Tweede woning voor verhuur ervaringen?

Drie jaar geleden heb ik onze woning gekocht. We zijn helemaal happy in dit huis dus we willen nergens naartoe, maar ondertussen is mijn salaris zo'n beetje verdubbeld. Beetje zonde om daar niets mee te doen!

Ik overweeg om een tweede woning te kopen voor de verhuur, maar ik weet nog niet zo goed waar te beginnen en wat de impact zou zijn op mijn huidige hypotheek. Ik ben benieuwd naar de ervaringen hiermee.

Het lijkt mij het makkelijkst om een (nette) verhuurde woning te kopen. Dan heb je direct zekerheid, en je profiteert van lagere marktwaarde. Uiteraard een goed onderhouden object uitzoeken dat niet verbouwd hoeft te worden. Onderhoud van de woning heb ik meegenomen in de overweging. Het gaat me niet om winst maken, maar om vermogen opbouwen. Ik wil dat mijn lasten niet omhoog gaan. De huur moet dus de hypotheek + rente opbrengen + minimaal 2000 euro per jaar voor onderhoud. En er moet een spaarpotje zijn om urgente zaken op te kunnen pakken. HRA is niet fiscaal aftrekbaar bij een tweede woning.

Huidige situatie:
Ons huis staat op mijn naam, we zijn getrouwd onder huwelijkse voorwaarden. Hypotheek voor 200k, overwaarde is zo'n 40-50k momenteel. Nu gaat al m'n spaargeld nog naar de verbouwing van ons huis. En eigenlijk willen we hier nog eens 30-40k aan besteden, maar dan verdampt de overwaarde te hard naar mijn zin, dus we gaan nog een paar jaar door met onze huidige keuken. Ik heb bij m'n huidige hypotheek m'n studieschuld niet meegenomen, in het huidige tempo ben ik daar over 4 jaar vanaf (maar kan sneller).

Toekomstig:
Als ik m'n studieschuld uit de weg ruim in 2021, dan zou ik op mijn salaris zo'n 500k kunnen lenen volgens een snelle berekening op internet. In theorie zou ik dan een tweede woning van de overgebleven 300k kunnen kopen. Echter wordt er bij een verhuurhypotheek vaak 50-60% van de marktwaarde geleend, dus best wat eigen middelen nodig. Ik zou dus de overwaarde moeten aanboren, spaargeld zit in het opknappen van deze woning. Blijkbaar mag je vaak 50-65% aflossingsvrij lenen bij een tweede woning, maar zoals gezegd: ik hoef geen winst te maken, ik wil vermogen opbouwen dus waarom zou ik dat doen? Ik wil de hypotheek op mijn eigen woning niet in gevaar brengen, dus studieschuld moet weg zijn, desnoods wacht ik een paar jaar.

Qua lasten zou ik in principe gelijk blijven met dit plan maar wel mijn vermogen laten groeien, of is dat te simpel gedacht?

[ Bericht 2% gewijzigd door Seven. op 26-12-2020 05:29:38 ]

quote:

Op zaterdag 26 december 2020 02:06 schreef Werkperd het volgende:
Mooi plan maar a jij weet niet hoe veel het huis waard zal zijn over 20 jaar en b bij verhuren komt veel wettelijke dingen bij kijken zoals huurdersrechten. Eenmaal de verkeerde tegenkomen en je hebt jarenlange hoofpijn.

Niemand weet wat de woningmarkt over 20 jaar doet maar in de laatste 100 jaar zien we toch wel dat het een stijgende lijn is met hier en daar wat dalingen tijdens economische crises. Dus het uitstapmoment is dan cruciaal. En als dit corona gedoe aanhoudt, dan zou de komende 5 jaar wel eens een mooi moment kunnen zijn om meer waar voor m'n geld te krijgen.

B.. ja, dat risico loop je inderdaad als verhuurder. Huurdersrechten is een kwestie van inlezen en ook goed advies inwinnen bij het opstellen van een huurcontract etc.

quote:

Op zaterdag 26 december 2020 04:40 schreef bitterbal het volgende:

[..]

