Huizenmarkttopic #203: Waar voor niks de zon op gaat!

quote:

Op donderdag 12 juli 2012 19:54 schreef icecreamfarmer_NL het volgende:

[..]



De suggestie welke vaak in deze topicreeks wordt gewekt is dat de hoogte van het belastingtarief in NL in vergelijking tot bijv. Australia hoger is door woningbevordernde aftrekposten/subsidies. Ik toon aan dat dit onderbuik kul is.

Als 664 teveel huur is, dan is kleiner of goedkoper wonen wellicht een optie.
Of in Australische termen te blijven: een woning delen.

Nee de quote ging fout.
Je hebt hem tussentijds aangepast
Ik richte mij niet op australie maar op het feit dat hier geroepen wordt dat er zoveel scheefhuurders zijn end at het allemaal profiteurs zijn.

Ik betwist het hele scheefhuurconcept en dam emt name de genoemde getallen.
[/quote]
Volgens mij is de quote sowieso een beetje brak Volgens mij is de quote stuk?

Nee, niet allemaal zijn profiteurs, vind ik althans, maar zoals je in deze reeks kunt lezen zitten er ook gasten met een 6 cijferig inkomen in een woning onder de huurgrens - we noemen geen namen, al was het maar omdat die te ingewikkeld zijn zonder te zoeken en the c/p'en, iets met Ft enzo. Die hebben vervolgens wel de grootste mond, dat wel.

Alleen als je 10 sociale woningen hebt, en 10 mensen met een inkomen onder de 33k (voorbeeld), vind ik wel dat je ze aan die 10 mensen moet toewijzen, en niet aan iemand die meer verdiend.
Je mag best een discussie aangaan of je niet 12 van die woningen zou moeten hebben (maar ja, ook corporaties worden met de nek aangekeken hier, want die mogen alleen met hun eigen vermogen bouwen, en ja, dan moeten ze woningen verkopen ipv bouwen....).

quote:

Op donderdag 12 juli 2012 20:00 schreef stavromulabeta het volgende:

[..]

grappig, want in 'mijn' miljoenennota 2012 (d.d. september 2011) is de loonbelasting over 2011 47,586 miljard en de IB 0,858 miljard. Trouwens zie je er wel in dat het overgrote deel van de rijksinkomsten uit BTW, accijnsen e.d. komt. Geen idee hoe dat in Australië zit.

Maar hoe dan ook, ik ben het met je conclusie eens dat de hypotheekrenteaftrek, huursubsidie e.d. niet echt heel veel uitmaken op de totale begroting.

Whut?

Ik zie ook dat ik een foutje maak, want dan moet ik ook de premies volksverzekeringen meenemen, of bruteren met een lager percentage. Dus de grondslag is nog veel hoger dan 250M. Dus het effect is minder.

Eens met de conclusie trouwens. Het NL belastingpercentage wordt voor 70% veroorzaakt door gezondsheidszorg en sociale verzekeringen (=uitkeringen).

PS: Australia heeft een GST (good services tax) van 10%. Verder nooit in verdiept hoor. Wel dat daar simpelweg minder verworven rechten ronddwalen, en sociale zekerheid daar veel meer een basisvoorziening is dan hier (ipv een 'way of life' voor sommigen)

quote:

Op donderdag 12 juli 2012 20:00 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

[..]

Nee de quote ging fout.
Je hebt hem tussentijds aangepast
Ik richte mij niet op australie maar op het feit dat hier geroepen wordt dat er zoveel scheefhuurders zijn end at het allemaal profiteurs zijn.

Ik betwist het hele scheefhuurconcept en dam emt name de genoemde getallen.

Volgens mij is de quote sowieso een beetje brak Volgens mij is de quote stuk?

Nee, niet allemaal zijn profiteurs, vind ik althans, maar zoals je in deze reeks kunt lezen zitten er ook gasten met een 6 cijferig inkomen in een woning onder de huurgrens - we noemen geen namen, al was het maar omdat die te ingewikkeld zijn zonder te zoeken en the c/p'en, iets met Ft enzo. Die hebben vervolgens wel de grootste mond, dat wel.

