Nederlandse Woningmarkt #22 Rollercoaster

quote:

Op zaterdag 17 mei 2014 16:25 schreef 99.999 het volgende:

[..]

Erg goed niet maar je ziet wel overal wat herstel. Zowel in de nieuwbouw als bestaande bouw.

Ik weet het niet, ik denk dat er een tweede (of derde?) klap komt. De betaalbaarheid is niet echt verbeterd en verslechterd met het jaar. Dit zou langdurig dalende huizenprijzen moeten in houden.

Belangrijkste argument tegen verder dalende huizenprijzen: er is al een hoop af en woonruimte is eigenlijk nog steeds erg schaars.

Belangrijkste argument voor verder dalende huizenprijzen: gierend hoge werkloosheid, economisch herstel zal naar alle waarschijnlijkheid broos zijn (if any).

Ik ben niet bekend met de huizenmarkt in Engeland maar daar is de huizenprijs ondanks een niet zo fantastisch draaiende economie de laatste jaren weer ontploft. Zo erg dat er al weer voor een bubble gewaarschuwd wordt.

De overheid blijft ook maar (stimulerings)maatregelen nemen die de huizenprijzen steunen. De meest relevante van het moment lijkt me de 100k belastingvrije schenking. Wordt schijnbaar massaal gebruik van gemaakt.

De vrij exorbitante huurstijgingen die doorgevoerd zijn/worden.

De 'mantelzorgboete' zal ook wel effect hebben als die er door komt. Als het financieel onaantrekkelijk is om samen te wonen zal dat ook voor extra vraag zorgen om woonruimte. Zelfs al is het huren: elke woning die verhuurt wordt is niet beschikbaar voor de koopmarkt, dus minder aanbod, dus steuntje in de rug voor de huizenprijs.

In mijn omgeving proef ik een sfeer van "als je wilt en kunt kopen, moet je het nú doen". Dat werd natuurlijk al sinds 2008 geroepen maar nu lijken mensen het ook te geloven en er naar te handelen en daar gaat het uiteindelijk om.

quote:

Op zaterdag 17 mei 2014 16:57 schreef Grrrrrrrr het volgende:
Belangrijkste argument tegen verder dalende huizenprijzen: er is al een hoop af en woonruimte is eigenlijk nog steeds erg schaars.

Belangrijkste argument voor verder dalende huizenprijzen: gierend hoge werkloosheid, economisch herstel zal naar alle waarschijnlijkheid broos zijn (if any).

Ik denk dat het belangrijkste argument voor verdere daling een stijgende hypotheekrente zal zijn. De betaalbaarheid is redelijk momenteel, maar als de rente omhoog gaat, gaat dat hard achteruit.

quote:

De overheid blijft ook maar (stimulerings)maatregelen nemen die de huizenprijzen steunen. De meest relevante van het moment lijkt me de 100k belastingvrije schenking. Wordt schijnbaar massaal gebruik van gemaakt.

Het lijkt me dat een klein deel van de starters daar iets aan heeft. Het bedrag dat belastingvrij geschonken is, was hoog, maar het aantal mensen zal wel meevallen verwacht ik.

quote:

In mijn omgeving proef ik een sfeer van "als je wilt en kunt kopen, moet je het nú doen". Dat werd natuurlijk al sinds 2008 geroepen maar nu lijken mensen het ook te geloven en er naar te handelen en daar gaat het uiteindelijk om.

Ik heb ook gekocht. Wil al een tijdje weg uit m'n huurwoning en uiteindelijk heb ik voor hetzelfde maandbedrag 3x zoveel ruimte, parkeren op eigen terrein en een nieuw huis ipv een oud huis met enkel glas, geen ramen die open kunnen etc.

Ik verwacht uiteindelijk nog een daling van 25% inflatie gecorrigeerd, dus kan ook heel lang gelijk blijven/licht dalende absolute prijzen zijn. Toch heb ik nu gekocht, omdat ik nu met goed betaalbare maandlasten in een fijn huis kan wonen. Ik los ook af, dus na een jaar of 5 is m'n schuld al redelijk afgenomen. 25% daling is voor mij geen probleem en eigenlijk alleen maar gunstig om door te stromen naar een andere woning later.

quote:

Op zaterdag 17 mei 2014 17:12 schreef OngeschiktX het volgende:
Ik verwacht uiteindelijk nog een daling van 25% inflatie gecorrigeerd, dus kan ook heel lang gelijk blijven/licht dalende absolute prijzen zijn. Toch heb ik nu gekocht, omdat ik nu met goed betaalbare maandlasten in een fijn huis kan wonen. Ik los ook af, dus na een jaar of 5 is m'n schuld al redelijk afgenomen. 25% daling is voor mij geen probleem en eigenlijk alleen maar gunstig om door te stromen naar een andere woning later.

