Vastgoed - Investeren in appartementen

Volgens mij moet je dit soort dingen alleen doen wanneer je het geld er voor hebt en er niet voor lenen... Maar goed, ik ben hier niet echt een expert in.

- Hoeveel huur per maand kun je ongeveer vragen (in dezelfde straat een huur van ¤ 1350 p/m excl gezien)
Vrije sector = wat de gek er voor geeft. Staar je niet blind op totaal per maand maar houd vooral ook rekening met huur per maand PER VIERKANTE METER, daarnaast hangt veel af van afwerkings niveau, apparatuur en nog 10 factoren sommige straten hebben letterlijk een "verkeerde kant van de brug" gevoel waar aan de ene kant rusting 300k voor een woning wordt gevraagd en aan de andere kant je ze niet voor 150k verkocht krijgt... dat werkt natuurlijk ook direct door in de huur. Je kan bij o.a. huurcommissie en nog wat vergelijkbare dingen formulieren invullen/downloaden om een (goede) indicatie te krijgen.Wees daarbij voorzichtig met de aanname "vrije sector" want al blijkt dat je daar niet aan voldoet kan je een flinke douw krijgen om daarnaast nog maar te zwijgen over het feit dat je nu vast zit aan een huurder die voor 600 euro op je woning zit waar jij dacht 1200 euro te vangen.

- Met welke extra kosten dien je rekening te houden (VVE, OZB, onderhoud)
Je vergeet hier nog Vermogens Rendements Heffing, al moet je dat ook al betalen over het geld dat je hier in investeerd.

VVE moet je al weten aangezien dat onderdeel moet zijn van de aanschaf, bovendien wil je hiervan dan exacte dingen weten als...
Hoe actief is deze (en wie van jullie gaat naar vergaderingen van de VVE toe?) is er bijvoorbeeld een bestuur en zijn er op zijn minst jaarvergaderingen?
Hebben ze een MJOP en hoe reeel is die?
Hoe staan de reserveringen er voor, en hoe verhouden die zich tot het MJOP?
OZB eigenaars belasting is (relatief) standaard, maar wel region gebonden.
onderhoud, bij een VVE is dat niet zo van belang aangezien veel dan onderhoud van ten kosten van de VVE is... en de rest is dan bovendien zwaar afhankelijk van het apartement zelf. Van wanneer is de keuken, hoe ziet die er uit, zelfde voor badkamer/toilet, CV ketel + cv installatie of gashaard,

- Is het verstandig om een vastgoedbeheerder onder de arm te nemen
In principe niet, alles wat je uit besteed kost geld = rendement maar zie ook vragen in het kader... wie doet wat? En daarnaast ook nog, hoe ziet die persoon dat terug in zijn/haar rendement.

- Rendement aflossen op hypotheek
Hangt er vanaf wat je plannen zijn, stel je koopt 200k euro met 50k Eigen geld.
Stel je houd netto op jaar basis 10k over, kan je die aflossen op die 200k.
ben je na 20 jaar hypotheek vrij, je kan ook die 10k 5 jaar sparen en dan weer een extra appartement kopen van 200k met 50k "rendement" waar je (ook) weer 10k per jaar aan over houd.

- Wat is een normale Terugverdienperiode
5% rendement op huur is toch denk ik wel minimaal (240k woning = 1000 euro per maand + onkosten als VVE + onderhoud + OZB + VRH )

- Alle onderdelen die ik vergeten ben hier te vragen.
Wie gaat de huur ontvangen en verdelen en hoe? Gaan "we" daar een aparte betaal rekening voor regelen? Wie gaat achter de huurders aan als ze te laat/niet betalen? Wie doet de bezichtigingen? etc etc.

[ Bericht 13% gewijzigd door namliam op 17-07-2019 10:51:25 ]

Zelf heb ik ook het idee om op termijn een tweede woning/appartement te kopen en ik heb eens de kosten en baten in een excel sheet opgeschreven van de dingen waar ik achter ben gekomen. Sommige cijfers heb ik echt uitgerekend, sommigen zijn globaal.



Ik weet niet of de tabel duidelijk is voor anderen, maar het hielp mij.

quote:

Wees daarbij voorzichtig met de aanname "vrije sector" want al blijkt dat je daar niet aan voldoet kan je een flinke douw krijgen om daarnaast nog maar te zwijgen over het feit dat je nu vast zit aan een huurder die voor 600 euro op je woning zit waar jij dacht 1200 euro te vangen.

