Koopgarant: doen of niet? Ervaringen?

quote:

Op donderdag 14 maart 2013 11:11 schreef Worteltjestaart het volgende:
Pierre, wat is nu het probleem?
Het is toch volstrekt logisch dat Scorpie niet direct zijn eigen adres online zet, maar een adres op een handige plaats in de buurt uitzoekt?

Waarom ga je daar niet gewoon op in, als je de ballen hebt?

Het is gewoon volstrekt nutteloos offtopic geneuzel waar niemand wat aan heeft.
Je zou bijna gaan denken dat je een verborgen agenda hebt waarbij je probeert, volledig feitenvrij, een topic met goede vragen en goede argumenten, volledig om zeep te helpen omdat je dan weer over je toetsenbord kan klaarkomen.

Het probleem is wat ik net al 2x schreef. Pierre blufte omdat ie dacht dat die uitnodiging toch niet zou komen, maar hij kwam wel. Het is voor het doel van de afspraak helemaal niet relevant of Pierre direct bij de voordeur kan aanbellen of opgehaald wordt. Het uiteindelijke resultaat is dat ie bij Scorpie binnen zit en z'n oren gewassen krijgt.

Pierre was nooit van plan om daadwerkelijk langs te gaan, want hij wil het risico niet lopen dat hij met de neus op de feiten wordt gedrukt, en dat is dat ie wat betreft de situatie van Scorpie uit zn nek kletst. En hij dacht, als ik maar hard genoeg bluft, dan geeft Scorpie wel op, maar dat is niet zo, en nu moet ie toch _iets_ als reden aanvoeren om niet op te komen dagen.

quote:

Op woensdag 13 maart 2013 22:17 schreef Piger het volgende:
Fijne discussie's hier. Jammer dat er weinig mensen zijn met echte ervaringen. Want laten we eerlijk zijn, natuurlijk is iedereen die nu een koopgarant woning heeft tevreden. Voor je gevoel voor een mooie maandlast een leuke woning. Je kan pas echt spreken van ervaring als je ook de woning hebt verkocht:

Dat is waar, maar de Koopgarantregeling wordt volgens mij pas sinds kort echt vaker toegepast door woningbouwcorporaties? (Althans, in mijn woonplaats wel. Hier wordt het vooral toegepast omdat ze de wijken waar veel appartementencomplexen staan (allemaal (lage) huur) willen 'opkrikken'. Dus alles wat huur was, wordt koop zodra de huurder eruit gaat. (Huurders mogen hun appartement overigens ook kopen.)

Laat ik het zo zeggen; hoewel de Woningbouw hier echt geen heilige is hoor (iets met asbest enzo ) heb ik er wel vertrouwen in dat we niet (compleet) genaaid worden. In elk geval was er voor ons geen goedkopere optie. (Sociale woningbouw niet meer mogelijk, particulier huren idioot duur en dan gooi je eigenlijk echt geld weg, andere koopwoningen alleen te betalen met een tophypotheek, en dan nog niet echt wat we zouden willen...)
En het plan is om hier een jaar of 5, 6 te blijven zitten, en dan weer weg te trekken. Ik verwacht binnen nu en 5 jaar geen enorme waardestijgingen. Eerder daling. En dan is dit niet zo'n gekke regeling.

quote:

- Hoe betrouwbaar was de eerste taxatie en wat zijn de extra kosten voor de overige taxatie's?
Doordat je de 2e taxatie zelf moet betalen, ben je als verkoper al iets terughoudender. Levert weer extra kosten op.

Tja, de taxateur moet onafhankelijk zijn. Of dat natuurlijk echt zo is, is altijd de vraag. Wel hebben we hier bij de koop ook een taxateur gehad (aangewezen door de WBV) en zijn bevindingen kwamen wel overeen met die van een makelaar die wij persoonlijk goed kennen.
En bij ons is de regeling dus anders; de 2e taxatie wordt qua kosten gedeeld door de WBV en ons. Als we het echt niet vertrouwen zou ik de extra kosten er wel over hebben. (En het is zelf ook wel een beetje uit te rekenen in ons geval. Althans, te schatten. )

quote:

-Hoe groot is de waardevermeerdering die je bent misgelopen?
Je maandlasten nemen wellicht af vanwege de lagere hypotheek, maar achteraf zie je pas hoeveel waardevermeerdering je bent misgelopen. Dan voel je pas de pijn.

