[Crowdfunding] #357 Wanneer valt het doek voor MAX?

quote:

Op maandag 20 maart 2023 13:54 schreef gaanmetdiebanaan het volgende:
Kortlopend besloten project bij WvjG. Geen zekerheidje maar een hoge rente. Hij heeft zo te zien privé 2 ton geleend van zijn bv gezien de hoge RC positie op de balans, dat is de helft van zijn liquiditeitsprobleem....

SPOILER

Om spoilers te kunnen lezen moet je zijn ingelogd. Je moet je daarvoor eerst gratis Registreren. Ook kun je spoilers niet lezen als je een ban hebt.

Er gaat iets niet goed. Er is meer dan 100% ingeschreven

quote:

Op maandag 20 maart 2023 14:30 schreef cubje het volgende:

[..]
ik heb er ooit flink geinvesteerd. is helemaal goed gegaan, met zeker toen een hoge rente. wel met een goede LTV. de meeste projecten daar vind ik echter te risicovol en de weinige pareltjes zijn vaak vol voordat ik aan de beurt ben.
ik ben dan ook een veilige investeerder :p wat wel resulteert in 0 defaults in de afgelopen 7 jaar.

Dat is ook mijn ervaring, je moet alert zijn. Geen achterstanden in 6 lopende projecten, 1 tijdig probleemloos afgelost.

Al weer een mail van MaxCF

SPOILER

Om spoilers te kunnen lezen moet je zijn ingelogd. Je moet je daarvoor eerst gratis Registreren. Ook kun je spoilers niet lezen als je een ban hebt.

Ze hebben het nu over "strengere eisen voor een verlenging". Volgens mij hadden die eisen bij hen al vanaf dag 1 veel strenger moeten zijn... (speculatie mijnerzijds).
Ik heb voor mijzelf de hele portefeuille bij Max inmiddels 100% afgeschreven. Alles wat nog terugkomt is dan meegenomen. Is wel zuur maar ik werd langzamerhand een beetje allergisch van die club.

quote:

Op maandag 20 maart 2023 10:45 schreef JP01 het volgende:
Zijn er nog andere investeerders die ervaring hebben met NLI en daar iets over kunnen delen?

Vanwege een flinke default en een probleemgeval die ik eigenlijk ook wel af kan schrijven is het bij mij in absolute zin het slechtst presterende platform (op KOM na). Ze hebben regelmatig projecten met grote bedragen (voor crowdfunding), redelijke rente en maar zeer matige zekerheden. De interessante projecten zitten vaak zomaar vol, dus heb ik naast een paar afgeronde projecten nog maar een normaal lopend project bij NLI.

Voor de liefhebbers: groene dakdekker
8,75%, 48mnd, 2de hyp en gedeeltelijke borgstelling

quote:

Op maandag 20 maart 2023 17:39 schreef Zomaarevenkijken het volgende:

[..]
Vanwege een flinke default en een probleemgeval die ik eigenlijk ook wel af kan schrijven is het bij mij in absolute zin het slechtst presterende platform (op KOM na). Ze hebben regelmatig projecten met grote bedragen (voor crowdfunding), redelijke rente en maar zeer matige zekerheden. De interessante projecten zitten vaak zomaar vol, dus heb ik naast een paar afgeronde projecten nog maar een normaal lopend project bij NLI.

Voor de liefhebbers: groene dakdekker
8,75%, 48mnd, 2de hyp en gedeeltelijke borgstelling

Een grote default en een probleemproject kunnen natuurlijk zwaar drukken op je rendement. Mag ik vragen hoeveel projecten je in totaal had lopen bij NLI, incl wat inmiddels wel is afgerond?

quote:

Op maandag 20 maart 2023 13:54 schreef gaanmetdiebanaan het volgende:
Kortlopend besloten project bij WvjG. Geen zekerheidje maar een hoge rente. Hij heeft zo te zien privé 2 ton geleend van zijn bv gezien de hoge RC positie op de balans, dat is de helft van zijn liquiditeitsprobleem....

SPOILER

Om spoilers te kunnen lezen moet je zijn ingelogd. Je moet je daarvoor eerst gratis Registreren. Ook kun je spoilers niet lezen als je een ban hebt.

Ik was te laat maar had hem sowieso niet meegenomen. Het nadeel van dit soort kortlopende projectjes is dat de renteopbrengst zéér beperkt is maar dat er een investeringsrisico genomen moet worden en over een paar maanden weer opnieuw. Dat maakt de balans naar mijn mening te scheef om mee te doen.

