Gestoorde huurbaas(in), wat tegen te doen??

quote:

Op dinsdag 4 oktober 2005 22:57 schreef k_man het volgende:

[..]
Een verhuurder mag niet onaangekondigd het verhuurde betreden.

Lieverd, ik heb nooit beweerd dat een huurder dat wel mag, maar ik kwalificeer het als een inbreuk op de huurrechten (en dus een schending van de verhuurdersverplichtingen) door de verhuurder.

Ik vraag mij af of het tegelijkertijd huisvredebreuk in de zin van art 138 Sr oplevert, omdat dat wederrechtelijkheid vereist. Hoe kan een eigenaar wederrechtelijk zijn eigen woonruimte betreden?

Wellicht dat de wederrechtelijkheid al gelegen is in de inbreuk van de genotsrechten van de huurder, maar ik betwijfel of een strafrechter het tot zijn taak acht om de verhuurder terzake te veroordelen. Dat betreft immers uitsluitend de contractuele verhouding tussen twee partijen en daar is de burgerlijke rechter (in ieder geval primair) de aangewezen rechter.

Als ik mijn auto aan jou verhuur en jij rijdt dat ding aan barrels, dan stel ik jou aansprakelijk voor de schade wegens wanprestatie van de huurovereenkomst. Ik ga geen aangifte van vernieling doen, want dat heeft geen zin (ofschoon in dat geval onder omstandigheden wel degelijk sprake kan zijn van strafbare vernieling, terwijl ik me in dit geval dus afvraag of er uberhaupt sprake is van huisvredebreuk).

quote:

Op woensdag 5 oktober 2005 12:00 schreef Five_Horizons het volgende:

[..]

Als de bank je pand moet verkopen, dan geldt huurbescherming niet meer.

Oh ja? Is dat zo?

quote:

Op woensdag 5 oktober 2005 12:09 schreef Argento het volgende:
Ik vraag mij af of het tegelijkertijd huisvredebreuk in de zin van art 138 Sr oplevert, omdat dat wederrechtelijkheid vereist. Hoe kan een eigenaar wederrechtelijk zijn eigen woonruimte betreden?

Vrienden (Argento, K-man et al),
dit gaat wel heel ver van het oorspronkelijke topic af. De hypotheek, de verkoop van het huis en zelfs auto's worden er bijgehaald.
Het ging toch over hoe TS zijn bevallige hospita kon versieren? Of zoiets...

De eigenaar betreedt wel zijn eigendom maar niet zijn woonruimte; hij betreedt jouw woonruimte. Omdat de wetgever al lang geleden heeft gezien dat een huiseigenaar die op elk moment kan binnenlopen een behoorlijke inbreuk op je privacy en je woongenot betekent, heeft hij zoiets van tevoren aan te vragen. Jij mag dat uitstellen maar niet eindeloos weigeren. Kijk maar in de huurwet.

[ Bericht 5% gewijzigd door mgerben op 05-10-2005 14:18:25 ]

quote:

Op woensdag 5 oktober 2005 12:16 schreef Argento het volgende:

[..]

Oh ja? Is dat zo?

Indien huurbeding, ja.

quote:

Op woensdag 5 oktober 2005 14:11 schreef mgerben het volgende:

[..]

Vrienden (Argento, K-man et al),
dit gaat wel heel ver van het oorspronkelijke topic af. De hypotheek, de verkoop van het huis en zelfs auto's worden er bijgehaald.
Het ging toch over hoe TS zijn bevallige hospita kon versieren? Of zoiets...

Nee, daar ging het niet over en los daarvan acht ik mijzelf feilloos ontopic. Niet bij het eerste de beste illustratieve voorbeeld in de stress schieten.

quote:

De eigenaar betreedt wel zijn eigendom maar niet zijn woonruimte; hij betreedt jouw woonruimte. Omdat de wetgever al lang geleden heeft gezien dat een huiseigenaar die op elk moment kan binnenlopen een behoorlijke inbreuk op je privacy en je woongenot betekent, heeft hij zoiets van tevoren aan te vragen. Jij mag dat uitstellen maar niet eindeloos weigeren. Kijk maar in de huurwet.

Met uw welnemen, ik vraag mij af wat TS hier dan aan heeft? Wat bedoel je met ´huurwet´? De relevante bepalingen in Boek 7 BW? De huurprijzenwet? De wet op de huurcommissie? En wat bedoel je met uitstellen maar niet eindeloos weigeren? TS wil gewoon weten wat de huisbaas wel en niet mag. Het komt mij zo voor dat de huisbaas toch een verdomd goeie reden moet hebben op grond waarvan betreding van de woonruimte van de huurder kan worden afgedwongen. Ik denk dan aan een reden die zo valide is dat het niet verlenen van toestemming door de huurder op grond van zijn huurrecht, als misbruik van dat recht moet worden gezien (hetgeen onrechtmatig is).

quote:

Op woensdag 5 oktober 2005 14:13 schreef Five_Horizons het volgende:

[..]

