[Crowdfunding] #116 verhuurde panden een risicovolle belegging?

en daarom financiert een bank maar 70% of minder. Als het dan mis loopt hebben ze altijd het pand nog. Als ze die verkopen hebben ze hun geld terug. Welke box mag dan de lener bepalen.

Bij een percentage van 100% ben je als uitlener het haasje als er zaken niet goed zijn opgegeven aan de bd.

Tenzij iemand me binnen de toegestane bedenktijd bij Oneplanetcrowd (24 uur) overtuigt om het niet te doen, doe ik inmiddels mee met For your taste only. Ik vind het verhaal overtuigend genoeg, ze maken winst, de zekerheden lijken waarde te vertegenwoordigen en de heren zijn iig de eerste paar jaar niet van de zaak afhankelijk. Ik gun ze het avontuur wel... Hoop dat me dat niet al te veel kost, maar juist wat oplevert.

Blijft wel raar dat ze zomaar eens 25.000 extra zouden kunnen ophalen, waarvoor de bestemming niet echt duidelijk is. Daar moet je dan wel even 7% rendement over zien te maken...

quote:

Op zaterdag 27 augustus 2016 18:43 schreef djh77 het volgende:
Het zonnepanelenproject van KoM gaat verbazingwekkend hard. Weer 2 investeerders die elk 10k investeren.

Je kunt een waslijst maken met redenen om niet in dit project te investeren (wat ik ook zeker niet ga doen) maar aan de andere kant kan je de informatie wel uit de pitch halen (en dat zien we vaak wel anders). Ook de beantwoording van de vragen is netjes en snel.

quote:

Op zondag 28 augustus 2016 10:24 schreef obligataire het volgende:
132 Investeerders al, al wat bezielt die mensen........

Inmiddels 127. Volgens mij hebben een aantal mensen de pitch gelezen.

Wordt wel een interessant project om te volgen. Ik hoop voor de beste man dat het niet een project gaat worden waarvan wij allemaal zeggen "dit zag toch iedereen aankomen".

Geen prikkel. KoM doet bij dit project mijn inziens niets fout.

Alleen mochten dit soort projecten vroegtijdig stranden dan gaat KoM dat vroeg of laat toch vernemen.

Ook mijns inziens doet KoM in dit geval niet veel fout. Als je een klein beetje thuis bent in crowtfunding is uit de pitch prima te halen dat het een zeer risicovol project is. Zo lang dat maar duidelijk is kan vervolgens iedere investeerder zelf zijn afwegingen maken om hier toch in te investeren. Voor KoM zelf is natuurlijk het risico dat van dergelijke projecten er een aanzienlijk aantal gaan omvallen en dat ze daar op termijn misschien op afgerekend gaan worden.

Ik denk dat veel mensen volledig blind varen op het platform. Als KoM aangeeft risico C, dan denken mensen dus aan gemiddeld risico (schaal van A tot E), daarbij vergetend dat crowfunding in itself al risicovol is. Bij Gve en CCF kijken mensen volgens mij ook puur naar de getallen die de platforms eraan hangen en schrijven op basis daarvan in, bang om de boot te missen.

Ik ben zelf niet heel financieel onderlegd en moet zeggen dat het minder goede nieuws er in de diverse pitches soms wel erg omfloerst staat. Daarom ben ik hier terecht gekomen, om met andere crowdfunders van gedachten te wisselen over nieuwe projecten. Er is, buiten dit forum, voor zover ik weet geen ander forum waarop crowdfunding zo besproken wordt en aangezien we hier met een relatief klein clubje zijn, denk ik dat veel mensen alleen de pitch en hun eigen gedachten daarover hebben. Ik heb op dit forum al meerdere malen informatie uit een pitch gezien die ik zelf over het hoofd gezien had of waarvan ik de importantie niet op waarde geschat had, waardoor ik toch niet ingestapt ben alhoewel ik dat eerst wel wilde doen. Ik denk dat jullie me al een paar keer voor een misstap behoed hebben.
Mijn methode is nu: pitch lezen, forum checken, pitch nog een keer lezen, beslissen. En als ik dan te laat ben bij een Gve of een CCF, so be it, better safe than sorry.

Het nadeel is wel dat een groot aantal crowdfunders dus geen klankbord hebben en er voor mijn gevoel vaak instappen zonder grondige analyse/ nadenken. Vroeg of laat wordt dat een probleem, ook als de platforms wel proberen de kwaliteit te leveren die ze eigenlijk zouden moeten. Te veel defaults is de doodsteek voor een platform.

