Huisbaas zoekt verhoging huur via omweg

Even zien of ik het goed samen kan vatten. Een vriendin van me woont sinds 2009 op de begane grond van een studentenhuis. Dat huis is verdeeld in o.a. een aantal kamers op de 1e en 2e verdieping (waar de bewoners ieder een kamer hebben en een gezamenlijke keuken) en een soort appartement op de begane grond (bestaande uit een woonkamer, slaapkamer, toilet en een keuken met douche). Ik zeg "een soort" omdat ze geen eigen huisnummer heeft oid.

Alle bewoners betalen all-in huur. Dat vonden ze altijd prima, maar er is nooit gevraagd naar hoe de huur was opgebouwd (kale huur vs servicekosten), er is nooit gevraagd naar de werkelijke servicekosten, specificaties, niks. De huisbaas is een oude man, en sinds een tijdje niet meer goed bij geest. De zoon van de huisbaas is gevolmachtigd om de zaken waar te nemen, en heeft besloten dat ze "verlies lijden op het huis". Hij wil de huur zomaar ineens een flink stukje omhoog gooien (het exacte bedrag ben ik even kwijt maar het is ongeveer 20-30%). Ook wil hij iedereen een nieuw contract voorleggen/laten tekenen, omdat "het niet meer van deze tijd is".

Die vriendin gaat uiteraard niet akkoord met zo'n relatief forse huursverhoging. Ieder jaar wordt vastgesteld hoeveel de huur omhoog mag en dat ligt zo rond de 2% uit m'n hoofd. Vandaar waarschijnlijk dat het contract ineens niet meer van deze tijd is (hoewel ik gelezen dacht te hebben dat dit wel degelijk een geldige reden kan zijn om een nieuw contract op te stellen), de huisbaas wil zo de nieuwe huur invoeren om niet vast te hoeven zitten aan de paar procent die wettelijk zijn toegestaan.

Daar komt nog bij dat een aantal maanden geleden het internet in huis traag was. Dat kan natuurlijk, en dus is sneller internet geregeld door de baas. Daar moest iedere bewoner echter 10 euro per maand meer huur voor gaan betalen. Er wonen 7 mensen in huis, da's dus 70 euro per maand EXTRA voor een snellere internetverbinding. Da's toch vreemd. Voor dit alles is nooit een factuur getoond. Het totale gedrag van de nieuwe huisbaas lijkt alsof hij op allerlei manieren zoveel mogelijk geld wil halen uit het huis. Wie weet heeft ie helemaal gelijk, maar hij heeft de schijn tegen.

De relatie tussen de huisbaas en die vriendin van me is op z'n zachtst gezegd niet geweldig. Deze week moet er een gesprek komen, en ik ben daarbij (om het nog een beetje vriendelijk en redelijk te houden, want zo ben ik ).

Op de site van de huurcommissie (die het nu even niet doet) kun je uitrekenen wat een eerlijke huur is (dat had ook weer te maken met wat voor huurwoning/kamer het is geloof ik). Mijn insteek voor het gesprek was eigenlijk het volgende:

1) Nieuw contract (eigenlijk nieuwe voorwaarden) staat ze welwillend tegenover, wil ze graag een voorstel voor ontvangen
2) In het nieuwe contract moet de kale huurprijs worden vermeld
3) In het nieuwe contract moeten de servicekosten worden vermeld, en aan het einde van ieder jaar krijgt iedereen een kopie van de afrekeningen, en worden de vooruitbetaalde servicekosten verrekend met de werkelijke kosten. Op basis daarvan worden de servicekosten voor het volgende jaar vastgesteld.

Mijn vraag: wat nu als blijkt dat de huur die die vriendin nu betaalt, eigenlijk te laag is. Mag de verhuurder deze dan alsnog verhogen? Of mag hij dat alleen doen als er een nieuwe huurder komt ofzo?