Zie mijn antwoord op je eerste vraag

quote:

Daarnaast ben ik erg nieuwsgierig naar evt. extra kosten bij het afsluiten van koopgarant.

Zijn er (als ik het me zo even goed herinner) niet. Althans, wel de kosten zoals k.k. (bij ons 2%), en de notariskosten, maar dat ben je bij een normale koopwoning ook kwijt.

quote:

Op donderdag 14 maart 2013 12:09 schreef Candaasje het volgende:
Ik verwacht binnen nu en 5 jaar geen enorme waardestijgingen. Eerder daling. En dan is dit niet zo'n gekke regeling.

Er zijn toch iets andere voorspellingen...

http://www.rtl.nl/compone(...)-ligt-achter-ons.xml

quote:

Op donderdag 14 maart 2013 18:00 schreef Snowballed het volgende:

[..]

Er zijn toch iets andere voorspellingen...

http://www.rtl.nl/compone(...)-ligt-achter-ons.xml

Das dan alleen maar mooi meegenomen toch
Ik zie mn (tijdelijk) Koopgarantwoning niet als investering, maar als relatief goedkope woning. Verder niet. Dus verlies is jammer, winst mooi meegenomen.

Wel benieuwd of TS nog gaat reageren, inmiddels heeft ie genoeg meningen gelezen

quote:

Op donderdag 14 maart 2013 18:20 schreef Piles het volgende:

[..]

Das dan alleen maar mooi meegenomen toch
Ik zie mn (tijdelijk) Koopgarantwoning niet als investering, maar als relatief goedkope woning. Verder niet. Dus verlies is jammer, winst mooi meegenomen.

Tja ik weet niet wat je daarna wilt, maar als je iets anders wil terugkopen is het enkel uitstel van executie..

quote:

Op donderdag 14 maart 2013 19:20 schreef Snowballed het volgende:

[..]

Tja ik weet niet wat je daarna wilt, maar als je iets anders wil terugkopen is het enkel uitstel van executie..

Hoe bedoel je?

quote:

Op donderdag 14 maart 2013 07:40 schreef Worteltjestaart het volgende:

[..]

In principe is die niet meer of minder betrouwbaar dan een tweede of derde taxatie. De taxateur is nl. onafhankelijk.

Theoretisch ja, maar daar geloof ik niet in. Dat is namelijk niet te controleren.
Ik doelde met mijn post vooral op ervaringen in de praktijk, aangezien hier veel mensen zitten die er nog wonen. Logisch dat je dan positief bent.

quote:

Dat is eenvoudig te bepalen. De taxateur bepaalt nl. de prijs van de woning als die in originele staat was geweest, op de vrije markt. Het verschil met waar je de woning, zonder korting, voor kocht is dus de waardevermeerdering. Daar laat je de winst/verliesverdeelsleutel op los, en voilá.

Het is een kwestie van eens rekenen. Wat is realistisch wat betreft waarde-effect tussen nu en zeg, 15 jaar? Ik denk dat de kans op grote waardestijging erg klein is t.o.v. een kleine waardestijging of zelfs daling. Misschien zou je kunnen uitgaan van totaal 20% waardevermeerdering over 15 jaar na nu; iets meer dan 1% per jaar gemiddeld (want je gaat ervan uit dat de huizen de komende 2-5 jaar nog wel verder zullen dalen en dan misschien weer richting 2%/jaar stijging gaan als de economie weer een beetje wil).
Koop je een huis nu voor 2 ton, is dat over 15 jaar grofweg, volgens die schatting, 40.000 euro. Als je via koopgarant (voorbeeld OP) kiest voor 25% korting op aanschaf, krijg je zelf 67.5% van dat bedrag.
Je krijgt dus nu ¤50.000 korting, en bij verkoop loop je 13.000 winst 'mis'.
Uitgaande van een hypotheek van 5% rente, scheelt die ¤50.000 je in 15 jaar tijd een bedrag van ¤37500 bruto aan rente en mogelijk iets van ¤8000 aan aflossing. Je nettobesparing is over 15 jaar dan, ongeveer, ¤28k-¤30k, terwijl je ¤13k aan verkoopwaarde misloopt.
Dat scheelt dan grofweg ¤15k netto, dat is ¤1000 per jaar netto.