Het zou me ook niet verbazen als er een keer een platform aangeklaagd wordt. Ik zie toch best vaak informatie ontbreken die je eigenlijk zou moeten weten, wil je een onderbouwde beslissing kunnen nemen. Als zo'n project misloopt, er cruciale informatie boven water komt en men is flink het schip in gegaan, dan zie ik daar wel een rechtzaak van komen met schadeclaims wegens onvolledig informeren.

De markt is gewoon nog ontzettend onvolwassen, met een groot gebrek aan transparantie. Dat gaat zich vroeg of laat een keer wreken.

De C+ van KoM is wat misleidend. Bij GvE zou dit een 5s zijn. Bij FundingCircle zou het project er niet door komen (want starter). Een probleem is dat er lastig vergeleken kan worden tussen platforms. Je kan ook niet naar de rentepercentages kijken, want bij FC ontvang je over het algemeen hogere rente, zelfs voor projecten met lagere risico's.
KoM heeft de rente die betaald wordt beperkt. Daardoor is er een lage risicopremie. Projecten met een laag risico lopen snel vol, maar voor meer risicovolle projecten mag niet veel meer rente worden gerekend. De rente die gerekend mag worden stijgt lineair (van 5,5 naar 9,5), terwijl het risico van een C- toch echt meer dan 2x zo groot is als van een A+. Je ziet nu dan ook 3 meer risicovolle projecten open staan die slecht vol lopen.

[ Bericht 0% gewijzigd door Benger op 28-08-2016 17:56:02 ]

Vind in deze pitch niets misleidend. Bij de samenvatting staat ook duidelijk aangegeven:

"De cijfermatige toetsing resulteert in een laag risicoprofiel. Echter, vanwege het startende karakter en daarmee het prognostische gehalte van de cijfers, is het risicoprofiel aangepast naar een hoog risico."

En de cijfers zijn op basis van een prognose. Die prognose gaat uit van een omzet in 2016 van ¤2.000.000,- . Gerealiseerd is op dit moment +- ¤100.000,- (of te wel 5% van de prognose) .

Met ¤2.000.000,- omzet maakt het bedrijf ¤18.000 winst volgens de prognose. Als de omzet tegenvalt (stel 50% van prognose, wat ik nog steeds hartstikke veel vind), dan moeten de kosten drastisch omlaag. Ik zie 12 man personeel (gedeelte flexibel), 6 lease auto's, huurpand en een crowdfundlening. Mijn gevoel zegt daarom dat het bedrijf meteen failliet is bij een tegenvallende omzet.

En tja, dan kijk je naar de zekerheden. Hoofdelijk aansprakelijk? Alleen morele waarde, want geen overwaarde in het huis. Verpanding voorraad/debiteuren (deze getallen zijn ook prognoses)? De vraag is wat hier van over blijft nadat de kosten van uwv/belastingdienst hiervan zijn afgehaald.

Al met al een dikke nee voor een schamele 8%.

Nog even over het recente project op GVE, die van die aanschaf van het beleggingspand (er is ook na het volschrijven nog wat over gediscussieerd). GVE is namelijk niet helemaal transparant geweest.

Het viel me namelijk op dat GVE in de pitch niet vermeldt dat de partner van die dame met de schoonheidssalon al eerder meerdere leningen heeft gefund via GVE. Het gaat om Bellagio Vastgoed (ook hier op het forum besproken). Had ik toch wel relevante info gevonden eigenlijk. De partner van de hobbymatige schoonheidsspecialiste is namelijk de man achter Bellagio Vastgoed, het administratiekantoor en die hierboven aangehaalde bitcoinhandel (wat bij mij ergens een belletje deed rinkelen). Zie hier zijn LinkedIn-profiel.

Ik durf niet te zeggen of dit nou qua risico heel veel uitmaakt, maar in het kader van de transparantie had ik het eerlijk gezegd wel chique gevonden als GVE dit gewoon had gemeld in de pitch. Enfin, ik zit er niet in, maar als ik wel geīnvesteerd had, zou dit voor mij een aanleiding zijn om GVE nog even te mailen.

[ Bericht 1% gewijzigd door dbrmnn op 28-08-2016 21:39:57 ]

quote:

Op zondag 28 augustus 2016 21:33 schreef dbrmnn het volgende:
Nog even over het recente project op GVE, die van die aanschaf van het beleggingspand (er is ook na het volschrijven nog wat over gediscussieerd). GVE is namelijk niet helemaal transparant geweest.

