Investeren in vastgoed is momenteel Hot!
Crowdfunding, P2P lending maar ook zelf kopen en verhuren wordt steeds meer gedaan.
Dat laatste heeft mij aandacht getrokken en er is momenteel een mooi aanbod.
Met een club van 5 personen is er de mogelijkheid om een appartement in het centrum van Rotterdam te kunnen kopen en het te gaan verhuren. (vrije sector huur)
Met wat speurwerk op het internet ben ik 4 (grote) verhuur/ vastgoedverstrekkers tegengekomen, waarvan je maximaal 80% kan lenen (Woonfonds, RNHB, NIBC, Financiering regelen).
Er is nog niks concreet afgesproken over de inleg per persoon, maar als we gezamenlijk onder de LTV van 70% uitkomen, besparen we best veel rente over het geleende deel.
Voordat we in gesprek met kredietverstrekkers, adviseurs, e.d. gaan, ben ik benieuwd of hier iemand ervaring heeft met het kopen van vastgoed. Vragen die bij mij opspelen zijn:
- Bij welke kredietverstrekker heb je de lening afgesloten
- Hoeveel huur per maand kun je ongeveer vragen (in dezelfde straat een huur van ¤ 1350 p/m excl gezien)
- Met welke extra kosten dien je rekening te houden (VVE, OZB, onderhoud)
- Is het verstandig om een vastgoedbeheerder onder de arm te nemen
- Rendement aflossen op hypotheek
- Wat is een normale Terugverdienperiode
- Alle onderdelen die ik vergeten ben hier te vragen.
Graag hoor ik van jullie
Vrije sector = wat de gek er voor geeft. Staar je niet blind op totaal per maand maar houd vooral ook rekening met huur per maand PER VIERKANTE METER, daarnaast hangt veel af van afwerkings niveau, apparatuur en nog 10 factoren sommige straten hebben letterlijk een "verkeerde kant van de brug" gevoel waar aan de ene kant rusting 300k voor een woning wordt gevraagd en aan de andere kant je ze niet voor 150k verkocht krijgt... dat werkt natuurlijk ook direct door in de huur. Je kan bij o.a. huurcommissie en nog wat vergelijkbare dingen formulieren invullen/downloaden om een (goede) indicatie te krijgen.Wees daarbij voorzichtig met de aanname "vrije sector" want al blijkt dat je daar niet aan voldoet kan je een flinke douw krijgen om daarnaast nog maar te zwijgen over het feit dat je nu vast zit aan een huurder die voor 600 euro op je woning zit waar jij dacht 1200 euro te vangen.
- Met welke extra kosten dien je rekening te houden (VVE, OZB, onderhoud)
Je vergeet hier nog Vermogens Rendements Heffing, al moet je dat ook al betalen over het geld dat je hier in investeerd.
VVE moet je al weten aangezien dat onderdeel moet zijn van de aanschaf, bovendien wil je hiervan dan exacte dingen weten als...
Hoe actief is deze (en wie van jullie gaat naar vergaderingen van de VVE toe?) is er bijvoorbeeld een bestuur en zijn er op zijn minst jaarvergaderingen?
Hebben ze een MJOP en hoe reeel is die?
Hoe staan de reserveringen er voor, en hoe verhouden die zich tot het MJOP?
OZB eigenaars belasting is (relatief) standaard, maar wel region gebonden.
onderhoud, bij een VVE is dat niet zo van belang aangezien veel dan onderhoud van ten kosten van de VVE is... en de rest is dan bovendien zwaar afhankelijk van het apartement zelf. Van wanneer is de keuken, hoe ziet die er uit, zelfde voor badkamer/toilet, CV ketel + cv installatie of gashaard,
- Is het verstandig om een vastgoedbeheerder onder de arm te nemen
In principe niet, alles wat je uit besteed kost geld = rendement maar zie ook vragen in het kader... wie doet wat? En daarnaast ook nog, hoe ziet die persoon dat terug in zijn/haar rendement.
- Rendement aflossen op hypotheek
Hangt er vanaf wat je plannen zijn, stel je koopt 200k euro met 50k Eigen geld.
Stel je houd netto op jaar basis 10k over, kan je die aflossen op die 200k.
ben je na 20 jaar hypotheek vrij, je kan ook die 10k 5 jaar sparen en dan weer een extra appartement kopen van 200k met 50k "rendement" waar je (ook) weer 10k per jaar aan over houd.
- Wat is een normale Terugverdienperiode
5% rendement op huur is toch denk ik wel minimaal (240k woning = 1000 euro per maand + onkosten als VVE + onderhoud + OZB + VRH )
- Alle onderdelen die ik vergeten ben hier te vragen.
Wie gaat de huur ontvangen en verdelen en hoe? Gaan "we" daar een aparte betaal rekening voor regelen? Wie gaat achter de huurders aan als ze te laat/niet betalen? Wie doet de bezichtigingen? etc etc.
[ Bericht 13% gewijzigd door namliam op 17-07-2019 10:51:25 ]
Ik weet niet of de tabel duidelijk is voor anderen, maar het hielp mij.
Ga er maar van uit dat de goedkope appartementjes vrijwel nooit in de vrije sector vallen, maar een maximum huur hebben van ca. 500 ¤. Doe maar eens een proefberekening hier van de flatjes die jullie op het oog hebben.quote:Wees daarbij voorzichtig met de aanname "vrije sector" want al blijkt dat je daar niet aan voldoet kan je een flinke douw krijgen om daarnaast nog maar te zwijgen over het feit dat je nu vast zit aan een huurder die voor 600 euro op je woning zit waar jij dacht 1200 euro te vangen.
Terecht zeg je dat beleggen in flatjes op dit moment "hot" is. Ik onderzoek as we speak met een aantal andere ondernemers of het lucratief is om een stichting Woekerhuur op te richten om gedupeerde huurders er bewust van te maken dat ze te veel huur betalen voor hun flatje en dat ze via de stichting en de huurcommissie de huur omlaag kunnen krijgen en het teveel betaalde terug kunnen vorderen. Dus weet wat je te wachten staat.
Ik mis alleen de post onderhoud? Heb je daar ook een plan voor?quote:Op woensdag 17 juli 2019 11:31 schreef Anton91 het volgende:
Zelf heb ik ook het idee om op termijn een tweede woning/appartement te kopen en ik heb eens de kosten en baten in een excel sheet opgeschreven van de dingen waar ik achter ben gekomen. Sommige cijfers heb ik echt uitgerekend, sommigen zijn globaal.
[ afbeelding ]
Ik weet niet of de tabel duidelijk is voor anderen, maar het hielp mij.
Onderhoud voor mijn eigen woning niet erin gezet, voor het appartement staat er VvE kosten en ik denk dat dat in mijn geval op dit moment nog genoeg is (2018 opgeleverd). Maar ja, daar moet ook geld voor vrij gehouden worden, maar heb ik niet meegerekend.quote:
[..]
Ik mis alleen de post onderhoud? Heb je daar ook een plan voor?
VvE kosten dekken alles wat gezamenlijk is en niet wat er specifiek is voor jouw appartement. Maar inderdaad, opgeleverd in 2018 verwacht je niet heel veel kosten. Persoonlijk zou ik toch een reservering daarvoor maken.quote:
[..]
Onderhoud voor mijn eigen woning niet erin gezet, voor het appartement staat er VvE kosten en ik denk dat dat in mijn geval op dit moment nog genoeg is (2018 opgeleverd). Maar ja, daar kan inderdaad ook geld voor vrijgehouden moeten worden.
Dus je zou dan 675 euro pm verdienen als je het hypotheekvrij is. Dat is op jaarbasis 4,5% rendement.quote:
Zelf heb ik ook het idee om op termijn een tweede woning/appartement te kopen en ik heb eens de kosten en baten in een excel sheet opgeschreven van de dingen waar ik achter ben gekomen. Sommige cijfers heb ik echt uitgerekend, sommigen zijn globaal.
[ afbeelding ]
Ik weet niet of de tabel duidelijk is voor anderen, maar het hielp mij.
Dat vind in best laag eigenlijk. Als je dan na gaat dat ts er ook nog een zakelijke hypotheek tegenaan wil gooien zou ik er niet aan beginnen.
Ja en ik weet niet hoe dat zit bij TS als je met z'n 5'en bijvoorbeeld een appartement koopt hoe het zit met de HRA. Of iedereen dat verliest of dat je dat kunt behouden.... Want dat drukt in mijn geval ook redelijk de 'winst'.quote:Op woensdag 17 juli 2019 11:39 schreef Linkse_krijger het volgende:
[..]