Er gaan wat zaken fout in je berekening:

- Bij 37500 bruto rente ga je er vanuit dat je niet aflost. Dat kan tegenwoordig niet meer, waardoor je rente afneemt. Je rente neemt dus af en je rentevoordeel dus ook.
- Aflossing neem je niet mee. Dat is vermogensopbouw en maakt verder niks uit of je wel of niet een koopgarant woning hebt.
- Hypotheekrenteatrek over die 37,500 (die eigenlijk al te hoog is). Dan hou je nog maar 60% (of nog minder)
- Eigenwoning forfait. Die betaal je over de gehele waarde. Geen schokkend bedrag maar 0,6% * 50.000 = 300 euro ewf.

Maar het belangrijkste is eigenlijk het volgende:
Huizenprijzen zijn nu aan het dalen. Die daling gaat een keer stoppen. Als de huizenprijzen weer stabiel zijn is het niet meer dan logisch dat de huizenprijzen minimaal met de inflatie gaan stijgen, met daarop een correctie voor schaarste (beperkte bouwruimte in nederland). Huizenprijzen nemen dan zo 3% per jaar toe (gezien de historische inflatie, een heel realistisch percentage). 3% zou al een waardemeerdering zijn van 70.000.

(Kom je overigens in de situatie waarin de inflatie een stuk hoger ligt (6% bijv.) dan ga je echt geld weggooien. Op het moment van verkoop moet je 22,5% van de extra waarde aftikken, maar andere huizen zijn wel een stuk duurder geworden. Gebeurt hopelijk niet, maar kans is zeker aanwezig)

Ik kan me best voorstellen dat er situatie's zijn waarin het zeer handig kan zijn, want je bent nou eenmaal wat flexibeler. Van de andere kant: de aanbieders van dit soort producten zijn ook niet gek. Als ze er niks aan zouden verdienen, zouden ze het ook niet doen.
Het is een mogelijkheid die soms leuk uit kan pakken, maar als het mogelijk is zou ik toch de gehele koopsom op me nemen.

quote:

Op donderdag 14 maart 2013 19:21 schreef Piles het volgende:

[..]

Hoe bedoel je?

Als de huizenprijzen stijgen, kun je bij verkoop van je huis, gewoon een andere woning terugkopen... echter moet je een deel van de winst afstaan, en heb je dus minder centen over, om de (inmiddels duurdere) markt mee op te gaan..

quote:

Op donderdag 14 maart 2013 19:30 schreef Snowballed het volgende:

[..]

Als de huizenprijzen stijgen, kun je bij verkoop van je huis, gewoon een andere woning terugkopen... echter moet je een deel van de winst afstaan, en heb je dus minder centen over, om de (inmiddels duurdere) markt mee op te gaan..

Tja, maar als je een hogere hypotheek moet nemen om de hogere vraagprijs (zonder koopgarant korting) te kunnen betalen, dan is het toch nog wel de vraag wat nu voordeliger is?
Ik begrijp dat ik bij stijging van de huizenprijzen niet de volledige winst pak. Maar ik betaal ook niet de volledige hypotheek. (Of nouja, een lagere hypotheek dus.)

Maar het is zoals Piles ook al zegt; een relatief goedkope manier van wonen. (En eigenlijk onze enige mogelijkheid, willen we het betaalbaar houden op dit moment.)
Het doel was niet om er dikke winst mee te gaan maken. Eerder het verlies te beperken.

quote:

Op vrijdag 15 maart 2013 00:57 schreef Candaasje het volgende:

[..]

Tja, maar als je een hogere hypotheek moet nemen om de hogere vraagprijs (zonder koopgarant korting) te kunnen betalen, dan is het toch nog wel de vraag wat nu voordeliger is?
Ik begrijp dat ik bij stijging van de huizenprijzen niet de volledige winst pak. Maar ik betaal ook niet de volledige hypotheek. (Of nouja, een lagere hypotheek dus.)