Het viel me namelijk op dat GVE in de pitch niet vermeldt dat de partner van die dame met de schoonheidssalon al eerder meerdere leningen heeft gefund via GVE. Het gaat om Bellagio Vastgoed (ook hier op het forum besproken). Had ik toch wel relevante info gevonden eigenlijk. De partner van de hobbymatige schoonheidsspecialiste is namelijk de man achter Bellagio Vastgoed, het administratiekantoor en die hierboven aangehaalde bitcoinhandel (wat bij mij ergens een belletje deed rinkelen). Zie hier zijn LinkedIn-profiel.

Ik durf niet te zeggen of dit nou qua risico heel veel uitmaakt, maar in het kader van de transparantie had ik het eerlijk gezegd wel chique gevonden als GVE dit gewoon had gemeld in de pitch. Enfin, ik zit er niet in, maar als ik wel geīnvesteerd had, zou dit voor mij een aanleiding zijn om GVE nog even te mailen.

Pff, die man heeft al 6 leningen via GVE lopen. Ik krijg een beetje het gevoel dat hij nu dacht: hier gaan ze niet meer intrappen, ik laat mijn vriendin nu een keer het geld ophalen. Nou ja, ik hoor niks over problemen, dus hij betaalt blijkbaar wel alles netjes terug.

quote:

Op zondag 28 augustus 2016 18:15 schreef Baklapper het volgende:


En tja, dan kijk je naar de zekerheden. Hoofdelijk aansprakelijk? Alleen morele waarde, want geen overwaarde in het huis. Verpanding voorraad/debiteuren (deze getallen zijn ook prognoses)? De vraag is wat hier van over blijft nadat de kosten van uwv/belastingdienst hiervan zijn afgehaald.

Het voordeel voor de crowd is dat we de nieuwe manier van zekerheden vastleggen misschien wel heel snel kunnen testen. Ook weten we dan of de pandakte voor de belastindienst voldoende is.

quote:

Op zondag 28 augustus 2016 22:14 schreef Speekselklier het volgende:

[..]

Het voordeel voor de crowd is dat we de nieuwe manier van zekerheden vastleggen misschien wel heel snel kunnen testen. Ook weten we dan of de pandakte voor de belastindienst voldoende is.

Dan moeten ze de pandakte wel gelijk laten tekenen en registreren. Tot op heden gaat KoM hier, ook bij de nieuwe projecten, zeer laks mee om. Van projecten van een paar maanden geleden zijn nog steeds de pandaktes niet getekend laat staan geregistreerd.

quote:

Op zondag 28 augustus 2016 22:30 schreef Horsemen het volgende:

[..]

Dan moeten ze de pandakte wel gelijk laten tekenen en registreren. Tot op heden gaat KoM hier, ook bij de nieuwe projecten, zeer laks mee om. Van projecten van een paar maanden geleden zijn nog steeds de pandaktes niet getekend laat staan geregistreerd.

Heb al even geen Kom projecten meer, maar ik ging er vanuit dat het sinds de stichting allemaal liep.

quote:

Op zaterdag 27 augustus 2016 23:10 schreef CRWD het volgende:
Die groningse gasten kunnen prima box3 beleggers zijn. Het staat of valt met hoe de werkzaamheden worden verricht. Waarschijnlijk huren ze een beheerder in die de verbouwingen en de verhuurcontracten regelt. Als ze dat zelf zouden doen is het zeker weten box 1.

Inderdaad. De splitsing tussen normaal vermogensbeheer (box 3) en meer dan normaal vermogensbeheer (box 3) zit 'm - volgens gerechtelijke uitspraken - in de arbeid die zelf verricht wordt.

quote:

Het rendabel maken van de onroerende zaken mede geschiedt door middel van arbeid welke de eigenaar aan de onroerende zaken verricht en deze arbeid naar haar aard en omvang onmiskenbaar ten doel heeft het behalen van voordelen uit de onroerende zaken, welke het bij normaal vermogensbeheer opkomende rendement te boven gaan.

_{Hoge Raad 17 augustus 1993, nr. 29 755, BNB 1994/319 inzake meer dan normaal vermogensbeheer}

quote:

Immers, in een geval als het onderhavige is van normaal vermogensbeheer geen sprake, indien het rendabel maken van de onroerende zaken mede geschiedtdoor middel van arbeid welke de eigenaar van de onroerende zaken verricht en deze arbeid naar haar aard en omvang onmiskenbaar ten doel heeft het behalen van voordelen uit de onroerende zaken, welke het bij normaal vermogensbeheer opkomende rendement te boven gaan.

_{oge Raad 17 augustus 1993, nr. 29 755, BNB 1994/319}

quote:

Op zondag 28 augustus 2016 22:44 schreef Speekselklier het volgende:

[..]

Heb al even geen Kom projecten meer, maar ik ging er vanuit dat het sinds de stichting allemaal liep.

