RABO-Topman waarschuwt "Links", over Hypotheekrente

quote:

Op maandag 13 maart 2006 16:53 schreef CherrymoonTraxx het volgende:
En dat leidt weer tot problemen bij mensen met een tophypotheek die hun huis willen/moeten verkopen.

quote:

Op maandag 13 maart 2006 17:12 schreef KreKkeR het volgende:

[..]

Wanneer ze de maandlasten niet kunnen dragen wel ja. Echter, niet alle mensen met een tophypotheek hebben een maandlasten die op basis van hun inkomen net te dragen zijn, integenstelling tot hetgeen simmu lijkt te suggereren.

quote:

Op maandag 13 maart 2006 16:58 schreef Argento het volgende:
Waar komt dat verschil van 450 euro - 1150 euro vandaan?

Dat eerste bedrag is ongeveer het bedrag dat ik nu per maand aan hypotheekrente betaal. Toen de rentestand hoger was, betaalde ik ongeveer 150 euro in de maand meer aan rente. Ik maak slechts achteraf gebruik van de renteaftrek, dus het maandbedrag is zonder aftrek. Hoezo dan die 1150 euro?

quote:

Op donderdag 9 maart 2006 19:14 schreef Jaeder het volgende:
Kleinere en goedkopere huizen. Nu wordt nog teveel gebouwd voor de mensen met hogere inkomens.
Bovendien los je dan wat ruimteproblemen op.

quote:

Op vrijdag 10 maart 2006 15:00 schreef dVTB het volgende:
42% van het geld dat we in dit land aan hypotheekrente-aftrek uitgeven, gaat naar de rijkste 7% mensen in ons land. Daar MOET gewoon iets in veranderen. Bovendien zijn de huizenprijzen mede dankzij hypotheekrente-aftrek torenhoog.

quote:

Naast spoedige bouw van meer goedkopere woningen is afschaffing van de hypotheekrente (zeker boven 350.000 euro) wenselijk.

quote:

Op maandag 13 maart 2006 16:51 schreef jpzegthallo het volgende:
Hypotheekrenteaftrek afschaffen zou tenminste voor betaalbare huizen zorgen.

quote:

Op maandag 13 maart 2006 17:36 schreef CherrymoonTraxx het volgende:

[..]

Rentestijging van 4% naar 6% en HRA komt te vervallen. Rentelast zou dan stijgen naar +/- ¤ 675,00 in plaats van ¤ 450,00. Belastingvoordeel zal zo'n 225 euro zijn? ¤ 900,00 euro wordt dan de maandlast. Geen ¤ 1.150,00 dus. Of zie ik wat over het hoofd?

Al met al is de lastensstijging al groot en voor veel mensen fataal. Helemaal als ze ook nog eens een supertopje hebben.

quote:

Op dinsdag 14 maart 2006 00:00 schreef Argento het volgende:

[..]

Dan ga je er vanuit dat de HRA al is verrekend met die 675 euro, maar dat is (in mijn geval) dus niet zo. Ik krijg de HRA achteraf (gewoon een bedrag in 1 keer berekend over het afgelopen jaar) en zonder de HRA (de vooraftrek dus) kom ik inderdaad op ongeveer 675 euro, niet op 900.

quote:

Op maandag 13 maart 2006 16:30 schreef KreKkeR het volgende:

[..]

Waarom zouden uitgerekend de mensen met een tophypotheek zonder meer op hun bek gaan

quote:

Op maandag 13 maart 2006 16:48 schreef TeChNo2 het volgende:

[..]

Hallo, jij woont zeker in een huis van minder dan dat bedrag...denk nou eens na, dat kan toch niet, van die hypothekerenteaftrek wordt wel het verwarmen van het zwembad betaald, enne waar denk je dat de tuinman en interieurverzorgster van worden betaald....

tsss dalijk moet er zeker ook nog een auto uit ?

en tot slot de serieuzere noot:
Overigens : heeft iemand er wel eens aan gedacht dat de huizenprijzen sterk verschillen per regio (vergelijk oost-Groningen of Zeeuws-Vlaanderen eens met Rotterdam of leiden of zo) kortom een bepaalde grens is helemaal niet aan te geven, of gaan we dat per regio doen soms ....

quote:

Op dinsdag 14 maart 2006 00:27 schreef DiRadical het volgende:

[..]