Maar het is zoals Piles ook al zegt; een relatief goedkope manier van wonen. (En eigenlijk onze enige mogelijkheid, willen we het betaalbaar houden op dit moment.)
Het doel was niet om er dikke winst mee te gaan maken. Eerder het verlies te beperken.

Nou weet ik natuurlijk niet wat je in de toekomst wilt, en ik begrijp dat je geen dikke winsten hoeft te maken, maar zodra je plannen hebt om een ander huis te gaan kopen, zit je op dat moment met een gat wat weer gevuld moet worden, dus schuif je het verlies gewoon vooruit.. hoe groot dat gat is of word, is natuurlijk koffiedik kijken...

Ik snap dat je blij bent dat het op deze manier kan, en dat is natuurlijk mooi meegenomen... voordelig in die zin...
Maar voordelig in financiële zin is wss het niet.

(voor de exverhuurder/verkoper vaak wel, want die hoeft het onderhoud e.d. niet meer te betalen in deze dure periode)

quote:

Op vrijdag 15 maart 2013 02:10 schreef Snowballed het volgende:

Ik snap dat je blij bent dat het op deze manier kan, en dat is natuurlijk mooi meegenomen... voordelig in die zin...
Maar voordelig in financiële zin is wss het niet.

Dan mag je de berekening van worteltjestaart ontkrachten want deze berekent ook duidelijk hoeveel je bespaard door een lagere lening te hebben. ipv hiet met waarschijnlijkheden te schermen die je niet hard kan maken.

quote:

Op vrijdag 15 maart 2013 08:16 schreef Basp1 het volgende:

[..]

Dan mag je de berekening van worteltjestaart ontkrachten want deze berekent ook duidelijk hoeveel je bespaard door een lagere lening te hebben. ipv hiet met waarschijnlijkheden te schermen die je niet hard kan maken.

Ik kan die berekening niet maken omdat de korting die gegeven word, per geval verschilt... en dus niet met waarschijnlijkheden wil schermen...

quote:

Op donderdag 14 maart 2013 19:22 schreef Piger het volgende:
Theoretisch ja, maar daar geloof ik niet in. Dat is namelijk niet te controleren.
Ik doelde met mijn post vooral op ervaringen in de praktijk, aangezien hier veel mensen zitten die er nog wonen. Logisch dat je dan positief bent.

Klopt.
Maar zonder bewijs ervan uitgaan dat taxateurs wel niet objectief zullen zijn, is te cru.

quote:

- Bij 37500 bruto rente ga je er vanuit dat je niet aflost. Dat kan tegenwoordig niet meer, waardoor je rente afneemt. Je rente neemt dus af en je rentevoordeel dus ook.

Jawel, ik houd rekening met aflossing in die bedragen. Wel is het zo dat ik uit ben gegaan van een (bank)spaarhypotheek, omdat ik dat zelf heb. Dat kan inderdaad niet meer. Voor een, bijvoorbeeld, annuiteitenhypotheek zal de som iets anders zijn.

quote:

- Aflossing neem je niet mee. Dat is vermogensopbouw en maakt verder niks uit of je wel of niet een koopgarant woning hebt.

Ik neem bewust aflossing wel mee in de berekening. Het gaat om de totale afname van maandlasten, niet alleen de rentelast. Of kijk jij, als je twee huizen op het oog hebt, enkel en alleen naar de rentelast? Het gaat om het totale netto maandbedrag.

quote:

- Hypotheekrenteatrek over die 37,500 (die eigenlijk al te hoog is). Dan hou je nog maar 60% (of nog minder)

Ik houd wel rekening met HRA, uitgaande van 42% IB. Dan houd je grofweg ¤22k over, en daar komt dan de aflossing nog bij.

quote:

- Eigenwoning forfait. Die betaal je over de gehele waarde. Geen schokkend bedrag maar 0,6% * 50.000 = 300 euro ewf.