Ga er maar van uit dat de goedkope appartementjes vrijwel nooit in de vrije sector vallen, maar een maximum huur hebben van ca. 500 ¤. Doe maar eens een proefberekening hier van de flatjes die jullie op het oog hebben.

Terecht zeg je dat beleggen in flatjes op dit moment "hot" is. Ik onderzoek as we speak met een aantal andere ondernemers of het lucratief is om een stichting Woekerhuur op te richten om gedupeerde huurders er bewust van te maken dat ze te veel huur betalen voor hun flatje en dat ze via de stichting en de huurcommissie de huur omlaag kunnen krijgen en het teveel betaalde terug kunnen vorderen. Dus weet wat je te wachten staat.

quote:

Op woensdag 17 juli 2019 11:31 schreef Anton91 het volgende:
Zelf heb ik ook het idee om op termijn een tweede woning/appartement te kopen en ik heb eens de kosten en baten in een excel sheet opgeschreven van de dingen waar ik achter ben gekomen. Sommige cijfers heb ik echt uitgerekend, sommigen zijn globaal.

[ afbeelding ]

Ik weet niet of de tabel duidelijk is voor anderen, maar het hielp mij.

Ik mis alleen de post onderhoud? Heb je daar ook een plan voor?

quote:

Op woensdag 17 juli 2019 11:35 schreef Herkauwer het volgende:

[..]

Ik mis alleen de post onderhoud? Heb je daar ook een plan voor?

Onderhoud voor mijn eigen woning niet erin gezet, voor het appartement staat er VvE kosten en ik denk dat dat in mijn geval op dit moment nog genoeg is (2018 opgeleverd). Maar ja, daar moet ook geld voor vrij gehouden worden, maar heb ik niet meegerekend.

quote:

Op woensdag 17 juli 2019 11:36 schreef Anton91 het volgende:

[..]

Onderhoud voor mijn eigen woning niet erin gezet, voor het appartement staat er VvE kosten en ik denk dat dat in mijn geval op dit moment nog genoeg is (2018 opgeleverd). Maar ja, daar kan inderdaad ook geld voor vrijgehouden moeten worden.

VvE kosten dekken alles wat gezamenlijk is en niet wat er specifiek is voor jouw appartement. Maar inderdaad, opgeleverd in 2018 verwacht je niet heel veel kosten. Persoonlijk zou ik toch een reservering daarvoor maken.

quote:

Op woensdag 17 juli 2019 11:39 schreef Linkse_krijger het volgende:

[..]

Dus je zou dan 675 euro pm verdienen als je het hypotheekvrij is. Dat is op jaarbasis 4,5% rendement.

Dat vind in best laag eigenlijk. Als je dan na gaat dat ts er ook nog een zakelijke hypotheek tegenaan wil gooien zou ik er niet aan beginnen.

Ja en ik weet niet hoe dat zit bij TS als je met z'n 5'en bijvoorbeeld een appartement koopt hoe het zit met de HRA. Of iedereen dat verliest of dat je dat kunt behouden.... Want dat drukt in mijn geval ook redelijk de 'winst'.

Maar als ik er een flinke lening voor af zou moeten sluiten zou ik het ook niet doen.

quote:

Op woensdag 17 juli 2019 11:32 schreef paardendokter het volgende:

[..]

Ga er maar van uit dat de goedkope appartementjes vrijwel nooit in de vrije sector vallen, maar een maximum huur hebben van ca. 500 ¤. Doe maar eens een proefberekening hier van de flatjes die jullie op het oog hebben.

Terecht zeg je dat beleggen in flatjes op dit moment "hot" is. Ik onderzoek as we speak met een aantal andere ondernemers of het lucratief is om een stichting Woekerhuur op te richten om gedupeerde huurders er bewust van te maken dat ze te veel huur betalen voor hun flatje en dat ze via de stichting en de huurcommissie de huur omlaag kunnen krijgen en het teveel betaalde terug kunnen vorderen. Dus weet wat je te wachten staat.

Wat is een goedkoopflatje

Ik heb een goedkoop appartement en kom toch aan het aantal punten om in de vrije sector te mogen verhuren.

quote:

Op woensdag 17 juli 2019 11:31 schreef Anton91 het volgende:
Ik weet niet of de tabel duidelijk is voor anderen, maar het hielp mij.

Bij hypotheek vrij en dus een WOZ waarde van 85% zou je juist niet 85% woz kosten hebben maar een besparing (dus opbrengsten) van 15%?