Dan heb je blijkbaar geen gemiddelde hypotheek, maar 1 voor een lager bedrag (minder schuld -> minder rente).

quote:

Op vrijdag 10 maart 2006 09:31 schreef DzjieDub het volgende:

[..]

Berichtje van drie maanden terug: Ruim helft wereldbevolking leeft in armoede
Berichtje van vandaag: Honderd nieuwe miljardairs in de wereld

quote:

Op vrijdag 10 maart 2006 15:00 schreef dVTB het volgende:
42% van het geld dat we in dit land aan hypotheekrente-aftrek uitgeven, gaat naar de rijkste 7% mensen in ons land. Daar MOET gewoon iets in veranderen. Bovendien zijn de huizenprijzen mede dankzij hypotheekrente-aftrek torenhoog. Naast spoedige bouw van meer goedkopere woningen is afschaffing van de hypotheekrente (zeker boven 350.000 euro) wenselijk.

quote:

Op dinsdag 14 maart 2006 12:04 schreef McCarthy het volgende:
mijn plan
hypoaftrek afschaffen en een flinke belastingverlaging

quote:

Op dinsdag 14 maart 2006 12:25 schreef Godslasteraar het volgende:

[..]

Leuk, maar denk je dat dat ook werkelijk zou gebeuren? Als straks de Partij Van De Arbeidsloosheid het kabinet vormt hebben ze geld nodig, veel geld.

quote:

Op maandag 13 maart 2006 14:09 schreef dVTB het volgende:

[..]

Geen idee. Dit topic gaat over hypotheekrenteaftrek: een middel dat is ingezet om een eigen woning financieel bereikbaar te maken voor mensen met een beperkt inkomen. Overigens denk ik dat die rijke mensen weliswaar wat vermogensbelasting betalen, maar dat ze slim genoeg om het grootste deel van hun kapitaal in vastgoed te pompen.

quote:

Bron van mijn cijfers is overigens Wouter Bos, die dit vorige week tijdens het verkiezingsdebat meldde. En voordat hier een heel scala aan flauwe opmerkingen over Bos komt: nadat Bos deze cijfers had gemeld, klonk geen enkel protest van Verhagen of Van Aartsen, dus is het ongetwijfeld waar.

quote:

Op dinsdag 14 maart 2006 10:57 schreef simmu het volgende:

[..]

omdat iemand met een tophypotheek de extra lasten niet meer dragen kan, mensen met een 'normale' hypotheek hebben meestal nog wel wat ruimte.

denk eraan: 1% over 300.000,- is nog altijd 3000, als je dat opeens per jaar meer op moet hoesten is dat 250 per maand.ieman met zo'n tophypotheek (dus alles maximaal naar je inkomen) heeft geen ruimte meer om dat te betalen, terwijl iemand met een wat minder hoge hyptheek weliswaar moet bezuinigen, en er in besteedbaar inkomen flink op achteruit gaat, maar het nog wel op kan brengen.

moraal van het verhaal: neem gewoon geen tophypotheek, want de kans dat je op je muil gaat is vrij groot.

quote:

Op dinsdag 14 maart 2006 00:00 schreef Argento het volgende:

[..]

Dan ga je er vanuit dat de HRA al is verrekend met die 675 euro, maar dat is (in mijn geval) dus niet zo. Ik krijg de HRA achteraf (gewoon een bedrag in 1 keer berekend over het afgelopen jaar) en zonder de HRA (de vooraftrek dus) kom ik inderdaad op ongeveer 675 euro, niet op 900.

quote:

Op dinsdag 14 maart 2006 19:00 schreef KreKkeR het volgende:

[..]