Je kan het via een makelaar ook verhuren. Dan heb je al wa meer zekerheid met de juiste huurders.

Zolang de huur dat opbrengt, is dat zeker het overwegen waard.

quote:

Op zaterdag 26 december 2020 06:30 schreef Fleischmeister het volgende:
Wat een hoop gedoe vergeleken met je overtollige geld gewoon passief in een beleggingsportefeuille knallen, ik zou er serieus tegenop zien, zeker als ik net dat Horrorhuurders programma heb gezien

Ik zit eigenlijk ook te overwegen om in m'n eigen kring te verhuren.

quote:

Op zaterdag 26 december 2020 09:31 schreef ludovico het volgende:

[..]

Linkje?

Hoeveel geld moet je wel niet verdienen voor 500k hypotheek. En als je huis 200k waard is kom je niet over 500k heen tenzij hoge rente beleg hypotheek....

Wachten met dit idee tot huis 1 + 100% waarde aan hypo op huis 1 > koopprijs huis 2 en je dat rond kan krijgen.

Ergens tussen 6 en 7k bruto. Mijn huis is 240-250k waard maar daar rust een hypotheek van 200k op.

De rente voor bijvoorbeeld een verhuurhypotheek is ook aanzienlijk hoger, rond 4%.

En wachten met dit idee.. dan bouw ik dus niets op, buiten spaargeld. Maar dat kan ik ook gewoon doen als ik een woning verhuur want mijn lasten zouden als het goed is niet stijgen.

quote:

Op zaterdag 26 december 2020 09:35 schreef Heph844 het volgende:
Als ik het goed begrijp heb je op dit moment een studieschuld en geen spaargeld. Het vermogen dat je wel hebt is een bescheiden overwaarde op je huidige woning, in een overspannen woningmarkt. Die overwaarde wil je opnemen door je hypotheek te verhogen, zodat je met een hefboom aflossingsvrij een tweede woning kan kopen.

Ik ben misschien wat ouderwets, maar ik zie wel wat risico's in dit plan.

Klopt deels.

Ik ben niet van plan om aflossingsvrij te kopen. Dat zou je normaal met een tweede woning wel kunnen doen. Maar ik wil geen winst maken, ik wil gewoon gelijke lasten en vermogen opbouwen. Volgens mij kun je ook alleen maar winst maken door je lasten te verlagen.

Ik weet ook nog niet of ik de overwaarde op m'n huidige woning wel aan wil boren, dat vind ik wel een puntje. Het idee van de bescheiden overwaarde hebben staat me wel aan want het geeft wat zekerheid.

En de studieschuld wil ik weggepoetst hebben voor ik hier aan begin, al is het maar omdat ik geen gezeik wil omdat mijn huidige hypotheekverstrekker er per ongeluk achter zou kunnen komen dat ik dit verzwegen heb.

Ik durf wel een gokje te wagen, maar middels dit topic probeer ik ook de risico's in te schatten. Dus kom maar door .

quote:

Op zaterdag 26 december 2020 09:40 schreef monsterd. het volgende:
Kun je versneld gaan aflossen op je woning? Gaan wij ook doen zodra we klaar zijn met verbouwen. Kun je misschien binnen een aantal jaar hypotheek-vrij zijn en over een aantal jaar je huidige woning verhuren en zelf een andere woning kopen.

Ik kan wel boetevrij aflossen, weet ik. Zou best een optie kunnen zijn maar duurt het niet alsnog 20 jaar voor je klaar bent met aflossen .

quote:

Op zaterdag 26 december 2020 09:53 schreef SOG het volgende:
Lekker op tijd nu de overdrachtsbelasting van 2 naar 8 procent is gegaan voor een 2de woning of woning tbv verhuur

Tja.. ik ben toch nog niet zo ver, op z'n vroegst 2022.

quote:

Op zaterdag 26 december 2020 09:54 schreef Heph844 het volgende:

[..]

