Huizenmarktnieuwstopic #34: Eelco wil flinke grondprijsverlagingen

quote:

Op dinsdag 29 januari 2013 11:16 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

[..]

Ja, doe mij ook maar zo'n gratis lap, dan bouw ik wel

ik ook, maar grond voor de prijs van kantoorruimtegrond is ook prima

quote:

Op dinsdag 29 januari 2013 11:29 schreef piepeloi55 het volgende:

[..]

Het hangt er natuurlijk maar vanaf wat je tegen redelijke kosten bedoeld en dan kan je prima een vergelijking maken met de aandelenmarkt al is dat natuurlijk andere kost en voor andere doeleinde. Het prijs/kwaliteit-vraagstuk is echter hetzelfde.

Als ik nu rondkijk wat ik kan kopen voor een x bedrag dan is dat mij de moeite niet waard en ik denk dat dat geld voor veel andere. Als de prijs maar ver genoeg daalt dan wijzigt die visie en hebben we dat dal te pakken.

De reden dat men voorheen wel die prijs overhad voor een woning was omdat men enkel uitging van stijgende huizenprijzen, dan boeit het niet zoveel. Dat is een perceptiewijziging die fundamentele invloed heeft en zal blijven hebben. Het uitgaan van bepaalde denkbeelden is ook speculatie, ook al gaat het in deze om de aanschaf van een huis i.p.v. een belegging. En dat is wel fijn als je je bezighoud met financiele markten, je trekt overal de paralellen.

Oprechte vraag is dan wat een redelijke prijs/kwaliteit verhouding naar jouw mening is, en hoe je dat bepaalt?

Ik kan alleen voor mezelf praten, maar de reden waarom ik een prijs voor een woning overhad, was voornamelijk omdat me dat in gelegenheid stelde om:
1) een eerste levensbehoefte af te dekken
2) tegen een gefixeerde prijs
3) zodat ik mijn aandacht op andere zaken kon richten

Om het in beleggings/markt termen te zeggen: voor mij is het een hedge, geen speculatieve positie. Dat laatste doe ik wel met andere stukjes van mijn vermogen.

Op geen moment ben ik bezig geweest met 'zal het stijgen of zal het dalen'. Want dan kun je beter stil in een hoekje gaan, nooit zul je het goed doen.

quote:

Ik weet weinig van de wereld als projectontwikkelaar af, maar moet niet ook deze bepaalde waarderingen handhaven en voldoen aan kengetallen? Is decennia niet een beetje erg lang voor deze?

Daarnaast, een projectontwikkelaar heeft meestal gronden die in stedelijke gebieden liggen. Er zijn nog genoeg mogelijke kavels die daar niet toe behoren.

Veelal privaat, de projectontwikkelaars hier in de buurt zijn niemand verantwoording schuldig, en die grond hebben ze 15 jaar geleden al gekocht. Die maak je de pis niet lauw, die laten 'm ook nog wel 10 jaar langer liggen als het moet.

Oook in Duitsland is men fors aan de slag gegaan, goed voor de economie
http://www.telegraaf.nl/b(...)uwt_er_op_los__.html

quote:

di 29 jan 2013, 10:46
Duitsland bouwt meer dan nodig is

BERLIJN - In Duitsland zijn het afgelopen jaar meer woningen gebouwd dan nodig is. Het aantal bouwvergunningen steeg in 2012 ten opzichte van het voorgaande jaar met 7,4 procent tot 245.000, terwijl de vraag naar nieuwbouw slechts 193.000 woningen bedroeg. Dat meldden Duitse media dinsdag.

Minister Peter Ramsauer (Volkshuisvesting) ziet in de cijfers desondanks een goed signaal aan huurders, eigenaren en de vastgoedsector.
Omdat in de grote steden de huren stijgen, is het volgens hem zaak dat er meer wordt gebouwd in stedelijk centra. Dat vergroot de keuze en heeft een dempend effect op de huren.

quote:

Op dinsdag 29 januari 2013 11:49 schreef Basp1 het volgende:

[..]

Daarom komen belgen in zeeuws vlaanderen ook al naar NL.

