij de achtergevel, en boven de raamkozijnen is dit uitgezet. Het loopt bol. Lijkt alsof het erg nat is geweest. Ik zag ook een scheur in de achtergevel boven het raam van de begane grond, daar komen de stenen naar buiten, zal waarschijnlijk een roestende latei zijn.
De gehele begane grond vloer is voorzien van plavuizen, op hout, dat is allemaal geheel intact, geen scheuren. Er zit zo'n typische jaren 70/80 haard in met een plateau met tegeltjes, daar zit wel een scheur in. De haard zit tegen de zijgevel.
Al met al heb ik de indruk dat er sinds 1980 niet veel gebeurd is (ook qua zakken en scheuren) maar het zit me niet helemaal lekker. Ik moet er nog maar een paar nachtjes over slapen denk ik, en zien of ik een bouwkundig onderzoek en/of funderingsonderzoek laat doen.
Als je nog steeds de intentie hebt om dat huis te kopen is dat toch een nobrainer?quote:
Van dit huis is de locatie erg goed. En de prijs laag.
Anders gezegd, in deze buurt kosten de huizen doorgaans rond de 2000 Euro per vierkante meter, deze kost 1500.
Ik heb in het verleden een mooi huis gehad op een slechte locatie. Dat is het ook niet.
Mocht ik besluiten om geïnteresseerd te blijven dan komt er een onderzoek.
Misschien heb ik er na een paar dagen geen zin meer in of vind ik het risico hoe dan ook te groot, en dan mag iemand anders zich er aan wagen.
Klopt, maar wat ik bedoelde is dat ik dat niet ga doen, als ik eerder al besluit om er helemaal niet mee verder te gaan.quote:
[..]
Als je nog steeds de intentie hebt om dat huis te kopen is dat toch een nobrainer?
Klinkt in zijn geheel als een slecht plan of het moet echt spotgoedkoop zijn zodat je nog even 35-40k achter de hand hebt voor funderingsherstel.
Idd. Man ik zou naar een ander woning kijkenquote:
Realiseer je ook goed dat wanneer je een onderzoek hebt laten uitvoeren en je toch overgaat tot aankoop je verder nergens op terug kan vallen mocht de situatie verergeren.
Klinkt in zijn geheel als een slecht plan of het moet echt spotgoedkoop zijn zodat je nog even 35-40k achter de hand hebt voor funderingsherstel.
Niet doen, zoek iets anders, tenzij je precies weet wat je doet en dat weet je niet.
[ Bericht 0% gewijzigd door #ANONIEM op 04-01-2018 22:40:22 ]
Kleigrond klinkt in, en dat gaat soms onregelmatig. Ben je sowieso van plan te verbouwen? Dan kan het wellicht een optie zijn om een tafelconstructie te maken. Dat is een vloer op schroefpalen of injectiepalen die je muren ook gaat dragen. Ben je meteen van het hout af, en heb je de kans de vloer te isoleren. Maar een funderingsexpert moet dat natuurlijk bekijken..
Ook is het de vraag hoe je scheuren voorkomt doordat het naastgelegen pand zakt en jouw pand niet. Maar ook daar kan een expert iets van zeggen
grote kans op grote reparaties en het onverkoopbaar zijn na enkele jaren.
Inderdaad, dat TS er uberhaupt over nadenktquote:
Een rijtjeshuis dat schots en scheef staat met een slechte fundering, hoezo klinkt dat als een goed idee?
Als het nu een "uniek" grachtenpand of zoiets is, dan kun je er nog wat geld tegen aangooien.
Maar zo te lezen is het een redelijk gewoon rijtjeshuis.
Een vrijstaand huis kun je misschien ook nog wat mee uithalen om het te stabiliseren en recht te zetten.
Bij een rijtjeshuis is dat al een stuk lastiger als je alleen jouw huis doet.
Ik ken ik een situatie waar enkele huizen verderop zoiets speelt een dat het hele blok hierin meegetrokken wordt... Rijtjeswoningen.
Als de juiste prijs er naar is, waarom niet?quote:Op vrijdag 5 januari 2018 07:13 schreef Pietverdriet het volgende:
Ik vrees dat TS het toch gaat kopen.
Daar is natuurlijk een reden voor.quote:
... En de prijs laag.
Anders gezegd, in deze buurt kosten de huizen doorgaans rond de 2000 Euro per vierkante meter, deze kost 1500.
...
Mensen die niet buiten de lijntjes durven te komen bereiken niets.quote:
[..]
Daar is natuurlijk een reden voor.
Stel dat na een goed advies TS de boel kan fixen voor ¤25.000 dan maakt hij in 1 klap ¤25.000 winst(uitgaande van een oppervlakte van 100m2)
Klinkt leuk maar is onzin. Ook binnen de lijntjes is een hoop te bereiken.quote:
[..]
Mensen die niet buiten de lijntjes durven te komen bereiken niets.
Natuurlijk is dat zo. Maar dat blijft een "stel dat" totdat je dat hebt uitgezocht. Stel dat na een goed advies blijkt dat het ¤75.000 kost om de boel te fixen dan betaalt hij ¤25.000 te veel. Daarom: als je echt wil kopen een goed bouwkundig advies zoeken, maar zonder advies kopen omdat "buiten de lijntjes" lijkt me geen goed idee.quote:Stel dat na een goed advies TS de boel kan fixen voor ¤25.000 dan maakt hij in 1 klap ¤25.000 winst(uitgaande van een oppervlakte van 100m2)
Beter vraag je een paar offertes op voor funderingsherstel want dan heb je die marge in ieder geval in je achterhoofd zitten.
In een situatie als deze vind ik dat je moet uit gaan van het ergste, dat zou betekenen funderingsherstel cq. het aanbrengen van een paalfundering.
Kosten hiervoor schat ik tussen de 30.000 en 40.000 Euro.
Daarna moeten de gevels gerepareerd worden, liefst geheel gerenoveerd qua scheuren, lateien, voegwerk en reiniging, kosten ca. 9.000 euro voor voor+achter+zijgevel.
Dan is er nog het dak met onbekende staat (ik zag oude lekkages, maar wat is er aan gedaan) wat mogelijk een hoge kostenpost is.
Vervolgens zal de hele beneden etage opnieuw moeten worden opgebouwd na het aanbrengen van de nieuwe fundering, kosten ca. 20.000 Euro.
Dat betekent dat ik 64.000 Euro verder ben en dan zit ik nog steeds met een oud dak en een ongerenoveerde 1e verdieping+zolder.
Op dat moment kost het huis al 2.078 Euro per m², kortom de prijs is te hoog.
En, na al deze zaken, kan het huizenblok nog steeds zakken en scheuren. Hoge investering, weinig zekerheid.
Kortom ik ga het niet doen.
Dat is een goede en ik denk ook wel de enige juiste conclusiequote:
