Huis verhuren

Wat voor verlies heb je precies?
Staat het huis in de verkoop?
Vindt de bank het goed als je gaat verhuren?

Wat is de reden dat je je huis gaat huren in plaats van verkopen? Wil je het verlies hierop niet nemen? Dat is een slechte reden, het verlies heb je toch al.

Verder is de vraag of jouw hypotheekverstrekker dit goed vind, of je een andere hypotheek kunt krijgen terwijl je dit huis verhuurt. Ook kun je afspreken wat je wil, maar als de huurders er na een jaar niet uitgaan dan zit je er wel mee.

Of je over- of onderwaarde hebt maakt niet uit. In ieder geval niet voor de belasting. Ik denk wel voor je geldverstrekker. Als er eenmaal huurders inzitten is het huis zomaar 20% minder waard.

Als je teveel geld hebt, en de huidige rentestanden te laag vindt, en een hele lange termijn horizon hebt waarbij de cashflow (huur) van het huis minder relevant is dan de mogelijke waardestijging op lange termijn zou ik het doen. Anders niet.

En wat is je situatie precies? Dan kunnen we je pas goed advies geven.

Of er wel of geen overwaarde is op de woning is voor de verhuur niet van belang.
Voor verhuren is toestemming van de bank nodig. Die zal alleen toestemming geven als de verhuur plaatsvindt onder de Leegstandswet. Daarnaast moet de gemeente voor tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandswet een vergunning afgeven. Zonder deze vergunning worden de huurbeschermingsbepalingen uit het gewone huurrecht niet opzij gezet. Kosten vergunning: ¤ 0 tot een paar honderd euro.

N.B: Voor verhuur op basis van de Leegstandswet geldt niet de uitgebreide huurbescherming die bij normale verhuur geldt. Aan het einde van het huurcontract moet de huurder de woning verlaten en kan lege oplevering van de woning in geval van verkoop dus gegarandeerd worden. Maximale duur van verhuur onder de Leegstandswet is vijf jaar.

Zodra u de woning verhuurt gaat de woning naar Box 3. Hypotheekrenteaftrek is niet langer mogelijk. Als u de woning verhuurt hoeft u de huuropbrengsten niet op te geven voor de belasting. Als de te betalen hypotheekrente lager is dan de huuropbrengsten kost u de woning u geen geld, maar kan die nog iets winst opleveren. De risico's van verhuur zijn uitgebreid te lezen op internet. Daarover hoeven we het hier niet te hebben. Lees ook hier

quote:

Op dinsdag 14 oktober 2014 09:45 schreef Kwekkie4u het volgende:
De woz-waarde van de woning is in de jaren flink gekelderd. Staat nu op 110.000 euro. Mijn hypotheek is 135.000 euro.
Ik wil mijn woning verhuren voor minimaal 1100 euro. Mijn hypotheeklasten incl. sercivekosten bedraagt 850 euro.
Heb al beheermaatschappijen die mij woning voor jaar willen huren en dan iemand erin plaatsen voor een jaar. Nu is mijn vraag, hoe bereken ik wat ik moet afdragen aan de belastingdienst.

https://www.eigenhuis.nl/actueel/Dossiers/Dossier-tijdelijke-verhuur/recessie-fiscale-gevolgen-tijdelijke-verhuur/

quote:

En hoe weet de belastingdienst dat ik mijn woning voor 1000 euro verhuur?

Dat maakt niet uit. Je woning komt dan terecht in Box 3. Je betaalt 1,2% van de woz waarde (potentieel verminderd indien je overig vermogen minder is dan het heffingvrijvermogen). Je mag je hypotheek schuld wel in box 3 aftrekken. Dit geef je natuurlijk aan in je belasting aangifte.

quote:

Mijn woning staat niet te koop.

Houd je rekening dat je dan waarschijnlijk geen recht meer hebt op HRA? Dit zal de bank niet echt leuk vinden omdat je netto rentelast omhoog gaat. Waarschijnlijk is het beter om je huis toch te koop te zetten al dan niet voor een belachelijke prijs, puur om HRA te behouden.

quote:

Wil na een jaar verhuur de badkamer en keuken vernieuwen met opbrengst van mijn huur.
Dan beperk ik het verlies

Ik denk dat dat vies tegen zal vallen. de waardeverhoging van een nieuwe badkamer en keuken dekt zelden de kosten ervan. Zowel een badkamer als een keuken zijn zeer persoonlijk.

[ Bericht 1% gewijzigd door miro86 op 14-10-2014 11:04:28 ]

quote:

Op dinsdag 14 oktober 2014 09:45 schreef Kwekkie4u het volgende:
De woz-waarde van de woning is in de jaren flink gekelderd. Staat nu op 110.000 euro. Mijn hypotheek is 135.000 euro.
Ik wil mijn woning verhuren voor minimaal 1100 euro. Mijn hypotheeklasten incl. sercivekosten bedraagt 850 euro.
Heb al beheermaatschappijen die mij woning voor jaar willen huren en dan iemand erin plaatsen voor een jaar.

Je hebt nog een hypotheek, dus toestemming nodig van de bank om het pand particulier te verhuren. Daarnaast zou ik ook bij de gemeente checken of je een vergunning nodig hebt om een pand te verhuren. Is zelden zo, maar in sommige gemeentes wel.

quote:

Op dinsdag 14 oktober 2014 09:45 schreef Kwekkie4u het volgende:
Nu is mijn vraag, hoe bereken ik wat ik moet afdragen aan de belastingdienst.
En hoe weet de belastingdienst dat ik mijn woning voor 1000 euro verhuur?

Particuliere verhuurders hoeven geen belasting te betalen over de huur die ze innen. Daar staat tegenover dat je verbeteringen of reparaties aan de woning ook niet mag aftrekken.

Eén voordeel wat je wel krijgt is dat je minder belasting hoeft te betalen over de WOZ waarde van het pand, maar dit wordt allemaal automatisch berekend in de aangifte software nadat je netjes aangeeft wat de WOZ waarde is, dat je het verhuurd en voor hoeveel. Hier hoef je je in principe dus niet druk om te maken.

quote:

Op dinsdag 14 oktober 2014 09:45 schreef Kwekkie4u het volgende:
Wil na een jaar verhuur de badkamer en keuken vernieuwen met opbrengst van mijn huur.
Dan beperk ik het verlies

Kan een goed idee zijn, maar zoals gezegd kun je dit dus niet aftrekken van je belastingaangifte.

Hou er verder ook rekening mee dat je het huur contract goed regelt als je het pand na een jaar wel wil verkopen. Spreek harde data af over wanneer ze er uiterlijk uit moeten zijn (als je dat al weet of zou willen) en zet deze data letterlijk in het contract. Zo heb je in ieder geval een goede zaak bij de rechter mochten de huurders na het jaar moeilijk gaan doen en er niet uit willen (een pand is niet te verkopen met huurders er in).

Succes!

quote:

Op dinsdag 14 oktober 2014 09:45 schreef Kwekkie4u het volgende:
Mijn woning staat niet te koop.

Dan kun je de woning niet verhuren onder de Leegstandswet.

quote:

Op dinsdag 14 oktober 2014 11:53 schreef TigerXtrm het volgende:
Hou er verder ook rekening mee dat je het huur contract goed regelt als je het pand na een jaar wel wil verkopen. Spreek harde data af over wanneer ze er uiterlijk uit moeten zijn (als je dat al weet of zou willen) en zet deze data letterlijk in het contract. Zo heb je in ieder geval een goede zaak bij de rechter mochten de huurders na het jaar moeilijk gaan doen en er niet uit willen (een pand is niet te verkopen met huurders er in).

Nee, harde data maken niks uit. Gewone tijdelijke verhuur bestaat niet (als je dus niet onder de Leegstandswet verhuurt). Je kunt een datum in een contract zetten, je kunt in het contract zetten dat het een tijdelijk contract is, maar beide dingen zijn niet rechtsgeldig.

quote:

Op dinsdag 14 oktober 2014 16:59 schreef Joipoidoipoipoi het volgende:
[..]
Dan kun je de woning niet verhuren onder de Leegstandswet.
[..]
Nee, harde data maken niks uit. Gewone tijdelijke verhuur bestaat niet (als je dus niet onder de Leegstandswet verhuurt). Je kunt een datum in een contract zetten, je kunt in het contract zetten dat het een tijdelijk contract is, maar beide dingen zijn niet rechtsgeldig.

