Uitkoop huurder in verband met verkoop woning

Een vraag over het uitkopen van een huurder...

Op dit moment huur ik een appartement in de private sector (voor onbepaalde tijd). Ik ben al een poosje op zoek naar een koophuis, maar dat wil nog niet lukken. Dit appartement is het enige appartement dat mijn huisbaas verhuurt; zij woont zelf met haar gezin in het buitenland. Ze mailde nu dat ze er over nadenken het appartement te verkopen en dat ze hier graag over in gesprek gaat met mij.

Wat gedachtenspinsels van mijn kant:
- Ze kan het appartement zonder mijn toestemming in verhuurde staat verkopen; en daarbij blijft mijn huurcontract gewoon geldig met de nieuwe eigenaar.
- Een appartement in verhuurde staat verkoopt minder goed dan een leeg appartement. Helemaal met de verhoogde belasting hierop en het aanstaande puntensysteem in de vrije sector. Klopt dit? Wat voor verschil zit hier ongeveer tussen qua percentage? Het gaat om een appartement nabij het centrum in de Randstad.
- Ik gok dus dat ze het appartement 'leeg' wil verkopen. Wat zou betekenen dat ik er uit moet. Tegelijkertijd: Hier is geen wettelijke basis voor. Er is voor zover ik weet geen noodzaak voor haarzelf om er te gaan wonen en ik heb geen achterstanden qua huurbetaling o.i.d.
- Ik lees online dan over vertrekpremies voor de huurder als die akkoord is met vertrekken. Ik lees over vertrekpremies voor wanneer een huis bijv. dringend gerenoveerd moet worden; met zo'n ¤7.000 als minimum. Maar dat het als het om verkoop van het huis gaat (geen dringende reden), het in overleg gaat tussen huurder en verhuurder wat redelijk is.

Tips voor hoe dit aan te pakken? De relatie met de verhuurder is prima en mijn doel is niet om haar een poot uit te draaien. Tegelijkertijd: Ik heb een huurcontract en hoef in principe nergens heen. Ik wil wel verhuizen, maar het liefst naar een koophuis. Wat is een redelijk bedrag om te vragen? Is het gebruikelijk om een bepaalde termijn af te spreken? Kan ik hier nog iets mee met het bieden op een koophuis? Alle advies is welkom.

quote:

Op zaterdag 1 april 2023 14:23 schreef etuiedelapiel het volgende:
Koop het zelf met 10% korting.

Dit appartement wil ik niet kopen (om verschillende redenen). En als ik het zou willen, zou ik het met 10% korting ook niet redden (als ik kijk naar de laatst vastgestelde WOZ-waarde).

quote:

Op zaterdag 1 april 2023 14:26 schreef capricia het volgende:
Zelf al een bod overwogen?

Wel overwogen trouwens Want dit was natuurlijk ook het eerste dat in mij op kwam.

quote:

Op zaterdag 1 april 2023 17:25 schreef Shivo het volgende:
Ik neem aan dat een verhuurt appartement verkopen minder oplevert dan een leeg appartement. Komt jouw maximale bod in de buurt van een eventuele verkoopprijs als je dat meeneemt? Je bespaart de verhuurder aardig wat kosten als jullie een onderlinge overeenkomst weten te sluiten. Wie niet waagt wie niet wint.

Ik denk niet dat ik realistisch in de buurt kom. Maar stel van wel... dan zou ik het dus ook niet doen. Veel gedoe met buren binnen de VvE, geen buiten (balkon o.i.d.), geen 2e slaapkamer, er moet een nieuwe keuken in, nieuwe kozijnen+dubbel glas aan de voorkant. Dus kopen wil ik eigenlijk niet wagen

quote:

Op zaterdag 1 april 2023 17:26 schreef Fe2O3 het volgende:
Plan een gesprek in en kijk waarmee ze komen/wat ze willen.

Vooralsnog is het koffiedik kijken toch?

Hoe lang huur je er al? En wat is de toko onverhuurd waard?

Een flat van 100.000 gaat geen 10k oprotpremie, uit hunzelf, opleveren. Een van 1.000.000 misschien al wel.

Dat is waar, eerst maar kijken waar ze mee komen; wat Jeroen25 ook zei.