Opbrengsten: 13.000 = 1083 euro huur per maand? Nogal specifiek bedrag?

Snap de post "HRA verlies (op hoofdwoning)" niet ?

Daarnaast mist onderhoud voor o.a. Keuken/badkamer/cv installatie nog (ook door anderen opgemerkt). CV is 2500 in de 15 jaar
Beetje keuken en badkamer 7500 iedere 15 jaar is toch 50 euro-ish per maand.
Nog niet voor inflatie gecorrigeerd, daarnaast nog onderhoud voor je CV ketel

Ik heb een tijdje geleden trouwens ook een gesprek gehad met een hypotheek verstrekker die hypotheken verstrekt voor de verhuur.... ook wel verhuurhypotheek genoemd. Zij kwamen met een eisenlijst waar ik niet aan kon voldoen, ik heb ongeveer 20 taxateurs in de regio gebeld en iedereen was verbaasd.

quote:

Op woensdag 17 juli 2019 11:47 schreef namliam het volgende:

[..]

Bij hypotheek vrij en dus een WOZ waarde van 85% zou je juist niet 85% woz kosten hebben maar een besparing (dus opbrengsten) van 15%?

Opbrengsten: 13.000 = 1083 euro huur per maand? Nogal specifiek bedrag?

Snap de post "HRA verlies (op hoofdwoning)" niet ?

Daarnaast mist onderhoud voor o.a. Keuken/badkamer/cv installatie nog (ook door anderen opgemerkt). CV is 2500 in de 15 jaar
Beetje keuken en badkamer 7500 iedere 15 jaar is toch 50 euro-ish per maand.
Nog niet voor inflatie gecorrigeerd, daarnaast nog onderhoud voor je CV ketel

Dat zou ik moeten uitzoeken.

Het is al een tijdje geleden, maar ik heb toen volgens mij ook gerekend met een maand geen huur inkomsten. Verder maakt het ook weinig uit om een idee te krijgen of we rekenen met ¤12.000, ¤13.000 of ¤14.000

Dit appartement heeft stadsverwarming, dus kosten voor de CV zijn terecht niet mee genomen. Badkamer en keuken moeten ooit wel inderdaad, maar ik verwacht nog niet de komende 8 jaar.

https://www.rijksoverheid(...)hypotheekrenteaftrek

quote:

Hypotheekrenteaftrek en overwaarde bij verkoop
Is bij verkoop van de woning de verkoopprijs (verminderd met de verkoopkosten) hoger dan de eigenwoningschuld? Dan is er een eigenwoningreserve. Als dit bedrag na de verhuizing toch wordt bijgeleend, dan vervalt hiervoor het recht op hypotheekrenteaftrek.

quote:

Op woensdag 17 juli 2019 11:39 schreef Linkse_krijger het volgende:

[..]

Dus je zou dan 675 euro pm verdienen als je het hypotheekvrij is. Dat is op jaarbasis 4,5% rendement.

Dat vind in best laag eigenlijk. Als je dan na gaat dat ts er ook nog een zakelijke hypotheek tegenaan wil gooien zou ik er niet aan beginnen.

Als je 1/3 van het bedrag zelf inlegt en 2/3 van het bedrag leent tegen 3%, dan is je rendement ineens 7,5%

quote:

Op woensdag 17 juli 2019 11:44 schreef Yasmin23 het volgende:

[..]

Wat is een goedkoopflatje

Ik heb een goedkoop appartement en kom toch aan het aantal punten om in de vrije sector te mogen verhuren.

Elders op deze site vind je een mooi voorbeeld. Sameningeld (hypotheekverstrekker van zo'n goedkoop flatje voor de verhuur) gaat uit van een huur van ¤ 1100,-. Als ik 'm globaal bereken bij de huurcommissie dan mag de maximum huur 550 ¤ zijn, gebaseerd op 111 punten.

Tel uit je verlies als koper/huisjesmelker.

Die Stichting Woekerhuur gaat heel groot worden !

quote:

Op woensdag 17 juli 2019 12:44 schreef paardendokter het volgende:

[..]

Elders op deze site vind je een mooi voorbeeld. Sameningeld (hypotheekverstrekker van zo'n goedkoop flatje voor de verhuur) gaat uit van een huur van ¤ 1100,-. Als ik 'm globaal bereken bij de huurcommissie dan mag de maximum huur 550 ¤ zijn, gebaseerd op 111 punten.

