Vastgoed - Investeren in appartementen

voor wat betreft de vraag wat is een mooie huur prijs, zie mijn post hierover eerder in dit draadtje volgens mij

Ga eens uit van 5% huur opbrengsten per jaar tov de aanschaf waarde vaak zit je dan goed in de buurt.

Ben eigenlijk wel benieuwd hoe jullie het rendement berekenen. Stel ik financier 60% met een aflossings vrije hypotheek en 40% uit eigen middelen. Dan zou je ook kunnen stellen dat je rendement op die 40% ipv de volledige aanschaf/WOZ waarde aan het genereren bent.

Daarnaast is die hypotheek ook handig om de box 3 waarde te drukken natuurlijk. Vermogensrendement heffing in de hoogste categorie komt tegenwoordig in de buurt van de hypotheek rente standen.

quote:

Op woensdag 17 juli 2019 16:55 schreef FlippingCoin het volgende:
Hoe zwaar weegt voor jullie het morele aspect van het investeren in woningen met de huidige markt waarbij er legio mensen zijn die niet aan een woning geraken?

Altijd goed als er veel vraag is naar wat jij wil gaan aanbieden.

aanschaf waarde = aanschaf waarde, blijft aanschaf waarde....

Onafhankelijk van of en hoe je aan de centen komt.

Heeft ook niks met "netto rendement" te maken of iets van dien strekking

quote:

Op vrijdag 19 juli 2019 08:52 schreef Gijsbertus het volgende:

[..]

Het staat nu nog leeg, lees ik. Dat verbaast mij wel een beetje, aangezien de huizen als warme broodjes gaan, in de meeste wijken welteverstaan.
Er zijn sites zoals pararius, huurwoningen.net, funda, etc waar je goed kunt vergelijken.

Nee, op dit moment nog bezig met de aankoop. Dus is nu nog niet in mijn bezit.
Nadeel van kijken wat er nu op die sites staat, is dat je vooral de woningen ziet met een 'te hoge' huurprijs. Die blijven namelijk onverhuurd staan. De normaal geprijsde woningen zijn snel weg, of komen niet eens op zo'n site.

Dus vandaar mijn uitdaging hoe je de huurprijs goed kan vergelijken met wat de huidige gangbare prijs is.

quote:

Op vrijdag 19 juli 2019 08:52 schreef Gijsbertus het volgende:
Verder denk ik ook dat je via de vastgoedverstrekkers (RNHB, Woonfonds, e.d.) heel veel informatie kan inwinnen. Hoe doe je de financiering? Alles met eigen geld, of deels vreemd en eigen?

70% vreemd, 30% + kosten met eigen geld.

70% financieren word denk ik wel een uitdaging, vaak is het financierbaar onder 80% van de VERHUURDE waarde (is ongeveer 80% van de vrije waarde)

50% of 60% is gemiddeld genomen wel het maximum van de vrije waarde.

Een bekende van me heeft een appartementje gekocht met een 'normale' hypotheek en verhuurt het nu; met het idee 'daar komen ze toch niet achter'. Ik heb er nog wat meer over opgezocht en blijkbaar kan de bank dus 'schending van voorwaarden' opleggen?

Hoe snel zou zoiets gebeuren? Zolang je iedere maand braaf betaald is er toch niets aan de hand lijkt me? Ik vraag dit omdat ik zelf ook al een tijdje overweeg om iets te kopen voor verhuur, maar zo'n speciale verhuur-hypotheek zie ik niet zo zitten.

quote:

Op vrijdag 19 juli 2019 14:54 schreef B300 het volgende:
Een bekende van me heeft een appartementje gekocht met een 'normale' hypotheek en verhuurt het nu; met het idee 'daar komen ze toch niet achter'. Ik heb er nog wat meer over opgezocht en blijkbaar kan de bank dus 'schending van voorwaarden' opleggen?

Hoe snel zou zoiets gebeuren? Zolang je iedere maand braaf betaald is er toch niets aan de hand lijkt me? Ik vraag dit omdat ik zelf ook al een tijdje overweeg om iets te kopen voor verhuur, maar zo'n speciale verhuur-hypotheek zie ik niet zo zitten.