Ik denk persoonlijk dat je je vermogen het liefst zo divers mogelijk opbouwt. Dan ben je zoveel mogelijk gehedged tegen veranderende omstandigheden. Je volledige vermogen zit nu al in vastgoed, dan vind ik het niet de meest logische stap om je positie in vastgoed nog verder te vergroten.

Enige reden om dat wel te doen is als er gigantische rendementen tegenover staan. Maar wat ik van vrienden met een tweede huis begrijp valt dat nog best tegen. Als je huurbemiddeling, onderhoud, afschrijving, financieringskosten, leegstand etcetera meerekent, mag je uitgaan van iets van 4 procent rendement. Plus de waardevermeerdering van de woning, maar de vraag is hoeveel rek daar nog in zit.

Dus tja, ik zou zelf in jouw positie eerder kiezen voor het zo snel mogelijk aflossen van je schulden en je geld dan steken in een asset waar je nu nog niet in zit, zoals aandelen. Spreiden, spreiden, spreiden.

Het gaat me dus niet zozeer om het rendement. Voor aandelen wil ik m'n overwaarde in ieder geval niet aanboren. En ik vind aandelen een beetje eng , ik weet daar al helemáál niets van.

Versneld aflossen ga ik wel meenemen. Maar als mijn lasten gelijk zouden blijven met een tweede woning, dan kan ik ook gewoon versneld aflossen

quote:

Op zaterdag 26 december 2020 09:46 schreef Piles het volgende:

[..]

WGR / Huurder betaald niet?

Wel een dingetje, ja..

quote:

Op zaterdag 26 december 2020 10:11 schreef namliam het volgende:
De goedkoopste lening die je kan hebben is die van je eigen woning, dubbel waar bij HRA.

Als je overweegt in de toekomst een tweede woning voor verhuur aan te schaffen is nu aflossen op je huidige hypotheek het domste wat je kan doen... Sterker nog dan is het in de toekomst misschien wel verstandig om een tweede hypotheek op je woonhuis te nemen, zodoende tegen de 100% op je woonhuis te zitten en "maar"30% of i.i.g. lager dan 70% LTV op je verhuurde woning te zitten.
Op je woonhuis is de rente nu 1,x %, verhuurde woning is gauw 3+%.

Ik snap je post niet zo goed .

Wat bedoel je met 'dubbel waar bij HRA'?

Ik lees dingen over een verhuurhypotheek. De rente is dan wel rond 4% geloof ik. En lang niet elke bank biedt zoiets aan. Ik denk niet dat je zomaar een tweede woning voor verhuur mag kopen onder dezelfde voorwaarden, of is dat niet wat je bedoelt?

En wat bedoel je met LTV? Of stel ik nou een hele domme vraag?

quote:

Op zaterdag 26 december 2020 10:16 schreef RamboDirk het volgende:
No offence, maar financieel heb je zo te zien de mogelijkheden om over een x periode een mooie vrijstaande vrijaf woning te kopen.

Dan ga je ook vermogen opbouwen en je woont vele malen mooier dan die jaren 70 drive in woning.

Dat mag je vinden maar ik woon toevallig heel graag in deze jaren 60 drive in woning. Fijn huis, helemaal mijn eigen smaak op de keuken na, dichtbij m'n schoonouders maar niet te dichtbij, leuke wijk, fijne buren.

Vrijstaande woning vrijaf is ook fijn, zo ben ik opgegroeid. Maar daar gaan m'n lasten ook mee omhoog.

quote:

Op zaterdag 26 december 2020 10:14 schreef namliam het volgende:

[..]

Huurders die niet betalen is natuurlijk wel een risico, valt in te dammen door goed door te vragen en referenties te vragen. O.a. waar werkt men, ontvangt men ook gewoon salaris, borgstelling eisen van bijvoorbeeld ouders, een jaar contract starten en 2 of 3 maanden borg vragen.

Er zijn natuurlijk "professionele slechte huurders" die je er niet uit weet te pakken, maar dan is je risico beperkt tot 9 maanden niet betalen en verloopt het contract na een jaar een mogen ze verkassen... kost wel moeite natuurlijk.

En best via een bemiddelaar. Die hebben ervaring.