Hij zou het nog verkapt als hospita verhuur kunnen doen, als hij zelf een kamertje daar behoud, alhoewel dat ook niet echt de bedoeling van die verhuur regeling is.

quote:

Op dinsdag 14 oktober 2014 09:45 schreef Kwekkie4u het volgende:
Staat nu op 110.000 euro...
Ik wil mijn woning verhuren voor minimaal 1100 euro

Waarde woning is 110.000, is 1100 euro huur dan realistisch?

quote:

Op dinsdag 14 oktober 2014 17:42 schreef manifold het volgende:
[..]
Waarde woning is 110.000, is 1100 euro huur dan realistisch?

Hij kan het altijd vragen, maar je moet wel extreem in nood zitten wil je 1100 euro gaan betalen voor een vlooienhok van net boven de ton.

Ik ben ook wel benieuwd wat er in de VVE regels staat of TS eigenlijk wel mag verhuren. Dit vanwege het feit de TS het ook over servicekosten heeft.

quote:

Op dinsdag 14 oktober 2014 16:59 schreef Joipoidoipoipoi het volgende:

[..]

Dan kun je de woning niet verhuren onder de Leegstandswet.

[..]

Nee, harde data maken niks uit. Gewone tijdelijke verhuur bestaat niet (als je dus niet onder de Leegstandswet verhuurt). Je kunt een datum in een contract zetten, je kunt in het contract zetten dat het een tijdelijk contract is, maar beide dingen zijn niet rechtsgeldig.

Dat is niet helemaal waar natuurlijk. Als je verhuur duidelijk van korte aard is en dat duidelijk is vastgelegd, dan kun je ook zonder leegstandwet tijdelijk verhuren. Als er duidelijk is gemaakt dat het huis verkocht gaat worden bij begin van de huur en dat dit een tussenoplossing is, heb je het in principe niet nodig.

Het biedt echter wel een stuk meer zekerheid als je het wél via de leegstandwet doet.

quote:

Op dinsdag 14 oktober 2014 18:03 schreef Me_Wesley het volgende:
Als je verhuur duidelijk van korte aard is en dat duidelijk is vastgelegd, dan kun je ook zonder leegstandwet tijdelijk verhuren.

nee dat zijn dan niet rechtsgeldige afspraken die je maakt en daar kan een huurder misbruik van maken.

quote:

Op dinsdag 14 oktober 2014 18:14 schreef Basp1 het volgende:

[..]

nee dat zijn dan niet rechtsgeldige afspraken die je maakt en daar kan een huurder misbruik van maken.

Nee. Huurbescherming geldt niet voor verhuur die duidelijk van korte aard is. Zie ook BW 7:232 lid 2.

quote:

Op dinsdag 14 oktober 2014 18:14 schreef Basp1 het volgende:
nee dat zijn dan niet rechtsgeldige afspraken die je maakt en daar kan een huurder misbruik van maken.

Inderdaad.

quote:

Op dinsdag 14 oktober 2014 18:16 schreef Me_Wesley het volgende:
Nee. Huurbescherming geldt niet voor verhuur die duidelijk van korte aard is. Zie ook BW 7:232 lid 2.

Van korte duur als in Leegstandswet ja. Het helpt je niet om als verhuurder zomaar wat niet-rechtsgeldige regeltjes (zoals bijvoorbeeld dat het huurcontract 'tijdelijk' is en eventueel een datum erbij, ook al doe je dat 'duidelijk' ) in het huurcontract te zetten.

quote:

Op dinsdag 14 oktober 2014 18:14 schreef Basp1 het volgende:
[..]
nee dat zijn dan niet rechtsgeldige afspraken die je maakt en daar kan een huurder misbruik gebruik van maken.

quote:

Op dinsdag 14 oktober 2014 18:31 schreef Joipoidoipoipoi het volgende:

[..]

Inderdaad.

[..]

Van korte duur als in Leegstandswet ja. Het helpt je niet om als verhuurder zomaar wat niet-rechtsgeldige regeltjes (zoals bijvoorbeeld dat het huurcontract 'tijdelijk' is en eventueel een datum erbij, ook al doe je dat 'duidelijk' ) in het huurcontract te zetten.

