[Crowdfunding] #269 Uitbreiding collin direct

Hotel naast Efteling toch nog half maandje rente betaald. Mooi eerste begin (CCF). Hoop dat het goed komt voor hen.

quote:

Op donderdag 22 oktober 2020 16:17 schreef Aster1X het volgende:
Nieuw project SIG
https://investeren.sameni(...)elstraat-137-a-b-c-d

Wat me vooral opvalt is het verschil in huuropbrengst waar SIG vanuit gaat t.o.v. de verhuurder.
[..]

Aanvrager:
[..]

Is hier wat raars aan de hand of heeft SIG (weer) een foutje gemaakt met knippen/plakken.

De eerste (53400) is de all-in huur (dus incl gwe) en de andere (39516) is getaxeerde markthuur (die vrijwel gelijk is aan de all-in huur opbrengsten minus kosten gwe). Het lijkt er dus op dat SIG de taxatie wat dat betreft goed heeft gelezen en de juiste jaarhuur heeft gekozen.

quote:

Op donderdag 22 oktober 2020 17:25 schreef jsuijker het volgende:

[..]

Dat is bijna altijd een fors verschil (vermoed rekeninghoudend met extra leegstand)

Ik vind vooral (beide) huur tov taxatiewaarde echt bizar

Ik heb even goed gekeken en ken dit pand van mijn interim periode in Kerkrade (2015-2017). Ben er meermaals op huisbezoek geweest, en was niet het slechtste verhuur/ kamerpand van Kerkrade, maar ook zeker niet het beste.

Is volgens mij ook al jarenlang een (kamer)verhuurpand, waar in die tijd naar mijn schatting 50% van de bewoners een bijstandsuitkering ontving, en bij deze groep zijn regelmatig betaalproblemen, huisuitzettingen en sociale problematiek. Kerkrade kent meerdere van dit soort panden, waar over het algemeen de sociaal zwakkere wonen die nergens anders terrect kunnen. Waarde en huuropbregst, zijn wel in verhouding, als ik zo schat. Bij dit soort panden is het als verhuurder wel belangrijk om een goede band met je huurders te hebben. Alles overschouwend, wil ik hem wel meenemen, ook al is het een huisjesmelk woning. Dit pand is er wel met uitstek geschikt voor, daarom een ja.

quote:

Op donderdag 22 oktober 2020 18:01 schreef peterc het volgende:

[..]

Nw SIG Kerkrade, stond toch een tijdje in the sale, nu 23 mnd sinds 30-10-2018,.

https://www.jaap.nl/te-ko(...)c/15687308/overzicht

https://www.makelaardijba(...)_137a_137b_137c_137d

Waarom zou je het van de hand doen voor 375k als je 54k per jaar huur ontvangt?

quote:

Op donderdag 22 oktober 2020 13:05 schreef KrekelJapie het volgende:
Overname winkel met een wel erg lage rente van 6%
https://www.geldvoorelkaa(...)ten/project?id=22985
weinig zekerheden en morele HA

Ze hopen op een paar grote investeerders met de incentive?

Kan trouwens nog wel zeggen dat de AH XL die er bij zit de drukst bezochte winkel daar is in de regio. Die is net een paar weken dicht geweest voor een kleine verbouwing, zal dus vermoedelijk niet weer gebeuren de komende tijd. Denk dus wel dat de winkel daar een bestaansrecht heeft maar de rente is voor mij te laag om eraan mee te doen.

[ Bericht 12% gewijzigd door Tjalala op 23-10-2020 07:07:36 (.) ]

quote:

Op donderdag 22 oktober 2020 22:20 schreef jsuijker het volgende:
Waarom zou je het van de hand doen voor 375k als je 54k per jaar huur ontvangt?

Die 54k is voor gwe (en andere kosten) vanwege all-in verhuur, vandaar dat sig uitgaat van een lager bedrag.

quote:

Op vrijdag 23 oktober 2020 08:42 schreef tnhb het volgende:

[..]

Die 54k is voor gwe (en andere kosten) vanwege all-in verhuur, vandaar dat sig uitgaat van een lager bedrag.

Sig gaat altijd uit van lagere huur dus niet specifiek vanwege gwe.


Verhouding waarde verhuurde staat/huurinkomsten (kaal zonder gwe) wordt vaak ~12 gebruikt.
Dan zou je in dit geval net boven/onder (afhankelijk of je de 340k in het project of 375k bij verkoopsites) de 30k zitten.

Inkomsten zouden bijna 54k zijn en sig gaat uit van bijna 40k

Dan zit je aan 10-24k aan gwe. Dat is echt enorm.
Onderhoudskosten en dergelijke gaan er pas later af.