Alleen als je 10 sociale woningen hebt, en 10 mensen met een inkomen onder de 33k (voorbeeld), vind ik wel dat je ze aan die 10 mensen moet toewijzen, en niet aan iemand die meer verdiend.
Je mag best een discussie aangaan of je niet 12 van die woningen zou moeten hebben (maar ja, ook corporaties worden met de nek aangekeken hier, want die mogen alleen met hun eigen vermogen bouwen, en ja, dan moeten ze woningen verkopen ipv bouwen....).
[/quote]

Het quote systeem lijkt niet te werken voor mij.
Bij dubbele quotes gaat alles fout.

Ok je kunt prioriteren maar feit blijft dat de hele scheefhuurder problematiek maar marginaal speelt en geen probleem is. Wanneer je de grens naar een realistischere inkomensgroep schuift dan dalen de aantallen rap. Het grootste probleem van NL is dat er in feite niet genoeg woningen zijn.
Dat heeft met de groeiende bevolking te maken maar ook met de dalende huishoudensgrootte.

quote:

Op donderdag 12 juli 2012 01:49 schreef Bijvlagenzinvol het volgende:

[..]

Yup. Zo ook zomaar kunnen dat de regering morgen de brandstofaccijns halveert en de houderschapsbelasting afschaft, tegelijk de IB halveert en de BTW verlaagt naar 3%...

Je weet het niet he?

Maar je zou, als het je schikt, ook eens naar het verleden kunnen kijken en daar een logische conclusie aan kunnen verbinden. Maar nogmaals, alleen als het je schikt. Zo niet, ga dan gerust tegen beter weten in hopen op een ander scenario. Hoop doet leven zullen we maar denken. ;-)

Ik zeg alleen dat je dingen niet als een feit moet presenteren wanneer het je mening is. Daarnaast is het lange verleden met stijgingen geen graadmeter dat het eeuwig door blijft stijgen. Of geloof je in de eeuwige groei?

Verder heb ik gewoon een koophuis dus je hoeft het ook niet op de man proberen te spelen om alsnog je gelijk proberen te halen.

quote:

Op donderdag 12 juli 2012 20:05 schreef icecreamfarmer_NL het volgende:

Het quote systeem lijkt niet te werken voor mij.
Bij dubbele quotes gaat alles fout.[

Ok je kunt prioriteren maar feit blijft dat de hele scheefhuurder problematiek maar marginaal speelt en geen probleem is. Wanneer je de grens naar een realistischere inkomensgroep schuift dan dalen de aantallen rap. Het grootste probleem van NL is dat er in feite niet genoeg woningen zijn.
Dat heeft met de groeiende bevolking te maken maar ook met de dalende huishoudensgrootte.

Kijken of de bitjes zo weer recht staan

Ja, het laatste eens op zich, alhoewel het ook een locaal probleem is. Zo is de enige locatie in A'dam binnen de ring waar nog gebouwd kan worden Foutainhead (op de kop van het javaeiland (?)), maar daar is de stekker uitgetrokken door de woningbouwcorporaties omdat ze dat nooit duurzaam kunnen exploiteren.

Anders gezegd: bouwen kost geld. Als huur dat niet goed kan maken, wie gaat er dan bouwen? Is wel leuk dat we vinden dat iemand voor woonruimte onder de kostprijs moet zorgen voor ons genot, maar hoe realistisch is dat? Of past het Nibud het verschil bij?

quote:

Op donderdag 12 juli 2012 20:09 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

[..]

Kijken of de bitjes zo weer recht staan

Ja, het laatste eens op zich, alhoewel het ook een locaal probleem is. Zo is de enige locatie in A'dam binnen de ring waar nog gebouwd kan worden Foutainhead (op de kop van het javaeiland (?)), maar daar is de stekker uitgetrokken door de woningbouwcorporaties omdat ze dat nooit duurzaam kunnen exploiteren.

Anders gezegd: bouwen kost geld. Als huur dat niet goed kan maken, wie gaat er dan bouwen? Is wel leuk dat we vinden dat iemand voor woonruimte onder de kostprijs moet zorgen voor ons genot, maar hoe realistisch is dat? Of past het Nibud het verschil bij?

Tot 1995 gebeurde dat idd.
Daarna zijn corporaties commerciëlere projecten gaan doen om daarmee de onrendabele toppen af te dekken. Nu de commerciële projecten niet verkocht kunnen worden gaat men natuurlijk geen verlieslatende woningen bouwen. Overigens speelt de gemeente hierin ook zijn rol met de grondwaardepolitiek.
De komende jaren zal het gewoon in het algeheel slechter gaan voor bouwend NL, dus ook voor de sociale projecten.
Overigens komen er binnen nu en een jaar veel verzorgingsappartementen vrij door het scheiden van wonen en zorg. Daar zal bij veel verzorgingshuizen een leegstand ontstaan.

quote:

Op donderdag 12 juli 2012 20:09 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

[..]