Het lastige is namelijk dat die vriendin een kat houdt in haar appartement. Officieel zijn huisdieren niet toegestaan volgens het contract. Ik heb dan ook voorgesteld om de huisbaas zo vriendelijk mogelijk te benaderen, en hem te melden dat ze graag bespreekbaar wil maken om in het contract van het appartement (niet van de afzonderlijke kamers op de verdiepingen) op te nemen dat het houden van een huisdier is toegestaan, mits het geen overlast veroorzaakt (stank, lawaai). Dat lijkt me redelijk, dus waarom niet? Het moeilijke is natuurlijk dat de huisbaas het hard kan spelen en zeggen: prima, mag ik de huur niet verhogen, dan mag jij je kat weg doen. Mag immers niet volgens het contract.

Ondertussen is het woongenot sowieso wat aangetast, want de vrouw van de nieuwe huurbaas bonkte laatst 's avonds laat op de deur van die vriendin, om haar iets mede te delen ongetwijfeld. Toen er niet open werd gedaan werd ze boos, en heeft ze wat dozen die in de hal stonden voor de deur van die vriendin gegooid. Ook geeft de huisbaas een rondleiding aan nieuwe huurders die in het pand ernaast wonen (dat hij ook heeft) en die vriendin hoorde hem zeggen "hier woont nu ook iemand, maar die gaat binnenkort weg", doelend op die vriendin.

Lang verhaal geworden, sorry daarvoor. Hopelijk is de extra info niet voor niets

quote:

Op maandag 17 september 2012 06:22 schreef Wokkel het volgende:

Ik zie niet in waarom je een nieuw contract zou willen, afgezien van een eventuele 'kat-clausule' die je binnensleept zit er verder niets positiefs aan. Wanneer je de all-in prijs gesplitst wilt zien in huur- en servicekosten kan je dit gewoon aankaarten zonder het contract te wijzigen.

In principe vindt ze het ook prima zoals het is, maar de huisbaas vindt dat er een nieuw contract moet komen omdat het oude niet meer van deze tijd zou zijn. Nu meen ik dus gelezen te hebben dat zoiets inderdaad een geldige reden kan zijn om een nieuw contract op te stellen, of eigenlijk dus het bestaande contract te vernieuwen.

Aanvankelijk wilde ze overigens niet meewerken (eigenlijk om de reden die jij al noemt, het is prima zoals het is) maar de huisbaas flipte toen zo ongeveer, heeft toen gedreigd met uitzetting omdat ze niet mee wilde werken.. Nou snap ik dat dat niet zomaar kan, maar het woongenot is hier dus ook het geding. Als het even kan blijft ze graag zitten waar ze zit, maar die rare huisbaas kan de sfeer alsnog verpesten natuurlijk.

De katclausule is overigens wel de moeite waard lijkt me, zeker omdat ze toch gek is op dat beestje en de kat liever niet weg doet. Als de huisbaas echt vervelend wil doen (en dat doet ie gerust als ik het tot nu toe aanzie) gaat ie op de regels staan en moet het beest weg. Als een vernieuwd contract verder ook geen reden kan/mag zijn om de huurprijs te verhogen (dat is dus belangrijk om te weten) heeft ze ook weinig te vrezen lijkt me.

quote:

Op maandag 17 september 2012 10:20 schreef jcdenboer het volgende:
Lekker het huidige contract houden, nieuw contract valt alleen maar nadelig uit!
of ze moet graag meer betalen voor hetzelfde... hun doen iets verkeerd als ze verlies hebben...

Ik zeg, niet doen

Nou ja, wat je zegt is dus maar de vraag.
1. Mag de huurbaas de huur wél verhogen als het contract wordt vernieuwd?
2. Is een contract met voorwaarden die niet meer modern zijn reden om een vernieuwing af te dwingen?

Ik dacht dat 2 wel zo is, en dan zou het raar zijn als 1 ook geldt. Maw ik kan me voorstellen dat een contract van deze tijd moet zijn, voorwaarden moet bevatten die ergens op slaan. Maar dan kan het niet zo zijn dat dit voor de huisbaas de kans is om de huur even flink omhoog te gooien. Dat moet ik dan wel ergens gestaafd zien zoals dat zo mooi heet.