Als de bank hier achter komt, hebben ze alle mogelijkheden in handen het voor je bekende flink duurder en/of vervelender maken.

quote:

Op vrijdag 19 juli 2019 14:54 schreef B300 het volgende:
Een bekende van me heeft een appartementje gekocht met een 'normale' hypotheek en verhuurt het nu; met het idee 'daar komen ze toch niet achter'. Ik heb er nog wat meer over opgezocht en blijkbaar kan de bank dus 'schending van voorwaarden' opleggen?

Hoe snel zou zoiets gebeuren? Zolang je iedere maand braaf betaald is er toch niets aan de hand lijkt me? Ik vraag dit omdat ik zelf ook al een tijdje overweeg om iets te kopen voor verhuur, maar zo'n speciale verhuur-hypotheek zie ik niet zo zitten.

Kan je de hypotheek ook blijven betalen als de huurder bv niet meer betaald? Zo niet dan zou ik dit niet doen.

quote:

Op vrijdag 19 juli 2019 14:54 schreef B300 het volgende:
Een bekende van me heeft een appartementje gekocht met een 'normale' hypotheek en verhuurt het nu; met het idee 'daar komen ze toch niet achter'. Ik heb er nog wat meer over opgezocht en blijkbaar kan de bank dus 'schending van voorwaarden' opleggen?

Dit is natuurlijk puur valsheid in geschrift en zal -indien ontdekt- zeker leiden tot onmiddelijke oproepbaarheid van de hypotheek (= betaal binnen een week of executie veiling). Als of wanneer ontdekt dan kan dat een flinke dauw opleveren met potentieel heeeel vergaande gevolgen inclusief gevaar voor je baan indien je een VOG nodig hebt. Grote verliezen bij executie verkoop en zeker indien je ook je eigen hypotheek bij dezelfde financier hebt lopen het risico dat ze die ook niet meer willen financieren met al die potentiele gevolgen als executie veiling van dien.

Een gewone hypotheek hebben, er daadwerkelijk wonen een x aantal jaren en daarna gaan verhuren (via leegstandswet) mag dan weer wel (mits toestemming) ....
Dan ga je een vergunning regelen bij de gemeente, die is 5 jaar geldig mits de woning te koop staat (*) totdat de vergunning voor de ontheffing verloopt na genoemde 5 jaar. Dan zou je eigenlijk ook over moeten gaan tot andere zaken (verkoop of andere financiering); e doch, kan je m.i. hier eventueel je beroepen op fatsoenlijk nazorg van financier / adviseur indien deze niet reclameren kan je zelf nog je beroepen op "onwetendheid" immers het is een situatie die "gewoon" door gaat.

(*)
Het te koop staan van je woning kan op zich nog een dingetje zijn want geen makelaar zit te wachten op een woning die "officieel" te koop staat maar in de praktijk niet. Zodra de makelaar niet meer "elk moment" een bezichtiging kan plannen gaan ze al morrelen en protesteren en van loop van tijd zullen ze het contract van hun kant opzeggen als ze merken dat je niet serieus op eventuele biedingen in gaat. Vervalt je verkoop kanaal vervalt (officieel) ook je vergunning.

Beide verhalen staan of vallen natuurlijk met hoe hard wordt er op gecontroleerd?
Hoe groot is dan de pak kans?
Geen idee, maar de eerste versie zou ik zekers niet aan durven!

Heb er ook wel eens over na zitten denken, omdat ik nu toch een beetje 'vast' zit. Heb nog 50k over aan hypotheek en wil eigenlijk niet hier zo lang nog blijven... Maar als ik dit verkoop moet ik toch iets terug kopen en dat is in veel gevallen verhuurtechnisch minder interessant...

Met 5 personen... dus na een jaar of 15 / 20 heb je het appartement vrij van hypotheek, en dan de opbrengst delen door 5...

Als je het appartement nou zelf kunt kopen met misschien een stukje hypotheek, dan ja !

Maar zo zou ik er echt niet aan beginnen... kun je misschien nog beter gaan beleggen in liquiditeiten of aandelen.

Er staan tientallen zo niet 100en woni gen leeg in Rdam,van woonstad (terugkoop woongarant). Huur tussen 1250 en 1600, en geen hond die ze wilt huren/kan huren vanwege de prijs. Ze vragen 3 a 4* huur aan inkomen, wat redelijk normaal is (30% inkomen aan huur)

Hoe rendabel wordt het plan als je geen huurder kan vinden voor een paar mnd/jaar, of naar 1000e moet zakken oid?