Kijken of de bitjes zo weer recht staan

Ja, het laatste eens op zich, alhoewel het ook een locaal probleem is. Zo is de enige locatie in A'dam binnen de ring waar nog gebouwd kan worden Foutainhead (op de kop van het javaeiland (?)), maar daar is de stekker uitgetrokken door de woningbouwcorporaties omdat ze dat nooit duurzaam kunnen exploiteren.

Anders gezegd: bouwen kost geld. Als huur dat niet goed kan maken, wie gaat er dan bouwen? Is wel leuk dat we vinden dat iemand voor woonruimte onder de kostprijs moet zorgen voor ons genot, maar hoe realistisch is dat? Of past het Nibud het verschil bij?

Ik woon hier naast een groot bouwproject binnen de ring, oostpoort. Uit het eerste deel is net de stekker getrokken omdat er te weinig belangstelling is. Twee delen worden al gebouwd maar zijn nog niet in de verkoop

Rendabel bouwen kan altijd. De grondprijs die de gemeente rekent is echter gebaseerd op piekprijzen uit de koopsector. De verwachte verkoopwaarde van een woning minus de bouwkosten = grondprijs. Oftewel, alle winsten worden door gemeenten afgeroomd.
Als je nu een woning rendabel wilt bouwen voor de verhuur, moet je ongeveer rekenen dat 17 maal de jaarhuur de kostprijs van de woning moet zijn. Als een woning in de verkoop dus 300K moet kosten, zou je in de verhuur 1470 euro per maand moeten zien te vangen. Hiermee zie je ook gelijk waarom er nauwelijks huur is tot 900 euro. Een huis bouwen voor 180K kan makkelijk, maar de grond onder de woning moet alleen al 200K opbrengen.

De bubble op de koopmarkt heeft zo de vrije sector huur om zeep geholpen. Als de koopmarkt weer naar het langlopend gemiddelde zakt (dat is nog best ver omlaag), wordt huur ook weer mogelijk en is er geen impliciete subsidie meer voor sociale huur.

quote:

Op donderdag 12 juli 2012 21:06 schreef j_du_pee het volgende:

[..]

Ik woon hier naast een groot bouwproject binnen de ring, oostpoort. Uit het eerste deel is net de stekker getrokken omdat er te weinig belangstelling is. Twee delen worden al gebouwd maar zijn nog niet in de verkoop

Rendabel bouwen kan altijd. De grondprijs die de gemeente rekent is echter gebaseerd op piekprijzen uit de koopsector. De verwachte verkoopwaarde van een woning minus de bouwkosten = grondprijs. Oftewel, alle winsten worden door gemeenten afgeroomd.
Als je nu een woning rendabel wilt bouwen voor de verhuur, moet je ongeveer rekenen dat 17 maal de jaarhuur de kostprijs van de woning moet zijn. Als een woning in de verkoop dus 300K moet kosten, zou je in de verhuur 1470 euro per maand moeten zien te vangen. Hiermee zie je ook gelijk waarom er nauwelijks huur is tot 900 euro. Een huis bouwen voor 180K kan makkelijk, maar de grond onder de woning moet alleen al 200K opbrengen.

De bubble op de koopmarkt heeft zo de vrije sector huur om zeep geholpen. Als de koopmarkt weer naar het langlopend gemiddelde zakt (dat is nog best ver omlaag), wordt huur ook weer mogelijk en is er geen impliciete subsidie meer voor sociale huur.

Nou ben ik soms een beroerd rekenaar, maar hoe is 180 + 200 = 300?

Daarnaast, van wie was die grond daar aan de Linneausstraat ook alweer, en hebben ze die opstallen voor niks afgebroken en gesaneerd?

Tenslotte weet ik wel ongeveer wat je voor erfpacht in A'dam betaalt, deel het 'ns door vier.....

Jullie hebben volgens mij echt geen flauw benul wat de blote bouwkosten zijn.

Die 17 keer klopt dan weer wel

mooi uitgebreid stuk in de financiële telegraaf, het kwam er op neer dat buitenlandse beleggers massaal uit de Nederlandse vastgoedmarkt stappen, de hele kantorenmarkt is dus helemaal in elkaar aan het ploffen

quote:

Op donderdag 12 juli 2012 21:51 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

[..]

