De hamvraag: Mag ik dit zelf beslissen of heeft de verstrekker van de hypoteek hier iets over te zeggen. Feitelijk verkoop ik een stuk van hun onderpand, het totale object wordt in theorie minder waard bij verkoop. Als ik de berichten op internet zo lees, (b)lijkt het eenvoudigweg een kwestie van overeenstemming bereiken, naar de notaris, geld incasseren en weg grond. Ik kan me dat eigenlijk niet voorstellen.
Een paar losse flodders:
• Nieuwe taxatie?
• Kan de hypotheekverstrekker weigeren?
• Moet er met het geld iets hypotheektechnisch gedaan worden of kun je er simpelweg over beschikken?
• Wat is in grote lijnen de te bewandelen route?
Ik hoop dat er hier mensen soortgelijke ervaringen hebben en deze willen delen.
Mits de huur in verhouding staat tot de kosten (hypotheek) heb je wel vaste inkomsten.
Geen idee of bovenstaand echt verstandig is. Ben geen makelaar. Nadeel zou kunnen zijn dat je een huurder niet zomaar kwijt wordt. En ongetijfeld meer nadelen, alsmede voordelen.
Ik denk alleen maar mee.
Ik denk niet eens dat je het kunt verkopen zonder toestemming van de hypotheekverstrekker.quote:Op dinsdag 9 augustus 2011 21:21 schreef roberthoman het volgende:
De hamvraag: Mag ik dit zelf beslissen of heeft de verstrekker van de hypoteek hier iets over te zeggen. Feitelijk verkoop ik een stuk van hun onderpand, het totale object wordt in theorie minder waard bij verkoop.
Maar die optie van 'beerten' (verpachten dus) is dat niets voor je? Zul je ook wel toestemming voor moeten vragen denk ik, maar alles wat je verkoopt ben je kwijt. Simpel.
Op zich een goeie suggestie, maar die constructie gaat lastig worden als ik hier weer weg zou willen. De bewuste buurman is gepensioneerd en ik denk niet dat hij nog van plan is om voor zijn dood nog te verkassen. Ik ben nog 'jong' en ga er vanuit dat er een kans is dat er iets anders op mijn pad komt. Dan zou ik de aspirant-kopers van mijn huis opzadelen met een lopende huurovereenkomst. Kan me voorstellen dat dit af kan schrikken.quote:
Verhuur het. Blijft je eigendom, blijft jou vermogen.
Ik wil het feitelijk wel gewoon kwijt. De tuin blijft voor mij meer dan groot genoeg en ik weet ook zeker dat een eventuele koper van mijn huis over een paar jaar die 10 meter geen moment zal missen.
Het levert meer gedoe op dan het waard is.
Weet je dat al?
Want misschien wil je niet verkopen als je zijn bedoelingen weet...
Is dat echt zo? Via Google lijkt het alsof dit de normaalste zaak van de wereld is. Zo normaal dat men blijkbaar geen zin heeft om uit te leggen hoe het nu precies zit, althans zo lijkt het....quote:
Het levert meer gedoe op dan het waard is.
Mijn tuin is ruim 40 meter lang, die van hem 10, ik denk dat 'ie dagelijks kwijlend over de schutting kijkt ;-)quote:
Wat is de buurman er mee van plan?
Weet je dat al?
Want misschien wil je niet verkopen als je zijn bedoelingen weet...
Hij wil simpelweg meer ruimte en in de hoek zou een schuur komen te staan. In ieder geval geen issues die voor mij nadelig zouden zijn, ook de aanblik van die schuur niet.
Mja, dan nog, je hebt het in onderpand gegeven, dus je kunt daar zonder toestemming niets van verkopen. Ook niet 'stiekum'.quote:
[..]
Mijn tuin is ruim 40 meter lang, die van hem 10, ik denk dat 'ie dagelijks kwijlend over de schutting kijkt ;-)
Hij wil simpelweg meer ruimte en in de hoek zou een schuur komen te staan. In ieder geval geen issues die voor mij nadelig zouden zijn, ook de aanblik van die schuur niet.
Hoeveel reken je per m² en wat is de overwaarde van je woning + grond t.o.v. de huidige hypotheek?
Het totaalbedrag doet er niet toe. Het bezit is in onderpand gegeven. Zelfs 1m2 via de notaris van eigenaar laten wisselen zal niet lukken zonder toestemming van de hypotheekverstrekker.quote:
Ik denk dat je wel gelijk hebt, ¤45.000 (130X ¤350) is toch een behoorlijk bedrag. Lijkt me niet dat de bank dat zomaar van je onderpand af laat pakken.