Indien huurbeding, ja.

Wacht ff...

Is het mogelijk dat de eigenaar van een woning met de geldverstrekker een hypotheek op die woning verschaft (ter zekerheid van terugbetaling van de lening) en daarbij in de bepalingen omtrent het verlenen van die hypotheek een beding opneemt dat de positie van de huurder (de wettelijke bescherming van de huurder) danig verzwakt, zonder dat die huurder partij is in het verlenen van de hypotheek (en de huurder kan daar geen partij bij zijn, want is noch partij bij de geldlening, noch heeft hij een goederenrechtelijk recht op de zaak (een huurrecht is geen goederenrechtelijk recht, het lijkt er alleen maar op)?

Zie ik dat zo goed?

Wat belachelijk, je betaalt ook nog eens ongelovelijk veel voor zo'n kleine kamer.

quote:

Op woensdag 5 oktober 2005 14:36 schreef Argento het volgende:

[..]

Wacht ff...

Is het mogelijk dat de eigenaar van een woning met de geldverstrekker een hypotheek op die woning verschaft (ter zekerheid van terugbetaling van de lening) en daarbij in de bepalingen omtrent het verlenen van die hypotheek een beding opneemt dat de positie van de huurder (de wettelijke bescherming van de huurder) danig verzwakt, zonder dat die huurder partij is in het verlenen van de hypotheek (en de huurder kan daar geen partij bij zijn, want is noch partij bij de geldlening, noch heeft hij een goederenrechtelijk recht op de zaak (een huurrecht is geen goederenrechtelijk recht, het lijkt er alleen maar op)?

Zie ik dat zo goed?

Ja. (BW 3:264, als ik het goed heb)

In die bepaling staat met zoveel woorden dat in geval van huurbeding de eigenaar van de woning niet langer bevoegd is die woning (althans, de woning waar de hypotheek op rust) te verhuren, of daartoe voorafgaande toestemming moet hebben van de hypotheeknemer.

Het is zelfs de hoofdregel dat de hypotheeknemer bij executie gebonden is aan een bestaande huurverhouding (7A 1612).

Daarnaast heeft het huurbeding geen werking voorzover het in strijd is met dwingend huurrecht (het derde en vierde lid van 3:264).

Net andersom dus.

Ofschoon ik niet wist dat er een specifieke (en totaal overbodige) wettelijke bepaling bestaat die huurbedingen regelt. Weet wat geleerd.

Erm, nee...

De bank moet bestaande huurcontracten respecteren, maar nieuwe mag hij negeren.

quote:

Op woensdag 5 oktober 2005 12:09 schreef Argento het volgende:
Ik vraag mij af of het tegelijkertijd huisvredebreuk in de zin van art 138 Sr oplevert, omdat dat wederrechtelijkheid vereist. Hoe kan een eigenaar wederrechtelijk zijn eigen woonruimte betreden?

Ten aanzien van 138 Sr is het houderschap beslissend, niet het juridisch eigendom. De wederrechtelijkheid vloeit voort uit het zonder toestemming betreden van de rechthebbende, de bewoner.

Mogelijke strafbaarheid van een verhuurder lijkt mij absoluut geen probleem.

quote:

Op woensdag 5 oktober 2005 14:53 schreef Five_Horizons het volgende:
Erm, nee...

De bank moet bestaande huurcontracten respecteren, maar nieuwe mag hij negeren.

ehm ja, dat zeg ik toch?

In geval van huurbeding is de eigenaar van de woning niet langer bevoegd de boel te verhuren. Hij kán dus helemaal geen onaantastbare huurovereenkomsten tot stand brengen.

Het is echter niet zo dat een huurbeding de huurbescherming opzij zet. In geval van het huurbeding is er geen sprake van huurbescherming omdat er geen sprake is van een onaantastbare huurovereenkomst, en slechts dat laatste is een gevolg van het huurbeding.

Dat gezegd hebbende: ik begin pas in november met huurrecht. Dus als dit topic nog even een maand of drie kan wachten....

quote:

Op woensdag 5 oktober 2005 15:01 schreef Argento het volgende:

[..]

ehm ja, dat zeg ik toch?

Dan begreep ik je niet

quote:

Op woensdag 5 oktober 2005 15:01 schreef Sovereign het volgende:

[..]

