Stop Dekker!

quote:

Op dinsdag 21 december 2004 21:53 schreef du_ke het volgende:
Tja maar zijn de corporaties niet juist voor de sociale woningbouw in het leven geroepen? Ze hoeven dus ook niet bijzonder winstgevend te zijn. Kostendekking en bescheiden reserves zouden ook genoeg moeten zijn. Nu potten ze namelijk ook gigantisch op.

Er is een verschil tussen "geen winstoogmerk" en tussen de 3 en 4,5 miljard euro onrendabel investeren. Je kunt niet onrendabel blijven investeren. Je hebt meer huuropbrengsten nodig om ook in de toekomst te kunnen blijven investeren. Zeker omdat onderhoudswerkzaamheden, gemeentelijke heffingen, renovatieprojecten en nieuwbouw alleen maar duurder worden.

Daarnaast is de vastgoedsector een kapitaalintensieve sector. Voor een lullig hoog niveau renovatieprojectje van 50 woningen ben je al snel zo'n 5 miljoen euro kwijt en dan hoef je nog niet eens de grond aan te kopen en je hebt het niet over ééngezinswoningen. Een redelijke reserve -zeker omdat corporaties vaak tienduizenden woningen bezitten - is al snel honderd miljoen euro. Ook de lasten van corporaties zijn niet in eerlijk verdeeld, de corporaties in de grote steden zijn vaak heel arm en staan voor de grootste investeringsopgave. Dat oppoten geldt dan ook voor maar enkele corporaties. In Amsterdam bijvoorbeeld, was het dit jaar nog nieuws dat de meeste corporaties er zo slecht voor staan dat hun waardering op de geldleenmarkt verlaagd werd. Zij moesten hierdoor tegen een hoger rentetarief lenen.

[ Bericht 32% gewijzigd door Tarak op 21-12-2004 22:36:36 ]

quote:

Op donderdag 13 januari 2005 08:18 schreef Chewie het volgende:
Vrije martk werkt toch beter?

Waarom zou dat te danken zijn aan de vrije markt?

Misschien treden ze in het relatief rode Groningen wel strenger op tegen grondspeculatie door marktpartijen, gevolg: minder dure grond -> snellere stadsuitbreiding -> neerwaartse druk op prijzen.

quote:

Op donderdag 13 januari 2005 13:23 schreef Chewie het volgende:

[..]

Omdat het niet alleen over Groningen gaat? dalende trend is landelijk, uitgezonderd Den Haag.

Lijkt me vooral conjunctureel bepaald.
Als dadelijk de economische malaise voorbij is en de prijzen in de particuliere sector weer 2x zo hard stijgen als ze nu zijn gedaald zeg je dan ook dat de vrije markt beter werkt?

quote:

Op donderdag 13 januari 2005 14:07 schreef DaveM het volgende:

[..]

Lijkt me vooral conjunctureel bepaald.
Als dadelijk de economische malaise voorbij is en de prijzen in de particuliere sector weer 2x zo hard stijgen als ze nu zijn gedaald zeg je dan ook dat de vrije markt beter werkt?

Je vindt het dus kwalijk als de vrije markt ervoor zou zorgen dat wanneer de conjunctuur wat minder is, de huurprijzen dalen en als de conjunctuur wat beter is die prijzen stijgen? Dat zou mij juist niet zo'n probleem lijken, sterker nog, dat komt verdomd handig uit

quote:

Op donderdag 13 januari 2005 13:23 schreef Chewie het volgende:

[..]

Omdat het niet alleen over Groningen gaat? dalende trend is landelijk, uitgezonderd Den Haag.

En over wat voor prijzen heeft deze organisatie van direct wonen het dan?

Het gemiddelde van wat hun bemiddelen? Ja dan kan ik het me voorstellen want 50% van waarin hun bemiddelen zijn kamers, en wanneer je deze voor woekerprijzen huurt kun je meteen de huurcommisie inschakelen, zo zakken de prijzen ook wel. (eigen ervaring namelijk, hun adviseren de verhuurders een zo hoog mogeljik prijs te vragen terijwl ze ook weten dat dit nooit door de huurcommisie zal komen)

Verder gaat het niet goed met de economie, en als je dan ziet wat de gemiddelde prijs is in de andere grote steden is waarvoor hun een huis verhuren dan schrik je je echt te pleuris.

