Huizenmarktnieuwstopic #58: Toch weer een nieuw deel

quote:

Op vrijdag 19 juli 2013 11:31 schreef HD9 het volgende:

[..]

Dan gooit de verkoper de deur dicht en gaat met de neus in de lucht in zijn tuin zitten, en de koper druipt dan teleurgesteld af, omdat hij dat huis dan niet meer mag kopen

quote:

Verliesaversie

Huiseigenaren willen liever niet hun huis met verlies verkopen. Daarom blijven de vraagprijzen nog relatief hoog en dat remt het herstel van de woningmarkt. Dat concludeert het Centraal Planbureau (CPB).

Huizenbezitters zijn net beleggers: als ze hun bezit in waarde zien dalen onder de aankoopprijs, vinden ze het lastig om hun verlies te nemen. Verliesaversie heet dat in de psychologie.

Het is een van de verklaringen voor de huidige paradox op de huizenmarkt, schrijft het CPB op basis van een literatuurstudie. Die paradox houdt in dat ondanks de fors dalende prijzen, het aantal transacties van 200.000 stuks in 2007 is gekelderd naar 120.000 vijf jaar later. Tegelijkertijd verdubbelde het aantal te koop staande huizen op Funda van 140.000 eind 2007 naar 268.000 begin 2013.

In een ‘normale’ markt neemt de vraag toe bij dalende prijzen. Zo niet op de woningmarkt. Eén factor is natuurlijk dat als de prijzen dalen potentiële huizenkopers nog even wachten in de hoop dat de prijzen nog verder zullen zakken.

http://www.z24.nl/geld/probleem-huizenmarkt-zit-tussen-de-oren

quote:

Op zaterdag 20 juli 2013 09:24 schreef blomke het volgende:

[..]

Kortom, als je als koper vindt dat een huis 50% van de gevraagde verkoopprijs waard is, dan is dat de korrekte waarde. Eindelijk iemand die het ook snapt.

quote:

Op zaterdag 20 juli 2013 11:16 schreef NeeOfTochJA het volgende:

[..]

quote:

Op zaterdag 20 juli 2013 11:44 schreef Tikbalang het volgende:

[..]

Onzin natuurlijk, als koper zijnde zet je dingen tegen elkaar af. Daarbij vind ik het gemiddelde huis nog geen stuiver waard als ik dat dan ga bieden opeen huis waar ik toch niet wil wonen. Maakt dat bod van mij natuurlijk niet de waarde uit.

quote:

Op zaterdag 20 juli 2013 13:28 schreef ComplexConjugate het volgende:
Duidelijk.... half fok lijdt er dus aan want 'je verkoopt toch niet met verlies' of 'je hoeft niet te verkopen' zijn veelgehoorde argumenten

quote:

'Problemen op de huizenmarkt zijn psychisch'


De Nederlandse huizenmarkt kampt met ernstige psychische problemen, schrijft het Centraal Planbureau (CPB) in een nieuwe analyse over de woningmarkt. De diagnose luidt: 'verliesaversie'. Uit irrationele motieven vertikken verkopers het om verlies te nemen, zelfs als ze geen restschuld overhouden.

De Nederlandse huizenmarkt kampt met ernstige psychische problemen, schrijft het Centraal Planbureau (CPB) in een nieuwe analyse over de woningmarkt. De diagnose luidt: 'verliesaversie'. Uit irrationele motieven vertikken verkopers het om verlies te nemen, zelfs als ze geen restschuld overhouden.

De Nederlandse makelaars pakken het helemaal verkeerd aan. Ze richten zich vooral op potentiële kopers: 'De prijzen zijn sterk gedaald. De hypotheekrente is historisch laag. Het aanbod is groter dan ooit.'
Helemaal fout. Want niet de koper strooit zand in de raderen van de woningmarkt, maar de verkoper.

Het CPB heeft een blik psychologische studies opengetrokken die stuk voor stuk in dezelfde richting wijzen. Wie zijn huis moet verkopen voor minder dan hij er zelf voor heeft betaald, lijdt psychische pijn. Omdat verkopers die pijn willen vermijden, weigeren ze de vraagprijs te verlagen naar een marktconform niveau.