Dus je zou dan 675 euro pm verdienen als je het hypotheekvrij is. Dat is op jaarbasis 4,5% rendement.
Dat vind in best laag eigenlijk. Als je dan na gaat dat ts er ook nog een zakelijke hypotheek tegenaan wil gooien zou ik er niet aan beginnen.
Maar als ik er een flinke lening voor af zou moeten sluiten zou ik het ook niet doen.
Wat is een goedkoopflatjequote:
[..]
Ga er maar van uit dat de goedkope appartementjes vrijwel nooit in de vrije sector vallen, maar een maximum huur hebben van ca. 500 ¤. Doe maar eens een proefberekening hier van de flatjes die jullie op het oog hebben.
Terecht zeg je dat beleggen in flatjes op dit moment "hot" is. Ik onderzoek as we speak met een aantal andere ondernemers of het lucratief is om een stichting Woekerhuur op te richten om gedupeerde huurders er bewust van te maken dat ze te veel huur betalen voor hun flatje en dat ze via de stichting en de huurcommissie de huur omlaag kunnen krijgen en het teveel betaalde terug kunnen vorderen. Dus weet wat je te wachten staat.
Ik heb een goedkoop appartement en kom toch aan het aantal punten om in de vrije sector te mogen verhuren.
Bij hypotheek vrij en dus een WOZ waarde van 85% zou je juist niet 85% woz kosten hebben maar een besparing (dus opbrengsten) van 15%?quote:
Ik weet niet of de tabel duidelijk is voor anderen, maar het hielp mij.
Opbrengsten: 13.000 = 1083 euro huur per maand? Nogal specifiek bedrag?
Snap de post "HRA verlies (op hoofdwoning)" niet ?
Daarnaast mist onderhoud voor o.a. Keuken/badkamer/cv installatie nog (ook door anderen opgemerkt). CV is 2500 in de 15 jaar
Beetje keuken en badkamer 7500 iedere 15 jaar is toch 50 euro-ish per maand.
Nog niet voor inflatie gecorrigeerd, daarnaast nog onderhoud voor je CV ketel
Dat zou ik moeten uitzoeken.quote:
[..]
Bij hypotheek vrij en dus een WOZ waarde van 85% zou je juist niet 85% woz kosten hebben maar een besparing (dus opbrengsten) van 15%?
Opbrengsten: 13.000 = 1083 euro huur per maand? Nogal specifiek bedrag?
Snap de post "HRA verlies (op hoofdwoning)" niet ?
Daarnaast mist onderhoud voor o.a. Keuken/badkamer/cv installatie nog (ook door anderen opgemerkt). CV is 2500 in de 15 jaar
Beetje keuken en badkamer 7500 iedere 15 jaar is toch 50 euro-ish per maand.
Nog niet voor inflatie gecorrigeerd, daarnaast nog onderhoud voor je CV ketel
Het is al een tijdje geleden, maar ik heb toen volgens mij ook gerekend met een maand geen huur inkomsten. Verder maakt het ook weinig uit om een idee te krijgen of we rekenen met ¤12.000, ¤13.000 of ¤14.000
Dit appartement heeft stadsverwarming, dus kosten voor de CV zijn terecht niet mee genomen. Badkamer en keuken moeten ooit wel inderdaad, maar ik verwacht nog niet de komende 8 jaar.
https://www.rijksoverheid(...)hypotheekrenteaftrek
quote:Hypotheekrenteaftrek en overwaarde bij verkoop
Is bij verkoop van de woning de verkoopprijs (verminderd met de verkoopkosten) hoger dan de eigenwoningschuld? Dan is er een eigenwoningreserve. Als dit bedrag na de verhuizing toch wordt bijgeleend, dan vervalt hiervoor het recht op hypotheekrenteaftrek.
Als je 1/3 van het bedrag zelf inlegt en 2/3 van het bedrag leent tegen 3%, dan is je rendement ineens 7,5%quote:
[..]
Dus je zou dan 675 euro pm verdienen als je het hypotheekvrij is. Dat is op jaarbasis 4,5% rendement.
Dat vind in best laag eigenlijk. Als je dan na gaat dat ts er ook nog een zakelijke hypotheek tegenaan wil gooien zou ik er niet aan beginnen.
Elders op deze site vind je een mooi voorbeeld. Sameningeld (hypotheekverstrekker van zo'n goedkoop flatje voor de verhuur) gaat uit van een huur van ¤ 1100,-. Als ik 'm globaal bereken bij de huurcommissie dan mag de maximum huur 550 ¤ zijn, gebaseerd op 111 punten.quote:
[..]
Wat is een goedkoopflatje
Ik heb een goedkoop appartement en kom toch aan het aantal punten om in de vrije sector te mogen verhuren.
Tel uit je verlies als koper/huisjesmelker.
Die Stichting Woekerhuur gaat heel groot worden !
Had dat topic niet gezienquote:
[..]
Elders op deze site vind je een mooi voorbeeld. Sameningeld (hypotheekverstrekker van zo'n goedkoop flatje voor de verhuur) gaat uit van een huur van ¤ 1100,-. Als ik 'm globaal bereken bij de huurcommissie dan mag de maximum huur 550 ¤ zijn, gebaseerd op 111 punten.
Tel uit je verlies als koper/huisjesmelker.
Die Stichting Woekerhuur gaat heel groot worden !
Het topic bestaat ook nog maar netquote:
Òp basis van welke punten is die maximum huur zo laag?quote:
[..]
Het topic bestaat ook nog maar net
Wil je het redelijk kunnen verhuren is een geode keuken/badkamer wel een vereiste en kosten moet je eerder nemen dan de baten dus afschrijving / voorzieningen ter verwachting van vervanging keuken/badkamer kan zeker geen kwaadquote:
[..]
ik verwacht nog niet de komende 8 jaar.
https://www.rijksoverheid(...)hypotheekrenteaftrek
[..]
HRA, die ken ik maar doet hier niet ter zaken? Tenzij je het "Eigen geld" wild opbrengen door een 2e hypotheek op je woning ? Of Anderszins het met verkoop van je huidige woning verwikkeld is.
Verder verlies je nooit je hele HRA maar alleen over het "extra" deel.
Dus stel je leent 50k op je huidige huis ad 2% rente om die te investeren heb je alleen op die 50k geen HRA, je reeds bestaande hypotheek ad 200k en 2,5% blijft nog steeds HRA genieten.
Kosten van "geen HRA" zou dan slechts 40% van 2% van 50k zijn = 400 euro en komt dus niet in de buurt van die 2.000 euro die jij hebt staan....
Voor zover het uberhaubt een issue is.....
Dit geld alleen als je je overwaarde in wilt zetten? Dit moet je toch los zien van je hoofdverblijf?quote:
[..]
Dat zou ik moeten uitzoeken.
Het is al een tijdje geleden, maar ik heb toen volgens mij ook gerekend met een maand geen huur inkomsten. Verder maakt het ook weinig uit om een idee te krijgen of we rekenen met ¤12.000, ¤13.000 of ¤14.000
Dit appartement heeft stadsverwarming, dus kosten voor de CV zijn terecht niet mee genomen. Badkamer en keuken moeten ooit wel inderdaad, maar ik verwacht nog niet de komende 8 jaar.
https://www.rijksoverheid(...)hypotheekrenteaftrek
[..]
Bedankt voor al je feedback.quote:
- Hoeveel huur per maand kun je ongeveer vragen (in dezelfde straat een huur van ¤ 1350 p/m excl gezien)
Vrije sector = wat de gek er voor geeft. Staar je niet blind op totaal per maand maar houd vooral ook rekening met huur per maand PER VIERKANTE METER, daarnaast hangt veel af van afwerkings niveau, apparatuur en nog 10 factoren sommige straten hebben letterlijk een "verkeerde kant van de brug" gevoel waar aan de ene kant rusting 300k voor een woning wordt gevraagd en aan de andere kant je ze niet voor 150k verkocht krijgt... dat werkt natuurlijk ook direct door in de huur. Je kan bij o.a. huurcommissie en nog wat vergelijkbare dingen formulieren invullen/downloaden om een (goede) indicatie te krijgen.Wees daarbij voorzichtig met de aanname "vrije sector" want al blijkt dat je daar niet aan voldoet kan je een flinke douw krijgen om daarnaast nog maar te zwijgen over het feit dat je nu vast zit aan een huurder die voor 600 euro op je woning zit waar jij dacht 1200 euro te vangen.