De prijs kwaliteits verhouding is en blijft in de woningmarkt een subjectief begrip en heeft alles met locaties te maken.

Tja als je zo kijkt waar ik nou in woon in Friesland en wat je daar voor krijgt in Amsterdam zit er een wereld van verschil in terwijl het maar 150 km is.

quote:

Op dinsdag 29 januari 2013 11:44 schreef piepeloi55 het volgende:
De prijs/kwaliteitverhouding is natuurlijk perceptie. Als ik even de grens overrijd, BE (al is belgie ook niet meer wat het was) of DE dan is er plots een stuk betere prijs/kwaliteitsverhouding. Dat bevestigd mijn beeld van de slechte prijs/kwaliteitverhouding in NL.

Nou is de helft van mijn familie Belgisch, maar ik kan dat niet met je eens zijn. Dat was eens.
Zeker niet in de wat hogere categorie, en flink wat extra belastingbetalen (agv gemeentelijke opcentiemen) is ook niet echt ideaal, en evenmin de vage ruimtelijke ordening (in de zin dat er nog heel was illegale bouwwerken tussenstaan, en voor den Ollander is weinig clementie). Ik heb er naar gekeken, een tijd terug, en dat was niet interessant.

Ik kan zo 1-2-3 het berichtje niet meer vinden (staat ergens in vorig of daaraanvoorafgaand topic), maar in de regio Aken komen Duitsers naar Zuid Limburg voor de huizen.

quote:

Op dinsdag 29 januari 2013 11:57 schreef Basp1 het volgende:

[..]

Idd maar dat willen sommige discussiegenoten niet snappen dat voornamelijk de locaties bij grote steden een stuk gewilder zijn omdat daaar het werk van de meeste mensen zit. Vaak krijgen/kregen mensen die in steden werken ook wel een iets hoger salaris als de mensen die op het platte land werken.

In bepaalde sectoren wel natuurlijk, dat hogere salaris. Maar is dat ook misschien omdat een bepaalde sector helemaal niet voorkomt op het zo genaamde platteland. Iets met bank hoofdvestiging en agentschapje van zelfde bank. Andere sectoren zullen niet echt meer verdienen zoals verpleegkundingen, auto monteurs van bv. renault en andere klein metaal gebeuren. Die zijn dan niet echt te benijden natuurlijk. En tevens nou zit ik toch ruim bovenmodaal maar imho is de prijs verhouding in de randstad totaal scheef. Maar gaat het daar naar beneden dan hier ook dus laat maar lekker hoog.

quote:

Op dinsdag 29 januari 2013 11:51 schreef Dinosaur_Sr het volgende:
Oprechte vraag is dan wat een redelijke prijs/kwaliteit verhouding naar jouw mening is, en hoe je dat bepaalt?

Ik kan alleen voor mezelf praten, maar de reden waarom ik een prijs voor een woning overhad, was voornamelijk omdat me dat in gelegenheid stelde om:
1) een eerste levensbehoefte af te dekken
2) tegen een gefixeerde prijs
3) zodat ik mijn aandacht op andere zaken kon richten

Om het in beleggings/markt termen te zeggen: voor mij is het een hedge, geen speculatieve positie. Dat laatste doe ik wel met andere stukjes van mijn vermogen.

Op geen moment ben ik bezig geweest met 'zal het stijgen of zal het dalen'. Want dan kun je beter stil in een hoekje gaan, nooit zul je het goed doen.

Waarschijnlijk heb je gekocht in een tijd waar dit helemaal niet speelde. Maar als je de woning nu moest kopen zou dat wel, al was het enkele seconde, door je hoofd gaan. Niet?