Maar ik denk dat Hanzul2 schetst waarom er waarschijnlijk een extra risicofactor bij het pand is.
Mogelijk dat dit ook de reden is dat er zolang niemand is ingestapt

quote:

Op vrijdag 23 oktober 2020 10:19 schreef KrekelJapie het volgende:
Aankoop bedrijfsverzamelgebouw
https://www.collincrowdfu(...)-anand-en-h-s-anand/

Hmmm, die lust ome obli wel🙂

quote:

Op vrijdag 23 oktober 2020 09:53 schreef jsuijker het volgende:
Sig gaat altijd uit van lagere huur dus niet specifiek vanwege gwe.

Ik ben de eerste die zegt dat vele platform zelf een eigen draai ergens aan geven. In dit geval is het op basis van de documenten die ik heb gezien wel degelijk zo dat de huur waar door sig vanuit wordt gegaan de bruto all-in huur minus de kosten gwe.

De huur waar sig normaal vanuit gaat is (vrijwel altijd) de huur na aftrek van vergoedingen voor diverse extra geleverde diensten/kosten zoals eventueel gwe, servicekosten en andere geleverde diensten. Dat is ook het meest zuivere uitgangspunt. Het zou best kunnen dat er in bepaalde gevallen door sig een lagere huur is gekozen al kan ik me daar geen voorbeeld van herinneren in de projecten waar ik in deelneem. In dit geval heeft sig echt de taxatie goed gelezen en niet zelf zomaar iets bedacht, ik ken ook geen gevallen waarin ze de huur zomaar lager hebben gesteld zonder dat dat bijvoorbeeld in een taxatie met onderbouwing is aangegeven.

quote:

Op vrijdag 23 oktober 2020 10:19 schreef KrekelJapie het volgende:
Aankoop bedrijfsverzamelgebouw
https://www.collincrowdfu(...)-anand-en-h-s-anand/

Ben wel benieuwd naar een linkje voor deze

quote:

Op vrijdag 23 oktober 2020 10:58 schreef tnhb het volgende:

[..]

Ik ben de eerste die zegt dat vele platform zelf een eigen draai ergens aan geven. In dit geval is het op basis van de documenten die ik heb gezien wel degelijk zo dat de huur waar door sig vanuit wordt gegaan de bruto all-in huur minus de kosten gwe.

De huur waar sig normaal vanuit gaat is (vrijwel altijd) de huur na aftrek van vergoedingen voor diverse extra geleverde diensten/kosten zoals eventueel gwe, servicekosten en andere geleverde diensten. Dat is ook het meest zuivere uitgangspunt. Het zou best kunnen dat er in bepaalde gevallen door sig een lagere huur is gekozen al kan ik me daar geen voorbeeld van herinneren in de projecten waar ik in deelneem. In dit geval heeft sig echt de taxatie goed gelezen en niet zelf zomaar iets bedacht, ik ken ook geen gevallen waarin ze de huur zomaar lager hebben gesteld zonder dat dat bijvoorbeeld in een taxatie met onderbouwing is aangegeven.

Dan bevestig je toch dat de verhouding zoek is tussen waarde en huurinkomsten (kaal). Die factor is nu 8.5 terwijl er geregeld van een factor 12 wordt uitgegaan. Dus of dit is een goudmijntje (maar waarom dan zolang te koop gestaan) of je zou op een waarde van 480k uitkomen ipv 340k.
Dus vandaar dat ik tot mijn eerdere opmerking kwam dat ik huur tot taxatiewaarde bizar vind

Moet zeggen dat ik bij de projecten besluiten vooral ook neem op verhouding woz en de schijf. De taxatiewaarde en beschreven huurinkomsten neem ik vaak met een korrelzout

quote:

Op vrijdag 23 oktober 2020 11:00 schreef jsuijker het volgende:

[..]

Ben wel benieuwd naar een linkje voor deze

Gelezen het bedrag zal deze lening niet in een uur vol zitten. Wil wel meedoen maar zou liever zien dat niet het max. bedrag opgehaald wordt zodat ltv nog wat beter wordt voor de eerste hypotheek.

Vervroegde aflossing HCN

SPOILER

Om spoilers te kunnen lezen moet je zijn ingelogd. Je moet je daarvoor eerst gratis Registreren. Ook kun je spoilers niet lezen als je een ban hebt.

quote:

Op vrijdag 23 oktober 2020 10:19 schreef KrekelJapie het volgende:
Aankoop bedrijfsverzamelgebouw
https://www.collincrowdfu(...)-anand-en-h-s-anand/

Zijn dit ook de Anand's welke bij SIG zitten, Jaersveldt / Houtstraat / Fr Bekkerstr ?

quote:

Op vrijdag 23 oktober 2020 11:21 schreef KrekelJapie het volgende:

[..]