Eindelijk een zinnige argumentatie. Er zijn zoveel rationele argumenten die pleiten voor en tegen verdere daling. Punt is echter de psychologie die erachter zat (en zit): de perceptie dat huizenprijzen zullen gaan dalen of stijgen doet mensen al dan niet kopen.

Ik geloof qua huizenmarkt nog steeds in de analogie met de AEX: een piek in 1999 - 2000 en daarna is het nooit meer wat geworden en zal het ook nooit meer wat worden.

Ergo: nog steeds zien veel mensen een huis vooral als handelswaar.
Iets met slapend rijk worden.

Dat was voorheen zo, maar die tijd zie ik niet zo snel terugkeren.
Gelukkig maar.

Niemand heeft baat bij enorm stijgende huizenprijzen.

quote:

Op zaterdag 17 mei 2014 22:11 schreef FrankElst het volgende:
Niemand heeft baat bij enorm stijgende huizenprijzen.

Nou, ik ken wel een stelletje zuigers die het wel baat zou opleveren. Plus de meute arme drommels met een huis onder water...dat worden er steeds meer..

quote:

Op zaterdag 17 mei 2014 17:12 schreef OngeschiktX het volgende:
Knip
Ik verwacht uiteindelijk nog een daling van 25% inflatie gecorrigeerd, dus kan ook heel lang gelijk blijven/licht dalende absolute prijzen zijn...
Knip

Wat zijn hier de argumenten voor, behalve stijgende hypotheekrente? Vooral, waarom denk je aan 25%?

quote:

Op zondag 18 mei 2014 00:28 schreef opgebaarde het volgende:
waarom denk je aan 25%?

Twee dingen:

1. Historische ontwikkeling van de huizenmarkt. Over lange termijn zijn huizen de huizen bijna 2x zoveel waard geweest tov de trend. Inmiddels is er grofweg een kwart af vanaf het hoogte punt. we zitten nu nog een aardig stuk boven de trend. Het is zeker geen wetenschap, maar een inschatting, want welke prijs is de 'juiste'?

2. Gebaseerd op de betaalbaarheid icm de hypotheekrente. De rente is nu historisch laag, zo'n 3.6% voor 10 jaar vast met NHG, dit is ook weleens 11% geweest. Ook hier weer een inschatting van een gemiddelde over lange termijn. Als je van 6% uitgaat, moet de woningwaarde (eigenlijk schuld) met zo'n 25% dalen om gelijke maandlasten als nu het geval is op te leveren:

Annuïteit bij 3.6%, looptijd 30 jaar, schuld ¤100.000: ¤455
Annuïteit bij 6.0%, looptijd 30 jaar, schuld ¤100.000: ¤600
Annuïteit bij 6.0%, looptijd 30 jaar, schuld ¤75.890: ¤455

quote:

Op zondag 18 mei 2014 10:16 schreef OngeschiktX het volgende:
Twee dingen:

1. Historische ontwikkeling van de huizenmarkt. Over lange termijn zijn huizen de huizen bijna 2x zoveel waard geweest tov de trend. Inmiddels is er grofweg een kwart af vanaf het hoogte punt. we zitten nu nog een aardig stuk boven de trend. Het is zeker geen wetenschap, maar een inschatting, want welke prijs is de 'juiste'?

2. Gebaseerd op de betaalbaarheid icm de hypotheekrente. De rente is nu historisch laag, zo'n 3.6% voor 10 jaar vast met NHG, dit is ook weleens 11% geweest. Ook hier weer een inschatting van een gemiddelde over lange termijn. Als je van 6% uitgaat, moet de woningwaarde (eigenlijk schuld) met zo'n 25% dalen om gelijke maandlasten als nu het geval is op te leveren:

Annuïteit bij 3.6%, looptijd 30 jaar, schuld ¤100.000: ¤455
Annuïteit bij 6.0%, looptijd 30 jaar, schuld ¤100.000: ¤600
Annuïteit bij 6.0%, looptijd 30 jaar, schuld ¤75.890: ¤455

Punt is natuurlijk ook dat pak em beet 20 - 25 jaar geleden, de huizenprijzen behoorlijk laag waren (waarschijnlijk mede t.g.v. de hoge hypotheekrente). Destijds waren huren en kopen behoorlijk gelijkwaardig, mede door het absurde subsidiebeleid op huurwoning. Je kon het zo gek niet bedenken of er kwamen subsidies bij te pas: opjectsubsidies en persoonssubsidies.