Ik denk dat jij het begrip tophypotheek niet goed hebt begrepen. Het begrip tophypotheek slaat niet op het maximaal te lenen bedrag op basis van het inkomen, maar op het maximaal te lenen bedrag op basis van het onderpand. Bij een (relatief) hoog percentage tov de (executie) waarde v/d woning (het exacte percentage verschilt enigszins per verstrekker) heb je een tophypotheek. En dit heeft verder absoluut niks te maken met het inkomen.

Tophypotheken brengen als risico alleen met zich mee dat je bij voortijdige verkoop v/d woning en voldoende gebrek aan overwaarde, opgebouwd kapitaal of genoeg aan aflossingen, dus niet het volledige hypotheekbedrag terugkrijgt. Hierdoor blijf je dus bij voortijdige verkoop v/d woning en/of gebrek aan voldoende overwaarde met een restschuld zitten.

Maar iemand kan dus net zo goed een tophypotheek hebben (bijv. meer geleend dan de woning bij executoriale verkoop zou opleveren), maar op basis van zijn inkomen ruim binnen de inkomensnorm zitten. Zo iemand zou de maandlasten dus met gemak moeten kunnen dragen en zou dus bij het wegvallen v/d HRA of eventuele rentestijgingen geen problemen hebben.

Heb je echter een tophypotheek EN zit je op basis v/h inkomen ook tot het maximale, ja, dan loop je een groot risico. Want kun je de maandlasten niet dragen en moet de woning te snel executoriaal verkocht worden, krijgt de verstrekker niet al zijn geld terug.

Daarom is het bij hypotheekverstrekkers ook altijd verplicht om 'de top' volledig of ten dele af te dekken met een aflos-/kapitaalopbouw vorm. Wat dus betekent dat je, mits je de woning niet binnen heel korte tijd moet verkopen, je altijd al wat hebt afgelost of aan kapitaal hebt opgebouwd.

Tenminste, ik ken zelf geen enkele verstrekker die boven de 100% executiewaarde aflossingsvrij (=alleen rente betalen) verstrekt. Ken er zelfs niet eens zo heel veel die tot aan de 100% ew aflossingsvrij verstrekken

quote:

Op dinsdag 14 maart 2006 20:29 schreef simmu het volgende:

[..]
helaas zijn er zat trucs waardoor je met je inkomen een zo hoog mogelijke hypotheek kan nemen (diverse vrienden van me hebben dat gedaan; er zijn wel redelijk makkelijke methodes voor) wat zeker *nu* gewoon een erg slecht plan is. 1% renteverhoging kan gemakkelijk een stijging van ¤250 in de maandlasten beteken namelijk, en je kan lullen wat je wilt, maar dat hakt er in

quote:

Op dinsdag 14 maart 2006 20:29 schreef simmu het volgende:

[..]

ik snap de discussie niet; volgens mij hebben we het over hetzelfde.
tuurlijk: niet iedereen met een tophypotheek zit ook aan zn max betreffende inkomen, maar de term 'tophypotheek' wordt wel in het algemeen gebruikt om aan te duiden dat iemand het maximale uit zijn een maximaal huis voor zijn maximale inkomen neemt. en we zijn het erover eens dat dat niet zo'n goed idee is om nu te doen (of ooit wat mij betreft)

helaas zijn er zat trucs waardoor je met je inkomen een zo hoog mogelijke hypotheek kan nemen (diverse vrienden van me hebben dat gedaan; er zijn wel redelijk makkelijke methodes voor) wat zeker *nu* gewoon een erg slecht plan is. 1% renteverhoging kan gemakkelijk een stijging van ¤250 in de maandlasten beteken namelijk, en je kan lullen wat je wilt, maar dat hakt er in

quote:

Op woensdag 15 maart 2006 01:11 schreef Slayage het volgende:
Zembla had een tijdje terug hier een stuk over. Het was echt schrikbarend hoe met name grote bedrijven hun zakken vullen met het systeem.

quote:

Op woensdag 15 maart 2006 01:15 schreef KreKkeR het volgende:

[..]

Kun je even enkele (evt. in Zembla besproken) voorbeelden noemen?