Het EWF is niet afhankelijk van de koopgarant-constructie, omdat EWF wordt bepaald over de WOZ-waarde. En in de WOZ-waarde wordt geen rekening gehouden met de koopgarantkorting, want die is gebaseerd op vrije verkoopwaarde.
Wat betreft EWF en OZB heb je dus noch voordeel, noch nadeel als je met koopgarant koopt.

quote:

Maar het belangrijkste is eigenlijk het volgende:
Huizenprijzen zijn nu aan het dalen. Die daling gaat een keer stoppen. Als de huizenprijzen weer stabiel zijn is het niet meer dan logisch dat de huizenprijzen minimaal met de inflatie gaan stijgen, met daarop een correctie voor schaarste (beperkte bouwruimte in nederland). Huizenprijzen nemen dan zo 3% per jaar toe (gezien de historische inflatie, een heel realistisch percentage). 3% zou al een waardemeerdering zijn van 70.000.

Om tussen nu en 15 jaar 3% gemiddeld per jaar te gaan halen moet de markt flink aan de bak. Het kan misschien wel, maar dat is koffiedik kijken. Ik verwacht zelf nog minimaal een jaar of 3 daling van de prijzen, met 3-4% per jaar. Als je dan over 15 jaar op totaal 40% stijging t.o.v. nu wil komen, moet de stijging hard gaan.

Het is altijd een gok. Koopgarant is dan ook geen regeling als je wil speculeren op waardevermeerdering en cashen. Koopgarant is omdat je met lage maandlasten en zeer laag risico toch je eigen huis wil hebben.
Wil je de kans op méér winst, en vind je speculeren op eventueel verlies en risico ook niet erg, dan is dat toch prima? Dan koop je géén huis met koopgarant. Ook goed, toch?
Als je het maar op goed afgewogen en vooral juist onderbouwde argumenten doet.

quote:

Op vrijdag 15 maart 2013 00:57 schreef Candaasje het volgende:
Het doel was niet om er dikke winst mee te gaan maken.

Als men, als het om de huizenmarkt in het algemeen zou gaan, méér zo zou denken, waren überhaupt de huizenprijzen in NL veel realistischer.
In mijn ogen koop je een huis om er te wonen, en op den duur (voor je oude dag bijvoorbeeld) aan vermogensopbouw te doen. Niet om er op enkele jaren een ton (bijv.) winst mee te maken. Dáár zijn huizen niet voor (al zal niet iedereen dat met mij eens zijn).

quote:

Op vrijdag 15 maart 2013 02:10 schreef Snowballed het volgende:
Maar voordelig in financiële zin is wss het niet.

Het werkelijke voordeel moet blijken bij verkoop. Hoe dan ook loop ik sowieso een laag risico, en heb ik, als ik het huis met 15 jaar zou verkopen, een krappe halve ton netto minder lasten gehad. Om dat te compenseren moet het huis dus minimaal een ton in waarde gestegen zijn (excl. eigen aanpassingen), dat zou ruim 40% moeten zijn, of bijna 3% per jaar gemiddeld.
Of dat gaat gebeuren, is de vraag. Het lijkt mij persoonlijk onwaarschijnlijk veel, gegeven het feit dat de huizenprijzen tussen het moment dat ik het kocht, 2 jaar terug, en nu, ook al >7% gedaald zijn.

quote:

Op vrijdag 15 maart 2013 12:34 schreef Snowballed het volgende:
Ik kan die berekening niet maken omdat de korting die gegeven word, per geval verschilt... en dus niet met waarschijnlijkheden wil schermen...

Prima, maar dan kan je ook niet hard maken of de constructie financieel gunstig is of niet.

quote:

Op vrijdag 15 maart 2013 12:53 schreef Worteltjestaart het volgende:
Prima, maar dan kan je ook niet hard maken of de constructie financieel gunstig is of niet.

En jij dus ook niet...

Pierre heeft gelijk. Meer woorden maak ik er niet aan vuil. Te kostbaar.

Oh nee?
Ik reken het uit. Jij beweert alleen zonder onderbouwing van eigen cijfers, of ontkrachting van de mijne.

Simpel gezegd is het volgende het geval.
Koopgarant is puur financieel voordeliger als het bedrag wat je netto aan maandlasten bespaart, hoger is dan wat je huis gemiddeld in waarde stijgt maal de factor van de verdeelsleutel van de winstdeling.