- Met welke extra kosten dien je rekening te houden (VVE, OZB, onderhoud)
Je vergeet hier nog Vermogens Rendements Heffing, al moet je dat ook al betalen over het geld dat je hier in investeerd.
VVE moet je al weten aangezien dat onderdeel moet zijn van de aanschaf, bovendien wil je hiervan dan exacte dingen weten als...
Hoe actief is deze (en wie van jullie gaat naar vergaderingen van de VVE toe?) is er bijvoorbeeld een bestuur en zijn er op zijn minst jaarvergaderingen?
Hebben ze een MJOP en hoe reeel is die?
Hoe staan de reserveringen er voor, en hoe verhouden die zich tot het MJOP?
OZB eigenaars belasting is (relatief) standaard, maar wel region gebonden.
onderhoud, bij een VVE is dat niet zo van belang aangezien veel dan onderhoud van ten kosten van de VVE is... en de rest is dan bovendien zwaar afhankelijk van het apartement zelf. Van wanneer is de keuken, hoe ziet die er uit, zelfde voor badkamer/toilet, CV ketel + cv installatie of gashaard,
- Is het verstandig om een vastgoedbeheerder onder de arm te nemen
In principe niet, alles wat je uit besteed kost geld = rendement maar zie ook vragen in het kader... wie doet wat? En daarnaast ook nog, hoe ziet die persoon dat terug in zijn/haar rendement.
- Rendement aflossen op hypotheek
Hangt er vanaf wat je plannen zijn, stel je koopt 200k euro met 50k Eigen geld.
Stel je houd netto op jaar basis 10k over, kan je die aflossen op die 200k.
ben je na 20 jaar hypotheek vrij, je kan ook die 10k 5 jaar sparen en dan weer een extra appartement kopen van 200k met 50k "rendement" waar je (ook) weer 10k per jaar aan over houd.
- Wat is een normale Terugverdienperiode
5% rendement op huur is toch denk ik wel minimaal (240k woning = 1000 euro per maand + onkosten als VVE + onderhoud + OZB + VRH )
- Alle onderdelen die ik vergeten ben hier te vragen.
Wie gaat de huur ontvangen en verdelen en hoe? Gaan "we" daar een aparte betaal rekening voor regelen? Wie gaat achter de huurders aan als ze te laat/niet betalen? Wie doet de bezichtigingen? etc etc.
Wat betreft huur per m³ heb je helemaal gelijk. Ik ga deze even naast elkaar leggen. Volgens mij is het te aan te schaffen appartement groter dan degene in vergelijking.
Uiteraard ook de verontreinigingsheffing. Ik bedoelde met OZB ook de andere eigenaarslasten, zoals riool en waterschap. Deze komen toch voor rekening eigenaar, en zul je in de huur moeten verdisconteren/ verrekenen.
Wat betreft VVE zullen we daar eens keertje aanschuiven. Documentatie van eerdere vergaderingen zijn beschikbaar bij verkoper.
Is het niet zo dat bij een vastgoedbeheerder je rendement onder Box 3 valt en niet worden gezien als inkomsten?
Even een korte berekening. Aankoop 275K, huur +1400, alle lasten en voorziening -1000
TVP zal dan op 15 jaar liggen.
Voor de huur ontvangst, selectie en achterstand willen we dus een vastgoedbeheer inschakelen.
Volgens mij kost dit 2,5% van de ontvangen huur.
Helemaal geen verkeerd overzicht. Ik neem dit mee ter vergelijkingquote:
Zelf heb ik ook het idee om op termijn een tweede woning/appartement te kopen en ik heb eens de kosten en baten in een excel sheet opgeschreven van de dingen waar ik achter ben gekomen. Sommige cijfers heb ik echt uitgerekend, sommigen zijn globaal.
[ afbeelding ]
Ik weet niet of de tabel duidelijk is voor anderen, maar het hielp mij.
Ik kom op vergelijkbaar punten/bedrag uit, er valt natuurlijk nog wel wat te doen om meer punten te scoren, iets langer keuken blad, termostaat kranen, nog wat dingetjes.quote:
[..]
Elders op deze site vind je een mooi voorbeeld. Sameningeld (hypotheekverstrekker van zo'n goedkoop flatje voor de verhuur) gaat uit van een huur van ¤ 1100,-. Als ik 'm globaal bereken bij de huurcommissie dan mag de maximum huur 550 ¤ zijn, gebaseerd op 111 punten.
Tel uit je verlies als koper/huisjesmelker.
Die Stichting Woekerhuur gaat heel groot worden !
Maar betwijfel dat de verhuurder de benodigde 50 punten bij elkaar gaat kunnen vinden om in de vrije sector terecht te komen ( is bij groter dan 800 euro huur toch?)
Hele snelle berekening:
68 m2 = 68 punten
100000 woz => 100.000 / 9474 = 10,55 punten
++ 100.000 / 68 / 147 = 10.00 punten
totaal: 89 punten
Snabbel er nog wat bij voor energie label, keukenblad,verwamde kamers etc ad 20 punten, maakt 109 punten (of 545 euro huur)
Mijn ervaring is dat deze vergaderingen 4 keer per jaar zijn. 2 keer een echte vergadering en 2 keer een extra stemronde ivm. onvoldoende stemmen. Als je het huis wilt aankopen moet je geluk hebben dat er een is en dat je ook mag komen van de verkoper.quote:
[..]
Wat betreft VVE zullen we daar eens keertje aanschuiven. Documentatie van eerdere vergaderingen zijn beschikbaar bij verkoper.
In dit geval gaat het om een 3-kamer appartement van pak 'm beet 65m³ in een gezonde staat. Verwacht niet dat hier een huurcommissie de huur omlaag kan brengen. Maar het is goed dat je het aankaart en dat verhuurders er bewust van moeten zijn dat niet overal de maximale huur kan worden gevraagd.quote:
[..]
Ga er maar van uit dat de goedkope appartementjes vrijwel nooit in de vrije sector vallen, maar een maximum huur hebben van ca. 500 ¤. Doe maar eens een proefberekening hier van de flatjes die jullie op het oog hebben.
Terecht zeg je dat beleggen in flatjes op dit moment "hot" is. Ik onderzoek as we speak met een aantal andere ondernemers of het lucratief is om een stichting Woekerhuur op te richten om gedupeerde huurders er bewust van te maken dat ze te veel huur betalen voor hun flatje en dat ze via de stichting en de huurcommissie de huur omlaag kunnen krijgen en het teveel betaalde terug kunnen vorderen. Dus weet wat je te wachten staat.
Volgens mij is HRA niet van toepassing omdat dit niet je woningverblijf is, plus het in box3 valt.quote:
[..]
Ja en ik weet niet hoe dat zit bij TS als je met z'n 5'en bijvoorbeeld een appartement koopt hoe het zit met de HRA. Of iedereen dat verliest of dat je dat kunt behouden.... Want dat drukt in mijn geval ook redelijk de 'winst'.
Maar als ik er een flinke lening voor af zou moeten sluiten zou ik het ook niet doen.
Ja valt in box 3 en dus betaal je VRH, met een paar haken en ogen en mitsen en maren....quote:
[..]
Is het niet zo dat bij een vastgoedbeheerder je rendement onder Box 3 valt en niet worden gezien als inkomsten?
Maar wat heeft dit waarmee te maken? Of denk je te gaan rentenieren van dit vastgoed?
De grootste kostenpost is ons geval de hypotheek. Het rendement zal in het begin niet hoog zijn, maar zonder vastgoedhypotheek valt er ook niets te kopen.quote:
[..]
Dus je zou dan 675 euro pm verdienen als je het hypotheekvrij is. Dat is op jaarbasis 4,5% rendement.
Dat vind in best laag eigenlijk. Als je dan na gaat dat ts er ook nog een zakelijke hypotheek tegenaan wil gooien zou ik er niet aan beginnen.
Heeft er een van jullie nog ervaring met enkele kredietverstrekkers op dit gebied?
Dit is precies mijn betoog Nam, en het geldt globaal voor vrijwel alle goedkope flatjes uit de vorige eeuw. Dat zijn vroeger allemaal sociale woningen geweest, daarna ooit opgekocht door vastgoedinvesteerders en horizontaal gesplitst en op de koopmarkt terechtgekomen. En de ironie wil dat ze vanuit die koopmarkt nu massaal door huisjesmelkers worden opgekocht die denken dat ze er zo maar even vrije sector huurwoningen van kunnen maken.quote:
[..]