Een redelijke prijs/kwaliteit verhouding vind ik een huizenprijs op zijn trend, die ongeveer de inflatie bijhoud. Natuurlijk moet je afwegen of we dat prijsniveau in de nabije toekomst gaan bereiken, aangezien kopen onder het huidige belastingstelsel en gezien de huren in de private sector goedkoper is. Als ik een stuk ouder, nu 22 en dus pas net in staat een huis te kopen, was geweest had ik waarschijnlijk ook gekocht toendertijd aangezien je niet kon weten hoelang de bubble nog zou doorgaan. Maar die kans acht ik groot nu de huizenbubble barst. De historie leert ons dat we dan vaak weer doorschieten naar beneden. Ik ben dus benieuwd en beschouw de tijd in mijn voordeel.

quote:

Veelal privaat, de projectontwikkelaars hier in de buurt zijn niemand verantwoording schuldig, en die grond hebben ze 15 jaar geleden al gekocht. Die maak je de pis niet lauw, die laten 'm ook nog wel 10 jaar langer liggen als het moet.

In de goede tijden maakte dat ook niet veel uit want de grond stijgt op papier in waarde, in de slechte tijden gaan ook zij zich echter beseffen of ze wel voldoen aan hun rendementverwachting. Ik denk trouwens dat dit aangehaalde voorbeeld (dorp? CV?) niet representief is en de meeste (grote) projectontwikkelaars weldegelijk moeten voldoen aan bepaalde kengetallen en rentabiliteitseisen die daarbij komen kijken.

Dit plaatje mag ook wel een update gebruiken.

quote:

Op dinsdag 29 januari 2013 12:20 schreef 99.999 het volgende:

[..]

Ach, dat soort prognoses is voor de langere termijn altijd erg gezocht.

Emmen over 12 jaar minstens 200k inwoners volgens die groeiverwachting , zit nu op 108k en neemt af

quote:

Op dinsdag 29 januari 2013 12:09 schreef piepeloi55 het volgende:
Als ik een stuk ouder, nu 22 en dus pas net in staat een huis te kopen, was geweest had ik waarschijnlijk ook gekocht toendertijd aangezien je niet kon weten hoelang de bubble nog zou doorgaan. Maar die kans acht ik groot nu de huizenbubble barst. De historie leert ons dat we dan vaak weer doorschieten naar beneden. Ik ben dus benieuwd en beschouw de tijd in mijn voordeel.

voorlopig daalt het aantal potentiele kopers en nemen de grijze cashers ieder jaar toe in aantal

quote:

Op dinsdag 29 januari 2013 12:26 schreef HD9 het volgende:
voorlopig daalt het aantal potentiele kopers en nemen de grijze cashers ieder jaar toe in aantal

Potentiele kopers en grijze cashers zijn er genoeg, maar niet tegen de huizige prijzen. Ik speculeer nu ook al een dik jaartje om de aankoop van een woning uit te stellen om per saldo geld te besparen op de woonlasten. Tot nog toe pakt dat goed uit en ik denk dat dat nog een tijdje zo zal blijven. Maar ooit zal ik meehelpen dat dal te creeren.

Als je het mij vraagt is de bubble nog lang niet leeggelopen, maar nu zal ik wel een aantal boze reacties krijgen.

quote:

Op dinsdag 29 januari 2013 12:09 schreef piepeloi55 het volgende:

[..]

Waarschijnlijk heb je gekocht in een tijd waar dit helemaal niet speelde. Maar als je de woning nu moest kopen zou dat wel, al was het enkele seconde, door je hoofd gaan. Niet?

Vast, maar mijn afweging zou geen andere zijn, integendeel. En ook toen was de heersende opiniie dat het allemaal veeel te duur was.

quote:

Een redelijke prijs/kwaliteit verhouding vind ik een huizenprijs op zijn trend, die ongeveer de inflatie bijhoud. Natuurlijk moet je afwegen of we dat prijsniveau in de nabije toekomst gaan bereiken, aangezien kopen onder het huidige belastingstelsel en gezien de huren in de private sector goedkoper is. Als ik een stuk ouder, nu 22 en dus pas net in staat een huis te kopen, was geweest had ik waarschijnlijk ook gekocht toendertijd aangezien je niet kon weten hoelang de bubble nog zou doorgaan. Maar die kans acht ik groot nu de huizenbubble barst. De historie leert ons dat we dan vaak weer doorschieten naar beneden. Ik ben dus benieuwd en beschouw de tijd in mijn voordeel.