Maar als hij een huurder een nieuw, redelijk huurcontract aanbiedt en de huurder weigert, dan mag de verhuurder de huur opzeggen. Dat is waarschijnlijk zijn argument, maar 'redelijk' is natuurlijk het sleutelwoord in die zin. De huur en servicekosten mag je op deze manier niet verhogen.

Ik wil het gesprek vooral aangaan vanwege de kat, die vriendin is dol op het beestje en als het hard tegen hard gaat, wordt de kat natuurlijk de stok om mee te slaan. Maar leuke nieuwe woonruimte vinden is ook niet heel makkelijk.

Eens zien hoe het gesprek gaat vanavond, misschien valt het alles mee.

Waarom het zo is weet ik niet, maar dat zegt de Rijksoverheid:

quote:

http://www.rijksoverheid.(...)ntract-opzeggen.html
Doet de verhuurder een redelijk voorstel om het huurcontract te veranderen en u stemt daar niet mee in, dan mag hij de huur opzeggen. Het kan bijvoorbeeld gaan om een renovatie van de woning om vergaande energiebesparing mogelijk te maken. Het voorstel mag niet gaan over de huurprijs of de servicekosten, want daar bestaan speciale regels voor.

quote:

Op dinsdag 18 september 2012 22:52 schreef Wokkel het volgende:

Wees nou verstandig, laat die man zijn verhaal doen en zeg hem dat hij een voorstel op papier moet sturen. Begin niet over katten en dergelijke, dat helpt je zaak niet. Zoals ik het nu zie is het de huisbaas die iets gedaan wil krijgen, laat hem dan maar ergens mee komen waar jij ook wat aan hebt.

Dat hebben we min of meer ook gedaan. De kat is de voornaamste inzet, en die vriendin wil liefst blijven wonen waar ze woont.

Het was geen onprettig gesprek, maar het bleek inderdaad een aparte man. Lang verhaal kort: er is vooruitgang geboekt in die zin dat er tot op dat moment simpelweg een vijandige sfeer hing. Zowel vriendin als huisbaas hebben gezegd dat ze er graag met elkaar uit willen komen. Wat oude discussiepunten die (voor mij als buitenstaander) heel duidelijk waren (maar toch voer waren voor felle discussies) zijn besproken en definitief uit de wereld geholpen.

Maar dan de huur, want uiteindelijk draait het daar natuurlijk om. In het nieuwe contract staat namelijk weinig spannends (op de huisdieren clausule na). De servicekosten zijn ook weinig interessant, want gaan jaarlijks verrekend worden, huisbaas gaat de kosten inzichtelijk maken zodat er eindelijk controle kan plaatsvinden. Punt van discussie is de kale huur. Huisbaas vindt dat hij meer moet krijgen, kale huur moet volgens hem van plm. 400 (omgerekend vanuit huidige all in huur en huidige servicekosten) naar plm. 470. Dat vindt hij en da's mooi, maar die vriendin staat natuurlijk in haar recht als ze zegt, zoek het maar uit en ik betaal geen cent meer. Dan moet de kat er echter uit, want in het huidige contract staat duidelijk genoeg dat er geen huisdieren gehouden mogen worden, en de huisbaas heeft in een eerdere e-mail laten weten dat hij het beest daarom weg wil hebben.

Maar goed, als je even verder denkt... De kale huur die de huisbaas vraagt, is volgens hem (gaan we checken) gebaseerd op het puntensysteem. Als dat klopt, is de huur fair te noemen. Mocht die vriendin gaan verhuizen omdat ze niet zonder de kat kan, omdat het gezeik haar te veel wordt of gewoon omdat ze iets leukers kan gaan huren, dan betaalt ze waarschijnlijk ook een faire huur. Daarbij heeft de huisbaas gezegd dat hij heus begrip heeft voor het feit dat dit een forse huursverhoging is. Hij heeft daarom voorgesteld dat die vriendin zelf gaat rekenen, en nadenken over wat zij wel fair zou vinden.