Nee, leegstandwet heeft niets te maken met 7:232.

quote:

Op dinsdag 14 oktober 2014 18:36 schreef Me_Wesley het volgende:
Nee, leegstandwet heeft niets te maken met 7:232.

Nee duh! Het heeft ook niet specifiek te maken met dat wetsartikel, maar Leegstandswet is wel duidelijk voor verhuur van korte duur. Een regeltje in een huurcontract ('tijdelijk met datum') is dat niet. Want het is niet rechtsgeldig.

Maar mij maakt het niet uit dat jij dat denkt hoor.

Verhuur jij zelf een woning?

quote:

Op dinsdag 14 oktober 2014 18:39 schreef Joipoidoipoipoi het volgende:

[..]

Nee duh! Het heeft ook niet specifiek te maken met dat wetsartikel, maar Leegstandswet is wel duidelijk voor verhuur van korte duur. Een regeltje in een huurcontract ('tijdelijk met datum') is dat niet. Want het is niet rechtsgeldig.

Maar mij maakt het niet uit dat jij dat denkt hoor.

Verhuur jij zelf een woning?

Ja, leegstandwet is bedoelt voor korte verhuur, maar zonder leegstandwet mag je ook kort verhuren zolang duidelijk is dat het voor duur van korte aard is. Zoals bijvoerbeeld bij verkoop.


Zie ook:

quote:

Ook de stelling van [huurder] dat geen sprake is van een vergunning op grond van de Leegstandwet of een diplomatenclausule, maakt dit oordeel niet anders. [verhuurder] heeft terecht aangevoerd dat hem diverse keuzes openstonden en dat de keuze voor verhuur voor korte duur hem vrijstond. Overigens is een verwijzing naar artikel 7:274 lid 1 sub b van het Burgerlijk Wetboek als voormeld niet aan de orde omdat [verhuurder] geen terugkeer beoogde.
4.8. Het voorgaande brengt met zich mee dat de huurbeschermingsbepalingen van afdeling 5 van boek 7 BW, waarop [huurder] zich beroept, ingevolge artikel 7:232 lid 2 BW niet van toepassing zijn. Het door hem gedane beroep op de in de artikelen 7:271 BW e.v. opgenomen regels betreffende de opzegging van de huur gaat daarom niet op.

http://uitspraken.rechtsp(...)NL:RBOBR:2013:BZ9112

quote:

Op dinsdag 14 oktober 2014 09:45 schreef Kwekkie4u het volgende:
De woz-waarde van de woning is in de jaren flink gekelderd. Staat nu op 110.000 euro. Mijn hypotheek is 135.000 euro.
Ik wil mijn woning verhuren voor minimaal 1100 euro. Mijn hypotheeklasten incl. sercivekosten bedraagt 850 euro.
Heb al beheermaatschappijen die mij woning voor jaar willen huren en dan iemand erin plaatsen voor een jaar. Nu is mijn vraag, hoe bereken ik wat ik moet afdragen aan de belastingdienst.
En hoe weet de belastingdienst dat ik mijn woning voor 1000 euro verhuur?
Mijn woning staat niet te koop.
Wil na een jaar verhuur de badkamer en keuken vernieuwen met opbrengst van mijn huur.
Dan beperk ik het verlies

Ik vind 10.000 euro huur op jaarbasis wel heel fors voor een huis met een waarde van 110K. Voor 3000 euro aan rentelasten kun je zo'n huis kopen. Wat voor huurders krijg je dan? Mensen die geen 120K kunnen lappen! Wil je dat?

Waar wil je zelf trouwens gaan wonen in die periode? Trek dat van je verwachtte inkomsten af en wat houd je dan over? En welke risico's loop je er mee?
Je badkamer en keuken vernieuwen om je verlies te beperken is geen goed idee. Je kunt beter de helft van de kosten van die verbouwing van de prijs afhalen. Dan kunnen de kopers de badkamer/keuken kopen die ze zelf willen. Als vuistregel kun je stellen dat de badkamer na oplevering nog maar 50% waard is. Geen goede investering.

quote:

Op dinsdag 14 oktober 2014 17:44 schreef Janneke141 het volgende:
[..]
Hij kan het altijd vragen, maar je moet wel extreem in nood zitten wil je 1100 euro gaan betalen voor een vlooienhok van net boven de ton.