Dus, als jouw winstdeelfractie X is, moet je besparing op maandlasten minimaal (X*waardestijging) zijn om voordeel te hebben. Die berekening kan je ook loslaten op je hypotheekrentepercentage om te bepalen wat de procentuele stijging van de woningwaarde mag zijn om jou geen nadeel te bezorgen.

quote:

Op vrijdag 15 maart 2013 18:59 schreef Fargo het volgende:
Pierre heeft gelijk. Meer woorden maak ik er niet aan vuil. Te kostbaar.

Tuurlijk jochie. Lekker feitenvrij discussiëren, goed van je

quote:

Op vrijdag 15 maart 2013 12:53 schreef Worteltjestaart het volgende:

Jawel, ik houd rekening met aflossing in die bedragen. Wel is het zo dat ik uit ben gegaan van een (bank)spaarhypotheek, omdat ik dat zelf heb. Dat kan inderdaad niet meer. Voor een, bijvoorbeeld, annuiteitenhypotheek zal de som iets anders zijn.

Ik neem bewust aflossing wel mee in de berekening. Het gaat om de totale afname van maandlasten, niet alleen de rentelast. Of kijk jij, als je twee huizen op het oog hebt, enkel en alleen naar de rentelast? Het gaat om het totale netto maandbedrag.

Dat gaat hem dus niet worden he. Wel aflossing meenemen in de maandlasten, maar niet in de rente. Met volledig annuïteiten (ts kan immers niet anders dan dat) kom je dan zelfs maar uit op 20.000. Is wel even een verschil.

Ja, aflossing zit in je maandlasten, maar dat is gewoon opgebouwd vermogen. Dus raar dat je dat ziet als kosten.

quote:

Om tussen nu en 15 jaar 3% gemiddeld per jaar te gaan halen moet de markt flink aan de bak. Het kan misschien wel, maar dat is koffiedik kijken. Ik verwacht zelf nog minimaal een jaar of 3 daling van de prijzen, met 3-4% per jaar. Als je dan over 15 jaar op totaal 40% stijging t.o.v. nu wil komen, moet de stijging hard gaan.

3% is een heel redelijk percentage. Nadat de correctie's van de huizenprijzen eruit zijn, zou ik dit eerder als absoluut minimum zien. Welke redenen zie jij dat huizenprijzen minder zouden stijgen dan de inflatie?
3 a 4% waardedaling voor een huis in deze prijzenklasse? No way.

quote:

Het is altijd een gok. Koopgarant is dan ook geen regeling als je wil speculeren op waardevermeerdering en cashen. Koopgarant is omdat je met lage maandlasten en zeer laag risico toch je eigen huis wil hebben.
Wil je de kans op méér winst, en vind je speculeren op eventueel verlies en risico ook niet erg, dan is dat toch prima? Dan koop je géén huis met koopgarant. Ook goed, toch?
Als je het maar op goed afgewogen en vooral juist onderbouwde argumenten doet.

Jij speculeert dan weer op een prijsdaling. Zoals ik al in mijn eerdere post zet. Wat als er wel een aardig prijsstijging plaatsvindt? Dan verlies je een groot deel van de prijsstijging. Als je vervolgens een nieuwe woning wilt kopen die ook mee is gestegen in de prijs, moet je dat verschil wel gaan bekostigen.

quote:

Op vrijdag 15 maart 2013 20:27 schreef Piger het volgende:
Jij speculeert dan weer op een prijsdaling. Zoals ik al in mijn eerdere post zet. Wat als er wel een aardig prijsstijging plaatsvindt? Dan verlies je een groot deel van de prijsstijging. Als je vervolgens een nieuwe woning wilt kopen die ook mee is gestegen in de prijs, moet je dat verschil wel gaan bekostigen.

En als je nou in plaats van Koopgarant nog een paar jaar gehuurd zou hebben, hoe zit je dan?
Vergelijken tussen gewone koop en Koopgarant is namelijk ook niet volledig.

quote:

Op woensdag 13 maart 2013 13:44 schreef Worteltjestaart het volgende:
Rekenvoorbeeld:

Taxatiewaarde bij koop: 200.000 euro.
Korting: 25%
Je koopt dus het huis voor 150.000 euro, waarbij 75% van het waarde-effect voor de bewoner is, en 25% voor de WBV.