Ik vroeg me ook af (maar misschien heb ik niet goed genoeg gelezen), of er nog een kans bestaat dat de subsidie om wat voor reden dan ook niet door gaat. Dat zou een boel natte okseltjes opleveren.....en niet in de laatste plaats bij WVJG Laten we daar maar niet van uit gaan...

quote:

Op maandag 20 maart 2023 14:30 schreef cubje het volgende:

[..]
ik heb er ooit flink geinvesteerd. is helemaal goed gegaan, met zeker toen een hoge rente. wel met een goede LTV. de meeste projecten daar vind ik echter te risicovol en de weinige pareltjes zijn vaak vol voordat ik aan de beurt ben.
ik ben dan ook een veilige investeerder :p wat wel resulteert in 0 defaults in de afgelopen 7 jaar.

Mijn portefeuille bij NLI is ook licht aan het afnemen: teveel projecten (zoals het nu gepubliceerde/openstaande project Sempergreen) waarbij er gepartnerd wordt met de bank. Daar ben ik redelijk allergisch voor, zeker in dit geval waar de bank zijn exposure wil beperken.

Qua rendement niet verkeerd, maar voor de pareltjes ben ik ook regelmatig te laat helaas. En alles bij elkaar toch wel veel projecten met een aanzienlijk risico, waar op het moment niet de juiste rente meer tegenover staat.

[ Bericht 0% gewijzigd door ETphonehome op 21-03-2023 04:26:44 ]

Op BNR radio vanavond geweest vastgoed gezocht, met crowdfunding in vastgoed met MAX Crowdfund
Heb in de auto net de helft kunnen luisteren, nice stories, voor de MAX ..........xen onder ons.

https://www.bnr.nl/podcas(...)beleggen-in-vastgoed

quote:

Op vrijdag 17 maart 2023 09:20 schreef Tjalala het volgende:
Wvjg vooraankondiging:

Medisch Kinderdagverblijf Capelle aan den IJssel
in Capelle aan den IJssel zal eerstdaags een medisch kinderdagverblijf worden geopend. Dit kinderdagverblijf maakt onderdeel uit van To Be Kind B.V. met meerdere vestigingen. Voor de start van dit kinderdagverblijf is natuurlijk financiering nodig. U kunt hier in participeren. Lees er alles over bij dit project.

60 maanden
Duur
9%
Bruto rente
¤ 125.000
Gevraagd

Woensdag om 19.00 live:
https://waardevoorjegeld.nl/investeren/medisch-kinderdagverblijf-capelle-aan-den-ijssel

Looptijd 60 maanden, waarvan de eerste 10 maanden aflossingsvrij

Zekerheden

Naast het feit, dat de activa worden verpand (debiteuren, voorraden en inventaris) zal de ondernemer hoofdelijk worden verbonden, en zal er een borgstelling vanuit de Holding worden ondertekend.

quote:

Op dinsdag 21 maart 2023 06:58 schreef Tjalala het volgende:

[..]
Woensdag om 19.00 live:
https://waardevoorjegeld.nl/investeren/medisch-kinderdagverblijf-capelle-aan-den-ijssel

Looptijd 60 maanden, waarvan de eerste 10 maanden aflossingsvrij

Zekerheden

Naast het feit, dat de activa worden verpand (debiteuren, voorraden en inventaris) zal de ondernemer hoofdelijk worden verbonden, en zal er een borgstelling vanuit de Holding worden ondertekend.

Jammer dat je geen cijfers van de Holding ziet, om de materialiteit van de borg te kunnen inschatten.

Een nieuwe Collin met een 1e hypotheek:

Özlem Koprulu
¤ 400.000 | 7,0% rente | 24 maanden

https://www.collincrowdfund.nl/ozlem-koprulu/

Wel een forse taxatiewaarde maar dat komt vast omdat het de waarde in waarde verhuurde staat is. De vraag blijft natuurlijk, wat blijft daar van over bij een gedwongen verkoop.

quote:

Op dinsdag 21 maart 2023 11:39 schreef Horsemen het volgende:
Een nieuwe Collin met een 1e hypotheek:

Özlem Koprulu
¤ 400.000 | 7,0% rente | 24 maanden

https://www.collincrowdfund.nl/ozlem-koprulu/

Wel een forse taxatiewaarde maar dat komt vast omdat het de waarde in waarde verhuurde staat is. De vraag blijft natuurlijk, wat blijft daar van over bij een gedwongen verkoop.