Verder werk en prive mixen is vaak gezeik, werk, prive en geld mixen ... Succes.

***aanbieding***

Ik heb een woning in Amsterdam die ik over een paar maanden wil verkopen. Hij zit in de top vijf van goedkoopste woningen van Amsterdam in een populaire wijk, de Baarsjes. De woning is bijna helemaal gestript en moet verbouwd worden voordat het bewoonbaar is. Voor ¤185.000 ben je helemaal klaar en is de woning bewoonbaar.

quote:

Op zaterdag 20 juli 2019 10:41 schreef Liebherr het volgende:
***aanbieding***

Ik heb een woning in Amsterdam die ik over een paar maanden wil verkopen. Hij zit in de top vijf van goedkoopste woningen van Amsterdam in een populaire wijk, de Baarsjes. De woning is bijna helemaal gestript en moet verbouwd worden voordat het bewoonbaar is. Voor ¤185.000 ben je helemaal klaar en is de woning bewoonbaar.

Hoe groot is het en waarom is het zo goedkoop afgezien van de renovatiewerkzaamheden?

quote:

Op zaterdag 20 juli 2019 10:49 schreef Yasmin23 het volgende:

[..]

Hoe groot is het en waarom is het zo goedkoop afgezien van de renovatiewerkzaamheden?

Omdat het 25m2 is.

quote:

Op zaterdag 20 juli 2019 10:55 schreef Liebherr het volgende:

[..]

Omdat het 25m2 is.

Kan je toch geen woning meer noemen?

quote:

Op zaterdag 20 juli 2019 10:56 schreef Yasmin23 het volgende:

[..]

Kan je toch geen woning meer noemen?

quote:

Op zaterdag 20 juli 2019 10:59 schreef Liebherr het volgende:

[..]

Er zit gewoon een keuken in van 1.40 bij 2

Ja denk dat studio beter past. Maar goed je zal het vast wel kwijtraken.

quote:

Op zaterdag 20 juli 2019 10:41 schreef Liebherr het volgende:
***aanbieding***

Ik heb een woning in Amsterdam die ik over een paar maanden wil verkopen. Hij zit in de top vijf van goedkoopste woningen van Amsterdam in een populaire wijk, de Baarsjes. De woning is bijna helemaal gestript en moet verbouwd worden voordat het bewoonbaar is. Voor ¤185.000 ben je helemaal klaar en is de woning bewoonbaar.

Kom maar door!

Ik zit hier ook een beetje naar te kijken. Er staat nog best het een en ander te koop voor bijv 125.000. Ik denk dat ik 85% met eigen geld kan financieren.

Stel dat je er 300 per maand netto aan overhoudt dan is dat toch wat meer dan de spaar rekening en met aandelen is het altijd maar afwachten.

Aanbod genoeg, maar het is wel moeilijk om een geschikt pand te vinden waar de juiste huurder op af komt.

quote:

Op woensdag 17 juli 2019 11:31 schreef Anton91 het volgende:
Zelf heb ik ook het idee om op termijn een tweede woning/appartement te kopen en ik heb eens de kosten en baten in een excel sheet opgeschreven van de dingen waar ik achter ben gekomen. Sommige cijfers heb ik echt uitgerekend, sommigen zijn globaal.

[ afbeelding ]

Ik weet niet of de tabel duidelijk is voor anderen, maar het hielp mij.

Mooi lijstje inderdaad.

Na 2,5 jaar verhuur zit ik zelf op 4,5% rendement per jaar op basis van werkelijke huurinkomsten, inclusief verschillende periodes van leegstand. Dat is wel exclusief vermogensrendementsheffing en financieringskosten. Het is dus aardig, maar rijk word je er niet van.

Echter is ook de marktwaarde van de woning gestegen, met gemiddeld ruim 10% per jaar. Dat is uiteindelijk waarom ik wel tevreden ben met de investering, en waarom ik het aanhoud. Op de langetermijn verwacht ik dat de woningprijzen op zijn minst met de economie meegroeien. Dus dat is structureel een procent of 2 aan rendement extra per jaar.