Ten aanzien van 138 Sr is het houderschap beslissend, niet het juridisch eigendom. De wederrechtelijkheid vloeit voort uit het zonder toestemming betreden van de rechthebbende, de bewoner.

Mogelijke strafbaarheid van een verhuurder lijkt mij absoluut geen probleem.

Mij wel. Een groot probleem zelfs.

Houderschap kan naar haar aard een eigendomsrecht niet frustreren. Daarnaast vind ik dat het strafrecht zich niet dient te bemoeien met een geschil van zuiver burgerlijkrechtelijke aard. Ook al is het verleidelijk om er de vervulling van een delictsomschrijving in te zien. Nouja, dat het strafrecht houderschap zou willen laten prevaleren boven een eigendomsrecht, geeft al aan dat men in het strafrecht totaal geen kaas heeft gegeten van goederenrecht.

quote:

Op woensdag 5 oktober 2005 15:03 schreef Five_Horizons het volgende:

[..]

Dan begreep ik je niet

I get that a lot...

quote:

Op woensdag 5 oktober 2005 15:10 schreef Argento het volgende:
Houderschap kan naar haar aard een eigendomsrecht niet frustreren. Daarnaast vind ik dat het strafrecht zich niet dient te bemoeien met een geschil van zuiver burgerlijkrechtelijke aard. Ook al is het verleidelijk om er de vervulling van een delictsomschrijving in te zien. Nouja, dat het strafrecht houderschap zou willen laten prevaleren boven een eigendomsrecht, geeft al aan dat men in het strafrecht totaal geen kaas heeft gegeten van goederenrecht.

Strafrecht is dan ook geen goederenrecht, en gezien de belangen die het artikel beschermt vind ik de insteek niet minder dan normaal; dat heeft niets te maken met het wel of niet kaas hebben gegeten van het goederenrecht. Dat het louter een geschil van puur civiele aard zou zijn slaat dan ook mijns inziens als een tang op een varken. Per definitie is het al geen exclusief civielrechtelijk geschil meer daar 138 Sr deze situatie bestrijkt.

quote:

Op woensdag 5 oktober 2005 15:20 schreef Sovereign het volgende:

[..]

Strafrecht is dan ook geen goederenrecht, en gezien de belangen die het artikel beschermt vind ik de insteek niet minder dan normaal; dat heeft niets te maken met het wel of niet kaas hebben gegeten van het goederenrecht. Dat het louter een geschil van puur civiele aard zou zijn slaat dan ook mijns inziens als een tang op een varken. Per definitie is het al geen exclusief civielrechtelijk geschil meer daar 138 Sr deze situatie bestrijkt.

Neem me niet kwalijk, maar ik zie een geschil tussen huurder en verhuurder inderdaad als strikt civielrechtelijk. Ik zie ook niet in hoe dat anders zou kunnen zijn, nu alleen al die begrippen (huurder en verhuurder) strikt civielrechtelijke begrippen zijn.

Dat betekent natuurlijk niet dat het strafrecht zoiets als huisvredebreuk niet zou hoeven of mogen regelen (over tangen op varkens gesproken). Het is immers lang niet altijd gegeven dat degene die de woning van een ander zonder toestemming betreedt, toevallig ook nog eens de verhuurder (en dus eigenaar) van die woonruimte is.

Indien het strafrecht zich zou bemoeien met verhuurders die zonder toestemming woningen van huurders betreden, dan gaat zij voorbij aan de bijzondere, contractuele verhouding die tussen partijen bestaat en de rechten en plichten die nu eenmaal uit die verhouding voorvloeien. Waarbij notabene sprake is van een specifiek rechtsgebied dat juist die verhoudingen regelt en aldus veel beter toegerust is de belangen van de huurder te waarborgen, dan dat het strafrecht in staat is om de belangen van het slachtoffer te waarborgen, voorzover dat slachtoffer tevens huurder is.

Het strafrecht strekt er ook niet toe om de belangen van het individu te dienen.

Ik sluit niet uit dat een strafrechter in dergelijke gevallen tot een veroordeling komt, ofschoon ik de invulling van de term ´wederrechtelijkheid´ discutabel blijf vinden. De huurder is rechthebbende ja, maar rechthebbende op het huurrecht, geen rechthebbende van de woning. Sterker nog, hij heeft geen enkel recht op de woning, zelf, slechts aanspraak op het persoonlijke huurrecht. Wat de strafrechter als ´huisvredebreuk´ opvat, is in feite niets anders dan de inbreuk op het persoonlijke huurrecht en aldus strikt civiel.

tvp. (hier staat een hoop info in!)