Ik kom op vergelijkbaar punten/bedrag uit, er valt natuurlijk nog wel wat te doen om meer punten te scoren, iets langer keuken blad, termostaat kranen, nog wat dingetjes.
Maar betwijfel dat de verhuurder de benodigde 50 punten bij elkaar gaat kunnen vinden om in de vrije sector terecht te komen ( is bij groter dan 800 euro huur toch?)
Hele snelle berekening:
68 m2 = 68 punten
100000 woz => 100.000 / 9474 = 10,55 punten
++ 100.000 / 68 / 147 = 10.00 punten
totaal: 89 punten
Snabbel er nog wat bij voor energie label, keukenblad,verwamde kamers etc ad 20 punten, maakt 109 punten (of 545 euro huur)
De politiek bemoeit zich er al mee en ik verwacht dat er een verplichte huurcommissie toets gaat komen om de huurprijs te bepalen.
Zie bijvoorbeeld ook wat er nu in Amersfoort gebeurt.
[ Bericht 0% gewijzigd door paardendokter op 17-07-2019 14:28:53 ]
De enige die een proefberekening kan maken ben je zelf, dus laat het ons nog ff weten !quote:
[..]
In dit geval gaat het om een 3-kamer appartement van pak 'm beet 65m³ in een gezonde staat. Verwacht niet dat hier een huurcommissie de huur omlaag kan brengen. Maar het is goed dat je het aankaart en dat verhuurders er bewust van moeten zijn dat niet overal de maximale huur kan worden gevraagd.
3 kamer apartement 65 m2 = 65 puntenquote:
[..]
In dit geval gaat het om een 3-kamer appartement van pak 'm beet 65m³ in een gezonde staat. Verwacht niet dat hier een huurcommissie de huur omlaag kan brengen. Maar het is goed dat je het aankaart en dat verhuurders er bewust van moeten zijn dat niet overal de maximale huur kan worden gevraagd.
stel woz 275.000 euro is 29 + 27,5 punten er bij
nog eens 20 punten sprokkelen hier en daar maakt 141 punten, net gegoogled vrije sector begint bij 720 euro of wel 142 punten.
Als de WOZ waarde wat lager is (meestal het geval) wordt het toch krapjes om aan de benodigde punten te komen.
Ik dacht dat met het inschakelen van een vastgoedbeheerder je rendement als een belegging wordt gezien en bij zelf handelen als inkomsten. Of begrijp ik dit verkeerd?quote:
Ja valt in box 3 en dus betaal je VRH, met een paar haken en ogen en mitsen en maren....
Maar wat heeft dit waarmee te maken? Of denk je te gaan rentenieren van dit vastgoed?
Nog steeds snap ik niet waarom je dit hierbij betrekt? Je hebt alleen geen HRA op deze verhuurde woning.... HRA op je woonhuis blijft hoe dan ook in tact (tenzij je daar gaat bijlenen*).
* )
op zich KAN dat aantrekkelijk zijn immers een zakelijke 5 jaar hypotheek is 3,5%
Particulier is dat 2%
PS. let wel op vaak kan je 80% van de VERHUURDE waarde lenen. Verhuurde waarde is vaak al 70% of iets dergelijks van de marktwaarde. dus stel even 80% van 80% van 300k = 192k financierbaar moet je wel zelf even 110k meenemen.
Zojuist puntenberekening gedaan obv 225k woz. Kom ik op 170 punten uit. Waarschijnlijk ben ik daar nog wat dingen vergeten of misschien te hoog ingeschat, maar veel lager gaat het niet worden.quote:
[..]
3 kamer apartement 65 m2 = 65 punten
stel woz 275.000 euro is 29 + 27,5 punten er bij
nog eens 20 punten sprokkelen hier en daar maakt 141 punten, net gegoogled vrije sector begint bij 720 euro of wel 142 punten.
Als de WOZ waarde wat lager is (meestal het geval) wordt het toch krapjes om aan de benodigde punten te komen.
moet je 40 punten sprokkelen is erg veel... waar haal je die extra 40 punten vandaan?
Het mijne/de onze is maar een hele grove berekening alhoewel die in de praktijk wel vaak in de buurt komt.
Ok, thnx voor de informatie.quote:
Verkeerd... het is afhankelijk van hoeveel tijd en moeite je er in steekt (veel aan en verkopen bijvoorbeeld) helemaal duidelijke grens is er niet maar hoe dan ook met een deel van een appartement zal je niet snel al "pro" bestempeld worden... Bij 10 of 20 of meer en meer appartementen in volledig eigendom (al dan niet gefinancieerd) wordt het steeds waarschijnlijker dat je als "pro" gezien wordt (onafhankelijk van wel of geen tussenpersoon) en dus van box 3 naar box 1 gaat.
Nog steeds snap ik niet waarom je dit hierbij betrekt? Je hebt alleen geen HRA op deze verhuurde woning.... HRA op je woonhuis blijft hoe dan ook in tact (tenzij je daar gaat bijlenen*).
* )
op zich KAN dat aantrekkelijk zijn immers een zakelijke 5 jaar hypotheek is 3,5%
Particulier is dat 2%
PS. let wel op vaak kan je 80% van de VERHUURDE waarde lenen. Verhuurde waarde is vaak al 70% of iets dergelijks van de marktwaarde. dus stel even 80% van 80% van 300k = 192k financierbaar moet je wel zelf even 110k meenemen.
Vastgoedbeheerder is niet voor het extra rendement, juist meer voor gemak, tijd en ervaring in deze branche. Maar goed, genoeg over dit item.
De waarde verhuurde staat is een goede inderdaad. Daar dienen we rekening mee te houden met de eigen inleg.
Hoe kom je hier aan?quote:
[..]
Als je 1/3 van het bedrag zelf inlegt en 2/3 van het bedrag leent tegen 3%, dan is je rendement ineens 7,5%
Vergeet niet dat een woning een redelijk waardevaste belegging is. Huizenprijzen kunnen dalen, maar gemiddeld genomen hou je de inflatie wel bij. Dat is dus op de langere termijn gemiddeld al weer zo'n 2% extra rendement.quote:
[..]
Dus je zou dan 675 euro pm verdienen als je het hypotheekvrij is. Dat is op jaarbasis 4,5% rendement.
Dat vind in best laag eigenlijk. Als je dan na gaat dat ts er ook nog een zakelijke hypotheek tegenaan wil gooien zou ik er niet aan beginnen.
Dat schijnt niet uit te maken, je mag de woning verhuren maar alleen aan bijvoorbeeld families of alleenstaanden, niet aan studenten of onderverhuur.quote:
In sommige vve regels staat ook soms expliciet vermeld dat verhuur niet mag.
Ja, maar dan zou ik eerder in vastgoed investeren als de prijzen niet skyhigh zijn. Dan kun je in de toekomst ook nog profiteren van waardestijging.quote:
[..]
Vergeet niet dat een woning een redelijk waardevaste belegging is. Huizenprijzen kunnen dalen, maar gemiddeld genomen hou je de inflatie wel bij. Dat is dus op de langere termijn gemiddeld al weer zo'n 2% extra rendement.
Maar je weet niet of de huidige prijzen de sky zijn...quote:
[..]
Ja, maar dan zou ik eerder in vastgoed investeren als de prijzen niet skyhigh zijn. Dan kun je in de toekomst ook nog profiteren van waardestijging.
Je mist hier ook nog een deel wanbetalers of leegstand.quote:
Zelf heb ik ook het idee om op termijn een tweede woning/appartement te kopen en ik heb eens de kosten en baten in een excel sheet opgeschreven van de dingen waar ik achter ben gekomen. Sommige cijfers heb ik echt uitgerekend, sommigen zijn globaal.
[ afbeelding ]
Ik weet niet of de tabel duidelijk is voor anderen, maar het hielp mij.
Ik verwacht eigenlijk ongeveer een huur van ¤1200 per maand. Dus die ¤13.000 is al iets minder. Een aantal dingen zoals rioolheffing etc heb ik wel exact berekend, maar die andere getallen zijn toch variabelen dus die zijn niet allemaal 100% omdat je daar pas zeker van kunt zijn als je het verhuurd.quote:Op woensdag 17 juli 2019 15:05 schreef Kreator het volgende:
[..]
Je mist hier ook nog een deel wanbetalers of leegstand.
Dat klopt, maar als je een beetje de actualiteit volgt dan is het duidelijk dat de huizenprijzen aan het afvlakken zijn.quote:
[..]
Maar je weet niet of de huidige prijzen de sky zijn...