Uiteindelijk is de conclusie dus simpel. Wil ze blijven wonen waar ze woont, met haar kat, dan zal ze iets moeten toegeven, en blijkbaar is er ruimte voor onderhandeling. De andere punten worden zo snel mogelijk definitief geregeld, zodat er verder geen discussies meer lopen en die vriendin iets kan beslissen over de huur (en eigenlijk dus de kat).

quote:

Op woensdag 19 september 2012 21:29 schreef Zelva het volgende:

Kan dus niks gebeuren. Sterker nog, je hoeft zelfs geen enkele huurverhoging te accepteren en als een verhuurder dan toch dit wil afdwingen zal hij naar de rechter moeten om de redelijkheid van deze verhoging te toetsen.

Ik denk ook dat de verhuurder in principe geen huursverhoging kan afdwingen, onder andere omdat er van echte renovatie geen sprake is. Als we daar voor het gemak even van uit gaan, blijft over het huisdier. Ik lees hierboven dat ook daar nog discussie over mogelijk is, en in een eerdere reactie op een pittige brief van de advocaat van de huisbaas heeft die vriendin aangegeven dat ze de kat dan maar weg zou doen. De vraag is dan dus of het al het gedoe waard is, in overweging nemend dat ze ergens anders wellicht ook die hogere huur zou betalen.

quote:

Op woensdag 19 september 2012 21:51 schreef Wokkel het volgende:

Doe als 1e de huurprijscheck op http://www.huurcommissie.nl/huurprijscheck/

Komt de voorgestelde huur (veel) te hoog uit? Dan kan je het zo spelen dat je akkoord gaat en vervolgens bezwaar aantekent. Verhuurder zal tegenstribbelen maar je kan dan de huurcommissie verzoeken om een uitspraak op basis van de puntentelling.

Komt de voorgestelde huur min of meer op hetzelfde uit als de huur behorende bij de puntentelling dan is het aan je vriendin om te beslissen hoe belangrijk ze de huidige huurprijs vindt icm haar kat.

Dat is het idee ook. De huisbaas zegt feitelijk; voor mij is het ook allemaal nieuw, en ik heb op basis van het puntensysteem een huur berekend die bij het appartement hoort. Dat mocht die vriendin ook doen om haar eigen berekening te doen, en omdat het verschil in huur relatief groot is, stond de huisbaas open voor een tegenvoorstel. Dus we gaan eerst even die huurprijscheck doen.

quote:

Op woensdag 19 september 2012 21:58 schreef quo_ het volgende:
Een contract is een vastgelegde afspraak waaraan beide partijen zich moeten houden.
Fijne huisbaas om een nieuw contract voor te stellen op het moment dat hem de afgesproken prijs niet meer goed uitkomt.
Maar de huurder houdt zich evenmin aan de afspraak om geen huisdieren te willen houden, dus in die zin sta je niet echt sterk.

Per saldo komt het er dus op neer dat het beest 70 euro per maand aan onderdak gaat kosten

In dit geval zou ik gaan voor een specifieke afspraak waarbij je een aanvullend huurbedrag betaalt voor het mogen houden van een huisdier. (begin eens met het "bieden" 30 euro per maand extra).
De huurder heeft dan haar zin m.b.t. de kat en de huisbaas heeft zijn extra geld.

Leg e.e.a. vast in een addendum op het bestaande contract en verbind de extra huur nadrukkelijk aan de aanwezigheid van huisdieren. Zo'n beest kan ook doodgaan, weglopen of er kan een andere reden zijn om zonder kat te wonen. In zo'n geval is het natuurlijk beter om terug te kunnen vallen op je oude contract zodat je niet tientallen euro's voor de flauwekul betaalt.

Misschien is het al te laat, maar zo mogelijk alsnog bluffen dat je de kat weg wilt doen. In dat geval heeft de huisbaas geen poot om op te staan met zijn nieuwe contract en is houdt hij misschien minder hardnekkig vast aan een nieuw contract en 70 euro.