Na een paar jaar ga je het huis verkopen.
Het huis wordt getaxeerd op 230.000 euro, maar daarvan is 10.000 euro veroorzaakt door een nieuwe keuken en een nieuwe badkamer.
De 'in originele staat'-waarde is dus 220.000 euro, 20.000 euro méér dan waar je het voor kocht. Van die 20.000 euro moet de WBV 15.000 euro vergoeden (nl., zij krijgen 25% daarvan).
Ze kopen het huis dus terug voor 150.000+15.000+10.000=175.000 euro.

Waardevermeerdering door bijvoorbeeld een nieuwe keuken, toilet, badkamer of dergelijke zijn minimaal tegenover de investeringskosten.
Sterker nog, een nieuwe keuken van ¤10.000 waar jezelf alweer 5 jaar gebruik van gemaakt hebt is eigenlijk alweer afgeschreven.
Punten die wel waardevermeerderend zijn, is bijvoorbeeld isolatie, zonnepanelen, uitbouw, dakkapellen enz.

Juist de dingen die het minst toegepast worden zijn waardevermeerderend, de dingen die het vaakst toegepast worden juist niet of nauwelijks.
Bij verkoop wordt er alweer vanuit gegaan dat de nieuwe bewoners de keuken er gewoon uitslopen als die niet naar hun zin is, wat dat betreft helpt een nieuwe keuken wel om je huis sneller te verkopen, maar levert dit geen winst op.

quote:

Op vrijdag 15 maart 2013 20:27 schreef Piger het volgende:
Dat gaat hem dus niet worden he. Wel aflossing meenemen in de maandlasten, maar niet in de rente. Met volledig annuïteiten (ts kan immers niet anders dan dat) kom je dan zelfs maar uit op 20.000. Is wel even een verschil.

Dat lijkt me een onwaarschijnlijk bedrag. Hoe kom je er aan?

quote:

Ja, aflossing zit in je maandlasten, maar dat is gewoon opgebouwd vermogen. Dus raar dat je dat ziet als kosten.

Als je in beginsel kijkt naar wat het huis voor gat slaat in je maandelijke inkomen, hoor je daar aflossing bij mee te tellen toch?
Maar goed, als je dat niet doet, ook goed. Kijk je alleen naar de rente.

quote:

3% is een heel redelijk percentage. Nadat de correctie's van de huizenprijzen eruit zijn, zou ik dit eerder als absoluut minimum zien. Welke redenen zie jij dat huizenprijzen minder zouden stijgen dan de inflatie?

Op den duur zullen ze per jaar best wel tegen de 3% gaan komen. Maar voordat je gemiddeld tussen 2010 en 2025 weer op 3% p.j. zit moet het harder gaan. Je moet dan de waardedaling van 2010 tot 2013 (of 2014, 2015, wie weet) eerst compenseren.

quote:

Jij speculeert dan weer op een prijsdaling.

Nee, ik speculeer überhaupt niet. Ik verwacht geen overspannen huizenmarkt de komende tijd met prijzen die 5-10% per jaar stijgen.

quote:

Wat als er wel een aardig prijsstijging plaatsvindt? Dan verlies je een groot deel van de prijsstijging.

Klopt. Dat is de afweging die je maakt.

Ik zeg niet dat het zaligmakend is, allesbehalve. Maar ik vind dat je een keuze goed moet bekijken en voor jezelf afwegen wat het zwaarste weegt. Vind jij volledig profijt hebben van de winst belangrijker dan terugkoopzekerheid of verdeling van eventueel verlies? Ook goed. Wat je zelf wil.

quote:

Op vrijdag 15 maart 2013 21:13 schreef klipper het volgende:
Waardevermeerdering door bijvoorbeeld een nieuwe keuken, toilet, badkamer of dergelijke zijn minimaal tegenover de investeringskosten.

Klopt. Het waren dan ook slechts voorbeelden, met daarbij de aantekening dat i.h.a. in huurhuizen niet de meest uitgebreide keukens en badkamers zitten. Als je daar iets gangbaars in zet is dat nooit een verslechtering.
In mijn geval, wij hebben o.a. extra geïsoleerd, en een uitbouw geplaatst. Dat rekent wel mee, al houd ik ook rekening met een waardevermeerdering van niet meer dan 2/3 van de investering.

quote:

Bij verkoop wordt er alweer vanuit gegaan dat de nieuwe bewoners de keuken er gewoon uitslopen als die niet naar hun zin is, wat dat betreft helpt een nieuwe keuken wel om je huis sneller te verkopen, maar levert dit geen winst op.