Bubble dit, bubble dat, ik heb een prettig dak boven mijn hoofd voor zeer acceptabele kosten. Waarom zou ik moeten gokken op het optimale instapmoment? Toen ik 22 was dacht ik trouwens niet aan het kopen van een huis, gewoon omdat ik toen te weinig armslag had, in welk land ter wereld wordt het normaal gevonden dat je op die leeftijd wel even een huis kan hosselen? Volgens mij klopt er dan ook even iets niet aan het verwachtingspatroon van (jonge) mensen.

quote:

In de goede tijden maakte dat ook niet veel uit want de grond stijgt op papier in waarde, in de slechte tijden gaan ook zij zich echter beseffen of ze wel voldoen aan hun rendementverwachting. Ik denk trouwens dat dit aangehaalde voorbeeld (dorp? CV?) niet representief is en de meeste (grote) projectontwikkelaars weldegelijk moeten voldoen aan bepaalde kengetallen en rentabiliteitseisen die daarbij komen kijken.

Meeste van de grond hier is eigendom van private projectontwikkelaars, en met eigen geld gefinancieerd. Die jongens doen niet aan banken, hebben een broertje dood aan bemoeienis door derden. Dat is ook de aard van hun handel, en daarom krijg je die ook niet gek.

60000 inwoners is voor de rest van de wereld inderdaad een durp, maar in NL best groot

quote:

Op dinsdag 29 januari 2013 13:05 schreef Dinosaur_Sr het volgende:
Bubble dit, bubble dat, ik heb een prettig dak boven mijn hoofd voor zeer acceptabele kosten. Waarom zou ik moeten gokken op het optimale instapmoment? Toen ik 22 was dacht ik trouwens niet aan het kopen van een huis, gewoon omdat ik toen te weinig armslag had, in welk land ter wereld wordt het normaal gevonden dat je op die leeftijd wel even een huis kan hosselen?

Ik denk ook niet dat veel leeftijdgenoten dat kunnen en eigenlijk lijkt het ook absurd. Maar waarom zou dat niet kunnen als er een pot geld tegenover staat en de woonlasten reduceerd?

Wat betreft het bubble verhaal en het optimale instappunt. Dat hangt af in welke tijd je leeft, de tijdgeest zit nu eenmaal in het voordeel van diegene die wachten totdat de huizenprijzen stabiliseren. Dat was in jouw tijd anders waardoor die redenatie niet opgaat.

quote:

Meeste van de grond hier is eigendom van private projectontwikkelaars, en met eigen geld gefinancieerd. Die jongens doen niet aan banken, hebben een broertje dood aan bemoeienis door derden. Dat is ook de aard van hun handel, en daarom krijg je die ook niet gek.

60000 inwoners is voor de rest van de wereld inderdaad een durp, maar in NL best groot

Ik woon in een dorpje met het dubbele aantal inwoners en de projectontwikkelaars die hier zitten hebben veel kavels de afgelopen jaren al verkocht aan de gemeente. Dat zijn vrijwel allemaal bedrijfsmatige ontwikkelaars die er toch wel vanaf willen lijkt het.

quote:

Op dinsdag 29 januari 2013 13:18 schreef piepeloi55 het volgende:

[..]

Ik denk ook niet dat veel leeftijdgenoten dat kunnen en eigenlijk lijkt het ook absurd. Maar waarom zou dat niet kunnen als er een pot geld tegenover staat en de woonlasten reduceerd?

Wat betreft het bubble verhaal en het optimale instappunt. Dat hangt af in welke tijd je leeft, de tijdgeest zit nu eenmaal in het voordeel van diegene die wachten totdat de huizenprijzen stabiliseren. Dat was in jouw tijd anders waardoor die redenatie niet opgaat.

Hoe weet je wat mijn tijd was?

De tijdsgeest is iig wel anders. Maar dat zit 'm denk ik vooral in de verhoudingen eisen vs. proriteiten willen stellen.

quote:

Ik woon in een dorpje met het dubbele aantal inwoners en de projectontwikkelaars die hier zitten hebben veel kavels de afgelopen jaren al verkocht aan de gemeente. Dat zijn vrijwel allemaal bedrijfsmatige ontwikkelaars die er toch wel vanaf willen lijkt het.

