Van garage naar studio: 'woning' van 200.000 euro

quote:

Van garage naar studio: deze woning van 200.000 euro laat zien hoe krap de huizenmarkt is

De studio (rechts) aan de Oude Vlijmenseweg 325 in Den Bosch die voor 200.000 euro te koop staat. © Marc Bolsius

Een keukentje, een cv-ketel, kunststof kozijnen en net genoeg ruimte om te leven. Vraagprijs: 200.000 euro. Aan de Oude Vlijmenseweg in Den Bosch staat een voormalige garage te koop die recent is afgesplitst van het hoofdhuis en nu te koop staat als zelfstandige studio. Deze studio is het voorbeeld van een bredere trend. Door de aanhoudende krapte op de woningmarkt zoeken huizeneigenaren en makelaars vaker naar mogelijkheden om bijgebouwen of opslagruimtes om te vormen tot losse wooneenheden.

De studio hoorde oorspronkelijk bij de hoekwoning aan de Kelvinstraat. De eigenaar probeerde het huis eerst nog inclusief de garage te verkopen, bijvoorbeeld als mantelzorgwoning of voor een inwonend kind. Toen dat niet lukte, onderzocht makelaar Maikel de optie van een kadastrale splitsing: „We hebben onderzocht of splitsing mogelijk was. Omdat de ruimte al een eigen woonbestemming, huisnummer, cv-ketel en elektra-aansluiting had, kon dat relatief eenvoudig worden doorgevoerd.”

‘Manier om in te stappen’
Na de splitsing werd het hoofdhuis snel verkocht (met een vraagprijs van 365.000 euro). Ook voor de losse studio, die nu ongeveer een week te koop staat, bleek direct grote belangstelling. Volgens makelaar Maikel zijn er inmiddels al zeven bezichtigingen ingepland. De makelaar wil alleen met voornaam in de krant.
Voor een starter of alleenstaande kan dit volgens hem een manier zijn om in te stappen op de koopmarkt in plaats van te huren in de dure vrije sector. „Bovendien is er geen Vereniging van Eigenaren, waardoor je geen maandelijkse servicekosten betaalt.”

9000 euro per vierkante meter
Met een vraagprijs van 200.000 euro komt de prijs van de piepkleine studio uit op precies 9091 euro per vierkante meter. Een opvallend verschil met de rest van de wijk: in Boschveld ligt de gemiddelde vierkantemeterprijs op 5014 euro.

Volgens Mathijs ten Broeke van de Woonbond staat deze casus symbool voor de huidige druk op de huizenmarkt. „Aan de ene kant is het positief dat er woonruimte bij komt. Aan de andere kant zien we dat woningzoekenden door het gebrek aan alternatieven bereid zijn extreem veel geld te betalen voor heel weinig ruimte. Het gevaar bestaat dat het een verdienmodel wordt waarbij de lat voor acceptabele woonruimte steeds lager komt te liggen.” Ten Broeke waarschuwt daarnaast voor wat er gebeurt als de markt verandert: „Als de nieuwbouwambities ooit echt gehaald worden en het tekort iets gaat afnemen, dan zullen dit als eerste de onaantrekkelijke woningen worden om te verkopen.”

Waar moet je op letten?
Zowel de Woonbond als Vereniging Eigen Huis (VEH) adviseren kopers van dit soort omgebouwde ruimtes om de technische en juridische staat grondig te onderzoeken. De Woonbond benadrukt dat kopers in algemene zin kritisch moeten zijn op de bouwkwaliteit en wettelijke eisen voor isolatie en riolering. Dat een ruimte er optisch netjes uitziet, betekent immers niet automatisch dat alles volgens de regels is verbouwd.

Makelaar Maikel benadrukt dat kopers zich bij deze specifieke Bossche studio geen zorgen hoeven te maken: alle voorzieningen, inclusief de riolering, de ketel en de isolatie, zijn de afgelopen jaren al zelfstandig gemaakt en in orde bevonden.

Rianne de Vries, woordvoerder van VEH, raadt kopers toch altijd aan om een bouwtechnische keuring te laten uitvoeren: „Bij zo’n voormalige garage moet extra worden gelet op onder meer de fundering, riolering, ventilatie, brandveiligheid, geluidsisolatie en nutsvoorzieningen.”