Nu die huurmarkt, mede dank zij de beleggingsresultaten van mijnheer Staal, in rustigers vaarwater is terechtgekomen (wonen is een fundamenteel recht, maar waarom moet wonen eigenlijk gesubsidieerd wonen zijn), zie je dat de co-laterale woonvorm ook richting normale prijzen trekt.

quote:

Op zondag 18 mei 2014 11:48 schreef 99.999 het volgende:
Dus omdat de huurprijzen sterk stijgen dalen de koopprijzen? Bijzondere redenatie.

...er klopt inderdaad iets niet in mijn redenatie . Je zou zeggen: stijgende huren jaagt de huurders hun hokken uit richting koopwoning en dus stijgen de koopwoningprijzen.... toch dalen die prijzen ...... leg me dat eens uit? Kan toch moeilijk toegeven dat ik onzin sta uit te kramen...

quote:

Op zondag 18 mei 2014 13:10 schreef blomke het volgende:

[..]

...er klopt inderdaad iets niet in mijn redenatie . Je zou zeggen: stijgende huren jaagt de huurders hun hokken uit richting koopwoning en dus stijgen de koopwoningprijzen.... toch dalen die prijzen ...... leg me dat eens uit? Kan toch moeilijk toegeven dat ik onzin sta uit te kramen...

Maar jij vind het dus wel logisch dat de huurprijzen stijgen de prijs van koopwoningen dalen

Verbanden

quote:

Op zondag 18 mei 2014 10:16 schreef OngeschiktX het volgende:

[..]

Twee dingen:

1. Historische ontwikkeling van de huizenmarkt. Over lange termijn zijn huizen de huizen bijna 2x zoveel waard geweest tov de trend. Inmiddels is er grofweg een kwart af vanaf het hoogte punt. we zitten nu nog een aardig stuk boven de trend. Het is zeker geen wetenschap, maar een inschatting, want welke prijs is de 'juiste'?

2. Gebaseerd op de betaalbaarheid icm de hypotheekrente. De rente is nu historisch laag, zo'n 3.6% voor 10 jaar vast met NHG, dit is ook weleens 11% geweest. Ook hier weer een inschatting van een gemiddelde over lange termijn. Als je van 6% uitgaat, moet de woningwaarde (eigenlijk schuld) met zo'n 25% dalen om gelijke maandlasten als nu het geval is op te leveren:

Annuïteit bij 3.6%, looptijd 30 jaar, schuld ¤100.000: ¤455
Annuïteit bij 6.0%, looptijd 30 jaar, schuld ¤100.000: ¤600
Annuïteit bij 6.0%, looptijd 30 jaar, schuld ¤75.890: ¤455

De rente was tien jaar geleden ook heel laag. En guess what? Hij is nu nóg lager.

Sterker nog, er gaan geluiden op om centrale rentes (van de ECB) eventueel negatief te laten worden. Kan allemaal nog veel lager dus.

Als je écht denkt dat de rente zal stijgen, zijn hier allemaal constructies voor om zo te beleggen.. Vonden een aantal jaar geleden wat wooncorporaties ook een goed plan

quote:

Op zondag 18 mei 2014 16:49 schreef macondo het volgende:
Als je écht denkt dat de rente zal stijgen, zijn hier allemaal constructies voor om zo te beleggen.. Vonden een aantal jaar geleden wat wooncorporaties ook een goed plan

Hebben woningbouwcorporaties en huurders nu nog profijt van: extra belastingen en sterk stijgende huren.

Maar stel: je krijgt "een negatieve rente", voor een Jan Modaal heeft dat - naast een zeer lage hypotheekrente - toch geen voordelen?

quote:

Op zondag 18 mei 2014 16:49 schreef macondo het volgende:

[..]

De rente was tien jaar geleden ook heel laag. En guess what? Hij is nu nóg lager.

Sterker nog, er gaan geluiden op om centrale rentes (van de ECB) eventueel negatief te laten worden. Kan allemaal nog veel lager dus.

Als je écht denkt dat de rente zal stijgen, zijn hier allemaal constructies voor om zo te beleggen.. Vonden een aantal jaar geleden wat wooncorporaties ook een goed plan

ik denk écht dat de rente gaat stijgen ja, ik kan me niet voorstellen dat er iemand is die denkt van niet. Dat sluit overigens niet uit dat het nog wat lager kan; dat zou best kunnen. Maar op lange termijn gaat de rente echt wel weer omhoog en boven de 3.6% uitkomen.

Als de rente omhoog gaat heeft dat enorme consequenties. Vrijwel iedereen heeft wel schuld, incl. elke overheid. Extra reden dus voor de ECB om te trachten de rente zo laag te houden. Dat dat leidt tot een enorme geldexplosie waardoor spaarrentes instorten en aandelen worden opgeblazen, tsja... Korte termijnpolitiek. Net zoals de schuldencrisis tot nog toe alleen tot meer schuld heeft geleid.

quote:

Op zondag 18 mei 2014 17:15 schreef OngeschiktX het volgende:

[..]

ik denk écht dat de rente gaat stijgen ja, ik kan me niet voorstellen dat er iemand is die denkt van niet. Dat sluit overigens niet uit dat het nog wat lager kan; dat zou best kunnen. Maar op lange termijn gaat de rente echt wel weer omhoog en boven de 3.6% uitkomen.