Laat de overheid nu eerst het structureel tekort van 100.000 woning oplossen dan mag dekker nog eens komen met zijn voorstellen.

quote:

Op donderdag 13 januari 2005 14:14 schreef ExtraWaskracht het volgende:

[..]

Je vindt het dus kwalijk als de vrije markt ervoor zou zorgen dat wanneer de conjunctuur wat minder is, de huurprijzen dalen en als de conjunctuur wat beter is die prijzen stijgen?

Ik neem de vrije markt niks kwalijk.
Alleen vind ik het raar om de vrije markt te prijzen als de huren na jaren van stijgen eens een keertje dalen. Je gaat toch ook niet het klimaat prijzen als je na 3 bewolkte dagen weer 1 zonnige dag hebt?

quote:

Dat zou mij juist niet zo'n probleem lijken, sterker nog, dat komt verdomd handig uit

want?

quote:

Op donderdag 13 januari 2005 14:22 schreef Chewie het volgende:

[..]

Waarom zouden die dan opeens explosief gaan stijgen?

Dat zei ik niet, alleen dat ik weer een stijging verwacht zodra de economie aantrekt.
Of zie jij andere oorzaken voor de dalingen?

quote:

En waarom volgt de "sociale" woningbouw dan niet de markt?

Omdat de overheid hier (gelukkig) nog enige greep op heeft.

quote:

Nu niet en ook de afgelopen jaren zijn die niet gedaald.

Als dat segment de afgelopen jaren al geliberaliseerd was geweest dan evenmin.

quote:

Commerciele bedrijven hebben er ook helemaal geen baat bij om woekerprijzen te vragen.

Zo lang er schaarste is wel.

quote:

Vrije markt werkt altijd beter mits er voldoende concurentie is

Of er nu 10 of 100 aanbieders zijn, zolang er schaarste is kunnen ze allemaal woekerprijzen vragen.

quote:

omdat dit een eerlijker systeem is, zodra de overheid er tussen gaat zitten heb je te maken met allerlei overhead kosten zoals een veel te duur ambtenaren apparaat om dit te controleren.

De overheid heeft idd overheadkosten, maar bedrijven hebben weer reclamekosten en winstmarges.

quote:

Ook mag het wel duidelijk zijn dat de overheid altijd veel te laat is met inspringen op de vraag

Bij het CBS weten ze anders precies hoeveel vraag er is naar welk soort woningen.

quote:

, dat ook particuliere aanbieders dit probleem hebben is ook te danken aan de overvloed van regeltjes.

Noem eens een paar overbodige regeltjes waar particuliere aanbieders mee geconfronteerd worden?

quote:

Niet dat de markt altijd heilig is maar het is in ieder geval een stuk transparanter dan de overheid.
Het enige wat de overheid in deze markt zou moeten doen is zorgen dat er goed toezichtt is en dat concurentie bevorderd wordt.

Die rol is mij veel te minimaal, maar dat is een andere discussie.

[ Bericht 1% gewijzigd door DaveM op 13-01-2005 22:19:12 (kleine aanpassingen voor de duidelijkheid) ]

quote:

Op donderdag 13 januari 2005 19:36 schreef DaveM het volgende:

Bij het CBS weten ze anders precies hoeveel vraag er is naar welk soort woningen.
[..]

Precies
En dat is dus het probleem. Er zijn teveel goedkope huurwoningen en woningen met een wat lagere kwaliteit in Nederland.

Daarom hoeven de huren dus niet meer in alle gevallen laag te worden gehouden. Veel te veel mensen wonen te goedkoop en dat is prima maar dat hoeft niet door de overheid en ook niet door woningcorporaties betaald te worden. Deze groep moet de keuze krijgen voor meer kwaliteit in een dure huur-of goedkopere koopwoning.

quote:

VROM-enquête zet woonwensen op rij

***************************************
HILVERSUM Voor Nederlanders is vooral
de betaalbaarheid van hun woning erg
belangrijk.Dat blijkt uit een enquête
van het ministerie van VROM,die in
handen is van het Radio 1 Journaal.

