Van garage naar studio: 'woning' van 200.000 euro

quote:

Van garage naar studio: deze woning van 200.000 euro laat zien hoe krap de huizenmarkt is

De studio (rechts) aan de Oude Vlijmenseweg 325 in Den Bosch die voor 200.000 euro te koop staat. © Marc Bolsius

Een keukentje, een cv-ketel, kunststof kozijnen en net genoeg ruimte om te leven. Vraagprijs: 200.000 euro. Aan de Oude Vlijmenseweg in Den Bosch staat een voormalige garage te koop die recent is afgesplitst van het hoofdhuis en nu te koop staat als zelfstandige studio. Deze studio is het voorbeeld van een bredere trend. Door de aanhoudende krapte op de woningmarkt zoeken huizeneigenaren en makelaars vaker naar mogelijkheden om bijgebouwen of opslagruimtes om te vormen tot losse wooneenheden.

De studio hoorde oorspronkelijk bij de hoekwoning aan de Kelvinstraat. De eigenaar probeerde het huis eerst nog inclusief de garage te verkopen, bijvoorbeeld als mantelzorgwoning of voor een inwonend kind. Toen dat niet lukte, onderzocht makelaar Maikel de optie van een kadastrale splitsing: „We hebben onderzocht of splitsing mogelijk was. Omdat de ruimte al een eigen woonbestemming, huisnummer, cv-ketel en elektra-aansluiting had, kon dat relatief eenvoudig worden doorgevoerd.”

‘Manier om in te stappen’
Na de splitsing werd het hoofdhuis snel verkocht (met een vraagprijs van 365.000 euro). Ook voor de losse studio, die nu ongeveer een week te koop staat, bleek direct grote belangstelling. Volgens makelaar Maikel zijn er inmiddels al zeven bezichtigingen ingepland. De makelaar wil alleen met voornaam in de krant.
Voor een starter of alleenstaande kan dit volgens hem een manier zijn om in te stappen op de koopmarkt in plaats van te huren in de dure vrije sector. „Bovendien is er geen Vereniging van Eigenaren, waardoor je geen maandelijkse servicekosten betaalt.”

9000 euro per vierkante meter
Met een vraagprijs van 200.000 euro komt de prijs van de piepkleine studio uit op precies 9091 euro per vierkante meter. Een opvallend verschil met de rest van de wijk: in Boschveld ligt de gemiddelde vierkantemeterprijs op 5014 euro.

Volgens Mathijs ten Broeke van de Woonbond staat deze casus symbool voor de huidige druk op de huizenmarkt. „Aan de ene kant is het positief dat er woonruimte bij komt. Aan de andere kant zien we dat woningzoekenden door het gebrek aan alternatieven bereid zijn extreem veel geld te betalen voor heel weinig ruimte. Het gevaar bestaat dat het een verdienmodel wordt waarbij de lat voor acceptabele woonruimte steeds lager komt te liggen.” Ten Broeke waarschuwt daarnaast voor wat er gebeurt als de markt verandert: „Als de nieuwbouwambities ooit echt gehaald worden en het tekort iets gaat afnemen, dan zullen dit als eerste de onaantrekkelijke woningen worden om te verkopen.”

Waar moet je op letten?
Zowel de Woonbond als Vereniging Eigen Huis (VEH) adviseren kopers van dit soort omgebouwde ruimtes om de technische en juridische staat grondig te onderzoeken. De Woonbond benadrukt dat kopers in algemene zin kritisch moeten zijn op de bouwkwaliteit en wettelijke eisen voor isolatie en riolering. Dat een ruimte er optisch netjes uitziet, betekent immers niet automatisch dat alles volgens de regels is verbouwd.

Makelaar Maikel benadrukt dat kopers zich bij deze specifieke Bossche studio geen zorgen hoeven te maken: alle voorzieningen, inclusief de riolering, de ketel en de isolatie, zijn de afgelopen jaren al zelfstandig gemaakt en in orde bevonden.

Rianne de Vries, woordvoerder van VEH, raadt kopers toch altijd aan om een bouwtechnische keuring te laten uitvoeren: „Bij zo’n voormalige garage moet extra worden gelet op onder meer de fundering, riolering, ventilatie, brandveiligheid, geluidsisolatie en nutsvoorzieningen.”

Daarnaast wijst De Vries erop dat het ontbreken van een VvE ook een duidelijke keerzijde heeft: als koper draag je alle toekomstige onderhoudskosten aan het dak of de gevel volledig alleen.

Geen structurele oplossing
Dat er vraag naar is, staat buiten kijf. Makelaar Maikel begrijpt wel waarom starters toehappen: „In de vrije sector betaal je in Den Bosch al snel 1500 euro huur per maand. Als je 200.000 euro leent tegen 4 procent rente, ben je elke maand goedkoper uit en bouw je iets op voor jezelf.”Toch zien belangenbehartigers het opdelen van garageboxen niet als de structurele oplossing voor het woningtekort.

Rianne de Vries van VEH benadrukt dat zo’n kleine studio voor een alleenstaande of starter best een uitkomst kan zijn, maar dat de markt niet mag doorslaan: „Het kan voor sommige kopers een bewuste keuze zijn, maar het wordt problematisch als mensen hiervoor kiezen omdat een betaalbaar alternatief ontbreekt. Zeer kleine woningen kunnen een rol spelen, maar zijn geen structureel antwoord op de woningnood en mogen geen verdienmodel worden waarbij woningzoekenden veel betalen voor weinig woonruimte.”