En wat voor volk krijg je dan? Volk dat echt nergens anders terecht kan en waarschijnlijk helemaal niet uit maakt wat ze -op papier- betalen, aangezien ze dat in het echt toch niet doen. Dan komen er mensen in, die betalen niet, jij bent een jaar bezig ze eruit te krijgen en dan gaan ze weer ergens anders heen. Dat kost je dan heel veel geld.

quote:

Op dinsdag 14 oktober 2014 18:39 schreef Joipoidoipoipoi het volgende:

[..]

Een regeltje in een huurcontract ('tijdelijk met datum') is dat niet. Want het is niet rechtsgeldig.

Oh en daar nog even over:

quote:

[huurder] heeft vervolgens immers de huurovereenkomst ondertekend waarin uitdrukkelijk is opgenomen dat huurovereenkomst eindigt op 30 april 2013. Als hij in feite voor onbepaalde tijd wilde huren had hij dat op dat moment duidelijk kenbaar moeten maken en met een korte termijn niet moeten instemmen.

Uit dezelfde uitspraak als hierboven. Heeft dus wel enige rechtsgeldigheid me dunkt

quote:

Op dinsdag 14 oktober 2014 18:56 schreef Me_Wesley het volgende:

[..]

Oh en daar nog even over:

[..]

Uit dezelfde uitspraak als hierboven. Heeft dus wel enige rechtsgeldigheid me dunkt

Maar daar stond het huis wel te koop, als dat niet het geval was geweest verwacht ik dat er een heel andere uitspraak uit kan komen.

En bij dit topic weten we niet of het al te koop staat.

quote:

Op dinsdag 14 oktober 2014 19:07 schreef Basp1 het volgende:
Maar daar stond het huis wel te koop, als dat niet het geval was geweest verwacht ik dat er een heel andere uitspraak uit kan komen.
En bij dit topic weten we niet of het al te koop staat.

Plus dat de huurder de kans is geboden om vervangende woonruimte te betrekken in dezelfde buurt.

(Overigens heb ik nu geen tijd om dat hele document te gaan lezen, want er zullen vast nog wel meer uitzonderingen in staan.)

quote:

Op dinsdag 14 oktober 2014 19:07 schreef Basp1 het volgende:

[..]

Maar daar stond het huis wel te koop, als dat niet het geval was geweest verwacht ik dat er een heel andere uitspraak uit kan komen.

En bij dit topic weten we niet of het al te koop staat.

Ik reageerde enkel op iemand die beweert dat je alleen tijdelijk kan verhuren met leegstandwet en dat einddatums in een huurcontract stellen niet rechtsgeldig is.

Overigens is de kern van die uitspraak dat het in dat geval duidelijk was dat 7:232 van toepassing is omdat de verhuurder zijn verkoopintenties al voor de verhuur duidelijk had gemaakt, en daarbij ook duidelijk een einddatum heeft gesteld.

Geen idee hoe er geoordeeld wordt als het huis nog niet te koop staat maar die intentie wel duidelijk is gemaakt. Er zijn in ieder geval mogelijkheden op dat gebied.

quote:

Op dinsdag 14 oktober 2014 19:12 schreef Joipoidoipoipoi het volgende:

[..]

Plus dat de huurder de kans is geboden om vervangende woonruimte te betrekken in dezelfde buurt.

(Overigens heb ik nu geen tijd om dat hele document te gaan lezen, want er zullen vast nog wel meer uitzonderingen in staan.)

Dat wordt in de beoordeling van de kantonrechter niet eens meegenomen. Maar lees het maar een keer door als je de tijd hebt, vooral de beoordeling (hoofdstuk 4).

quote:

Op dinsdag 14 oktober 2014 19:18 schreef Me_Wesley het volgende:
Dat wordt in de beoordeling van de kantonrechter niet eens meegenomen. Maar lees het maar een keer door als je de tijd hebt, vooral de beoordeling (hoofdstuk 4).

Dat staat dus juist in 4.9:

quote:

4.9. Van belang in deze procedure is voorts dat [huurder] de kans is geboden om vervangende woonruimte te betrekken in dezelfde buurt.