Ja, maar dat is hier wel anders. Bij koopgarant koopt de WBV het huis terug en gaat het in principe weer de huurmarkt op. Een andere keuken plaatsen door de nieuwe bewoner is dus niet zo waarschijnlijk.

Maar goed, mijn punten zijn wel duidelijk nu. Aan TS om te doen wat hij er mee wil.

quote:

Op zaterdag 16 maart 2013 10:32 schreef Worteltjestaart het volgende:

Klopt. Het waren dan ook slechts voorbeelden, met daarbij de aantekening dat i.h.a. in huurhuizen niet de meest uitgebreide keukens en badkamers zitten. Als je daar iets gangbaars in zet is dat nooit een verslechtering.
In mijn geval, wij hebben o.a. extra geïsoleerd, en een uitbouw geplaatst. Dat rekent wel mee, al houd ik ook rekening met een waardevermeerdering van niet meer dan 2/3 van de investering.

Vandaar dat je hier dus dubbel rekening mee moet houden, de meest simpele keuken vervangen door een luxe keuken is een investering voor jezelf, niet voor de verkoop.
De meeste kopers kijken er geeneens naar.

Een bevriend stel wilde hun huis verkopen en dachten meer geld te krijgen door de oude keuken eruit te slopen en te vervangen door een nieuwe luxe keuken.
Bij de verkoop kregen ze te horen dat ze indien ze dat op prijs stelden de keuken mee mochten nemen want die was niet de smaak van de nieuwe kopers, er zou gelijk een andere in komen.
Resultaat, geen prijsverhoging en de nieuwe keuken via MP verkocht om toch iets van het geld terug te zien.

quote:

Ja, maar dat is hier wel anders. Bij koopgarant koopt de WBV het huis terug en gaat het in principe weer de huurmarkt op. Een andere keuken plaatsen door de nieuwe bewoner is dus niet zo waarschijnlijk.

Maar goed, mijn punten zijn wel duidelijk nu. Aan TS om te doen wat hij er mee wil.

Nee de woning gaat niet meer de huurmarkt op, maar weer de verkoop in, tenminste dat is normaal gesproken de bedoeling.

De winstdeli g is puur ter compensatie m het huis wederom met korting te kunnen verkopen.

quote:

Op zaterdag 16 maart 2013 10:41 schreef klipper het volgende:
Nee de woning gaat niet meer de huurmarkt op, maar weer de verkoop in, tenminste dat is normaal gesproken de bedoeling.

Dan is dat niet overal hetzelfde.
Sterker nog. Als wij over een jaar of 15 ons huis terugverkopen kunnen we hetzelfde ook weer terughuren. Wij hebben dan als bewoner recht van eerste huur (of hoe dat officieel heet).

quote:

Op zaterdag 16 maart 2013 10:43 schreef Worteltjestaart het volgende:

[..]

Dan is dat niet overal hetzelfde.
Sterker nog. Als wij over een jaar of 15 ons huis terugverkopen kunnen we hetzelfde ook weer terughuren. Wij hebben dan als bewoner recht van eerste huur (of hoe dat officieel heet).

Dat recht is waarschijnlijk ook maar een wassen neus, niet rot bedoeld, maar mag aannemen dat de wbv dan de nieuwe huurprijs bepaald?
En die kan weleens een stuk hoger liggen dan verwacht terwijl de keuken en badkamer bijvoorbeeld uitgesloten zijn van reparatie of vervanging....
Voor die feiten moet je dan heel goed de kleine lettertjes lezen.

In het algemeen moet je gewoon stellen dat koopgarant een prima oplossing is voor veel kopers zodat een koophuis opeens een stuk dichter bij komt, maar dat het vooral financieel voordeel oplevert voor de wbv.
Als het geen geld zou opleveren voor hun, dan zouden ze er niet aan beginnen, gratis geld bestaat nog steeds niet.