Vergunning loopt eerder af dan de aflossingstermijn van dit project.quote:Op donderdag 22 oktober 2020 16:17 schreef Aster1X het volgende:
Nieuw project SIG
https://investeren.sameni(...)elstraat-137-a-b-c-d
Wat me vooral opvalt is het verschil in huuropbrengst waar SIG vanuit gaat t.o.v. de verhuurder.
[..]
Aanvrager:
[..]
Is hier wat raars aan de hand of heeft SIG (weer) een foutje gemaakt met knippen/plakken.
quote:De kamerverhuurvergunning is per juli 2019 opnieuw verlengd voor een periode van 5 jaar. Na 5 jaar mag er opnieuw een aanvraag worden ingediend voor verlenging van de kamerverhuurvergunning.
De eerste (53400) is de all-in huur (dus incl gwe) en de andere (39516) is getaxeerde markthuur (die vrijwel gelijk is aan de all-in huur opbrengsten minus kosten gwe). Het lijkt er dus op dat SIG de taxatie wat dat betreft goed heeft gelezen en de juiste jaarhuur heeft gekozen.quote:Op donderdag 22 oktober 2020 16:17 schreef Aster1X het volgende:
Nieuw project SIG
https://investeren.sameni(...)elstraat-137-a-b-c-d
Wat me vooral opvalt is het verschil in huuropbrengst waar SIG vanuit gaat t.o.v. de verhuurder.
[..]
Aanvrager:
[..]
Is hier wat raars aan de hand of heeft SIG (weer) een foutje gemaakt met knippen/plakken.
Ik heb even goed gekeken en ken dit pand van mijn interim periode in Kerkrade (2015-2017). Ben er meermaals op huisbezoek geweest, en was niet het slechtste verhuur/ kamerpand van Kerkrade, maar ook zeker niet het beste.quote:Op donderdag 22 oktober 2020 17:25 schreef jsuijker het volgende:
[..]
Dat is bijna altijd een fors verschil (vermoed rekeninghoudend met extra leegstand)
Ik vind vooral (beide) huur tov taxatiewaarde echt bizar
Waarom zou je het van de hand doen voor 375k als je 54k per jaar huur ontvangt?quote:Op donderdag 22 oktober 2020 18:01 schreef peterc het volgende:
[..]
Nw SIG Kerkrade, stond toch een tijdje in the sale, nu 23 mnd sinds 30-10-2018,.
https://www.jaap.nl/te-ko(...)c/15687308/overzicht
https://www.makelaardijba(...)_137a_137b_137c_137d
Kunnen verschillende redenen zijn, bv. verdeling gelden over meerdere erfgenamen.quote:Op donderdag 22 oktober 2020 22:20 schreef jsuijker het volgende:
[..]
Waarom zou je het van de hand doen voor 375k als je 54k per jaar huur ontvangt?
Ze hopen op een paar grote investeerders met de incentive?quote:Op donderdag 22 oktober 2020 13:05 schreef KrekelJapie het volgende:
Overname winkel met een wel erg lage rente van 6%
https://www.geldvoorelkaa(...)ten/project?id=22985
weinig zekerheden en morele HA
Die 54k is voor gwe (en andere kosten) vanwege all-in verhuur, vandaar dat sig uitgaat van een lager bedrag.quote:Op donderdag 22 oktober 2020 22:20 schreef jsuijker het volgende:
Waarom zou je het van de hand doen voor 375k als je 54k per jaar huur ontvangt?
Sig gaat altijd uit van lagere huur dus niet specifiek vanwege gwe.quote:Op vrijdag 23 oktober 2020 08:42 schreef tnhb het volgende:
[..]
Die 54k is voor gwe (en andere kosten) vanwege all-in verhuur, vandaar dat sig uitgaat van een lager bedrag.