Als het gaat om investeren ben ik redelijk egoïstisch. Ik investeer ook in microkredieten waar woekerrentes worden gerekend.quote:Op woensdag 17 juli 2019 16:55 schreef FlippingCoin het volgende:
Hoe zwaar weegt voor jullie het morele aspect van het investeren in woningen met de huidige markt waarbij er legio mensen zijn die niet aan een woning geraken?
Oké dus niet tot nauwelijks.quote:
[..]
Als het gaat om investeren ben ik redelijk egoïstisch. Ik investeer ook in microkredieten waar woekerrentes worden gerekend.
Iedereen kan aan een woning komen, je kan hem immers toch huren? Of bedoel je dat je het prima vind dat mensen zichzelf gaan verrijken met fysiek bezit? Bah bah.quote:
Hoe zwaar weegt voor jullie het morele aspect van het investeren in woningen met de huidige markt waarbij er legio mensen zijn die niet aan een woning geraken?
Das wel een goede vraagquote:
Hoe zwaar weegt voor jullie het morele aspect van het investeren in woningen met de huidige markt waarbij er legio mensen zijn die niet aan een woning geraken?
Ik heb mij dat wel afgevraagd in het geval van executieveilingen. Voelt niet helemaal goed nee.In het geval van het kopen van appartementen voor de verhuur hadden die andere mensen natuurlijk ook de mogelijkheid om het te kopen toch?
Dat eerste is al kolder natuurlijk getuige alle nieuwsberichten.quote:
[..]
Iedereen kan aan een woning komen, je kan hem immers toch huren? Of bedoel je dat je het prima vind dat mensen zichzelf gaan verrijken met fysiek bezit? Bah bah.
Wat ik lees is dat men vaak kiest voor investeerders omdat die geen hypotheek hoeven te nemen waardoor mensen die een starterswoning willen kopen dit haast onmogelijk gemaakt wordt.quote:
[..]
Das wel een goede vraag
In het geval van het kopen van appartementen voor de verhuur hadden die andere mensen natuurlijk ook de mogelijkheid om het te kopen toch?
Ja goed maar is dan aan de verkopers natuurlijk. Zo kan je zeggen dat de investeerders alleen gebruik maken van de kansen die hun geboden wordt.quote:
[..]
Wat ik lees is dat men vaak kiest voor investeerders omdat die geen hypotheek hoeven te nemen waardoor mensen die een starterswoning willen kopen dit haast onmogelijk gemaakt wordt.
Maar de verkopers lukt dat alleen als er investeerders over de rug van de woningnood willen investeren toch?quote:
[..]
Ja goed maar is dan aan de verkopers natuurlijk. Zo kan je zeggen dat de investeerders alleen gebruik maken van de kansen die hun geboden wordt.
Waarom? Die verkoper kiest dan voor de meest makkelijke verkoop toch?quote:
[..]
Maar de verkopers lukt dat alleen als er investeerders over de rug van de woningnood willen investeren toch?
of je gaat gewoon een huis zoeken in plaats van een afstand tot je werk.quote:
[..]
Dat eerste is al kolder natuurlijk getuige alle nieuwsberichten.
Helaas geloofd de massa/buhne het "mooie" verhaal van het is niet "onze fout" want kijk naar hunnie voor de zoveelste keer zonder ook maar ergens over na te denken
Verder zijn zij die huren (mede) verantwoordelijk voor hun eigen probleem voor zover die al WILLEN kopen want er zijn ook plenty huurders die bewust niet willen kopen maar die hoor je niet.
Denk in tulpen van in der tijd 1600 nog wat, is het de verkopers fout dat er iemand hem 2 gulden bied voor een tulp die 2 cent waard is? en er morgen iemand voor de volgende tulp komt voor 2,22 en de dag er na voor 2,50 ??? Want iedereen ziet er "geld" in?!
Tot ja tot mensen er de brui aangeven; of in dit geval de lonen niet snel (genoeg) omhoog gaan waardoor huurders simpelweg niet (meer) 2500 of 5000 euro aan huur gaan betalen en dus die huren zolangzamerhand een beetje gemaxed worden naar huur.
Dannog is woningnood ook maar een perceptie ik ben opgegroeid in een woning van 60 m2 met 3 kinderen; nu woont daar 1 stelletje die het al VEEEEL te klein vinden want ze hebben niet eens een inloop kast voor hem en haar, geen jackuzi, geen sauna en geen fitness ruimte aan/in huis.
Het liefst nemen ze de buren boven en onder er bij om er 1 "appartement" van te maken dat aan hun eisen voldoet.
Ik kan al lang niet meer tellen in mijn oude buurtje hoeveel appartementen nu massionettes (of erger) zijn!
Ja dat schrijf ik toch.quote:
[..]
Waarom? Die verkoper kiest dan voor de meest makkelijke verkoop toch?
Lekker in Friesland wonen en in Amsterdam werken of zo?quote:
[..]
of je gaat gewoon een huis zoeken in plaats van een afstand tot je werk.
Zwak verhaal tulpen met woningen vergelijken.quote:
investeerders die huizen kopen is natuurlijk niet iets van de laatste maanden; leuk hoor dat verhaal voor de buhne "hunnie investeerders" zijn de schuldige, maar ja daar waar schaarste is wordt in gehandeld en in verdient....
Helaas geloofd de massa/buhne het "mooie" verhaal van het is niet "onze fout" want kijk naar hunnie voor de zoveelste keer zonder ook maar ergens over na te denken
Verder zijn zij die huren (mede) verantwoordelijk voor hun eigen probleem voor zover die al WILLEN kopen want er zijn ook plenty huurders die bewust niet willen kopen maar die hoor je niet.
Denk in tulpen van in der tijd 1600 nog wat, is het de verkopers fout dat er iemand hem 2 gulden bied voor een tulp die 2 cent waard is? en er morgen iemand voor de volgende tulp komt voor 2,22 en de dag er na voor 2,50 ??? Want iedereen ziet er "geld" in?!
Tot ja tot mensen er de brui aangeven; of in dit geval de lonen niet snel (genoeg) omhoog gaan waardoor huurders simpelweg niet (meer) 2500 of 5000 euro aan huur gaan betalen en dus die huren zolangzamerhand een beetje gemaxed worden naar huur.
Dannog is woningnood ook maar een perceptie ik ben opgegroeid in een woning van 60 m2 met 3 kinderen; nu woont daar 1 stelletje die het al VEEEEL te klein vinden want ze hebben niet eens een inloop kast voor hem en haar, geen jackuzi, geen sauna en geen fitness ruimte aan/in huis.
Het liefst nemen ze de buren boven en onder er bij om er 1 "appartement" van te maken dat aan hun eisen voldoet.
Ik kan al lang niet meer tellen in mijn oude buurtje hoeveel appartementen nu massionettes (of erger) zijn!
Net alsof er niet nog een heel land tussen Friesland en Amsterdam ligt. En in Amsterdam werken is ook best wel een keuze.quote:
[..]
Lekker in Friesland wonen en in Amsterdam werken of zo?
Ja maar je zegt over de rug van. Die begrijp ik niet.quote:
Oké dat is een flink verhaal bij elkaar dus het morele component is bij jou wél iets waar je over nagedacht hebt?quote:
[..]
Net alsof er niet nog een heel land tussen Friesland en Amsterdam ligt. En in Amsterdam werken is ook best wel een keuze.
Nee, maar ik vind het gejank dat er in een deel van de randstad geen woningen te vinden zijn een beetje zwak. Je kiest er zelf voor er te wonen. Je kan er ook voor kiezen te gaan reizen, of gewoon elders te gaan werken.quote:
[..]
Oké dat is een flink verhaal bij elkaar dus het morele component is bij jou wél iets waar je over nagedacht hebt?
Oké dat was uiteindelijk een antwoord op mijn vraag. Het lijkt je toch wel aardig wat te doen, enfin ik ga weer aan het werk.quote:
[..]
Nee, maar ik vind het gejank dat er in een deel van de randstad geen woningen te vinden zijn een beetje zwak. Je kiest er zelf voor er te wonen. Je kan er ook voor kiezen te gaan reizen, of gewoon elders te gaan werken.
Vroeg mij gewoon af hoe jullie dit zelf zien omdat veel mensen het toch wel moreel verwerpelijk vinden.
Denk dat deze weerstand vooral komt omdat mensen zelf niet in staat zijn dan te kopen en dan zien ze iemand een 2e of 3e huis kopen. Kan heel zuur zijn. Het is natuurlijk van belang dat je als verhuurder je je als een goede huurbaas gedraagt en geen misbruik gaat maken van de huurder.quote:
[..]