Taxatiewaarde in verhuurde staat is over het algemeen juist lager dan de marktwaarde omdat het pand minder flexibel inzetbaar is (het eea. wel afhankelijk van hoe goed het huurcontract is). Je zit namelijk vast aan een huurder en een reeds overeengekomen huursom/voorwaarden. Dus dat zou inhouden dat de marktwaarde nog hoger zou moeten zijn dan de vermelde taxatiewaarde in verhuurde staat.

quote:

Op dinsdag 21 maart 2023 12:02 schreef JP01 het volgende:

[..]
Taxatiewaarde in verhuurde staat is over het algemeen juist lager dan de marktwaarde omdat het pand minder flexibel inzetbaar is (het eea. wel afhankelijk van hoe goed het huurcontract is). Je zit namelijk vast aan een huurder en een reeds overeengekomen huursom/voorwaarden. Dus dat zou inhouden dat de marktwaarde nog hoger zou moeten zijn dan de vermelde taxatiewaarde in verhuurde staat.

In deze situatie deel ik die mening niet. Ook niet als ik naar andere indicatoren kijk zoals;

quote:

WOZ-waarde
Peildatum WOZ-waarde
01-01-2022 430.000 euro
01-01-2021 340.000 euro
01-01-2020 335.000 euro
01-01-2019 325.000 euro
01-01-2018 292.000 euro
01-01-2017 258.000 euro
01-01-2016 216.500 euro
01-01-2015 189.000 euro
01-01-2014 167.500 euro

Ik denk dat de waarde per 1-1-21 aardig in de buurt komt van de huidige (leeg opgeleverde) waarde.

Dit sluit ook aardig aan met Huispedia;

quote:

Jan Evertsenstraat 86-3
1056 EG Amsterdam John Franklinbuurt
54 m2 wonen
¤ 371.000 - 411.000 Realistische woningwaarde

Wel overweeg ik een basisinleg

quote:

Op dinsdag 21 maart 2023 12:13 schreef Horsemen het volgende:
Ook niet als ik naar andere indicatoren kijk zoals

WOZ waarden en huispedia zijn over het algemeen niet heel betrouwbaar. In dit geval is de WOZ gebaseerd op een woning van ca. 50 m2 en is de zolder die naar zelfstandige woning is verbouwd a 35m2 niet meegenomen. Daar kan je ook wel 280-300k voor opschrijven.

quote:

Op dinsdag 21 maart 2023 12:33 schreef Bobby100 het volgende:

[..]
WOZ waarden en huispedia zijn over het algemeen niet heel betrouwbaar. In dit geval is de WOZ gebaseerd op een woning van ca. 50 m2 en is de zolder die naar zelfstandige woning is verbouwd a 35m2 niet meegenomen. Daar kan je ook wel 280-300k voor opschrijven.

Nee, dat schrijf ik ook nergens maar vaak is het een aardige indicatie, net als de WOZ-waarde.
Ik vraag mij wel af uit welke betrouwbare bron jij die 280-300k haalt voor een (nog) ongesplitste zolderruimte.

Vanaf april 2023 krijgt u projecten via Geldvoorelkaar.nl aangeboden, waarin u alleen kunt investeren als u opnieuw bent geďdentificeerd en geverifieerd. Het identificatieproces noemen wij KYC (Know Your Customer). U ontvangt binnenkort van ons een email, waarin wij u uitnodigen om deze registratie uit te voeren. Wij vragen u vriendelijk dit zo spoedig mogelijk te doen. Er wordt gestart met het opnieuw registreren van particuliere investeerders, kort daarna volgen de zakelijke investeerders.

Hoe werkt de nieuwe registratie?
De identificatie verloopt via iDIN (bankidentificatie), waarna u één eurocent betaalt en digitaal een investeringsovereenkomst ondertekent. Maakt uw bank geen gebruik van iDIN? Houdt u dan uw legitimatiebewijs bij de hand. Investeert u met uw bedrijf? Houdt er dan rekening mee dat er kan worden gevraagd naar gegevens van eventuele andere bestuurders, organigram en KVK gegevens.

Verder is het invullen van een simulatie- en kennistest verplicht. De kennistest vraagt naar uw kennis, ervaring en doelstellingen. De simulatietest vraagt naar de hoogte van uw inkomen, vermogen en financiële verplichtingen. Uiteraard hebben wij het proces voor u zo gebruiksvriendelijk mogelijk ingericht.