Hmmm, die lust ome obli wel🙂quote:Op vrijdag 23 oktober 2020 10:19 schreef KrekelJapie het volgende:
Aankoop bedrijfsverzamelgebouw
https://www.collincrowdfu(...)-anand-en-h-s-anand/
Ik ben de eerste die zegt dat vele platform zelf een eigen draai ergens aan geven. In dit geval is het op basis van de documenten die ik heb gezien wel degelijk zo dat de huur waar door sig vanuit wordt gegaan de bruto all-in huur minus de kosten gwe.quote:Op vrijdag 23 oktober 2020 09:53 schreef jsuijker het volgende:
Sig gaat altijd uit van lagere huur dus niet specifiek vanwege gwe.
Ben wel benieuwd naar een linkje voor dezequote:Op vrijdag 23 oktober 2020 10:19 schreef KrekelJapie het volgende:
Aankoop bedrijfsverzamelgebouw
https://www.collincrowdfu(...)-anand-en-h-s-anand/
Dan bevestig je toch dat de verhouding zoek is tussen waarde en huurinkomsten (kaal). Die factor is nu 8.5 terwijl er geregeld van een factor 12 wordt uitgegaan. Dus of dit is een goudmijntje (maar waarom dan zolang te koop gestaan) of je zou op een waarde van 480k uitkomen ipv 340k.quote:Op vrijdag 23 oktober 2020 10:58 schreef tnhb het volgende:
[..]
Ik ben de eerste die zegt dat vele platform zelf een eigen draai ergens aan geven. In dit geval is het op basis van de documenten die ik heb gezien wel degelijk zo dat de huur waar door sig vanuit wordt gegaan de bruto all-in huur minus de kosten gwe.
De huur waar sig normaal vanuit gaat is (vrijwel altijd) de huur na aftrek van vergoedingen voor diverse extra geleverde diensten/kosten zoals eventueel gwe, servicekosten en andere geleverde diensten. Dat is ook het meest zuivere uitgangspunt. Het zou best kunnen dat er in bepaalde gevallen door sig een lagere huur is gekozen al kan ik me daar geen voorbeeld van herinneren in de projecten waar ik in deelneem. In dit geval heeft sig echt de taxatie goed gelezen en niet zelf zomaar iets bedacht, ik ken ook geen gevallen waarin ze de huur zomaar lager hebben gesteld zonder dat dat bijvoorbeeld in een taxatie met onderbouwing is aangegeven.
Gelezen het bedrag zal deze lening niet in een uur vol zitten. Wil wel meedoen maar zou liever zien dat niet het max. bedrag opgehaald wordt zodat ltv nog wat beter wordt voor de eerste hypotheek.quote:Op vrijdag 23 oktober 2020 11:00 schreef jsuijker het volgende:
[..]
Ben wel benieuwd naar een linkje voor deze
SPOILEROm spoilers te kunnen lezen moet je zijn ingelogd. Je moet je daarvoor eerst gratis Registreren. Ook kun je spoilers niet lezen als je een ban hebt.
Zijn dit ook de Anand's welke bij SIG zitten, Jaersveldt / Houtstraat / Fr Bekkerstr ?quote:Op vrijdag 23 oktober 2020 10:19 schreef KrekelJapie het volgende:
Aankoop bedrijfsverzamelgebouw
https://www.collincrowdfu(...)-anand-en-h-s-anand/
Blijkt niet uit de pitch, dus ik vermoed van nietquote:Op vrijdag 23 oktober 2020 11:20 schreef peterc het volgende:
[..]
Zijn dit ook de Anand's welke bij SIG zitten, Jaersveldt / Houtstraat / Fr Bekkerstr ?
Als ik zo lees idem, ook blijkbaar niet een van zijn kinderen, naam viel op, op kadastr krt kun je het complex-omvang goed zien.quote:Op vrijdag 23 oktober 2020 11:21 schreef KrekelJapie het volgende:
[..]
Blijkt niet uit de pitch, dus ik vermoed van niet
Op zich lust ik deze ook wel.quote:Op vrijdag 23 oktober 2020 10:19 schreef KrekelJapie het volgende:
Aankoop bedrijfsverzamelgebouw
https://www.collincrowdfu(...)-anand-en-h-s-anand/
Je vergeet er dan alleen bij dat dit pand veel, veel meer werk is dan een regulier bedrijfspand of eengezinswoning (met een betrouwbare huurder). Daarnaast is de kans op wanbetaling, vernieling en uithuiszettingen met dito kosten in dit soort panden veel groter. Je hebt hier in de regel met een heel ander soort huurders te maken, waar je ook mee moet kunnen omgaan als vastgoed eigenaar. Zijn toch vaak verslaafden, mensen met Psychische klachten die dit soort kamers in parkstad huren.quote:Op vrijdag 23 oktober 2020 11:08 schreef jsuijker het volgende:
[..]