Nee, maar ik vind het gejank dat er in een deel van de randstad geen woningen te vinden zijn een beetje zwak. Je kiest er zelf voor er te wonen. Je kan er ook voor kiezen te gaan reizen, of gewoon elders te gaan werken.
Mij iets te doen, goed verhaal. Ik zit zelf niet in vastgoed op die manier dus nee, ik heb er niet over nagedacht. Maar je kan andere mensen niet de schuld geven van je eigen keuzes.quote:
[..]
Oké dat was uiteindelijk een antwoord op mijn vraag. Het lijkt je toch wel aardig wat te doen, enfin ik ga weer aan het werk.
Wil je kopen ben je modaal huis/ appartement in de binnenstad (Utrecht, Rotterdam, Amsterdam) ongeveer 3ton kwijt. Zit je ook met een hypotheek van ¤ 1100 en hoger, plus de daarbij komende kosten van koop. Door de grote vraag naar woningen in deze steden verwacht ik niet dat de prijzen echt zullen gaan dalen.
Huur is duurder maar heb je wel de bewegingsvrijheid om elders te gaan wonen, zonder dat je eerst je huis moet verkopen e.d.
Heb nogmaals de puntenberekening gedaan, kwam weer op 170 punten. Sanitair en keuken scoor ik ook aardig wat punten.
Zijn er nog meer mensen die (onlangs) een (extra) huis/appartement hebben aageschaft voor verhuur. Ben benieuwd naar jullie ervaringen, tips en eventuele valkuilen.
Ik heb het nog niet gedaan. Is wel het plan hopelijk nog dit jaar. Had tijdje terug wel een ander topic geopend over het verhuur. Misschien kun je hier nog tips uithalenquote:
Of het nu wel of niet moreel verwerpelijk is, het is gewoon de markt.
Wil je kopen ben je modaal huis/ appartement in de binnenstad (Utrecht, Rotterdam, Amsterdam) ongeveer 3ton kwijt. Zit je ook met een hypotheek van ¤ 1100 en hoger, plus de daarbij komende kosten van koop. Door de grote vraag naar woningen in deze steden verwacht ik niet dat de prijzen echt zullen gaan dalen.
Huur is duurder maar heb je wel de bewegingsvrijheid om elders te gaan wonen, zonder dat je eerst je huis moet verkopen e.d.
Heb nogmaals de puntenberekening gedaan, kwam weer op 170 punten. Sanitair en keuken scoor ik ook aardig wat punten.
Zijn er nog meer mensen die (onlangs) een (extra) huis/appartement hebben aageschaft voor verhuur. Ben benieuwd naar jullie ervaringen, tips en eventuele valkuilen.
WGR / Hoe zo veilig mogelijk een woning particulier verhuren?
Ik vroeg eerder al en in een ander topic hoeveel je nou precies overhoudt als je en extra lening aflsuit voor een 2e appartement voor de huur? Kreeg niet een antwoord maar ik begrijp de constroctie niet helemaal
Mischien dat jij dit kan uitleggen? En hoe verantwoord is het eigenlijk om dit te doen?Ik ben op dit moment er mee bezig om mijn eerste investeringspand aan te gaan schaffen.quote:
Zijn er nog meer mensen die (onlangs) een (extra) huis/appartement hebben aangeschaft voor verhuur. Ben benieuwd naar jullie ervaringen, tips en eventuele valkuilen.
Gisteren een bod gedaan en nu dus afwachten of het goed genoeg was....
Het is mijn eerste pand, dus er komt dan super veel op je af. Maar ik vind dat wel leuk en zie het als een positieve uitdaging om wat nieuws te leren. Ideaal zou ik in de toekomst meerdere panden willen hebben om zo een stabiel passief inkomen te genereren.
In dit geval betreft het een klein 2 kamer appartement in Utrecht. Qua punten kom ik op 146 punten uit, dus net minimaal binnen de vrije sector.
Goed idee voor een topic hier, want mocht het lukken, dan zal ik zeker veel vragen hebben
Lastige vraag is natuurlijk wat een redelijke huurprijs gaat zijn. Het liefst wil je dat vergelijken met wat er voor huur voor vergelijkbare panden is gevraagd. Maar ja, hoe kom je aan de gegevens voor prijs / m2? Dat wat er nu te huur staat is vaak te hoog geprijsd (wat de reden is dat het nog leeg staat).
Hoe krijg je zo'n hypotheek voor elkaar? Want ik heb gezocht naar taxateurs die een taxatie rapport kunnen opmaken met bijvoorbeeld de woning prijs in verhuurde staat etc... maar niemand die dat schijnt te kunnenquote:
[..]
Ik ben op dit moment er mee bezig om mijn eerste investeringspand aan te gaan schaffen.
Gisteren een bod gedaan en nu dus afwachten of het goed genoeg was....
Het is mijn eerste pand, dus er komt dan super veel op je af. Maar ik vind dat wel leuk en zie het als een positieve uitdaging om wat nieuws te leren. Ideaal zou ik in de toekomst meerdere panden willen hebben om zo een stabiel passief inkomen te genereren.
In dit geval betreft het een klein 2 kamer appartement in Utrecht. Qua punten kom ik op 146 punten uit, dus net minimaal binnen de vrije sector.
Goed idee voor een topic hier, want mocht het lukken, dan zal ik zeker veel vragen hebben
Lastige vraag is natuurlijk wat een redelijke huurprijs gaat zijn. Het liefst wil je dat vergelijken met wat er voor huur voor vergelijkbare panden is gevraagd. Maar ja, hoe kom je aan de gegevens voor prijs / m2? Dat wat er nu te huur staat is vaak te hoog geprijsd (wat de reden is dat het nog leeg staat).
Misschien die vraag stellen bij SamenInGeld?quote:
[..]
Hoe krijg je zo'n hypotheek voor elkaar? Want ik heb gezocht naar taxateurs die een taxatie rapport kunnen opmaken met bijvoorbeeld de woning prijs in verhuurde staat etc... maar niemand die dat schijnt te kunnen
Die hebben 100 woningen die allemaal ook een taxatie hebben met prijs in verhuurde staat.
Ga eens uit van 5% huur opbrengsten per jaar tov de aanschaf waarde vaak zit je dan goed in de buurt.
Daarnaast is die hypotheek ook handig om de box 3 waarde te drukken natuurlijk. Vermogensrendement heffing in de hoogste categorie komt tegenwoordig in de buurt van de hypotheek rente standen.
Altijd goed als er veel vraag is naar wat jij wil gaan aanbieden.quote:
Hoe zwaar weegt voor jullie het morele aspect van het investeren in woningen met de huidige markt waarbij er legio mensen zijn die niet aan een woning geraken?
Wat een goed initiatief! Mag ik vragen waar in Utrecht? Ben er namelijk vrij bekend.quote:
[..]
Ik ben op dit moment er mee bezig om mijn eerste investeringspand aan te gaan schaffen.
Gisteren een bod gedaan en nu dus afwachten of het goed genoeg was....
Het is mijn eerste pand, dus er komt dan super veel op je af. Maar ik vind dat wel leuk en zie het als een positieve uitdaging om wat nieuws te leren. Ideaal zou ik in de toekomst meerdere panden willen hebben om zo een stabiel passief inkomen te genereren.
In dit geval betreft het een klein 2 kamer appartement in Utrecht. Qua punten kom ik op 146 punten uit, dus net minimaal binnen de vrije sector.
Goed idee voor een topic hier, want mocht het lukken, dan zal ik zeker veel vragen hebben
Lastige vraag is natuurlijk wat een redelijke huurprijs gaat zijn. Het liefst wil je dat vergelijken met wat er voor huur voor vergelijkbare panden is gevraagd. Maar ja, hoe kom je aan de gegevens voor prijs / m2? Dat wat er nu te huur staat is vaak te hoog geprijsd (wat de reden is dat het nog leeg staat).
Het staat nu nog leeg, lees ik. Dat verbaast mij wel een beetje, aangezien de huizen als warme broodjes gaan, in de meeste wijken welteverstaan.
Er zijn sites zoals pararius, huurwoningen.net, funda, etc waar je goed kunt vergelijken.
Verder denk ik ook dat je via de vastgoedverstrekkers (RNHB, Woonfonds, e.d.) heel veel informatie kan inwinnen. Hoe doe je de financiering? Alles met eigen geld, of deels vreemd en eigen?