Deze ook wel, maar tegen de juiste prijs. Hun prijs. Het zijn geen daytraders.

quote:

_Sr[/url] het volgende:[/b]

[..]

Hoe weet je wat mijn tijd was?

De manier waarop je reactie in elkaar stak gaf wel aan dat je een stuk ouder bent. Ik gok rond de 45 gezien de reactie.

quote:

Deze ook wel, maar tegen de juiste prijs. Hun prijs. Het zijn geen daytraders.

Dat beweer ik ook niet. Het is natuurlijk ook een verschil wanneer je hebt gekocht. Maar het is een illusie dat deze partijen kosten wat kost geen verlies zullen nemen en zo geen invloed hebben op grondprijzen. Ik vraag me trouwens af hoeveel % in handen is van dit soort partijen, ook dat is denk ik slechts een relatief klein percentage.

Qua verwachtingspatroon ben ik het volledig met je eens trouwens. Die is onrealistisch bij de huidige generatie jongeren.

Ook hun uitgavenpatroon is vaak niet solide, vakantie hier vakantie daar. Er moet een leuk autootje staan, nieuwste smartphone en natuurlijk merkkleding! Grotendeels op de pof, gefinancierd door mammie of pappie of betaald uit een slecht betaald (bij)baantje.

Maar schaar niet alles onder een kam.

quote:

Op dinsdag 29 januari 2013 12:29 schreef piepeloi55 het volgende:

Als je het mij vraagt is de bubble nog lang niet leeggelopen, maar nu zal ik wel een aantal boze reacties krijgen.

Er is hier een vaste groep mensen die heel tevreden is over de koop van hun leven en hier constant blijft verkondigen dat er geen zeepbel is, grappig want zelfs Stef Blok heeft het 'H' woord in de mond genomen en het beestje gewoon benoemd. Kennelijk is de tijd van de bollebof uithangen nu toch echt voorbij en gaan we op zoek naar de marktwaarde van het wonen. Best interessant want dan kunnen we tenminste met zijn alleen vaststellen hoe groot de bubble nu werkelijk was

quote:

Op dinsdag 29 januari 2013 13:39 schreef piepeloi55 het volgende:
Qua verwachtingspatroon ben ik het volledig met je eens trouwens. Die is onrealistisch bij de huidige generatie jongeren.

die moeten weer gaan sparen, want de financiering gaat terug naar 100% en dat is ook nog veel te riskant

velen die met 110% gefinancierd hebben ztten nu al met een gat van 30.000 a 50.000 euro

quote:

Op dinsdag 29 januari 2013 14:34 schreef ComplexConjugate het volgende:
Er is hier een vaste groep mensen die heel tevreden is over de koop van hun leven en hier constant blijft verkondigen dat er geen zeepbel is, grappig want zelfs Stef Blok heeft het 'H' woord in de mond genomen en het beestje gewoon benoemd. Kennelijk is de tijd van de bollebof uithangen nu toch echt voorbij en gaan we op zoek naar de marktwaarde van het wonen. Best interessant want dan kunnen we tenminste met zijn alleen vaststellen hoe groot de bubble nu werkelijk was

Dat hangt ervanaf wanneer je had willen kopen. Als dat 10 jaar geleden is geweest was dat kostentechnisch zo dom nog niet. Nu daarentegen, voorbeeldje:

Als ik een vergelijkbare woning zou kopen dan zou me dat per saldo per jaar +/-3000 schelen als ik die helemaal financier met een annuiteit of spaar-hypotheek (ik kan anders maar dat zijn dan weer (toekomstige) gemiste opbrengsten elders). Daar moet je de onderhoudskosten nog van in mindering brengen en moet de wetgeving hetzelfde blijven.

Zolang de huizenprijzen met grofweg 0-2% (afhankelijk van onderhoudskosten de permanence) of meer dalen per jaar loont het per saldo om te wachten en dat gaat nog wel even door. Financieel is de tijdgeest in je voordeel om te wachten tot de bubble is leeggelopen op het moment.