Minister Dekker en staatssecretaris
Van Geel hebben laten onderzoeken wat
er leeft op hun terrein.Ze willen de
resultaten gebruiken bij hun beleid.

In het onderzoek scoren de aftrek van
de hypotheekrente,de veiligheid en de
leefomgeving hoog.Mensen hechten veel
belang aan groen in hun buurt.Minister
Dekker verzekert dat er groen en parken
worden gerealiseerd,ondanks de geplande
bouw in de nota ruimte.

De overheid heeft weer eens een onderzoek gedaan, en wat verbazingwekkend dat betaalbare woonruimte op de eerste plaats komt.

Dan zal de overheid toch veel moeten veranderen aan hun huidige beleid.

En chewie om even terug te komen op de regeletjes dit kabinet had volgen mij in zijn doelstelling staan het aantal regels/ bureacratie terugdringen, maar tot nu toe zijn er alleen maar meer regels bij gekomen.

quote:

Op vrijdag 14 januari 2005 07:56 schreef Chewie het volgende:
stijgen of dalen van de prijzen heeft niet te maken met of de economie aantrekt maar heeft te maken met vraag en aanbod.

Het een sluit het ander toch niet uit?
Met al die bezuinigingen en een kwakkelende economie staan weinig mensen te popelen om door te stromen naar een duurdere woning. En aangezien dit soort woningen sterk is oververtegenwoordigd in de particuliere sector ligt het voor de hand dat men vooral daar te maken heeft met afnemende vraag en dus in prijs moet zakken.

Daarnaast lokt de lage rentestand veel mensen die zich wél een duurdere woning kunnen veroorloven eerder naar de koopsector dan naar het duurdere huursegment.

Maar ik kijk uit naar jouw argumentatie dat dit allemaal niet zou spelen en er inderdaad sprake zou zijn van een trendbreuk veroorzaakt door het kabinet ipv slechts een conjuncturele beweging.

quote:

Dus de overheid zorgt voor een kunstmatige jaarlijkse stijging, ben je klaar mee als minima.

Omdat de overheid helaas al deels is tegemoet gekomen aan de geldzucht van de woningbouwcorporaties mochten de huren helaas al stijgen. Maar liever nog enige controle dan totale overlevering aan de "vrije" markt (vrij voor wie precies?).

quote:

De schaarste is ook volledig toe te te schrijven aan de overheid omdat het enige segment in de huizenmarkt waar de overheid echt wat te zoeken heeft namelijk de sociale woningbouw heeft laten liggen.

Teveel de oren laten hangen naar belanghebbende marktpartijen bedoel je?

quote:

Dat is nog maar de vraag, in een geliberaliseerde markt is doorstroming per definitie makkelijker omdat je dan niet meer het probleem hebt van voorgeschreven wachttijden (of de woningaanbieder wil dit systeem blijven handhaven).

Voorgeschreven wachttijden?
Maar hier heb je gelijk in, de wachtlijsten voor bv. een woning in Amsterdam zullen een stuk korter worden als alles geliberaliseerd zou zijn want dan krijg je simpelweg zulke hoge huren dat de meeste mensen geen belangstelling meer hebben en alleen een handjevol rijken mag vechten om een vrijgekomen woning.

quote:

Dan ook niet, prijzen zullen dan iets hoger liggen maar bij te hoge prijzen is het voor de aanbieder ook niet meer interessant.

Een aanbieder die niet de hoogste prijs wil voor z'n produkt???

quote:

Maar werken wel efficienter en daardoor goedkope en in de huidige "markt" maken de woningbouw verenigingen ook winst en reclame.

Dat laatste omdat ze al in de overgangsfase zitten naar volledig commercieel en niet omdat dat zo noodzakelijk zou zijn.