5% is idd een mooi streven. Maar is dat zonder gebruik van vreemd vermogen?quote:
voor wat betreft de vraag wat is een mooie huur prijs, zie mijn post hierover eerder in dit draadtje volgens mij
Ga eens uit van 5% huur opbrengsten per jaar tov de aanschaf waarde vaak zit je dan goed in de buurt.
Want anders lijkt het mij niet haalbaar.
Onafhankelijk van of en hoe je aan de centen komt.
Heeft ook niks met "netto rendement" te maken of iets van dien strekking
Om je 5 % rendement te behalen heb je gelijk, maar eigenlijk is de berekening niet reëel. Want je hebt wel degelijk 60% financiering aangetrokken, alleen hoef je die nog niet terug te betalen.quote:
Ben eigenlijk wel benieuwd hoe jullie het rendement berekenen. Stel ik financier 60% met een aflossings vrije hypotheek en 40% uit eigen middelen. Dan zou je ook kunnen stellen dat je rendement op die 40% ipv de volledige aanschaf/WOZ waarde aan het genereren bent.
Daarnaast is die hypotheek ook handig om de box 3 waarde te drukken natuurlijk. Vermogensrendement heffing in de hoogste categorie komt tegenwoordig in de buurt van de hypotheek rente standen.
Het is wel een goede graadmeter om je (gewenste) huur te kunnen berekenen.
5% x aanschaf huis / 12 maanden + de vaste lasten (OZB, heffingen, onderhoud, etc) = huurprijs
5% x 200.000 / 12 (833) + 66 heffingen + 200 onderhoud (10%) = 1100 huur.
Nee, op dit moment nog bezig met de aankoop. Dus is nu nog niet in mijn bezit.quote:
[..]
Het staat nu nog leeg, lees ik. Dat verbaast mij wel een beetje, aangezien de huizen als warme broodjes gaan, in de meeste wijken welteverstaan.
Er zijn sites zoals pararius, huurwoningen.net, funda, etc waar je goed kunt vergelijken.
Nadeel van kijken wat er nu op die sites staat, is dat je vooral de woningen ziet met een 'te hoge' huurprijs. Die blijven namelijk onverhuurd staan. De normaal geprijsde woningen zijn snel weg, of komen niet eens op zo'n site.
Dus vandaar mijn uitdaging hoe je de huurprijs goed kan vergelijken met wat de huidige gangbare prijs is.
70% vreemd, 30% + kosten met eigen geld.quote:
Verder denk ik ook dat je via de vastgoedverstrekkers (RNHB, Woonfonds, e.d.) heel veel informatie kan inwinnen. Hoe doe je de financiering? Alles met eigen geld, of deels vreemd en eigen?
50% of 60% is gemiddeld genomen wel het maximum van de vrije waarde.
Hoe snel zou zoiets gebeuren? Zolang je iedere maand braaf betaald is er toch niets aan de hand lijkt me? Ik vraag dit omdat ik zelf ook al een tijdje overweeg om iets te kopen voor verhuur, maar zo'n speciale verhuur-hypotheek zie ik niet zo zitten.
Als de bank hier achter komt, hebben ze alle mogelijkheden in handen het voor je bekende flink duurder en/of vervelender maken.quote:
Een bekende van me heeft een appartementje gekocht met een 'normale' hypotheek en verhuurt het nu; met het idee 'daar komen ze toch niet achter'. Ik heb er nog wat meer over opgezocht en blijkbaar kan de bank dus 'schending van voorwaarden' opleggen?
Hoe snel zou zoiets gebeuren? Zolang je iedere maand braaf betaald is er toch niets aan de hand lijkt me? Ik vraag dit omdat ik zelf ook al een tijdje overweeg om iets te kopen voor verhuur, maar zo'n speciale verhuur-hypotheek zie ik niet zo zitten.
Kan je de hypotheek ook blijven betalen als de huurder bv niet meer betaald? Zo niet dan zou ik dit niet doen.quote:
Een bekende van me heeft een appartementje gekocht met een 'normale' hypotheek en verhuurt het nu; met het idee 'daar komen ze toch niet achter'. Ik heb er nog wat meer over opgezocht en blijkbaar kan de bank dus 'schending van voorwaarden' opleggen?
Hoe snel zou zoiets gebeuren? Zolang je iedere maand braaf betaald is er toch niets aan de hand lijkt me? Ik vraag dit omdat ik zelf ook al een tijdje overweeg om iets te kopen voor verhuur, maar zo'n speciale verhuur-hypotheek zie ik niet zo zitten.
Dit is natuurlijk puur valsheid in geschrift en zal -indien ontdekt- zeker leiden tot onmiddelijke oproepbaarheid van de hypotheek (= betaal binnen een week of executie veiling). Als of wanneer ontdekt dan kan dat een flinke dauw opleveren met potentieel heeeel vergaande gevolgen inclusief gevaar voor je baan indien je een VOG nodig hebt. Grote verliezen bij executie verkoop en zeker indien je ook je eigen hypotheek bij dezelfde financier hebt lopen het risico dat ze die ook niet meer willen financieren met al die potentiele gevolgen als executie veiling van dien.quote:
Een bekende van me heeft een appartementje gekocht met een 'normale' hypotheek en verhuurt het nu; met het idee 'daar komen ze toch niet achter'. Ik heb er nog wat meer over opgezocht en blijkbaar kan de bank dus 'schending van voorwaarden' opleggen?
Een gewone hypotheek hebben, er daadwerkelijk wonen een x aantal jaren en daarna gaan verhuren (via leegstandswet) mag dan weer wel (mits toestemming) ....
Dan ga je een vergunning regelen bij de gemeente, die is 5 jaar geldig mits de woning te koop staat (*) totdat de vergunning voor de ontheffing verloopt na genoemde 5 jaar. Dan zou je eigenlijk ook over moeten gaan tot andere zaken (verkoop of andere financiering); e doch, kan je m.i. hier eventueel je beroepen op fatsoenlijk nazorg van financier / adviseur indien deze niet reclameren kan je zelf nog je beroepen op "onwetendheid" immers het is een situatie die "gewoon" door gaat.
(*)
Het te koop staan van je woning kan op zich nog een dingetje zijn want geen makelaar zit te wachten op een woning die "officieel" te koop staat maar in de praktijk niet. Zodra de makelaar niet meer "elk moment" een bezichtiging kan plannen gaan ze al morrelen en protesteren en van loop van tijd zullen ze het contract van hun kant opzeggen als ze merken dat je niet serieus op eventuele biedingen in gaat. Vervalt je verkoop kanaal vervalt (officieel) ook je vergunning.
Beide verhalen staan of vallen natuurlijk met hoe hard wordt er op gecontroleerd?
Hoe groot is dan de pak kans?
Geen idee, maar de eerste versie zou ik zekers niet aan durven!
Als je het appartement nou zelf kunt kopen met misschien een stukje hypotheek, dan ja !
Maar zo zou ik er echt niet aan beginnen... kun je misschien nog beter gaan beleggen in liquiditeiten of aandelen.
Hoe rendabel wordt het plan als je geen huurder kan vinden voor een paar mnd/jaar, of naar 1000e moet zakken oid?
Verder werk en prive mixen is vaak gezeik, werk, prive en geld mixen ... Succes.
Ik heb een woning in Amsterdam die ik over een paar maanden wil verkopen. Hij zit in de top vijf van goedkoopste woningen van Amsterdam in een populaire wijk, de Baarsjes. De woning is bijna helemaal gestript en moet verbouwd worden voordat het bewoonbaar is. Voor ¤185.000 ben je helemaal klaar en is de woning bewoonbaar.
Hoe groot is het en waarom is het zo goedkoop afgezien van de renovatiewerkzaamheden?quote:
***aanbieding***
Ik heb een woning in Amsterdam die ik over een paar maanden wil verkopen. Hij zit in de top vijf van goedkoopste woningen van Amsterdam in een populaire wijk, de Baarsjes. De woning is bijna helemaal gestript en moet verbouwd worden voordat het bewoonbaar is. Voor ¤185.000 ben je helemaal klaar en is de woning bewoonbaar.
Omdat het 25m2 is.quote:
[..]
Hoe groot is het en waarom is het zo goedkoop afgezien van de renovatiewerkzaamheden?
Kan je toch geen woning meer noemen?quote:
quote:
[..]
Kan je toch geen woning meer noemen?
Ja denk dat studio beter past. Maar goed je zal het vast wel kwijtraken.quote:
[..]