Nou ben ik soms een beroerd rekenaar, maar hoe is 180 + 200 = 300?

Zeg ik niet.

quote:

Daarnaast, van wie was die grond daar aan de Linneausstraat ook alweer, en hebben ze die opstallen voor niks afgebroken en gesaneerd?

Er zijn kosten gemaakt, maar alleen om daarna winst te maken. De sanering in dit geval was kostbaar, maar een doorsnee bouwproject is binnenlopen voor een gemeente. De grond is van de gemeente, maar het is m.i. wat fors om van een nieuwe bewoner te vragen of hij zich voor een ton in koopt. Bestaande bewoners worden hier rijk van, vooral ook omdat er op deze manier nooit concurrentie van nieuwbouw kan zijn voor bestaande bouw en dus bestaande huizen makkelijker duurder worden.

quote:

Tenslotte weet ik wel ongeveer wat je voor erfpacht in A'dam betaalt, deel het 'ns door vier.....

Jullie hebben volgens mij echt geen flauw benul wat de blote bouwkosten zijn.

De erfpacht komt bovenop de grondprijs. Hier in oostpoort is dat zo'n 1000/jr voor een appartement. Blote bouwkosten zou ik zo op 1 a 1,5 ton schatten.

edit: overigens zijn een hoop kosten voor het bouwrijp maken al uit de grondprijs gehaald en naar de algemene middelen overgeheveld.

quote:

Op donderdag 12 juli 2012 21:51 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

[..]

Nou ben ik soms een beroerd rekenaar, maar hoe is 180 + 200 = 300?

Daarnaast, van wie was die grond daar aan de Linneausstraat ook alweer, en hebben ze die opstallen voor niks afgebroken en gesaneerd?

Tenslotte weet ik wel ongeveer wat je voor erfpacht in A'dam betaalt, deel het 'ns door vier.....

Jullie hebben volgens mij echt geen flauw benul wat de blote bouwkosten zijn.

Die 17 keer klopt dan weer wel

Wie is jullie?
Want ik kan ze zo per m2 uit de hoge hoed toveren.

quote:

Op donderdag 12 juli 2012 21:53 schreef SuperImposed het volgende:
mooi uitgebreid stuk in de financiële telegraaf, het kwam er op neer dat buitenlandse beleggers massaal uit de Nederlandse vastgoedmarkt stappen, de hele kantorenmarkt is dus helemaal in elkaar aan het ploffen

Dat is al langer aan de gang. De hele kantorenmarkt wordt al 10 jaar verziekt door grove overproductie.
Die Duitsers vliegen nu wel trouwens de vrije huursector in.

quote:

Op donderdag 12 juli 2012 22:03 schreef icecreamfarmer_NL het volgende:

[..]


Wie is jullie?
Want ik kan ze zo per m2 uit de hoge hoed toveren.

Doe eens? ik ben me bewust dat ik op dat vlak nog moet gissen of uit tweede hand dingen hoor

quote:

Op donderdag 12 juli 2012 22:09 schreef j_du_pee het volgende:

[..]

Doe eens? ik ben me bewust dat ik op dat vlak nog moet gissen of uit tweede hand dingen hoor

Ligt aan de soort en kwaliteit maar met ¤1000 /m² BVO kom je een eind.
Daar moeten dan nog wel staartkosten overeen (+-25%).

quote:

Op donderdag 12 juli 2012 22:16 schreef icecreamfarmer_NL het volgende:

[..]

Ligt aan de soort en kwaliteit maar met ¤1000 /m² BVO kom je een eind.
Daar moeten dan nog wel staartkosten overeen (+-25%).

kwam ik met mijn schatting een heel eind dus.

Geldt dit voor rijtjeshuis en/of appartement?

quote:

Op donderdag 12 juli 2012 22:18 schreef j_du_pee het volgende:

[..]

kwam ik met mijn schatting een heel eind dus.

Geldt dit voor rijtjeshuis en/of appartement?

Ik zit tegenwoordig in het zorgvastgoed dus woningen heb ik niet echt bijgehouden.
Wel weet ik dat de bouwprijzen alweer 2 jaar aan het dalen zijn gezien onze aanbestedingsresultaten.

quote:

Op donderdag 12 juli 2012 22:18 schreef j_du_pee het volgende:

[..]

kwam ik met mijn schatting een heel eind dus.