Wat verandert er voor u?
Heeft u al eerder via ons platform geďnvesteerd? Ook dan moet u zich opnieuw registreren.

Het betalingsverkeer voor nieuwe projecten zal worden uitbesteed aan een externe betaaldienstverlener. Dit zal verlopen via het Online Payment Platform (OPP). Verder zullen wij bij nieuwe projecten een nieuw document presenteren met essentiële investeerdersinformatie (EBI).

Wat verandert er niet voor u?
De investeringen, die u reeds heeft gedaan, voordat u zich opnieuw heeft geregistreerd, blijven afgehandeld worden conform de huidige werkwijze. Deze uitbetalingen geschieden dus via Stichting Klantengelden Geldvoorelkaar.nl, zoals u van ons gewend bent.

U ontvangt een eenmalige korting
Als dank voor de door u te nemen actie, bieden wij u een korting aan. Na registratie ontvangt u op uw eerste investering een korting van 50% op de succesfee investeerder. De korting wordt verwerkt, nadat het project 100% is volgeschreven. Er kan tot en met 30 april 2023 gebruik gemaakt worden van deze actie.


Hoe werkt het nieuwe betaalverkeer via OPP?
Na registratie wordt binnen uw “Mijn Geldvoorelkaar.nl” omgeving de zogenaamde ‘Wallet’ toegevoegd. Voor nieuwe projecten verlopen de betalingen via deze wallet, waarin nieuwe investeringen worden afgeschreven en aflossingen en rentebetalingen bijgeschreven.

Het voordeel is dat de doorlooptijd wordt verkort, nadat een project volledig is volgeschreven. Uw investering wordt dus eerder rentedragend.

quote:

Op dinsdag 21 maart 2023 14:19 schreef KrekelJapie het volgende:
De investeringen, die u reeds heeft gedaan, voordat u zich opnieuw heeft geregistreerd, blijven afgehandeld worden conform de huidige werkwijze. Deze uitbetalingen geschieden dus via Stichting Klantengelden Geldvoorelkaar.nl, zoals u van ons gewend bent.

Interessant dat de betalingen gescheiden worden. Dat heb ik bij andere platforms nog niet gezien.

quote:

Hoe werkt het nieuwe betaalverkeer via OPP?
Na registratie wordt binnen uw “Mijn Geldvoorelkaar.nl” omgeving de zogenaamde ‘Wallet’ toegevoegd. Voor nieuwe projecten verlopen de betalingen via deze wallet, waarin nieuwe investeringen worden afgeschreven en aflossingen en rentebetalingen bijgeschreven.

Een van de grotere veranderingen is het werken met een wallet.

quote:

Op dinsdag 21 maart 2023 14:06 schreef Horsemen het volgende:

[..]
Nee, dat schrijf ik ook nergens maar vaak is het een aardige indicatie, net als de WOZ-waarde.
Ik vraag mij wel af uit welke betrouwbare bron jij die 280-300k haalt voor een (nog) ongesplitste zolderruimte.

ik zeg ook niet dat je dat schrijft, maar jij vind het een aardige indicatie en ik niet. Als ik naar mijn eigen portefeuille kijk dan schat ik in dat de WOZ in meer dan 50% van de gevallen meer dan 20% afwijkt van de feitelijke leegwaarde.

Die betrouwbare bron voor 280-300k is mijn eigen recente ervaring met soortgelijke ruimten. De woning is gerealiseerd met vergunning en splitsing is dan los van toestemming VVE (ex-man) een formaliteit.

overigens neem ik hem niet mee want vind de rente niet marktconform.

quote:

Op dinsdag 21 maart 2023 14:40 schreef Bobby100 het volgende:
splitsing is dan los van toestemming VVE (ex-man) een formaliteit.

Dat zou allemaal kunnen maar het is op dit moment niet gesplitst en dan gaan rekenen met de waarde als zijnde het wel al is gesplitst is m.i. je zelf rijk rekenen. Ook Collin gaat nog uit van de ongesplitste situatie.

De rente is inderdaad ook in dit geval weer aan de lage kant. Wel positief dat het geen direct lening is.

quote:

Op dinsdag 21 maart 2023 14:19 schreef KrekelJapie het volgende:
Vanaf april 2023 krijgt u projecten via Geldvoorelkaar.nl aangeboden, waarin u alleen kunt investeren als u opnieuw bent geďdentificeerd en geverifieerd.