Daarnaast wijst De Vries erop dat het ontbreken van een VvE ook een duidelijke keerzijde heeft: als koper draag je alle toekomstige onderhoudskosten aan het dak of de gevel volledig alleen.

Geen structurele oplossing
Dat er vraag naar is, staat buiten kijf. Makelaar Maikel begrijpt wel waarom starters toehappen: „In de vrije sector betaal je in Den Bosch al snel 1500 euro huur per maand. Als je 200.000 euro leent tegen 4 procent rente, ben je elke maand goedkoper uit en bouw je iets op voor jezelf.”Toch zien belangenbehartigers het opdelen van garageboxen niet als de structurele oplossing voor het woningtekort.

Rianne de Vries van VEH benadrukt dat zo’n kleine studio voor een alleenstaande of starter best een uitkomst kan zijn, maar dat de markt niet mag doorslaan: „Het kan voor sommige kopers een bewuste keuze zijn, maar het wordt problematisch als mensen hiervoor kiezen omdat een betaalbaar alternatief ontbreekt. Zeer kleine woningen kunnen een rol spelen, maar zijn geen structureel antwoord op de woningnood en mogen geen verdienmodel worden waarbij woningzoekenden veel betalen voor weinig woonruimte.”

quote:

Op zondag 13 september 2026 11:53 schreef Scjvb het volgende:
[ afbeelding ]

Voor wat minder veeleisende kopers dezer tijden oogt dit vrij schappelijk en netjes!

quote:

Op woensdag 23 september 2026 23:16 schreef Alaianaya het volgende:
De Funda-link werkt niet meer. Is ie verkocht?

quote:

Studente Agnese betaalt 1200 euro voor een kamer met ‘hotelfunctie’: ‘Er is niks anders, dus wat moet je?’

The Social Hub op de Hoefkade. © Frank Jansen

Studenten die tot 1200 euro per maand betalen voor een kamer die officieel geen woning is: in The Social Hub in Den Haag is dat al jaren de praktijk. Dankzij een uitzonderingsconstructie van de gemeente vallen de kamers nog steeds buiten de reguliere huurregels. Die constructie leidt tot stevige kritiek in de gemeenteraad.

Voor Agnese Bellelli, student Internationale Relaties, was het alweer haar vierde adres. Toen ze drie jaar geleden vanuit Italië naar Den Haag verhuisde voor haar bachelor aan de Universiteit Leiden, merkte ze al snel hoe moeilijk het was om woonruimte te vinden. „Ik heb meerdere slechte, tijdelijke huurcontracten achter elkaar gehad”, vertelt de student.

Toen vorig jaar weer een huurcontract afliep, had ze snel een nieuwe woning nodig. Gestrest zocht ze het internet af naar een plek om te verblijven, maar zonder veel resultaat. Tot haar moeder uiteindelijk een kamer voor haar vond bij The Social Hub aan de Hoefkade in Den Haag.

Voor 1200 euro per maand kreeg Bellelli een dure kamer, waar ze met twaalf andere mensen een keuken deelde. Maar er was geen alternatief. „Je vindt verder niks, dus je legt je er al bij neer dat het allemaal heel duur gaat worden”, verzucht ze. „Er zijn geen andere plekken, dus wat moet je?”

The Social Hub is een complex met studentenwoningen dat dankzij een juridische uitzondering van de gemeente niet aan de reguliere huurregels hoeft te voldoen. Toen de Universiteit Leiden zich in 2012 in Den Haag vestigde, ontstond volgens de gemeente dringend behoefte aan extra studentenhuisvesting.

Het college wijkt af van zijn eigen regels
De kamers in The Social Hub kregen daarom formeel geen woonfunctie. „Woningen moeten voldoen aan het woningwaarderingsstelsel, de Huurwet en zwaardere milieueisen dan hotels”, schrijft het college daarover in een raadsbrief. Volgens de ondernemer achter The Social Hub zou het complex door al die eisen niet rendabel zijn.
‌
Het toenmalige college van B en W besloot daarom een uitzondering te maken: de studentenkamers mochten worden gerealiseerd als hotelkamers, in plaats van reguliere woningen. Daarmee week het college af van zijn eigen regels voor tijdelijk verblijf. Normaal gesproken mocht iemand maximaal vier maanden in een hotel verblijven, maar voor The Social Hub werd een uitzondering gemaakt. Studenten mochten er een volledig studiejaar wonen.