Ik denk niet dat de huisbaas ermee akkoord gaat, maar wie weet is het het voorstellen waard. Ik denk namelijk niet dat de huisbaas de kat als voorwaarde zal accepteren voor de hogere huur. Die vriendin heeft immers gesteld dat de kat dan maar weg moet, en dus is dat een manier om de oude huur te blijven betalen.

quote:

Op woensdag 19 september 2012 22:02 schreef Inlognaam het volgende:
Dus de huisbaas wil dat ze 170 euro meer kale huur betaald plus verdere energiekosten.

Laat 'm het lekker bekijken! Contact is contract, een nieuw contract biedt ie maar aan aan de nieuwe huurder.

Het verschil is ongeveer 75 euro meen ik. Als daar over onderhandeld kan worden, kan het zijn dat ze op haar favo stekkie kan blijven wonen, met haar kat waar ze zo blij mee is, met leuke huisgenoten (ergens anders ook maar afwachten) en met een goede relatie met de huisbaas, voor minder dan de prijs die de huurprijscheck voorstelt (zeg voor 35 euro per maand meer, wat dan dus nog 40 euro onder de 'faire' huurprijs zou zijn). Als dat allemaal mogelijk is met een nieuw contract, is dat dan niet het overwegen waard?

quote:

Op donderdag 20 september 2012 12:06 schreef Inlognaam het volgende:
Mja, of het het waard is kan ik niet voor haar/jullie beslissen, maar het is gewoon onnodig.

Even voor de duidelijkheid: wat betaalt ze nu maandelijks ALL-IN ? De genoemde 400 euro?
Dan zou je dus van 400 all-in naar 470 kale huur gaan. Dat is al 70 euro meer... plus dat je ook energiekosten en weet ik wat nog meer moet betalen.

In het oude contract staat all-in huur, en die bedraagt 480 euro. Daar komt sowieso nog wel 5 euro per maand aan internet bij, dat heeft nooit in het contract gezeten. Dus zeg even 485. Het uitsplitsen in kale huur en servicekosten is één van de discussiepunten geweest; vanwege de slechte manier waarop de oude huisbaas (vader van de huidige dus) alles heeft geregeld, is dat nooit gebeurd. Wat de (nieuwe) huisbaas heeft gedaan is de huidige servicekosten uitgerekend, die zouden 77 euro bedragen.

Het werkt natuurlijk niet zo, maar als je dat terugrekent met de huidige huur betaalt ze dus plm 400 euro kale huur. Het nieuwe voorstel van de huisbaas voor de kale huur is 475 oid, een verhoging van ongeveer 75 euro als je de servicekosten even als constante factor meeneemt.

quote:

Op donderdag 20 september 2012 12:33 schreef ikbenik het volgende:
En denk je niet dat als de huisbaas zo'n onredelijke verhoging door weet te voeren, dat hij daarna met nog een paar "vernieuwingen" gaat komen? De sfeer hoeft er echt niet beter op te worden door er maar meer geld tegenaan te gooien. En wat al gemeld wordt: het is geen verhoging van 70 euro, maar veel meer. De stookkosten kunnen ook omhoog gaan (onder het mom van dat ze het teveel betaalde later wel terugkrijgt) en dan nog eens de servicekosten erbij. Het kan makkelijk een verhoging van 150 euro worden. Dat is niet meer redelijk te noemen.

Dat is waar, maar je zou dat deels kunnen voorkomen door naar zijn berekening van de huidige servicekosten te kijken. Die baseert hij immers op de huidige situatie. Dan is de kans dat de stookkosten volgend jaar ineens hoger zijn geworden nihil, want ook dan kun je de rekeningen inzien en zie je snel genoeg of de servicekosten kloppen of niet.

quote:

En dat puntensysteem is alleen maar om te berekenen wat de maximale huur mag worden. Het staat de eigenaar vrij om onder die prijs te verhuren, maar ook in dat geval moet die zich aan de maximaal toelaatbare huurverhogingen houden (al mag minder hurverhoging natuurlijk ook).