Of heb je een link met meer informatie hierover?

quote:

Op woensdag 15 maart 2006 01:11 schreef Slayage het volgende:
Zembla had een tijdje terug hier een stuk over. Het was echt schrikbarend hoe met name grote bedrijven hun zakken vullen met het systeem.

quote:

Op woensdag 15 maart 2006 00:04 schreef KreKkeR het volgende:

[..]

Het is geen discussie. Ik wil alleen misverstanden en langs elkaar heen praten voorkomen. En tophypotheek wordt niet in het algemeen gebruikt als verwijzing naar max onderpand EN max inkomen, dat is een misvatting bij sommigen, maar goed, verder niet relevant. We hebben het nu in ieder geval over hetzelfde .

Waar het mij om draaide, en waarom ik ook om verduidelijking aan je vroeg, is omdat ik niet zeker wist of jij nu probeerde te zeggen dat mensen die bijvoorbeeld boven de executiewaarde lenen, geheid in de problemen komen. Of dat je wellicht iets anders bedoelde.

Waar ik nu nog heel benieuwd naar ben is naar de zat trucs waardoor je met je inkomen een zo hoog mogelijke hypotheek kan nemen. Of doelde je hierbij op een aanvraag indienen bij de 'louche' hypotheekverstrekkers?

quote:

Op donderdag 16 maart 2006 17:47 schreef DiegoArmandoMaradona het volgende:
Volgens mij zal een rentestijging ertoe leiden dat de markt nog meer op slot komt te zitten omdat mensen blijven zitten waar ze nu zitten

quote:

Op woensdag 15 maart 2006 00:04 schreef KreKkeR het volgende:

[..]

Het is geen discussie. Ik wil alleen misverstanden en langs elkaar heen praten voorkomen. En tophypotheek wordt niet in het algemeen gebruikt als verwijzing naar max onderpand EN max inkomen, dat is een misvatting bij sommigen, maar goed, verder niet relevant. We hebben het nu in ieder geval over hetzelfde .

Waar het mij om draaide, en waarom ik ook om verduidelijking aan je vroeg, is omdat ik niet zeker wist of jij nu probeerde te zeggen dat mensen die bijvoorbeeld boven de executiewaarde lenen, geheid in de problemen komen. Of dat je wellicht iets anders bedoelde.

Waar ik nu nog heel benieuwd naar ben is naar de zat trucs waardoor je met je inkomen een zo hoog mogelijke hypotheek kan nemen. Of doelde je hierbij op een aanvraag indienen bij de 'louche' hypotheekverstrekkers?

quote:

Op donderdag 16 maart 2006 18:05 schreef simmu het volgende:

[..]

neej, ze moeten hun huis te koop gaan zetten tegen prijzen die geen mens kan betalen

quote:

Op donderdag 16 maart 2006 18:05 schreef simmu het volgende:

[..]

neej, ze moeten hun huis te koop gaan zetten tegen prijzen die geen mens kan betalen

quote:

Op donderdag 16 maart 2006 21:15 schreef CherrymoonTraxx het volgende:

[..]

Dan kunnen ze het net zo goed niet te koop zetten.

quote:

Op donderdag 16 maart 2006 18:32 schreef simmu het volgende:

[..]

kan jij me uitleggen hoe je boven de 'executiewaarde leent?
sowieso denk ik dat een uitleg over de executiewaarde wel handig is; ik heb altijd begrepen dat de waarde is van het object als je het *dan* verkoopt.

[edit] vooralsnog zeg ik de dingen die ik zeg vanuit mijn gezonde verstand: ik heb nog nooit een huis gekocht

quote:

Op dinsdag 20 december 2005 23:59 schreef KreKkeR het volgende:

[..]

Om het even wat concreter te maken:

Twee peilers zijn van belang: inkomen (icm financiele verplichtingen) en onderpand. Onderpand zal ik hieronder toelichten. En let op, ik ga hier uit van een aanvraag ZONDER Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Met NHG wordt weer anders gerekend.

We kennen meerdere waarden van een woning, waarvan twee veel voorkomende:

De Vrije Onderhandse Verkoopwaarde (VOV) - waarde die de woning op zou brengen op de vrije markt.
De Executiewaarde (EW) - waarde bij gedwongen verkoop (meestal rond 90% vov).