Of een bekende, maar ik ben daar toch ook een beetje huiverig voor.

quote:

Op zaterdag 26 december 2020 10:14 schreef namliam het volgende:

[..]

Huurders die niet betalen is natuurlijk wel een risico, valt in te dammen door goed door te vragen en referenties te vragen. O.a. waar werkt men, ontvangt men ook gewoon salaris, borgstelling eisen van bijvoorbeeld ouders, een jaar contract starten en 2 of 3 maanden borg vragen.

Er zijn natuurlijk "professionele slechte huurders" die je er niet uit weet te pakken, maar dan is je risico beperkt tot 9 maanden niet betalen en verloopt het contract na een jaar een mogen ze verkassen... kost wel moeite natuurlijk.

En best via een bemiddelaar. Die hebben ervaring.

Of een bekende, maar ik ben daar toch ook een beetje huiverig voor.

quote:

Op zaterdag 26 december 2020 10:16 schreef Sapstengel het volgende:

[..]

Mijn oom verhuurt aan expats en via een verhuurmakelaar, maar alsnog paar keer een verkeerde gehad. Okay geen junks of dat soort volk, die kunnen het sowieso niet betalen. Maar wel paar keer mensen die er best een puinzooi van hebben gemaakt en veel schade hebben veroorzaakt. Wil je een nieuwe huurder, moet je dat eerst weer op zien te lossen.

Het lijkt mij persoonlijk ook teveel gedoe om naast je baan te doen en zou me veel stress geven. Helemaal omdat je ook nog moet gaan lenen en met een soort tweede hypotheek zit dan.

Aan de andere kant, wel slim om extra vermogen in vastgoed te steken. Aan familie/vrienden verhuren kan goed, maar kan misschien ook ten koste gaan van de relatie. Vrienden van me verhuren aan hun dochter, dat is wel een ander verhaal natuurlijk. Maar het kan altijd weer bepaalde spanningen meebrengen. Ook iets om misschien mee te nemen in de afweging.

Mijn man kan het stukje management op zich nemen, en hij is ook nog eens superhandig. Hij heeft onze eigen woning zonder hulp van buitenaf verbouwd. En dan bedoel ik niet een verfje maar echt totaal strippen inclusief gevels vervangen, badkamers plaatsen, vloeren storten, muren opbouwen, vloerverwarming installeren, dakreparaties.

Het grootste voordeel van deze constructie is dat de lasten verder gelijk blijven. Mijn inkomen uit werk gaat nog wel stijgen naar verwachting. Tenminste, ik ben nog niet van plan om zelf gas terug te nemen de komende 10 jaar en ik zie wel mogelijkheden bij m'n huidige werkgever.

quote:

Op zaterdag 26 december 2020 10:27 schreef Godfried_met_den_baard het volgende:

[..]

Ah zo. Dat maakt het inderdaad anders. Dan los je niks af maar gebruik je je pot met geld voor een belegging. Dat is de meest voordelige weg idd. En ook de te adviseren route als je het mij vraagt.

Ik heb alleen geen pot met geld

OK, dan wordt mijn voornemen voor 2021 om de studieschuld weg te werken en advies in te winnen over financieringsmogelijkheden.

En ook goed nadenken over wat m'n man en ik hierover vastleggen bij de notaris, mochten we ooit uit elkaar gaan. We hebben wel heldere afspraken over onze woning nu, maar zoiets verandert de zaak weer en hij zal naar verwachting ook hier weer een forse bijdrage leveren, ook al is die bijdrage niet financieel. Zonder zijn bijdrage wordt het (onderhoud) op z'n minst een stuk duurder.

quote:

Op zaterdag 26 december 2020 10:41 schreef MevrouwPuff het volgende:

[..]

Ga dan eerst werken daaraan, zodat je een comfortabel bedrag hebt (4 maandsalarissen ofzo) en spaar/beleg naar een bedrag waarbij je een lage hypotheek voor tweede woning nodig hebt. Nu zou ik dat echt te onzeker vinden als je een partner en kind hebt!

Neem ik mee. Binnenkort maar eens een plan smeden.