Dat is zeker waar. En het pand is bepaald geen nieuwbouwpand.

quote:

Op donderdag 20 september 2012 14:28 schreef -Confusion- het volgende:
Nu wordt de kat dus door de huisbaas gebruikt om een huursverhoging af te dwingen?

Dat niet, maar het gaat wel een discussiepunt worden als ze de huursverhoging weigert, da's niet zo moeilijk. De discussie gaat nu echter niet over de kat, maar over de huur. Huurbaas wil een nieuw contract (o.a. vanwege de all-in huur zo zegt hij) en een nieuwe huur. Huurder staat volgens mij in haar recht als ze dat weigert, maar ze houdt zich voor wat betreft het huisdier niet aan het contract (ook al is daar dus nog discussie over mogelijk zie ik hierboven). Zet ze dus de hakken in het zand, dan gaat hij dus gegarandeerd zeiken over de kat, en de vraag is maar wat daar uit gaat komen.

quote:

Vertel de huisbaas dat jij (je vriendin) niet van plan is het nieuwe contract te tekenen, maar best bereid is om een katvergoeding van 35 euro per maand te betalen.
Gaat hij niet akkoord dan gaat de kat naar paps/mams/vriend/vriendin (geen idee of dat een optie is, maar dat hoeft de huisbaas niet te weten) en kan de huisbaas naar de rechter gaan om een nieuw contract af te dwingen.

Waarom een katvergoeding? Waarom niet het nieuwe contract, uitsplitsing van de huur en huursverhoging van 35 euro accepteren? Want daar komt het dan op neer toch? Om een reden die mij onduidelijk is wil hij gewoon graag dat nieuwe contract. Bij gelijkblijvende huur zou ik niet weten wat hij daar voor kwaads mee zou willen, dus blijft over de huursverhoging. Of mis ik nu iets?

Dat heeft hij inmiddels wel gespecificeerd. In het oude contract staat het ook, zij het niet helemaal duidelijk. Ook zat internet niet in de oude servicekosten, in de nieuwe wel. Dat lijkt me allemaal niet zo'n ramp.

Nu heb ik net nog wat zitten lezen over het splitsen van all-in huur door de Huurcommissie, voor het geval die vriendin sluit om toch niet in te stemmen met het voorstel van de huisbaas, en in de aanval te gaan. Wat daar staat begrijp ik niet helemaal:

quote:

Als huurder kunt u altijd een verzoek tot splitsing indienen. De kale huurprijs wordt dan vastgesteld op 55% van de maximale huurprijsgrens. Het voorschot servicekosten wordt vastgesteld op 25% van deze nieuwe huurprijs. Blijkt later uit het jaarlijkse servicekostenoverzicht dat u te weinig servicekosten betaalt, dan moet u alsnog de extra servicekosten betalen. De verhuurder kan ook het voorschotbedrag verhogen.

Dat lijkt me raar. De maximale huurprijsgrens is de maximale huur volgens het puntensysteem, toch? Zeg even voor het gemak dat die uitkomt op 450 euro. De all-in huur is nu 480, maar als ik het goed lees zegt de Huurcommissie: de kale huur wordt 0,55 * 450 = 247,50. Je voorschot servicekosten wordt 0,25 * 247,50 = 61,86. Ervan uitgaande dat de huidige servicekosten berekening van de huisbaas klopt zou die uitkomen op 77 euro, en komt de totale huur inclusief huidige servicekosten op 400 euro. Da's toch raar? Dan wil iedereen z'n all-in huur toch door de Huurcommissie laten splitsen?

[ Bericht 1% gewijzigd door TripleM op 20-09-2012 23:15:36 (rekenfoutje eruit gehaald) ]

Hij kan dat zelf niet doen inderdaad, maar gezien mijn rekenvoorbeeld lijkt het erop dat de huurder dat wel graag zou moeten willen doen. Daarom snap ik dat deel ook niet helemaal.

Da's te kort door de bocht. Dat de Hoge Raad daar anders heeft geoordeeld, had te maken met het feit dat de verhuurder ook niet was opgetreden tegen andere huurders met een hond. Dat is hier niet ter sprake.