Stel, jij hebt een hypotheek en kan de lasten niet dragen? In het uiterste geval moet men dan overgaan tot verkoop van het onderpand... Op de vrije markt kan het soms wel 3 jaar duren voor de woning het geld gelijk aan de Vrije Onderhandse Verkoopwaarde opbrengt. Vandaar dat de taxateur ook nog een andere waarde inschat, namelijk, de waarde bij gedwongen verkoop, oftewel de executiewaarde (EW)

De EW is dus de waarde waarvan de geldverstrekker enigszins zeker is dat hij dit terugkrijgt en om die reden zal een geldverstrekker bij het uitrekenen van het maximaal te lenen bedrag rekenen met de EW.

In een taxatierapport zal een taxateur zowel de VOV als de EW inschatten.

Echter, wanneer jij een woning koopt zal je (afhankelijk v/d specifieke situatie en van jouw onderhandelingskills ) vaak een bedrag betalen dat rond de VOV zit en niet rond de EW.
Daarnaast heb je vaak nog bijkomende kosten zoals:

- overdrachtsbelasting (6%) (tenminste bij kosten koper)
- makelaarscourtage
- notariskosten
- afsluitprovisie
Bij elkaar opgeteld vaak toch wel rond de 9% v/d koopprijs.

Oftewel, hoe krijg je dan genoeg geld bij elkaar?

Gelukkig is het ook mogelijk om boven de EW te lenen. Echter dit betekent wel meer risico voor de geldverstrekker. Om die reden zal het rentepercentage in zo'n geval wat hoger zijn.

Er zijn verschillende risicocategorieen, en deze zullen enigszins varieren per verstrekker. Maar om je een voorbeeld te geven (ga ik uit van mijn eigen situatie), we kennen o.a.:

- 75% beneden executiewaarde. (Basis verstrekking). Weinig risico voor de geldverstrekker, dus geen opslagen op het rentepercentage.

- Tussen de 75 - 100% executiewaarde (Top hypotheek). Wat meer risico, dus een opslag op het rente percentage, waardoor dit bijv 0,2% hoger wordt.

- Tussen de 100 - 125% executiewaarde (Top extra hypotheek). Bij deze hypotheek loopt de geldverstrekker dus een grote kans dat deze, zeker in de beginperiode, bij gedwongen verkoop het geld niet terugkrijgt. Oftewel, een nog hoger rente percentage. Denk bijv. aan 0,3% renteopslag in totaal.

Oftewel, wanneer je geen eigen geld inbrengt zul je om de verkoopprijs van de woning te kunnen betalen vaak boven de executiewaarde moeten lenen. Wat dus meer risico voor de geldverstrekker (en voor jou) betekent, waardoor deze een hoger percentage zal rekenen.

Nationale Hypotheek Garantie dekt dit risico in voor de verstrekker. En om die reden zal het percentage daardoor vaak een stuk lager zijn. Onder NHG kun je overigens niet consumptief lenen. Daarnaast betaal je ook 0,28% borgtocht provisie aan de stichting. Verder gelden er sowieso andere criteria, maar daar ga ik nu even niet op in.

Met hypotheek huis kopen en schuld aflossen?

quote:

Op donderdag 16 maart 2006 21:49 schreef Richie_Rich het volgende:

[..]

Maar dan kunnen ze het niet betalen (ervan uitgaande dat ze de rente opnieuw moeten afsluiten danwel variabele rente hebben)

quote:

Op donderdag 16 maart 2006 22:17 schreef CherrymoonTraxx het volgende:

[..]

Dan moeten ze het dus goedkoop verkopen, wat kan betekenen dat ze met een restantschuld blijven zitten.

quote:

Op donderdag 16 maart 2006 22:59 schreef CherrymoonTraxx het volgende:
Het heeft er wel mee te maken natuurlijk.

quote:

Op donderdag 16 maart 2006 23:02 schreef Richie_Rich het volgende:

[..]

Zeker,

Ik was in de veronderstelling dat het ging om het eventueel vastraken van de markt

Dat hoeft imho dus niet zo te zijn