Niet-commerciële organisaties die financieel geprikkeld worden (prestatieloon) kunnen imo net zo efficiënt werken als commerciële bedrijven, maar dan zonder noodzaak tot dure reclames en dikke winsten.

Liberalisering woningmarkt

quote:

Op vrijdag 14 januari 2005 08:23 schreef Basp1 het volgende:

[..]

De overheid heeft weer eens een onderzoek gedaan, en wat verbazingwekkend dat betaalbare woonruimte op de eerste plaats komt.

Dan zal de overheid toch veel moeten veranderen aan hun huidige beleid.

En chewie om even terug te komen op de regeletjes dit kabinet had volgen mij in zijn doelstelling staan het aantal regels/ bureacratie terugdringen, maar tot nu toe zijn er alleen maar meer regels bij gekomen.

Merkwaardige redenering.
De eerste vraag is: "Wat is betaalbare woonruimte" dat kan per persoon erg verschillen. Daarnaast is de vraag in hoeverre er een rol voor de overheid is weggelegd.

Als je 1500 euro netto per maand verdiend, maar je wil maximaal 400 euro aan woonruimte uitgeven, dan ben je wellicht gewoon niet reëel. Je kunt meer geld per maand aan woonruimte betalen, en de overheid hoeft er echt niet voor te zorgen dat je een woonruimte van 400 euro krijgt.

Ik denk dat een grote groep mensen gewoon geen realistisch verwachtingspatroon van de woningmarkt heeft., en dat een grote groep voor een lager bedrag wil huren dan ze eigenlijk kunnen betalen. Normaal is als je 1/3 deel van je nettosalaris aan woonruimte kwijt bent. Mensen met een wat hoger inkomen zijn vaak 50% van hun netto inkomen aan woonruimte kwijt.

Het liefst betalen we natuurlijk allemaal niets voor woonruimte, maar dat betekent dat de woningmarkt anders moet worden ingericht en de belastingen met 70% omhoog gaan. Dat is ook nog een optie.

quote:

Op vrijdag 14 januari 2005 14:57 schreef DaveM het volgende:

Het een sluit het ander toch niet uit?
Met al die bezuinigingen en een kwakkelende economie staan weinig mensen te popelen om door te stromen naar een duurdere woning. En aangezien dit soort woningen sterk is oververtegenwoordigd in de particuliere sector ligt het voor de hand dat men vooral daar te maken heeft met afnemende vraag en dus in prijs moet zakken.

Dat speelt ook al bij woningen met een nettohuur boven de 1000 euro. Bij lagere huren is er nog voldoende vraag. Er zijn meer mensen met een aardig inkomen dan jij denkt waarschijnlijk.

quote:

Daarnaast lokt de lage rentestand veel mensen die zich wél een duurdere woning kunnen veroorloven eerder naar de koopsector dan naar het duurdere huursegment.

Dat klopt inderdaad.

quote:

Omdat de overheid helaas al deels is tegemoet gekomen aan de geldzucht van de woningbouwcorporaties mochten de huren helaas al stijgen. Maar liever nog enige controle dan totale overlevering aan de "vrije" markt (vrij voor wie precies?).

In geen enkel ander land wordt de maximale huurprijsstijging door een tweede kamer besloten. Volstrekt achterhaald en bijzonder paternalistisch. De overheid zou wat meer moeten durven loslaten. De woningmarkt is in Nederland (en in Amsterdam al helemaal) zo verziekt, doordat de overheid niet durft los te laten en er teveel gebouwd is niet omdat de markt dat vroeg, maar om politieke redenen en idealen.

Voorbeeldje is in Amsterdam bijvoorbeeld "het plaatsen van individuele watermeters" dat mocht bijv. niet van de gemeente tot in de jaren negentig omdat dat asociaal zou zijn. Het was veel socialer als de waterlasten wat meer verdeeld werden onder de mensen. Met als gevolg dat nieuwbouw uit de jaren negentig nog gebouwd is zonder eigen watermeter en deze nu op debiele plekken door het -jawel- "Gemeentelijk Waterleidingbedrijf Amsterdam" wordt aangebracht. Amsterdam lijkt een grote stad, maar het is in bepaalde opzichten meer een soort ontwikkelingsland.