Nou is het al een tijdje geleden dat ik een project bij GvE heb meegepakt, maar lees/begrijp ik het goed dat in de nieuwe huidige kostenstructuur de vergoeding voor GvE gebaseerd is op de oorspronkelijke inleg en niet op het openstaande bedrag? M.a.w.: als een project na een gedeeltelijke aflossing in default raakt en aan blijft modderen met kleine aflossingen dan schiet de vergoeding voor GvE procentueel gezien omhoog?

quote:

Op dinsdag 21 maart 2023 15:05 schreef optrandje het volgende:

[..]
Nou is het al een tijdje geleden dat ik een project bij GvE heb meegepakt, maar lees/begrijp ik het goed dat in de nieuwe huidige kostenstructuur de vergoeding voor GvE gebaseerd is op de oorspronkelijke inleg en niet op het openstaande bedrag? M.a.w.: als een project na een gedeeltelijke aflossing in default raakt en aan blijft modderen met kleine aflossingen dan schiet de vergoeding voor GvE procentueel gezien omhoog?

Volgens mij stopt meestal de fee inhouding bij een default.

quote:

Op dinsdag 21 maart 2023 15:15 schreef KrekelJapie het volgende:

[..]
Volgens mij stopt meestal de fee inhouding bij een default.

Waaruit blijkt dat? Ik lees: "De succesfee wordt gedurende de gehele looptijd gespreid ingehouden op de
uitbetaling van alle maandbedragen."

quote:

Op maandag 20 maart 2023 20:13 schreef peterc het volgende:
Op BNR radio vanavond geweest vastgoed gezocht, met crowdfunding in vastgoed met MAX Crowdfund
Heb in de auto net de helft kunnen luisteren, nice stories, voor de MAX ..........xen onder ons.

https://www.bnr.nl/podcas(...)beleggen-in-vastgoed

Dank voor posten Ik heb hem afgeluisterd: wellicht ten overvloede: MAX verwacht de Europese vergunning in november te verkrijgen dan kunnen ze investeerders uit hele EEG aantrekken (nu alleen Nl) en tot ¤ 5000 k per project gaan (nu 2500)

quote:

Op dinsdag 21 maart 2023 16:23 schreef optrandje het volgende:

[..]
Waaruit blijkt dat? Ik lees: "De succesfee wordt gedurende de gehele looptijd gespreid ingehouden op de
uitbetaling van alle maandbedragen."

Recente communicatie van GvE omtrent een project wat naar de klote gaat:

quote:

In geval van default en het stopzetten van betalingen aan investeerders zal
Geldvoorelkaar.nl de Succesfee Investeerder compenseren. Deze fee wordt niet
teruggestort aan de investeerder, maar gebruikt voor het betalen van incassokosten,
althans voor zover de betreffende kosten niet door de geldnemer(s) zijn vergoed en/of
deze niet bij de geldnemer(s) kunnen worden verhaald. Investeerders zullen geen
aanvullende kosten hoeven te betalen, en maximaal het restant van de openstaande
vordering kunnen verliezen in geval van default.

quote:

Op dinsdag 21 maart 2023 16:23 schreef optrandje het volgende:

[..]
Waaruit blijkt dat? Ik lees: "De succesfee wordt gedurende de gehele looptijd gespreid ingehouden op de
uitbetaling van alle maandbedragen."

Indien een project in default gaat, dan is er ook geen sprake meer van "uitbetaling van maandbedragen" en zal de fee dus niet worden gerekend. In de uitzonderlijke situatie die jij schetst (een geldnemer betaald elke maand wel maar dan slechts een heel klein gedeelte), kan ik me voorstellen dat GvE pas een termijn uitbetaald (min de fee) zodra er voldoende binnen is gekomen om dit te faciliteren.

Ik zou me geen zorgen maken over de fee bij defaults, wat wel een feit is, is dat de nieuwe kostenstructuur sowieso veel nadeliger uitpakt voor de investeerders simpelweg omdat de kosten veel hoger zijn dan voorheen. Een veel groter nadeel van GvE vind ik nog dat ze niet de effectieve rente vermelden bij geplaatste projecten (zoals andere platforms het wel doen). Bij GvE zie je die pas als je je investering gaat invoeren/bevestigen, en deze effectieve rente is na kosten al gauw 1,3% lager dan de vermelde rente op een projectpagina.