Nee, helaas. Ik ging er ook vanuit tot ik het ging controleren.

quote:

Op maandag 29 augustus 2016 00:14 schreef obligataire het volgende:

[..]

De laatste tijd kwamen er weinig projecten vanuit KoM, dus ik neem aan dat ze tijd genoeg hebben gehad om de zaak op orde te brengen.?

Dat zou je denken ja. Bij de oude projecten is het pas geregeld bij een paar projecten terwijl is toegezegd dat het voor 1 augustus geregeld zou zijn maar nog veel erger is dat ook bij recente projecten het wederom niet op orde is. Gewoon schandalig en onvoorstelbaar.

quote:

Op zondag 28 augustus 2016 22:30 schreef Horsemen het volgende:

[..]

Dan moeten ze de pandakte wel gelijk laten tekenen en registreren. Tot op heden gaat KoM hier, ook bij de nieuwe projecten, zeer laks mee om. Van projecten van een paar maanden geleden zijn nog steeds de pandaktes niet getekend laat staan geregistreerd.

Zelfs hypotheekaktes zijn er nog niet. 25 april zijn de toegezegde bedragen naar KoM overgemaakt. Project is uiteindelijk 24 mei tot stand gekomen (2,5 maand na oprichting Stichting zekerheden). Laatst maar even gevraagd naar de hypotheekakte. De ondernemer was daar met de notaris nog mee bezig.... was het antwoord. Pfff ruim 3 maanden (4 mnd na betaling) hebben de investeerders nog steeds de toegezegde zekerheden niet.

[ Bericht 1% gewijzigd door djh77 op 29-08-2016 07:50:57 ]

quote:

Op maandag 29 augustus 2016 06:22 schreef djh77 het volgende:

[..]

Zelfs hypotheekaktes zijn er nog niet. 25 april zijn de toegezegde bedragen naar KoM overgemaakt. Project is uiteindelijk 24 mei tot stand gekomen (2,5 maand na oprichting Stichting zekerheden). Laatst maar even gevraagd naar de hypotheekakte. De ondernemer was daar met de notaris nog mee bezig.... was het antwoord. Pfff ruim 3 maanden (4 mnd na betaling) hebben de investeerders nog steeds de toegezegde zekerheden niet.

KoM zou in mijn ogen de gelden helemaal niet over mogen maken als dergelijke aktes nog niet getekend zijn. Een bank geeft ook echt de gelden niet vrij zolang de akte niet getekend is. Waarom zou dat hier anders zijn

quote:

Op maandag 29 augustus 2016 07:57 schreef Horsemen het volgende:

[..]

KoM zou in mijn ogen de gelden helemaal niet over mogen maken als dergelijke aktes nog niet getekend zijn. Een bank geeft ook echt de gelden niet vrij zolang de akte niet getekend is. Waarom zou dat hier anders zijn

Als een bank niet betaald wordt, dan zijn ze geld kwijt. KoM bemiddelt in geld van anderen. KoM krijgt haar fee volgens mij pas nadat de lening rond komt. Ze moeten het geld dus zo snel mogelijk overmaken. Dat er geen onderpand is, is voor KoM niet zo relevant, als het project maar succesvol wordt gefund.

Edit: de fee bestaat uit twee delen. Het grootste deel (3,25%) wordt in rekening gebracht aan de geldnemer. Een kleiner deel (0,5 - 0,9%) wordt aan de investeerder gefactureerd. Hoe sneller de lening rond komt, hoe eerder KoM haar geld krijgt en des te minder risico loopt KoM dat de geldnemer omvalt voordat ze hun geld binnen hebben.

Het financieringsmodel van crowdfunding in Nederland klopt gewoon niet. De AFM zou nooit mogen toestaan dat er dergelijk perverse prikkels ontstaan.

[ Bericht 3% gewijzigd door Benger op 29-08-2016 08:20:18 ]

quote:

Op maandag 29 augustus 2016 07:57 schreef Horsemen het volgende:

[..]

KoM zou in mijn ogen de gelden helemaal niet over mogen maken als dergelijke aktes nog niet getekend zijn. Een bank geeft ook echt de gelden niet vrij zolang de akte niet getekend is. Waarom zou dat hier anders zijn

Geheel mee eens. En dat men niet weet hoe het moet was al geen excuus, maar kan na het debacle van Vinovat en het oprichten van de stichting zekerheden, zeker geen excuus meer zijn.
In dit soort gevallen wordt willens en wetens afgeweken van wat in de pitch aan zekerheden beloofd is door KOM.

[ Bericht 2% gewijzigd door NaRegenDeZon op 29-08-2016 08:35:08 ]