Oja, TS, mocht je die brief gaan versturen, laat 'm dan wel nog even nakijken! Stonden nogal wat spelfoutjes in.

quote:

Neem me niet kwalijk, maar ik zie een geschil tussen huurder en verhuurder inderdaad als strikt civielrechtelijk. Ik zie ook niet in hoe dat anders zou kunnen zijn, nu alleen al die begrippen (huurder en verhuurder) strikt civielrechtelijke begrippen zijn.

Wat een ludieke kolder stel je hier, Argento. Zo lust ik er nog wel een. De begrippen koper en verkoper zijn ook civielrechtelijke begrippen, daaruit volgt geenszins dat de een jegens de ander geen strafrechtelijk vergrijp kan begaan.

quote:

Indien het strafrecht zich zou bemoeien met verhuurders die zonder toestemming woningen van huurders betreden, dan gaat zij voorbij aan de bijzondere, contractuele verhouding die tussen partijen bestaat en de rechten en plichten die nu eenmaal uit die verhouding voorvloeien. Waarbij notabene sprake is van een specifiek rechtsgebied dat juist die verhoudingen regelt en aldus veel beter toegerust is de belangen van de huurder te waarborgen, dan dat het strafrecht in staat is om de belangen van het slachtoffer te waarborgen, voorzover dat slachtoffer tevens huurder is.

Het huurrecht is helemaal niet toegerust om een vergelijkbare sanctie op te leggen zoals dat in het strafrecht mogelijk zou zijn. Verder is het onderscheid tussen huisvredebreuk door een verhuurder en huisvredebreuk door een willekeurige dader volstrekt kunstmatig; beiden begaan ze hetzelfde (strafbaar gestelde) feit en schenden zij precies dezelfde belangen van de bewoner als die 138 Sr poogt te beschermen. Dat de een nu toevallig ook de verhuurder is doet daar absoluut niets aan af.

quote:

Wat de strafrechter als ´huisvredebreuk´ opvat, is in feite niets anders dan de inbreuk op het persoonlijke huurrecht en aldus strikt civiel.

Nee, wat de strafrechter ziet is een inbreuk op het ongestoorde genot van de eigen woning, of het een koop- dan wel huurwoning betreft doet immers in de ogen van de wetgever volstrekt niet terzake.

En zoals ik reeds stelde, louter het bestaan van 138 Sr zorgt dat de verhuurder een strafrechtelijk verwijt kan worden gemaakt. Enige zogenaamde civiele exclusiviteit bestaat hier dan ook simpelweg niet, ongeacht hoe vaak je jouw mening herhaalt.

[ Bericht 2% gewijzigd door Sovereign op 05-10-2005 16:47:11 ]

quote:

Op woensdag 5 oktober 2005 16:33 schreef Sovereign het volgende:

[..]

Wat een ludieke kolder stel je hier, Argento. Zo lust ik er nog wel een. De begrippen koper en verkoper zijn ook civielrechtelijke begrippen, daaruit volgt geenszins dat de een jegens de ander geen strafrechtelijk vergrijp kan begaan.
[..]

Nee? Ik zie bijvoorbeeld niet in hoe de koper van de verkoper zou kunnen stelen. Als de koper de zaak meeneemt zonder er voor te betalen, komt hij zijn contractuele verplichtingen niet na. Daar zie ik geen wederrechtelijkheid in, want er is wel degelijk een titel op grond waarvan de koper de zaak onder zich heeft. De koper kan de verkoper een dreun voor zijn kop geven ja. Eenvoudige mishandeling. Maar dat is geen daad die beheerst wordt door de inhoud van de koopovereenkomst, en daarbij zijn de termen ´koper´ en ´verkoper´ dus zonder juridische betekenis. Geschillen die beheerst worden door de koopovereenkomst, vinden hun oplossing in het toepasselijke recht, in dit geval het verbintenissenrecht.

quote:

Het huurrecht is helemaal niet toegerust om een vergelijkbare sanctie op te leggen zoals dat in het strafrecht mogelijk zou zijn.

Dat heb ik ook niet beweerd. Waar het om gaat is waar TS´ belangen liggen. Mijns inziens bij zijn hoedanigheid als huurder. Mag jij mij uitleggen hoe hij in die hoedanigheid door het strafrecht beter in zijn belang wordt behartigd, dan in het huurrecht, terwijl het huurrecht (mede) is toegesneden op de positie van TS als huurder en het strafrecht er niet eens toe strekt om IN ZIJN ALGEMEENHEID individuele belangen te behartigen.

quote:

Verder is het onderscheid tussen huisvredebreuk door een verhuurder en huisvredebreuk door een willekeurige dader volstrekt kunstmatig; beiden begaan ze hetzelfde (strafbaar gestelde) feit en schenden zij precies dezelfde belangen van de bewoner als die 138 Sr poogt te beschermen. Dat de een verhuurder nu toevallig ook de verhuurder is doet daar absoluut niets aan af.