Luxe blijft beperkt
De extra voorzieningen worden mede gebruikt om de hoge prijzen voor studenten als Belleli te rechtvaardigen. Zo krijgen bewoners dagelijks ontbijt en kunnen ze gebruikmaken van een schoonmaakservice. Maar in de praktijk blijkt die luxe beperkt. „De schoonmakers beoordeelden ook hoe schoon je de keuken achterliet”, vertelt Bellelli. In de hal hing een groot scherm waarop met een kleurensysteem werd bijgehouden hoe schoon de gedeelde keuken was die Bellelli met elf andere studenten gebruikte. Kreeg de keuken meerdere keren een slechte beoordeling, dan legde het bedrijf de studenten een boete op.

„Dit is voor mij heel illustratief”, zegt PRO-raadslid Vincent Thepass, die zich al langer met de kwestie bezighoudt en onlangs een motie indiende over The Social Hub. „Ze presenteren zichzelf als een bedrijf dat misschien niet aan de reguliere huurregels voldoet, maar vanwege de hotelfunctie wel extra luxe zou bieden. Vervolgens moet je zelf zorgen dat de keuken schoon is en krijg je ook nog een boete als dat niet goed genoeg gebeurt.”

‘Hotelconcept’
Ook bij andere raadsleden roept de constructie rond The Social Hub vragen op. Tijdens een debat over het studentencomplex spreken meerdere partijen hun verbazing uit en stellen raadsleden vragen over de juridische houdbaarheid van de vergunning. Centraal staat de vraag hoe een constructie kan worden toegestaan waarbij studenten langdurig in het complex wonen, terwijl hun kamers formeel een hotelfunctie hebben.

The Social Hub zelf benadrukt dat het bedrijf vanaf de oprichting als ‘hotelconcept’ is opgezet, met daarnaast de mogelijkheid voor tijdelijk verblijf van onder anderen expats. Volgens het bedrijf onderscheidt het concept zich daarmee van reguliere woningverhuur. „Het wettelijke systeem biedt expliciet ruimte voor dit soort tijdelijke verhuur”, vertelt Dennis Lageweg, general manager. „Afgestemd op de behoefte van deze doelgroepen.”
Ook het stadsbestuur volgt die lijn. Volgens het college was de uitzonderingsconstructie destijds noodzakelijk vanwege de grote behoefte aan studentenhuisvesting. Nu de vergunning eenmaal is verleend, kan die niet zomaar worden ingetrokken.

‘Puur geluisterd naar het verdienmodel’
Toch klinkt tijdens het debat ook enige twijfel door bij wethouder Kavish Partiman (Volkshuisvesting, CDA) over de keuze die destijds is gemaakt. „Die huurprijzen zijn wat aan de hoge kant”, erkent hij. „En misschien hadden we het anders moeten doen in 2012. Die situatie hebben we nu helaas niet en we hebben te maken met de afgegeven vergunning.”

Voor raadslid Thepass staat de kwestie symbool voor een breder probleem met de manier waarop Den Haag met studentenhuisvesting omgaat. „Dit staat voor mij echt voor alles wat niet thuishoort in een studentenstad”, zegt hij. „Als we ons als Den Haag willen profileren als een stad die studenten met open armen ontvangt, moeten we ook voorzieningen aanbieden die daarbij passen. Maar hier wordt puur geluisterd naar het verdienmodel van een ondernemer.”

Positieve kanten
Inmiddels is de Italiaanse studente Bellelli gewend geraakt aan de stress die telkens terugkeert zodra een huurcontract afloopt. Ze probeert er zelfs de positieve kanten van in te zien. „Als je me in mijn eerste jaar een huis had aangeboden waar ik drie jaar had kunnen blijven, had ik daar natuurlijk meteen voor getekend”, vertelt ze. „Maar inmiddels is het in mijn vriendengroep een grap geworden: als ik weer ga verhuizen, breekt er een nieuwe fase aan. Ergens is het ook leuk om zo nieuwe mensen te ontmoeten en nieuwe plekken te leren kennen.”

https://www.ad.nl/den-haa(...)~ad0f681d/?slug_rd=1