Tel uit je verlies als koper/huisjesmelker.

Die Stichting Woekerhuur gaat heel groot worden !

Had dat topic niet gezien

quote:

Op woensdag 17 juli 2019 12:47 schreef Yasmin23 het volgende:

[..]

Had dat topic niet gezien

Het topic bestaat ook nog maar net

quote:

Op woensdag 17 juli 2019 12:49 schreef paardendokter het volgende:

[..]

Het topic bestaat ook nog maar net

Òp basis van welke punten is die maximum huur zo laag?

quote:

Op woensdag 17 juli 2019 11:54 schreef Anton91 het volgende:

[..]
ik verwacht nog niet de komende 8 jaar.

https://www.rijksoverheid(...)hypotheekrenteaftrek
[..]

Wil je het redelijk kunnen verhuren is een geode keuken/badkamer wel een vereiste en kosten moet je eerder nemen dan de baten dus afschrijving / voorzieningen ter verwachting van vervanging keuken/badkamer kan zeker geen kwaad

HRA, die ken ik maar doet hier niet ter zaken? Tenzij je het "Eigen geld" wild opbrengen door een 2e hypotheek op je woning ? Of Anderszins het met verkoop van je huidige woning verwikkeld is.
Verder verlies je nooit je hele HRA maar alleen over het "extra" deel.
Dus stel je leent 50k op je huidige huis ad 2% rente om die te investeren heb je alleen op die 50k geen HRA, je reeds bestaande hypotheek ad 200k en 2,5% blijft nog steeds HRA genieten.
Kosten van "geen HRA" zou dan slechts 40% van 2% van 50k zijn = 400 euro en komt dus niet in de buurt van die 2.000 euro die jij hebt staan....
Voor zover het uberhaubt een issue is.....

quote:

Op woensdag 17 juli 2019 11:54 schreef Anton91 het volgende:

[..]

Dat zou ik moeten uitzoeken.

Het is al een tijdje geleden, maar ik heb toen volgens mij ook gerekend met een maand geen huur inkomsten. Verder maakt het ook weinig uit om een idee te krijgen of we rekenen met ¤12.000, ¤13.000 of ¤14.000

Dit appartement heeft stadsverwarming, dus kosten voor de CV zijn terecht niet mee genomen. Badkamer en keuken moeten ooit wel inderdaad, maar ik verwacht nog niet de komende 8 jaar.

https://www.rijksoverheid(...)hypotheekrenteaftrek
[..]

Dit geld alleen als je je overwaarde in wilt zetten? Dit moet je toch los zien van je hoofdverblijf?

quote:

Op woensdag 17 juli 2019 12:44 schreef paardendokter het volgende:

[..]

Elders op deze site vind je een mooi voorbeeld. Sameningeld (hypotheekverstrekker van zo'n goedkoop flatje voor de verhuur) gaat uit van een huur van ¤ 1100,-. Als ik 'm globaal bereken bij de huurcommissie dan mag de maximum huur 550 ¤ zijn, gebaseerd op 111 punten.

Tel uit je verlies als koper/huisjesmelker.

Die Stichting Woekerhuur gaat heel groot worden !

Ik kom op vergelijkbaar punten/bedrag uit, er valt natuurlijk nog wel wat te doen om meer punten te scoren, iets langer keuken blad, termostaat kranen, nog wat dingetjes.
Maar betwijfel dat de verhuurder de benodigde 50 punten bij elkaar gaat kunnen vinden om in de vrije sector terecht te komen ( is bij groter dan 800 euro huur toch?)

Hele snelle berekening:
68 m2 = 68 punten
100000 woz => 100.000 / 9474 = 10,55 punten
++ 100.000 / 68 / 147 = 10.00 punten
totaal: 89 punten

Snabbel er nog wat bij voor energie label, keukenblad,verwamde kamers etc ad 20 punten, maakt 109 punten (of 545 euro huur)

quote:

Op woensdag 17 juli 2019 13:27 schreef Gijsbertus het volgende:

[..]

Wat betreft VVE zullen we daar eens keertje aanschuiven. Documentatie van eerdere vergaderingen zijn beschikbaar bij verkoper.

Mijn ervaring is dat deze vergaderingen 4 keer per jaar zijn. 2 keer een echte vergadering en 2 keer een extra stemronde ivm. onvoldoende stemmen. Als je het huis wilt aankopen moet je geluk hebben dat er een is en dat je ook mag komen van de verkoper.