Ja, idd je huis met grond is in onderpand. Echter, dat onderpand is precies wat het zegt. Een tegenwaarde van de lening die je van de bank hebt. en die 2 moeten met elkaar in een bepaalde balans zijn.
Zou je huis opeens veel minder waard worden om welke reden dan ook, dan zou je bank kunnen zeggen dat je moet bijstorten.
Indien je huis in waarde is gestegen en ook zonder dat stukje grond dezelfde verhouding onderpand./lening heeft dan kan ik me gene probleem voorstellen.
Laat de boel taxeren met die grond in mindering en verkoop je lapje. Het is wel zo dat je idd toestemming van de bank moet hebben, maar als je met een taxatie rapport naar de bank gaat zul je echt wel toestemming krijgen.
Helemaal als je dat geld of bij hun op de rekening zet of gebruikt voor aflossing, maar dat laatste was je ws niet van plan
Afhankelijk van waar TS woont, lijkt ¤ 350,= per m² voor tuin me een beetje aan de hoge kant, voor bouwgrond zou het een ander verhaal zijn (mits bouwrijp) maar voor tuin denk ik niet dat je op zulke bedragen moet rekenen (tenzij hartje metropool).quote:
Ik denk dat je wel gelijk hebt, ¤45.000 (130X ¤350) is toch een behoorlijk bedrag. Lijkt me niet dat de bank dat zomaar van je onderpand af laat pakken.
Ik denk dat TS dat gewoon even bij het kadaster moet navragen, die hebben ervaring met het verleggen van erfgrenzen, en zullen ook weten wat er hypotheektechnisch mogelijk is.
Ik heb eerlijk gezegd nog nooit gehoord van "tuingrond" (als tegenhanger van "bouwgrond") bij aan- of verkoop van grondquote:
Afhankelijk van waar TS woont, lijkt ¤ 350,= per m² voor tuin me een beetje aan de hoge kant, voor bouwgrond zou het een ander verhaal zijn (mits bouwrijp) maar voor tuin denk ik niet dat je op zulke bedragen moet rekenen (tenzij hartje metropool).
Wel "groenbestemming" maar dat lijkt me in casu niet hetzelfde.
Toevallig heeft mijn oom een deel van zijn tuin aan zijn zoons verkocht, en heeft de gemeente tot in den treure lopen emmeren over het stuk wat daarvan wel of niet bebouwd mocht worden, en gezien ze het als tuin gekocht hadden zijn ze uiteindelijk vooral erg beperkt in de locatie van het te bouwen huis.quote:
[..]
Ik heb eerlijk gezegd nog nooit gehoord van "tuingrond" (als tegenhanger van "bouwgrond") bij aan- of verkoop van grond
Wel "groenbestemming" maar dat lijkt me in casu niet hetzelfde.
En voor de duidelijkheid; dat is niet omdat het dan te dichtbij een ander huis staat
Maar ook een stuk grond wat "groenbestemming" als label heeft, zal niet voor de prijs van bouwgrond verkocht worden.
Hoe komt je buurman dan van achterin zijn huidige tuin naar het te kopen stuk (dat 20 meter verder naar achteren ligt)?quote:
Mijn tuin is ruim 40 meter lang, die van hem 10, ik denk dat 'ie dagelijks kwijlend over de schutting kijkt ;-)
Ik ging er vanuit dat de buurman z'n tuin haaks op het eind van de tuin van TS heeft, en dan kan de buurman idd kwijlend over zijn schutting hangen, kijkend naar de 13 meter tuin achter zijn tuin die nooit gebruikt wordt.quote:
[..]
Hoe komt je buurman dan van achterin zijn huidige tuin naar het te kopen stuk (dat 20 meter verder naar achteren ligt)?
Het lijkt me toch dat één kadastraal perceel niet 2 verschillende bestemmingen kan hebben. Als je het gaat splitsen wel maar dat maakt nog niet dat de waarde van de achterste 10 meter beduidend goedkoper is dan de voorste 30 meter (naar rato dan). TS heeft immers destijds toch ook één uniforme prijs / m2 betaald voor alle 40 x 13 meter grond, waarom zou dan nu de waarde van de laatste 10 x 13 meter ineens drastisch moeten verminderen?quote:
[..]
Toevallig heeft mijn oom een deel van zijn tuin aan zijn zoons verkocht, en heeft de gemeente tot in den treure lopen emmeren over het stuk wat daarvan wel of niet bebouwd mocht worden, en gezien ze het als tuin gekocht hadden zijn ze uiteindelijk vooral erg beperkt in de locatie van het te bouwen huis.