Corporaties maken nog steeds verlies op het verhuren van woonruimte. In de randstad is het niet meer mogelijk om nieuwbouw te bouwen en deze panden rendabel als sociale huurwoning te verhuren. Op elke sociale huurwoning die sinds 1990 in de randstad is gebouwd wordt verlies gemaakt.
De grote bedragen komen van de waardestijging van woningen, maar deze kunnen corporaties nu eenmaal niet volledig verzilveren want dan zijn ze al hun woningen kwijt.

quote:

Teveel de oren laten hangen naar belanghebbende marktpartijen bedoel je?

Je weet duidelijk niet waar over je praat.

quote:

Voorgeschreven wachttijden?
Maar hier heb je gelijk in, de wachtlijsten voor bv. een woning in Amsterdam zullen een stuk korter worden als alles geliberaliseerd zou zijn want dan krijg je simpelweg zulke hoge huren dat de meeste mensen geen belangstelling meer hebben en alleen een handjevol rijken mag vechten om een vrijgekomen woning.

Handjevol rijken.... in de eerste plaats hoef je geen mega inkomen te hebben om voor een geliberaliseerde huurwoning in aanmerking te komen. Het gaat om een behoorlijk grote groep. Er worden nu regelmatig sociale huurwoning verhuurd aan mensen met een inkomen van tussen de
40.000 en de 50.000 euro. Stellen soms tussen de 60.000 en de 80.000 euro.

Daarnaast zijn er teveel goedkope huurwoningen in Nederland, zeker in Amsterdam. In Amsterdam (70 tot 75% huurwoningen en 25 tot 30% koopwoning) is het grote probleem een tekort aan koopwoningen waardoor de huurmarkt overspannen is. Je conclusie is inderdaad juist, de wachtlijsten zullen korter worden.

quote:

Een aanbieder die niet de hoogste prijs wil voor z'n produkt???

Zo zijn de meeste woningcorporaties. Ze maken zelfs verlies op een belangrjik deel van hun woningen.

quote:

Dat laatste omdat ze al in de overgangsfase zitten naar volledig commercieel en niet omdat dat zo noodzakelijk zou zijn.

Niet-commerciële organisaties die financieel geprikkeld worden (prestatieloon) kunnen imo net zo efficiënt werken als commerciële bedrijven, maar dan zonder noodzaak tot dure reclames en dikke winsten.

Corporaties zijn geen commerciële organisaties maar stichtingen dus je redenering is niet van toepassing.
Ook hebben corporaties een omschreven sociale functie in hun statuten. Sociaal wil echter niet zeggen dat ze iedereen maar te goedkoop laten wonen, en zeker geen groepen die makkelijk meer kunnen betalen. Corporaties worden teven door middel van het BBSH besluit door de overheid gecontroleerd op hun sociale functie.

quote:

[Liberalisering woningmarkt

Maar dat komt omdat je geen reëel beeld hebt van de woningmarkt en de problemen die er spelen.

Prima posts Tarak. Ik zie dat je in de vastgoed beheer & ontwikkeling zit. Je zal er dan inderdaad wel veel van weten.

quote:

Voorbeeldje is in Amsterdam bijvoorbeeld "het plaatsen van individuele watermeters" dat mocht bijv. niet van de gemeente tot in de jaren negentig omdat dat asociaal zou zijn. Het was veel socialer als de waterlasten wat meer verdeeld werden onder de mensen. Met als gevolg dat nieuwbouw uit de jaren negentig nog gebouwd is zonder eigen watermeter en deze nu op debiele plekken door het -jawel- "Gemeentelijk Waterleidingbedrijf Amsterdam" wordt aangebracht. Amsterdam lijkt een grote stad, maar het is in bepaalde opzichten meer een soort ontwikkelingsland.

Nou lekker sociaal. Anderen laten betalen voor jouw watergebruik. Het zal de PvdA wel weer niet wezen.