Dan bevestig je toch dat de verhouding zoek is tussen waarde en huurinkomsten (kaal). Die factor is nu 8.5 terwijl er geregeld van een factor 12 wordt uitgegaan. Dus of dit is een goudmijntje (maar waarom dan zolang te koop gestaan) of je zou op een waarde van 480k uitkomen ipv 340k.
Dus vandaar dat ik tot mijn eerdere opmerking kwam dat ik huur tot taxatiewaarde bizar vind
Moet zeggen dat ik bij de projecten besluiten vooral ook neem op verhouding woz en de schijf. De taxatiewaarde en beschreven huurinkomsten neem ik vaak met een korrelzout
Maar die is dan nu toch wel minder extreem dan dat je eerst als uitgangspunt had? Is nog steeds hoog, klopt, maar ik denk dat we echt wel gekkere situaties hebben gezien die minder goed uit te leggen waren. Mijn inschatting is dat het geen standaard huurhuis is met stabiele huurders en ga uit van een ander soort huurders waar je best wat achteraan zult moeten lopen, dat moet je willen en daar staat dus een vergoeding (hogere huurinkomsten dan standaard) tegenover. Uiteindelijk gaat sig ook uit van de laagste taxatie (is vrijwel altijd het geval) voor het bepalen van het ltv percentage. Het is (en blijft) een kwestie van goed lezen, juiste huurinkomsten duit taxatie halen en juiste taxatiewaarde selecteren en dat afzetten tegen de woz en een inschatting proberen te maken van de huurders/gebruikers.quote:Op vrijdag 23 oktober 2020 11:08 schreef jsuijker het volgende:
[..]
Dan bevestig je toch dat de verhouding zoek is tussen waarde en huurinkomsten (kaal).
https://www.fundainbusine(...)7361940-puntweg-1-e/ deel vh compexquote:Op vrijdag 23 oktober 2020 11:43 schreef dyna18 het volgende:
[..]
Op zich lust ik deze ook wel.
Echter blijf ik wel voorzichtig, omdat bij het instorten van de economie dit soort bedrijfspanden het al snel moeilijk krijgen met leegstand.
Inderdaad maar hij heeft zijn huurdersrisico goed gespreid en daarnaast materiele HA.quote:Op vrijdag 23 oktober 2020 11:43 schreef dyna18 het volgende:
[..]
Op zich lust ik deze ook wel.
Echter blijf ik wel voorzichtig, omdat bij het instorten van de economie dit soort bedrijfspanden het al snel moeilijk krijgen met leegstand.
Ik vind het zo raar dat de slottermijn lager wordt, wanneer er minder geld wordt opgehaald. Dit heb ik al vaker gezien bij collin.quote:Op vrijdag 23 oktober 2020 10:19 schreef KrekelJapie het volgende:
Aankoop bedrijfsverzamelgebouw
https://www.collincrowdfu(...)-anand-en-h-s-anand/
Bij een ondergrens van 750.000, zou de ondergrens toch ook 720.000 kunnen zijn. Zelfde ltv bij afloop van de leningquote:De investering bedraagt ¤ 1.060.000,-, de eigen inbreng is ¤ 160.000,-, de gevraagde financiering via Collin Crowdfund bedraagt ¤ 900.000,- met een ondergrens van ¤ 750.000,-. De looptijd is 60 maanden met een lineaire maandelijkse aflossing en een slottermijn van ¤ 720.000. De maandelijkse aflossingen blijven identiek ongeacht de hoogte van leningen. Zodra de ondergrens behaald wordt, zal de slottermijn ¤ 570.000,- bedragen.
Forum Opties | |
---|---|
Forumhop: | |
Hop naar: |