Blijkt niet uit de pitch, dus ik vermoed van niet

Als ik zo lees idem, ook blijkbaar niet een van zijn kinderen, naam viel op, op kadastr krt kun je het complex-omvang goed zien.

quote:

Op vrijdag 23 oktober 2020 10:19 schreef KrekelJapie het volgende:
Aankoop bedrijfsverzamelgebouw
https://www.collincrowdfu(...)-anand-en-h-s-anand/

Op zich lust ik deze ook wel.
Echter blijf ik wel voorzichtig, omdat bij het instorten van de economie dit soort bedrijfspanden het al snel moeilijk krijgen met leegstand.

quote:

Op vrijdag 23 oktober 2020 11:08 schreef jsuijker het volgende:

[..]

Dan bevestig je toch dat de verhouding zoek is tussen waarde en huurinkomsten (kaal). Die factor is nu 8.5 terwijl er geregeld van een factor 12 wordt uitgegaan. Dus of dit is een goudmijntje (maar waarom dan zolang te koop gestaan) of je zou op een waarde van 480k uitkomen ipv 340k.
Dus vandaar dat ik tot mijn eerdere opmerking kwam dat ik huur tot taxatiewaarde bizar vind

Moet zeggen dat ik bij de projecten besluiten vooral ook neem op verhouding woz en de schijf. De taxatiewaarde en beschreven huurinkomsten neem ik vaak met een korrelzout

Je vergeet er dan alleen bij dat dit pand veel, veel meer werk is dan een regulier bedrijfspand of eengezinswoning (met een betrouwbare huurder). Daarnaast is de kans op wanbetaling, vernieling en uithuiszettingen met dito kosten in dit soort panden veel groter. Je hebt hier in de regel met een heel ander soort huurders te maken, waar je ook mee moet kunnen omgaan als vastgoed eigenaar. Zijn toch vaak verslaafden, mensen met Psychische klachten die dit soort kamers in parkstad huren.

[ Bericht 0% gewijzigd door Hanzul2 op 23-10-2020 12:05:35 ]

quote:

Op vrijdag 23 oktober 2020 11:08 schreef jsuijker het volgende:

[..]

Dan bevestig je toch dat de verhouding zoek is tussen waarde en huurinkomsten (kaal).

Maar die is dan nu toch wel minder extreem dan dat je eerst als uitgangspunt had? Is nog steeds hoog, klopt, maar ik denk dat we echt wel gekkere situaties hebben gezien die minder goed uit te leggen waren. Mijn inschatting is dat het geen standaard huurhuis is met stabiele huurders en ga uit van een ander soort huurders waar je best wat achteraan zult moeten lopen, dat moet je willen en daar staat dus een vergoeding (hogere huurinkomsten dan standaard) tegenover. Uiteindelijk gaat sig ook uit van de laagste taxatie (is vrijwel altijd het geval) voor het bepalen van het ltv percentage. Het is (en blijft) een kwestie van goed lezen, juiste huurinkomsten duit taxatie halen en juiste taxatiewaarde selecteren en dat afzetten tegen de woz en een inschatting proberen te maken van de huurders/gebruikers.

Dat goudmijntje zal denk ik wel meevallen, uiteindelijk moet je als vastgoedinvesteerder kijken wat er na aftrek van kosten, onderhoud, lokale belastingen, vergoeding voor je eigen tijd (sommige panden heb je nu eenmaal meer werk aan dan andere) overblijft als vergoeding voor het geīnvesteerde vermogen in relatie tot het risico wat je daarmee neemt (wordt bijv. kamervergunning na afloop voortgezet, of niet?). Misschien heeft het juist daarom wel zolang te koop gestaan, ik kan me dan ook niet echt voorstellen dat het uiteindelijk voor die 375k is verkocht. Maar uitgaande van een het de gevraagde 272k tov de vrije marktwaarde van 298k en bruto huur van 39k (voor exploitatie / eigenaarskosten) schat ik dat er met een BAR van ca. 10% is gerekend. Niet echt extreem, we hebben volgens mij wel onbegrijpelijkere prognoses gezien waar ik met een boog omheen ben gelopen.

quote:

Op vrijdag 23 oktober 2020 11:43 schreef dyna18 het volgende:

[..]

Op zich lust ik deze ook wel.
Echter blijf ik wel voorzichtig, omdat bij het instorten van de economie dit soort bedrijfspanden het al snel moeilijk krijgen met leegstand.

https://www.fundainbusine(...)7361940-puntweg-1-e/ deel vh compex

quote:

Op vrijdag 23 oktober 2020 11:43 schreef dyna18 het volgende:

[..]

Op zich lust ik deze ook wel.
Echter blijf ik wel voorzichtig, omdat bij het instorten van de economie dit soort bedrijfspanden het al snel moeilijk krijgen met leegstand.

Inderdaad maar hij heeft zijn huurdersrisico goed gespreid en daarnaast materiele HA.