[ Bericht 1% gewijzigd door HummusTEK op 22-07-2019 07:50:57 ]

quote:

Op vrijdag 19 juli 2019 16:58 schreef namliam het volgende:

[..]

Dit is natuurlijk puur valsheid in geschrift en zal -indien ontdekt- zeker leiden tot onmiddelijke oproepbaarheid van de hypotheek (= betaal binnen een week of executie veiling). Als of wanneer ontdekt dan kan dat een flinke dauw opleveren met potentieel heeeel vergaande gevolgen inclusief gevaar voor je baan indien je een VOG nodig hebt. Grote verliezen bij executie verkoop en zeker indien je ook je eigen hypotheek bij dezelfde financier hebt lopen het risico dat ze die ook niet meer willen financieren met al die potentiele gevolgen als executie veiling van dien.

Dat dit mogelijk kan gebeuren lijkt mij evident. Maar ik zie niet zozeer wat de bank er mee opschiet als er wel gewoon netjes en stabiel betaald wordt. Daarom verwacht ik niet dat een bank zonder meer tot deze, ook voor de bank behoorlijk nadelige, maatregelen over zou gaan.

Ten eerste is het voor banken een principe kwestie; ten tweede merkt de bank er niks van.... de eventuele rest schuld blijft gewoon hoofdelijk verhaalbaar en eventuele kosten die ze moeten maken zullen ze ook gretig hoofdelijk verhalen.

quote:

Op zondag 21 juli 2019 22:37 schreef HummusTEK het volgende:

[..]

Mooi lijstje inderdaad.

Na 2,5 jaar verhuur zit ik zelf op 4,5% rendement per jaar op basis van werkelijke huurinkomsten, inclusief verschillende periodes van leegstand. Dat is wel exclusief vermogensrendementsheffing en financieringskosten. Het is dus aardig, maar rijk word je er niet van.

Echter is ook de marktwaarde van de woning gestegen, met gemiddeld ruim 10% per jaar. Dat is uiteindelijk waarom ik wel tevreden ben met de investering, en waarom ik het aanhoud. Op de langetermijn verwacht ik dat de woningprijzen op zijn minst met de economie meegroeien. Dus dat is structureel een procent of 2 aan rendement extra per jaar.

En hoeveel maanden heeft het dan leeg gestaan van de 30 maanden? Ik heb deze woning zelf eind 2015 gekocht en het is inderdaad hier ook ongeveer 10% per jaar gestegen. Het enige nadeel is dat de woning wat sneller uitgeleefd zal worden, maar als ik 4% op jaarbasis zou kunnen 'verdienen' is dat mooi mee genomen.

quote:

Op maandag 22 juli 2019 15:18 schreef Anton91 het volgende:

[..]

En hoeveel maanden heeft het dan leeg gestaan van de 30 maanden?

In totaal 5 maanden. De helft daarvan in de periode sinds het beschikbaar was voor verhuur en de eerste huurder. En de andere helft tijdens de overgang van een van de huurders naar de volgende.

Ik doe trouwens gemeubileerd via een bemiddelingsbureau. Maar ik denk dat je uiteindelijke aan rendement het net zo goed gestoffeerd en voor langere periodes zelf kunt verhuren. Dan bespaar je ook op de beheerkosten van het bemiddelingsbureau en wisselingen die toch altijd werk kosten.

quote:

Op maandag 22 juli 2019 22:02 schreef HummusTEK het volgende:

[..]

In totaal 5 maanden. De helft daarvan in de periode sinds het beschikbaar was voor verhuur en de eerste huurder. En de andere helft tijdens de overgang van een van de huurders naar de volgende.

Ik doe trouwens gemeubileerd via een bemiddelingsbureau. Maar ik denk dat je uiteindelijke aan rendement het net zo goed gestoffeerd en voor langere periodes zelf kunt verhuren. Dan bespaar je ook op de beheerkosten van het bemiddelingsbureau en wisselingen die toch altijd werk kosten.

Dat is best een poosje... Het idee dat ik heb hier is dat de markt redelijk goed is en ik zat er inderdaad eerst aan te denken om het zonder verhuurmakelaar te doen. Volgens mij kost een verhuur makelaar +- een maand huur. Zelf zou ik het wel via funda willen verhuren, maar daar zijn volgens mij ook Funda-only makelaars voor.