Op slot
De verliesaversie onder verkopers schept een gapend gat tussen vraag- en biedprijzen dat de woningmarkt helemaal op slot zet.

In het brein van de gemiddelde Nederlander is een reële vraagprijs namelijk het bedrag dat hij jaren geleden voor de woning heeft neergeteld. Liefst inclusief de kosten van de nieuwe keuken, dakkapel, badkamer en overdrachtsbelasting.

Tot dusver werd de aarzeling van verkopers om met de prijs te zakken verklaard uit het restschuldenprobleem. Omdat de gemiddelde hypotheekschuld in Nederland hoog is, kunnen veel verkopers hun huis alleen kwijt als ze een restschuld accepteren.

Maar het CPB denkt dat er meer aan de hand is. Uit onderzoeken in het buitenland blijkt dat verliesaversie ook een rol speelt op woningmarkten waar restschulden zeldzaam zijn.

Frappant is dat verkopers die verwachten verlies te lijden hogere vraagprijzen hanteren dan verkopers die verwachten aan de verkoop te verdienen. Hoe groter het verwachte verlies, hoe hoger de vraagprijs. Een verwacht verlies van 10 procent leidt tot een 2,5 tot 3,5 procent hogere vraagprijs.

Gedeelde smart
Omdat 'verliezers' een hogere vraagprijs hanteren en lage biedingen eerder afwijzen, vangen zij gemiddeld meer voor hun huis dan verkopers die op winst staan. Dit resultaat houdt echter geen rekening met de huizen die niet worden verkocht, en dat zijn er veel. Maar voor een klein aantal mensen loont het dus wel degelijk te wachten op iemand die bereid is de vraagprijs neer te tellen. Overigens blijkt de verliesaversie af te nemen als ook andere mensen in de directe omgeving hun huis met verlies hebben verkocht; gedeelde smart scheelt een stuk.

Het CPB schat het aantal huizenverkopers in Nederland dat alleen met verlies kan verkopen op ongeveer 35 procent.

Bron: Volkskrant

quote:

Op zaterdag 20 juli 2013 13:43 schreef Arcee het volgende:
Wat uitgebreider artikel:

[..]

quote:

Op zaterdag 20 juli 2013 09:53 schreef ComplexConjugate het volgende:

[..]

Waarom zou het hilarisch zijn? Juist door deze aanname te maken beperkt jij jezelf behoorlijk in het vinden van de marktprijs.

quote:

Op zaterdag 20 juli 2013 14:10 schreef pfaf het volgende:
Het is hilarisch omdat het nergens op slaat. 180.000 bieden op een huis van drie ton is complete onzin en je maakt jezelf ook nog eens wat wijs.

quote:

Op zaterdag 20 juli 2013 14:10 schreef pfaf het volgende:

Toen ik zelf ging bieden heb ik een overzicht gemaakt van alle vraagprijzen vs verkoopprijs van alle huizen in de buurt en 10% onder de vraagprijs ben ik niet eens tegen gekomen.

quote:

Op zaterdag 20 juli 2013 14:10 schreef pfaf het volgende:

[..]

Het is hilarisch omdat het nergens op slaat. 180.000 bieden op een huis van drie ton is complete onzin en je maakt jezelf ook nog eens wat wijs. Toen ik zelf ging bieden heb ik een overzicht gemaakt van alle vraagprijzen vs verkoopprijs van alle huizen in de buurt en 10% onder de vraagprijs ben ik niet eens tegen gekomen. Je kunt ook 5 cent bieden omdat he jezelf anders beperkt of zoiets, maar het is onrealistisch en daarmee onzinnig.

quote:

Op zaterdag 20 juli 2013 14:13 schreef blomke het volgende:

[..]