Dat is jouw opvatting, maar ik vind dat wederrechtelijkheid enger dient te worden uitgelegd en bovendien dat het strafrecht niet het geschikte rechtsgebied is om in dergelijke geschillen de oplossing aan te dragen.

quote:

Nee, wat de strafrechter ziet is een inbreuk op het ongestoorde genot van de eigen woning, of het een koop- dan wel huurwoning betreft doet immers in de ogen van de wetgever volstrekt niet terzake.

Ook het bestaan van dat onderscheid heb ik niet gesuggereerd. Uit jouw weergave van mijn standpunt volgt dat iemand in een huurhuis nooit het slachtoffer van de huisvredebreuk van 138 Sr kan zijn. Dat is niet mijn standpunt. Mijn standpunt is dat de verhuurder die zonder toestemming van de huurder de gehuurde woning betreedt, het persoonlijke recht van de huurder schendt, en dat zulks uitsluitend door de huurovereenkomst en het toepasselijke recht (en dat is het huurrecht) dient te worden beheersd. Zéker voor zover daarbij geen belangen van openbare aard in het geding zijn.

Je zult het me eens moeten zijn dat het strafrecht en het huurrecht zich hier -in het gunstigste geval- overlappen en dat TS in deze zijn belangen als huurder tot inzet van het geding maakt, niet zijn belangen als slachtoffer van huisvredebreuk, welke belangen niet eens (direct) door het strafrecht beschermd worden.

In dezelfde trant zou geredeneerd kunnen worden dat TS beter aangifte kan doen van vernieling van zijn auto, dan dat hij van de dader op vergoeding van de schade aanspreekt. Natuurlijk, TS kan zich in de strafzaak als benadeelde partij voegen (een dogmatische gruwel, maar ik onderken de praktische voordelen), maar als hij dat zou doen, jaagt hij dus kennelijk toch de belangen na die nog altijd primair door het civiele recht worden geregeld. Waarom dan niet direct via het civiele recht?

Mijn bezwaar is dus tweeerlei:

Ten eerste dient de wederrechtelijkheid van 138 Sr zich niet te keren tegen de eigenaar van de woning, zeker niet voorzover de rechten en plichten van betrokken partijen veel beter geregeld worden door het huurrecht. In zijn algemeenheid vind ik sowieso dat rechtsbetrekkingen tussen personen onderling primair door het civiele recht geregeld dienen te worden en waar overlap met het strafrecht bestaat, het strafrecht voorrang dient te verlenen (of zich in ieder geval terughoudend dient op te stellen) aan het recht dat de belangen en positie van de partijen zelf direct regelt. Een strafrechtelijke veroordeling sec van partijen is in hun onderlinge verhouding nou eenmaal niet zo relevant. De wederpartij wordt daar op zichzelf immers niet beter van. En daar ontstaat het tweede deel van mijn bezwaar: het is voor TS in zijn hoedanigheid als huurder niet zo interessant om aangifte van huisvredebreuk te doen.

Ik vind het best dat je het niet met me eens bent, maar beweer niet dat mijn standpunt onzin is, want dat is het niet. Maak je om mij geen zorgen. Ik heb er voldoende verstand van om mijn standpunt zelf op waarde te schatten.

[ Bericht 1% gewijzigd door Argento op 05-10-2005 17:02:48 ]

quote:

Op woensdag 5 oktober 2005 16:33 schreef Sovereign het volgende:
En zoals ik reeds stelde, louter het bestaan van 138 Sr zorgt dat de verhuurder een strafrechtelijk verwijt kan worden gemaakt. Enige zogenaamde civiele exclusiviteit bestaat hier dan ook simpelweg niet, ongeacht hoe vaak je jouw mening herhaalt.

Als het niet bestaat, zou het moeten bestaan. Je kunt er over twijfelen om de klassieke onrechtmatige daden tot het exclusieve domein van het civiele recht te rekenen (omdat een dergelijke daad niet is beperkt tot een vastgelegde private verhouding en aldus eenvoudig zijn weerslag kan hebben op de openbare orde c.q. goede zeden), maar de wanprestatie in de zin van 6:74 BW, die zich wél per definitie voordoet in een verhouding die betrokken partijen notabene zelf , met wilsovereenstemming, in het leven hebben geroepen, dient mijns inziens zondermeer uitsluitend in het civiele recht tot een oplossing te komen.