Omdat ik niet zoveel thuis ben zou ik het liever ongemeubileerd verhuren, uiteindelijk gaat dat denk ik toch ook wel af en toe tijd kosten.

Ik ben op dit moment bezig om een appartement aan te schaffen in Utrecht. En hierbij heb ik de keuze om het gemeubileerd dan wel gestoffeerd te gaan verhuren.

Stel dat ik het gemeubileerd verhuur, dan lijken mijn expats een goede doelgroep (ook omdat het appartement een hoge afwerking heeft van badkamer, toilet en keuken).

Hoe zouden jullie je keuze maken?

En hebben jullie tips over een goede manier om in contact te komen met potentiële expats? Welke bureaus / organisaties hebben hierin een goed netwerk?

Houden mensen die hier panden verhuren al rekening met het gasloos worden van woningen en de kosten die daarmee gepaard gaan? Zou mij momenteel echt flink tegenhouden om in vastgoed te investeren aangezien dat best een grote kostenpost kan worden ineens.

quote:

Op vrijdag 9 augustus 2019 10:54 schreef Metro2005 het volgende:
Houden mensen die hier panden verhuren al rekening met het gasloos worden van woningen en de kosten die daarmee gepaard gaan? Zou mij momenteel echt flink tegenhouden om in vastgoed te investeren aangezien dat best een grote kostenpost kan worden ineens.

Nederland zal nooit helemaal gasloos worden. Dat is onmogelijk.
Oude huizen kan je al niet gasloos krijgen omdat die niet goed te isoleren zijn.
Dat we massaal zonnepanelen aanschaffen, isoleren etc. of toch gasloos gaan. We trappen er allemaal in.
Gas wordt duurder dat is wat er gaat gebeuren. Maar die kosten heb je zelf niet want de huurder mag die zelf betalen.

Ik heb een nieuwbouw huis gekocht vorig jaar en gewoon gasaansluiting.

Zijn er trouwens fora die actieve discussies hebben over vastgoed en verhuur?

Persoonlijk zou ik er niet aan beginnen om dit met 5 personen te doen. Zeer grote kans op gezeik door verschillende inzichten in beslissingen die genomen moeten worden aangaande het pand. Ook zal je altijd zien dat na een jaar één van de 5 zijn geld weer nodig heeft omdat hij z'n baan kwijt is of gaat scheiden of om welke andere reden dan ook krap bij kas zit.

quote:

Op woensdag 17 juli 2019 10:04 schreef Gijsbertus het volgende:
[ afbeelding ]

Investeren in vastgoed is momenteel Hot!
Crowdfunding, P2P lending maar ook zelf kopen en verhuren wordt steeds meer gedaan.
Dat laatste heeft mij aandacht getrokken en er is momenteel een mooi aanbod.

Met een club van 5 personen is er de mogelijkheid om een appartement in het centrum van Rotterdam te kunnen kopen en het te gaan verhuren. (vrije sector huur)
Met wat speurwerk op het internet ben ik 4 (grote) verhuur/ vastgoedverstrekkers tegengekomen, waarvan je maximaal 80% kan lenen (Woonfonds, RNHB, NIBC, Financiering regelen).
Er is nog niks concreet afgesproken over de inleg per persoon, maar als we gezamenlijk onder de LTV van 70% uitkomen, besparen we best veel rente over het geleende deel.

Voordat we in gesprek met kredietverstrekkers, adviseurs, e.d. gaan, ben ik benieuwd of hier iemand ervaring heeft met het kopen van vastgoed. Vragen die bij mij opspelen zijn:
- Bij welke kredietverstrekker heb je de lening afgesloten
- Hoeveel huur per maand kun je ongeveer vragen (in dezelfde straat een huur van ¤ 1350 p/m excl gezien)
- Met welke extra kosten dien je rekening te houden (VVE, OZB, onderhoud)
- Is het verstandig om een vastgoedbeheerder onder de arm te nemen
- Rendement aflossen op hypotheek
- Wat is een normale Terugverdienperiode
- Alle onderdelen die ik vergeten ben hier te vragen.

Graag hoor ik van jullie

Gewoon alles via SIG. betekent spreiding en zelf geen werk. Tegen een minimaal lagere rente.