Op de lange termijn zou dat zeker kunnen, maar op de lange termijn.. ben je dood. Ik bedoel dat serieus, want gelijk krijgen over 20 jaar levert weinig op.

Ten tweede is de rente natuurlijk gekoppeld aan inflatie. En hoge inflatie heeft natuurlijk als voordeel dat schulden (hypotheken) makkelijk afgelost worden. Door hoge rente / inflatie stijgt de waarde van je huis in absolute zin (in reeële waarde misschien niet).

quote:

Op zondag 18 mei 2014 17:45 schreef RemcoDelft het volgende:
Als de rente omhoog gaat heeft dat enorme consequenties. Vrijwel iedereen heeft wel schuld, incl. elke overheid. Extra reden dus voor de ECB om te trachten de rente zo laag te houden. Dat dat leidt tot een enorme geldexplosie waardoor spaarrentes instorten en aandelen worden opgeblazen, tsja... Korte termijnpolitiek. Net zoals de schuldencrisis tot nog toe alleen tot meer schuld heeft geleid.

Hogere rente zou erg prettig zijn. Bijvoorbeeld voor de dekkingsgraad van pensioenfondsen.

Verder haakje van alles door elkaar, Remco. Maar dat hoort niet in dit topic thuis.

quote:

Op zondag 18 mei 2014 18:21 schreef macondo het volgende:

[..]

Op de lange termijn zou dat zeker kunnen, maar op de lange termijn.. ben je dood. Ik bedoel dat serieus, want gelijk krijgen over 20 jaar levert weinig op.

Over 20 jaar verwacht ik nog niet dood te zijn hoor. Of ik gelijk krijg of niet interesseert me weinig, als ik maar verstandige financiele beslissingen voor mezelf maak.

De lange termijn kan overigens ook 10 jaar zijn en dan heeft het opeens toch veel impact voor veel mensen, denk aan aflopen rentevastperiode. Verder heeft speculeren op de rente weinig zin. Wanneer de stijging komt weet ik ook niet.

quote:

Ten tweede is de rente natuurlijk gekoppeld aan inflatie. En hoge inflatie heeft natuurlijk als voordeel dat schulden (hypotheken) makkelijk afgelost worden. Door hoge rente / inflatie stijgt de waarde van je huis in absolute zin (in reeële waarde misschien niet).

Voorlopig hebben we zeer lage inflatie en zal de ECB verdere daling mogelijk moeten remmen door de rente wat te verhogen.

quote:

Op zondag 18 mei 2014 18:33 schreef OngeschiktX het volgende:

Voorlopig hebben we zeer lage inflatie en zal de ECB verdere daling mogelijk moeten remmen door de rente wat te verhogen.

Euhh.. Whut?

Dat laatste klopt idd niet, haal even iets door elkaar. Anyway ik redeneer vooral vanuit m'n eigen portemonnee en vind het wel zo verstandig om een verdere daling van de woningprijs op te vangen.

Historisch gezien is de rente enorm laag en lijkt het me bijzonder onwaarschijnlijk dat het over langere termijn, enkele jaren, nog veel verder zal dalen. Negatieve rente die weleens genoemd zijn brengen weer hele andere problemen met zich mee.

De trend van zowel de rente als de woningprijs zegt mij gewoon dat de huizenprijs uiteindelijk niet anders kan dan verder dalen. We hebben jaren van 10% stijging gehad, dat is echt niet goed gemaakt door de daling die we hebben gehad. Daarnaast hebben we matige (of redelijke) betaalbaarheid met historisch lage rente.

quote:

Op zondag 18 mei 2014 18:24 schreef macondo het volgende:

[..]

Hogere rente zou erg prettig zijn. Bijvoorbeeld voor de dekkingsgraad van pensioenfondsen.

Moet je eens aan Dijsselbloem en Rutte voorleggen: de hele overheidsbegroting is uitermate fragiel en houdt nog stand dank zij de extreem lage rente. Zou die oplopen, dan gaan i.d.d. overheden met hun giga schuld, op de fles.

quote:

Op zondag 18 mei 2014 19:08 schreef OngeschiktX het volgende:
Daarnaast hebben we matige (of redelijke) betaalbaarheid met historisch lage rente.

Ik snap die matige betaalbaarheid niet. Voor 2,5 ton hypotheek bij 3,5% en 42% HRA, hoest je netto ¤423 rentekosten/maand op. Wat kan je daarvoor huren?