Partijen kunnen hun belangen in die zin domweg niet middels het strafrecht behartigen. Daar is het strafrecht niet voor, dat doet het strafrecht ook niet en indien de tenlastegelegde gedraging in feite niets meer is dan de genoemde wanprestatie, dient het strafrecht een stapje terug te doen. De strafrechter dient zich er rekenschap van te geven dat hij niet bevoegd is de onderlinge partijverhouding te beinvloeden.

quote:

Op woensdag 5 oktober 2005 17:09 schreef k_man het volgende:
Tja. Best interessant hoe een studentje vindt dat het zit, maar de praktijk is nou eenmaal anders.

Tja, alijd lastig als een studentje wat verder denkt dan de boeken en de praktijk hem aanreiken...

Dit wordt overigens wel gruwelijk off topic, dus ik laat het hier verder bij wat dit betreft.

Ik ben het niet met je eens, Argento, dat de belangen als huurder per definitie niet dezelfde zijn als die als slachtoffer van huisvredebreuk. Noch kan ik me vinden in je betoog dat een civielrechtelijke verbintenis in het bijzonder gevolg moet geven tot uitsluitend een civielrechtelijk traject bij onrechtmatigheden waar tevens een strafrechtelijke voorziening voor is. Maar goed, dit is idd gruwelijk off topic, dus laten we het hier bij laten. Terzijds, dat nadenken van je buiten de reguliere kaders kan ik trouwens altijd wel waarderen, laat daar niets negatiefs over gezegd zijn. Ben het alleen niet met je eens hier.

[ Bericht 16% gewijzigd door Sovereign op 05-10-2005 21:34:10 ]

De onschendbaarheid van de woning is ook een grondrecht (art 12 Gw, art 8 EVRM, art 17 IVBPR), en dit kan middels de horizontale werking van grondrechten ook i.c. van pas komen. Het is immers op die grond heel wel verdedigbaar dat - zelfs al zou expliciet in de huurovereenkomst zijn opgenomen dat de verhuurder ten allen tijde de woning mag betreden - de bewoner (dus niet de eigenaar!) de verhuurder de toegang tot de woning kan ontzeggen.

Je ziet, je verhuurder heeft geen poot om op te staan, er zijn vele juridische wegen om haar het vuur na aan de schenen te leggen, de rest van dit topic staat ook vol met nuttige tips.

quote:

Op dinsdag 4 oktober 2005 21:45 schreef Argento het volgende:

[..]

Ik zie niet in waarom een hypotheekbank (wat je daaronder ook zou willen verstaan) voorafgaand toestemming zou moeten verlenen voordat ik mijn onroerende zaak kan verhuren. De hypotheek is niets meer dan een zekerheidsrecht ter zekerheid van terugbetaling van een lening met als onderpand een registergoed.

Lees dit topic even: Koopwoning verhuren

@ TS: hier je brief zonder spel- en stijlfouten

quote:

Eigen naam
Adres
Postcode/woonplaats

Haar naam
Adres
Postcode/woonplaats

Datum/plaats:

Betreft:


Geachte,


In reactie op uw brief van 3 oktober j.l. wijs ik uw officiële waarschuwing van de hand.

In uw brief schrijft u dat er een het gehele pand een rookverbod van kracht is. In punt 10 van de huurovereenkomst
staat vermeld "Huurder is verplicht het gehuurde netjes te bewonen en mag geen overlast veroorzaken aan
buren en medebewoners. Tevens is het niet toegestaan in voor gemeenschappelijk gebruik bestemde ruimten te roken"

Dat u beweerd dat ik in de gemeenschappelijke ruimten rook is volstrekte onzin, uit respect voor de medebewoners
zal ik nooit en te nimmer een sigaret in deze ruimten opsteken. Dit kunt u ook niet aantonen.

Het verbieden van logees is onrechtmatig en is wettelijk ook niet vastgelegd of toegestaan ( titel4 boek 7 BW Artikel 203-211). Hiervoor heb ik dus geen goedkeuring nodig.

Het gebruik van openbare ruimten gebeurt in overeenstemming met de medebewoners. U heeft geen invloed op in hoeverre wij gebruik maken van deze openbare ruimtes. U verhuurt volgens de huurovereenkomst punt 1.1 de gehele woning aan 5 personen. Doordat u op dit moment de woning aan 6 personen verhuurt houdt u zichzelf niet aan het huurcontract.