Er zit gewoon een keuken in van 1.40 bij 2
Kom maar door!quote:
***aanbieding***
Ik heb een woning in Amsterdam die ik over een paar maanden wil verkopen. Hij zit in de top vijf van goedkoopste woningen van Amsterdam in een populaire wijk, de Baarsjes. De woning is bijna helemaal gestript en moet verbouwd worden voordat het bewoonbaar is. Voor ¤185.000 ben je helemaal klaar en is de woning bewoonbaar.
Stel dat je er 300 per maand netto aan overhoudt dan is dat toch wat meer dan de spaar rekening en met aandelen is het altijd maar afwachten.
Aanbod genoeg, maar het is wel moeilijk om een geschikt pand te vinden waar de juiste huurder op af komt.
Mooi lijstje inderdaad.quote:
Zelf heb ik ook het idee om op termijn een tweede woning/appartement te kopen en ik heb eens de kosten en baten in een excel sheet opgeschreven van de dingen waar ik achter ben gekomen. Sommige cijfers heb ik echt uitgerekend, sommigen zijn globaal.
[ afbeelding ]
Ik weet niet of de tabel duidelijk is voor anderen, maar het hielp mij.
Na 2,5 jaar verhuur zit ik zelf op 4,5% rendement per jaar op basis van werkelijke huurinkomsten, inclusief verschillende periodes van leegstand. Dat is wel exclusief vermogensrendementsheffing en financieringskosten. Het is dus aardig, maar rijk word je er niet van.
Echter is ook de marktwaarde van de woning gestegen, met gemiddeld ruim 10% per jaar. Dat is uiteindelijk waarom ik wel tevreden ben met de investering, en waarom ik het aanhoud. Op de langetermijn verwacht ik dat de woningprijzen op zijn minst met de economie meegroeien. Dus dat is structureel een procent of 2 aan rendement extra per jaar.
[ Bericht 1% gewijzigd door HummusTEK op 22-07-2019 07:50:57 ]
Dat dit mogelijk kan gebeuren lijkt mij evident. Maar ik zie niet zozeer wat de bank er mee opschiet als er wel gewoon netjes en stabiel betaald wordt. Daarom verwacht ik niet dat een bank zonder meer tot deze, ook voor de bank behoorlijk nadelige, maatregelen over zou gaan.quote:
[..]
Dit is natuurlijk puur valsheid in geschrift en zal -indien ontdekt- zeker leiden tot onmiddelijke oproepbaarheid van de hypotheek (= betaal binnen een week of executie veiling). Als of wanneer ontdekt dan kan dat een flinke dauw opleveren met potentieel heeeel vergaande gevolgen inclusief gevaar voor je baan indien je een VOG nodig hebt. Grote verliezen bij executie verkoop en zeker indien je ook je eigen hypotheek bij dezelfde financier hebt lopen het risico dat ze die ook niet meer willen financieren met al die potentiele gevolgen als executie veiling van dien.
En hoeveel maanden heeft het dan leeg gestaan van de 30 maanden? Ik heb deze woning zelf eind 2015 gekocht en het is inderdaad hier ook ongeveer 10% per jaar gestegen. Het enige nadeel is dat de woning wat sneller uitgeleefd zal worden, maar als ik 4% op jaarbasis zou kunnen 'verdienen' is dat mooi mee genomen.quote:
[..]
Mooi lijstje inderdaad.
Na 2,5 jaar verhuur zit ik zelf op 4,5% rendement per jaar op basis van werkelijke huurinkomsten, inclusief verschillende periodes van leegstand. Dat is wel exclusief vermogensrendementsheffing en financieringskosten. Het is dus aardig, maar rijk word je er niet van.
Echter is ook de marktwaarde van de woning gestegen, met gemiddeld ruim 10% per jaar. Dat is uiteindelijk waarom ik wel tevreden ben met de investering, en waarom ik het aanhoud. Op de langetermijn verwacht ik dat de woningprijzen op zijn minst met de economie meegroeien. Dus dat is structureel een procent of 2 aan rendement extra per jaar.
In totaal 5 maanden. De helft daarvan in de periode sinds het beschikbaar was voor verhuur en de eerste huurder. En de andere helft tijdens de overgang van een van de huurders naar de volgende.quote:
[..]
En hoeveel maanden heeft het dan leeg gestaan van de 30 maanden?
Ik doe trouwens gemeubileerd via een bemiddelingsbureau. Maar ik denk dat je uiteindelijke aan rendement het net zo goed gestoffeerd en voor langere periodes zelf kunt verhuren. Dan bespaar je ook op de beheerkosten van het bemiddelingsbureau en wisselingen die toch altijd werk kosten.
Dat is best een poosje... Het idee dat ik heb hier is dat de markt redelijk goed is en ik zat er inderdaad eerst aan te denken om het zonder verhuurmakelaar te doen. Volgens mij kost een verhuur makelaar +- een maand huur. Zelf zou ik het wel via funda willen verhuren, maar daar zijn volgens mij ook Funda-only makelaars voor.quote:
[..]
In totaal 5 maanden. De helft daarvan in de periode sinds het beschikbaar was voor verhuur en de eerste huurder. En de andere helft tijdens de overgang van een van de huurders naar de volgende.
Ik doe trouwens gemeubileerd via een bemiddelingsbureau. Maar ik denk dat je uiteindelijke aan rendement het net zo goed gestoffeerd en voor langere periodes zelf kunt verhuren. Dan bespaar je ook op de beheerkosten van het bemiddelingsbureau en wisselingen die toch altijd werk kosten.
Omdat ik niet zoveel thuis ben zou ik het liever ongemeubileerd verhuren, uiteindelijk gaat dat denk ik toch ook wel af en toe tijd kosten.
Stel dat ik het gemeubileerd verhuur, dan lijken mijn expats een goede doelgroep (ook omdat het appartement een hoge afwerking heeft van badkamer, toilet en keuken).
Hoe zouden jullie je keuze maken?
En hebben jullie tips over een goede manier om in contact te komen met potentiële expats? Welke bureaus / organisaties hebben hierin een goed netwerk?
Nederland zal nooit helemaal gasloos worden. Dat is onmogelijk.quote:
Houden mensen die hier panden verhuren al rekening met het gasloos worden van woningen en de kosten die daarmee gepaard gaan? Zou mij momenteel echt flink tegenhouden om in vastgoed te investeren aangezien dat best een grote kostenpost kan worden ineens.
Oude huizen kan je al niet gasloos krijgen omdat die niet goed te isoleren zijn.
Dat we massaal zonnepanelen aanschaffen, isoleren etc. of toch gasloos gaan. We trappen er allemaal in.
Gas wordt duurder dat is wat er gaat gebeuren. Maar die kosten heb je zelf niet want de huurder mag die zelf betalen.
Ik heb een nieuwbouw huis gekocht vorig jaar en gewoon gasaansluiting.
Gewoon alles via SIG. betekent spreiding en zelf geen werk. Tegen een minimaal lagere rente.quote:
[ afbeelding ]
Investeren in vastgoed is momenteel Hot!
Crowdfunding, P2P lending maar ook zelf kopen en verhuren wordt steeds meer gedaan.
Dat laatste heeft mij aandacht getrokken en er is momenteel een mooi aanbod.
Met een club van 5 personen is er de mogelijkheid om een appartement in het centrum van Rotterdam te kunnen kopen en het te gaan verhuren. (vrije sector huur)
Met wat speurwerk op het internet ben ik 4 (grote) verhuur/ vastgoedverstrekkers tegengekomen, waarvan je maximaal 80% kan lenen (Woonfonds, RNHB, NIBC, Financiering regelen).
Er is nog niks concreet afgesproken over de inleg per persoon, maar als we gezamenlijk onder de LTV van 70% uitkomen, besparen we best veel rente over het geleende deel.
Voordat we in gesprek met kredietverstrekkers, adviseurs, e.d. gaan, ben ik benieuwd of hier iemand ervaring heeft met het kopen van vastgoed. Vragen die bij mij opspelen zijn:
- Bij welke kredietverstrekker heb je de lening afgesloten
- Hoeveel huur per maand kun je ongeveer vragen (in dezelfde straat een huur van ¤ 1350 p/m excl gezien)
- Met welke extra kosten dien je rekening te houden (VVE, OZB, onderhoud)
- Is het verstandig om een vastgoedbeheerder onder de arm te nemen
- Rendement aflossen op hypotheek
- Wat is een normale Terugverdienperiode
- Alle onderdelen die ik vergeten ben hier te vragen.
Graag hoor ik van jullie