Wie heeft gezegd dat dat huis drie ton is? Als ik zeg "dattut twee ton is", is een bod van 180.000 heel reëel.

quote:

Statistisch significant aantal woningen? Pré 2008 tijdperk?

quote:

Op zaterdag 20 juli 2013 14:16 schreef PaulieWalnuts het volgende:

[..]

Dus als ik 3 miljoen vraag voor een kartonnen doos moet je 2,8 miljoen bieden?

quote:

Op zaterdag 20 juli 2013 14:21 schreef pfaf het volgende:

[..]

En als ik 5 euro biedt is dat ook reëel. Prima. Zo zit marktwerking echt in elkaar; één partij bepaalt de waarde van een voorwerp, in plaats van een spel van vraag en aanbod.

quote:

Op zaterdag 20 juli 2013 14:23 schreef pfaf het volgende:

[..]

Je moet niets, maar als je die doos wilt kopen zul je er toch echt met de verkoper uit moeten komen en als die er 3 miljoen voor verwacht zul je daar toch aan moeten voldoen.
Welkom in de echte, grotemensenwereld.

quote:

Op zaterdag 20 juli 2013 14:26 schreef ComplexConjugate het volgende:

[..]

Euhm... in jouw beleving bepaald de verkoper dus wel degelijk de verkoopprijs want een bod van meer dan 10% onder de vraagprijs noem jij net niet reeel.

quote:

Ik beweer juist dat je de marktprijs wel vind door flink onder de vraagprijs te bieden, de verkopende partij kan er toch altijd wel of niet op ingaan? Als deze zich echter door zijn emoties laat overmannen (zie bovenstaande artikel) dan is deze persoon misschien niet de juiste partij om een huis te verkopen in de huidige markt.

quote:

Op zaterdag 20 juli 2013 14:28 schreef ComplexConjugate het volgende:

[..]

Iemand die drie miljoen vraagt voor een kartonnen doos is ziek, net als de persoon die daadwerkelijk drie miljoen betaald voor een kartonnen doos.

Conclusie: de meeste verkopers van te duur vastgoed zijn ziek want ooit betaalde zij teveel voor hun huis en nu willen ze er ook weer een ziekelijk bedrag voor terug hebben.

quote:

Op zaterdag 20 juli 2013 14:32 schreef pfaf het volgende:

[..]

Hoho! Ik vind 40% lachwekkend, 10% is realistischer, maar dat hangt natuurlijk ook van het object af, ook 20% kan best reëel zijn.

quote:

Natuurlijk moet je onder de marktprijs bieden, maar waarom bied je dan niet honderd euro? Zit je er altijd onder, en de partij kan er op ingaan of niet. Of is dat geen goed idee, en waarom is honderd euro bieden op een woning van drie ton geen goed idee?

quote:

Op zaterdag 20 juli 2013 14:10 schreef pfaf het volgende:

[..]

Het is hilarisch omdat het nergens op slaat. 180.000 bieden op een huis van drie ton is complete onzin en je maakt jezelf ook nog eens wat wijs. Toen ik zelf ging bieden heb ik een overzicht gemaakt van alle vraagprijzen vs verkoopprijs van alle huizen in de buurt en 10% onder de vraagprijs ben ik niet eens tegen gekomen. Je kunt ook 5 cent bieden omdat he jezelf anders beperkt of zoiets, maar het is onrealistisch en daarmee onzinnig.

quote:

Op zaterdag 20 juli 2013 14:34 schreef pfaf het volgende:

[..]

Probeer je nu een punt te maken door een slecht gekozen doos-analogie te misbruiken tegen mijn punt? Hulde voor dit creatieve discussiëren..

quote:

Op zaterdag 20 juli 2013 14:30 schreef CoolGuy het volgende:
Prachtig, dit gedoe loopt nog steeds

quote:

Op zaterdag 20 juli 2013 14:48 schreef NeeOfTochJA het volgende:

[..]

Had je wat anders verw8?

quote:

Op zaterdag 20 juli 2013 14:57 schreef CoolGuy het volgende:
Och, je zou verwachten dat de lol er op een gegeven moment wel af is om hetzelfde continue maar te herhalen in iets andere bewoordingen.