Ik huur sinds 2019. Onverhuurd is de WOZ-waarde (peildatum 1-1-2021) ruim 4 ton.

quote:

Op zaterdag 1 april 2023 19:02 schreef kale_gehaktbal het volgende:

[..]
Ik weet niet hoeveel huur je betaalt, maar ik vermoed zwaar onder de marktprijs. Als je moeilijk gaat doen zou ik als verhuurder de huur flink opschroeven, te beginnen met 10.7%, het maximum voor 2023.

Mag ik vragen hoe je op die 10,7% komt? Ik lees op https://www.rijksoverheid(...)uurverhoging-in-2023 dat het maximaal 4,1% voor kalenderjaar 2023. Of mis ik iets?

Ik vind niet per se dat ik zwaar onder de marktprijs huur trouwens.

quote:

Op zaterdag 1 april 2023 19:05 schreef Dusthor92 het volgende:

[..]
Een appartement zonder 2e slaapkamer en zonder balkon voor 4 ton?

Dan moet het wel een bijzondere en dure locatie zijn. Maar dan snap ik wel dat je het niet wil overnemen.

Ik weet niet wat je aan huur betaald, maar stel je moet er per 01-01-2024 uit, dan zou ik genoegen nemen met een huurkosten vrije periode tot die tijd.

Ja, het is zeker een goede locatie in een dure buurt. En wat je dan zegt is zo'n 7 maanden huur als 'vergoeding'. Zou je als verhuurder een voorstel voor nog ruim een half jaar huren (en dus niet kunnen verkopen) redelijk vinden?

quote:

Op zaterdag 1 april 2023 19:14 schreef Stepperoller het volgende:

[..]
Huizenprijzen in jouw segment zijn waarschijnlijk dusdanig dalende (o.a. vanwege wat FlippingCoin aan geeft) dat de WOZ-waarde van 1-1-2021 niet meer representatief is.

Ik heb net nog even bij het kadaster gecheckt. Die van 1-1-2022 is ¤395.000. Maar daarna kan hij natuurlijk ook nog flink zijn veranderd/gedaald.

quote:

Op zaterdag 1 april 2023 21:10 schreef kale_gehaktbal het volgende:

[..]
Je hebt gelijk, ik ging uit van de oude wet.

En als ik kijk naar buurten waar appartementen van 4 ton verhuurd worden moet je al gauw aan 2000 euro huur denken als marktconform.

Daar zit ik wel wat onder ja

quote:

Op zaterdag 1 april 2023 21:13 schreef Sport_Life het volgende:
Bij een woning van zo rond de 400k-450k verkoopwaarde (woz 2021 lijkt me wel een aardige indicatie momenteel) zou ik 25k voorstellen. Dat kun jij weer gebruiken voor de aankoop van een appartement.
Als verhuurder het met huurder moet verkopen is de opbrengst nog veel lager.

Ik ga er dan wel vanuit dat verhuurder het gekocht heeft voor max 200-250k.

quote:

Op zaterdag 1 april 2023 23:41 schreef kloon_bassie het volgende:
Financiële instellingen rekenen standaard met 10% lagere waarde voor een woning in verhuurde staat.

Bij een taxatie wordt bij verkoop van een leegstaand pand gekeken naar de staat en de waarde van vergelijkbare panden. Bij verhuur gaat men in het taxatierapport uit van een bepaald rendement. Ook daar zitten nog wel wat knoppen in om aan te draaien.

Uiteindelijk zijn dat slechts taxaties die financiële instellingen vaak eisen. De waarde van het pand is waard wat iemand er voor over heeft. Maar in jouw geval zit er zeker wat onderhandelingsruimte voor een vergoeding aangezien de verhuurder waarschijnlijk rond de 10% lagere opbrengst krijgt bij verkoop in verhuurde staat.

Dank voor de indicatie beiden

Ik heb even de koopprijs van destijds opgezocht via het kadaster, dat zat wel tussen 200k en 250k inderdaad.

quote:

Op zondag 2 april 2023 10:07 schreef Visualthinker het volgende:
Bereken de leegwaarderatio als je wil weten wat het huis opbrengt in verhuurde staat; https://www.belastingdien(...)-of-verpachte-woning

Ja, die vond ik ook. Maar tegelijkertijd: het is toch ook maar net wat een investeerder er voor over heeft? Of zie ik dat verkeerd? Mijn gedachte nu: Eerst maar eens open vragen hoe zij het voor zich zien; of verkopen in verhuurde staat een optie voor hen is of dat ze idealiter mij zien vertrekken.

nvm