Verder wil ik u op wijzen dat er op zeer korte termijn een afspraak gemaakt wordt met de huurcommissie.
Indien u dit wilt voorkomen verzoek ik u zeer dringend en voor een laatste keer het achterstallig onderhoud
in orde te maken, en hierbij doel ik op:

- De schimmel in de badkamer
- De schimmel in mijn verblijfkamer
- De constante en penetrante riool lucht in de badkamer alsmede het toilet aan de begane grond
- Het regelmatig uitvallen van het warme water waardoor wij steeds zelf de CV ketel moeten herstarten
- Het repareren of verwijderen van het stuk tapijt in de ontvangsthal gezien dit 's avonds gevaarlijke situaties
kan veroorzaken
- Het bijvullen of laten herkeuren van de brandblusser in de keuken, de controle meter staat al een aanzienlijke tijd in het
'rood'

Tevens wil ik u bij dezen met klem wijzen op punt 25 van de huurovereenkomst. Dit punt is onrechtmatig en gaat tegen
iedere wet in. Bij deze maak ik nog voor een laatste keer kenbaar dat ik er niet van gediend ben dat u
zonder mijn toestemming mijn kamer betreedt. Bij een volgende overtreding zal aangifte worden gedaan wegens
huisvredebreuk. Tevens word er op zeer korte termijn een slot op mijn deur gemonteerd. Ik geef uw hierbij een laatste
mogelijkheid om het zelf te regelen, anders zal ik deze zelf plaatsen. Uiteraard blijft dit slot in mijn eigendom,
en zal ik deze na vertrek weer demonteren en zonder zichtbare schade achterlaten.

Verder wijs ik u op de wet van huurbescherming, het doet u er verstandig aan om hier eens goed naar te kijken en daar ook aan te houden.


Met vriendelijke groet,

Naam.

[ Bericht 70% gewijzigd door Rio op 06-10-2005 11:58:52 ]

"Dat u beweert..." Met een t dus ipv een d. Zou ik trouwens iets van "Uw bewering dat ik etc".

" geen invloed op in hoeverre " zou ik "geen invloed op de wijze waarop" van maken."

"Verder wil ik u op wijzen dat er op zeer korte termijn een afspraak gemaakt wordt met de huurcommissie. Indien u dit wilt voorkomen verzoek ik u zeer dringend en voor een laatste keer het achterstallig onderhoud" zou ik van maken: " Ik verzoek u tevens om dringend een eind te maken aan het achterstallig onderhoud. Als u dit niet doet zullen wij/zal ik contact opnemen met de huurcommissie."

Ik zou het aangetekend versturen. Best duur maar dan wordt het tastbaar en heb je een timestamp, wat misschien in de toekomst nuttig kan zijn.

Ik vind het eigenlijk een beetje een slappe dreigmail. Als je een formele brief naar die doos wilt sturen hanteer dan ook een formele stijl. Hou het klinisch, wordt niet persoonlijk en probeer mensen niet de les te lezen. Dus niet zeggen dat ze maar eens snel de wet van huurbescherming moeten gaan lezen, maar erop wijzen dat zoeits bestaat en vervolgens iets zeggen als: "De wet van uurbescherming, waarvan u als verhuurder op de hoogte dient te zijn...." etc.

"k verzoek u tevens om dringend een eind te maken aan het achterstallig onderhoud."

Je 'maakt geen einde' aan achterstallig onderhoud. Dat verhelp je....

quote:

Op donderdag 6 oktober 2005 14:59 schreef julekes het volgende:
Hou het klinisch, wordt niet persoonlijk en probeer mensen niet de les te lezen. Dus niet zeggen dat ze maar eens snel de wet van huurbescherming moeten gaan lezen, maar erop wijzen dat zoeits bestaat en vervolgens iets zeggen als: "De wet van uurbescherming, waarvan u als verhuurder op de hoogte dient te zijn...." etc.

Goed plan.

quote:

Geachte,


In reactie op uw brief van 3 oktober j.l. wijs ik uw officiële waarschuwing van de hand.

In uw brief schrijft u dat er een het gehele pand een rookverbod van kracht is. In punt 10 van de huurovereenkomst
staat vermeld "Huurder is verplicht het gehuurde netjes te bewonen en mag geen overlast veroorzaken aan
buren en medebewoners. Tevens is het niet toegestaan in voor gemeenschappelijk gebruik bestemde ruimten te roken"
niet de huurovereenkomst gaan overschrijven

Dat u beweerd dat ik in de gemeenschappelijke ruimten rook is volstrekte onzin te persoonlijk , uit respect voor de medebewoners
zal ik nooit en te nimmer een sigaret in deze ruimten opsteken. Dit kunt u ook niet aantonen.