Geldt dit voor rijtjeshuis en/of appartement?

Rijtjes.
Ik heb ze hier per type liggen maar ik denk niet dat ik ze mag verspreiden.

quote:

Op donderdag 12 juli 2012 22:16 schreef icecreamfarmer_NL het volgende:

[..]

Ligt aan de soort en kwaliteit maar met ¤1000 /m² BVO kom je een eind.
Daar moeten dan nog wel staartkosten overeen (+-25%).

ongeveer 600 euro / m3 , dat klinkt niet onredelijk als er genoeg schaalgrootte in zit.

dat is dan ongeveer 1700 euro / m2, wat doen die dingen in Oostpoort ongeveer, 3200 euro /m2 ?, dan weet je hoeveel er ongeveer voor grond en winstopslag in zit.
/edit/ tikkie hoger zo te zien 3500 euro / m2

quote:

Op donderdag 12 juli 2012 22:21 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

[..]

ongeveer 600 euro / m3 , dat klinkt niet onredelijk als er genoeg schaalgrootte in zit.

dat is dan ongeveer 1700 euro / m2, wat doen die dingen in Oostpoort ongeveer, 3200 euro /m2 ?, dan weet je hoeveel er ongeveer voor grond en winstopslag in zit.

Door wie en in welke kwaliteit laat jij je huizen bouwen?
¤1700 is echt te veel. Ik heb de kengetallen er nog eens bijgehaald maar jij zit bijna 2x zo hoog.

quote:

Op donderdag 12 juli 2012 22:21 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

[..]

ongeveer 600 euro / m3 , dat klinkt niet onredelijk als er genoeg schaalgrootte in zit.

dat is dan ongeveer 1700 euro / m2, wat doen die dingen in Oostpoort ongeveer, 3200 euro /m2 ?, dan weet je hoeveel er ongeveer voor grond en winstopslag in zit.
/edit/ tikkie hoger zo te zien 3500 euro / m2

kan me niet voorstellen dat jij 1,7 keer zo duur bent als ijsjesboer en hij geen aanbestedingen wint

quote:

Op donderdag 12 juli 2012 22:25 schreef j_du_pee het volgende:

[..]

kan me niet voorstellen dat jij 1,7 keer zo duur bent als ijsjesboer en hij geen aanbestedingen wint

Nee ik werk bij de zorginstelling niet de aannemer.
Ze zitten allemaal te springen om opdrachten, kunt mooie kortingen bedwingen nu.

[ Bericht 5% gewijzigd door icecreamfarmer_NL op 12-07-2012 22:34:53 ]

quote:

Op donderdag 12 juli 2012 22:25 schreef j_du_pee het volgende:

[..]

kan me niet voorstellen dat jij 1,7 keer zo duur bent als ijsjesboer en hij geen aanbestedingen wint

*kuch*

quote:

Daar moeten dan nog wel staartkosten overeen (+-25%)

En A'dam is niet bouwen zoals hier op de durpen, schup in de grond, 50 centimer diep, en dan meteen de fundering erop, trek een sloot bouwvakkers uit de naburige gemeente, en 't is allemaal gefixt

Maar ik heb anders nog wel werk voor ijscofarmer, hoor
(als ie het maar niet van ijscostokjes maakt....)

quote:

Op donderdag 12 juli 2012 22:28 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

[..]

*kuch*

[..]

En A'dam is niet bouwen zoals hier op de durpen, schup in de grond, 50 centimer diep, en dan meteen de fundering erop

Daar heb je een punt, ik moet dan even opzoeken wat de regio correctie is. Maar bijna 50% meer is nog steeds veel. Zeker als het gestapelde woningen zijn want dan ben je vaak per m² goedkoper uit.

quote:

Op donderdag 12 juli 2012 22:28 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

[..]

*kuch*

[..]

En A'dam is niet bouwen zoals hier op de durpen, schup in de grond, 50 centimer diep, en dan meteen de fundering erop, trek een sloot bouwvakkers uit de naburige gemeente, en 't is allemaal gefixt

sloot bouwvakkers hebben we wel zeker uit volendam en ook zat Polen her en der in de wijken. Er lijkt mij qua bouwkosten helemaal niets afwijkend aan Amsterdam t.o.v. de andere gemeenten.