Wat denk je van:
Ik rook niet in de gemeenschappelijke ruimtes / roken kan niet verboden worden. (kies zelf maar)

Het verbieden van logees is onrechtmatig en is wettelijk ook niet vastgelegd of toegestaan ( titel4 boek 7 BW Artikel 203-211). Hiervoor heb ik dus geen goedkeuring nodig.


Het gebruik van openbare ruimten gebeurt in overeenstemming met de medebewoners. U heeft geen invloed op in hoeverre wij gebruik maken van deze openbare ruimtes. U verhuurt volgens de huurovereenkomst punt 1.1 de gehele woning aan 5 personen. Doordat u op dit moment de woning aan 6 personen verhuurt houdt u zichzelf niet aan het huurcontract. Kan wel zijn maar wat wil je bereiken met die mededeling...


Verder wil ik u op wijzen dat er op zeer korte termijn een afspraak gemaakt wordt met de huurcommissie.
Indien u dit wilt voorkomen verzoek ik u zeer dringend en voor een laatste keer het achterstallig onderhoud
in orde te maken, en hierbij doel ik op:

- De schimmel in de badkamer
- De schimmel in mijn verblijfkamer
- De constante en penetrante riool lucht in de badkamer alsmede het toilet aan de begane grond
- Het regelmatig uitvallen van het warme water waardoor wij steeds zelf de CV ketel moeten herstarten
- Het repareren of verwijderen van het stuk tapijt in de ontvangsthal gezien dit 's avonds gevaarlijke situaties
kan veroorzaken
- Het bijvullen of laten herkeuren van de brandblusser in de keuken, de controle meter staat al een aanzienlijke tijd in het
'rood'

Tevens wil ik u bij dezen met klem wijzen op punt 25 van de huurovereenkomst. Dit punt is onrechtmatig en gaat tegen
iedere de huurwet? wet in. Bij deze maak ik nog voor een laatste keer kenbaar dat ik er niet van gediend ben dat u
zonder mijn toestemming mijn kamer betreedt. Bij een volgende overtreding zal aangifte worden gedaan wegens
huisvredebreuk. Tevens word er op zeer korte termijn een slot op mijn deur gemonteerd. Ik geef uw hierbij een laatste
mogelijkheid om het zelf te regelen, anders zal ik deze zelf plaatsen. Uiteraard blijft dit slot in mijn eigendom,
en zal ik deze na vertrek weer demonteren en zonder zichtbare schade achterlaten.


Verder wijs ik u op de wet van huurbescherming, het doet u er verstandig aan om hier eens goed naar te kijken en daar ook aan te houden.
te hard - hoe persoonlijker zij deze aanval opvat, hoe meer problemen je er mee krijgt. Verwijzing is op zich OK. Maar wat denk je van :Voor meer informatie verwijs ik u naar de huurwet'of zoiets. .


Met vriendelijke groet,

Naam.

"In reactie op uw brief van 3 oktober j.l. wijs ik uw officiële waarschuwing van de hand."
Beter (imho): Helaas kan ik mij met de inhoud van uw brief..dd..3-10. niet verenigen


" Tevens word er op zeer korte termijn een slot op mijn deur gemonteerd. Ik geef uw hierbij een laatste
mogelijkheid om het zelf te regelen, anders zal ik deze zelf plaatsen."

Te hard: Beter iets ala: "Mocht u niet zelf zorg dragen voor het aanbrengen van een goedwerkend slot voor xx-xx-2005, dan zie ik mij genoodzaakt er zelf 1 aan te (laten) brengen"
Wederom verwijzend naar je inboedelverzekering etc.....
Als je een eis stelt (aanbrengen ve slot), zet er dan altijd een datum/deadline bij...

Analoog voor je andere 'te harde' zinnen. De stijl van je brief is iha te polemiserend (conflict zoekend)

"Uiteraard blijft dit slot in mijn eigendom,
en zal ik deze na vertrek weer demonteren en zonder zichtbare schade achterlaten"

Kun je weglaten, dit is triviaal (en staat volgens mij ook al in de huurwet (onveranderd achterlaten vh gehuurde)

verblijfkamer --> hoofdverblijf


En idd: niet je huurcontract of huurwet overschrijven, die informatie moet bekend zijn bij de verhuurder.....

[ Bericht 4% gewijzigd door Solitarias op 06-10-2005 18:38:01 ]

Onderneem eens actie... Je verhuurder staat niet in haar recht en daar moet ze op gewezen worden.

Natuurlijk ben jij in staat om een degelijke brief te schrijven: print de huurwet uit, onderstreep belangrijke punten en baseer daar je brief op.