En voor de duidelijkheid; dat is niet omdat het dan te dichtbij een ander huis staat
Die grond zal wel een beduidend lagere vierkantemeterprijs hebben ja. Maar zoals gezegd: van "groenbestemming" is hier geen sprake.quote:Maar ook een stuk grond wat "groenbestemming" als label heeft, zal niet voor de prijs van bouwgrond verkocht worden.
Verrek ja, zo kan het dus ookquote:
[..]
Ik ging er vanuit dat de buurman z'n tuin haaks op het eind van de tuin van TS heeft, en dan kan de buurman idd kwijlend over zijn schutting hangen, kijkend naar de 13 meter tuin achter zijn tuin die nooit gebruikt wordt.
Ik ging er dus van uit dat de buurman naast, in dezelfde richting als TS woont.
In het geval van mijn oom die verkocht aan zijn zoons heeft de belastingdienst iig geen bezwaar gemaakt tegen de m² prijs, en die zou het zeker als een gift zien als de waarde van een tuin feitelijk niet minder was dan die van een bouwkavel.quote:
[..]
Het lijkt me toch dat één kadastraal perceel niet 2 verschillende bestemmingen kan hebben. Als je het gaat splitsen wel maar dat maakt nog niet dat de waarde van de achterste 10 meter beduidend goedkoper is dan de voorste 30 meter (naar rato dan). TS heeft immers destijds toch ook één uniforme prijs / m2 betaald voor alle 40 x 13 meter grond, waarom zou dan nu de waarde van de laatste 10 x 13 meter ineens drastisch moeten verminderen?
[..]
Die grond zal wel een beduidend lagere vierkantemeterprijs hebben ja. Maar zoals gezegd: van "groenbestemming" is hier geen sprake.
Overigens is de prijs per m² vaak lager naar mate er meer van gekocht worden, juist omdat het tuin is.
Als je de m² van dit huis volledig als bouwgrond zou beschouwen, dan zou het een van de goedkoopste plekken van Amersfoort zijn, en andersom zou dit een van de duurste zijn....
Pfff ... rekenpuzzeltjes om half 4 's nachts ... ik pasquote:
Overigens is de prijs per m² vaak lager naar mate er meer van gekocht worden, juist omdat het tuin is.
Als je de m² van dit huis volledig als bouwgrond zou beschouwen, dan zou het een van de goedkoopste plekken van Amersfoort zijn, en andersom zou dit een van de duurste zijn....
Wie doen er dan moeilijk en wat zijn dan hun argumenten?quote:Op woensdag 10 augustus 2011 02:25 schreef computerprobleem het volgende:
Dit vind ik dus zo kut aan het Nederlandse systeem. Als je een huis wilt kopen met je eigen geld, dus geen hypotheek nodig hebt, doen ze moeilijk.
En op welke wijze zou de Belastingdienst, afdeling schenkingsrecht, achter deze transactie moeten komen?quote:
In het geval van mijn oom die verkocht aan zijn zoons heeft de belastingdienst iig geen bezwaar gemaakt tegen de m² prijs, en die zou het zeker als een gift zien als de waarde van een tuin feitelijk niet minder was dan die van een bouwkavel.
Als een toekomstige koper het niet gaat missen is er dan toch geen probleem? Als je het huis te koop zet met het tuinoppervlak met de nieuwe afmetingen en bij bijzonderheden en passant nog eens vermeld dat er een stuk verhuurd wordt wat inkomsten oplevert.quote:
[..]
Op zich een goeie suggestie, maar die constructie gaat lastig worden als ik hier weer weg zou willen. De bewuste buurman is gepensioneerd en ik denk niet dat hij nog van plan is om voor zijn dood nog te verkassen. Ik ben nog 'jong' en ga er vanuit dat er een kans is dat er iets anders op mijn pad komt. Dan zou ik de aspirant-kopers van mijn huis opzadelen met een lopende huurovereenkomst. Kan me voorstellen dat dit af kan schrikken.
Ik wil het feitelijk wel gewoon kwijt. De tuin blijft voor mij meer dan groot genoeg en ik weet ook zeker dat een eventuele koper van mijn huis over een paar jaar die 10 meter geen moment zal missen.
Overwaarde is waarschijnlijk geen sprake van, ik heb het huis krap een jaar. Afgaande op enkele cijfers op internet vermoed ik dat mijn grond tussen de 75 en 125 euro op zou moeten brengen (Hoogezand-Sappemeer).quote:
Hoeveel reken je per m² en wat is de overwaarde van je woning + grond t.o.v. de huidige hypotheek?
Buurman kwam gisteravond zomaar opeens op de proppen met deze vraag. Ik had er nog nooit een seconde over nagedacht. Ga vandaag uiteraard verder met deze kwestie.quote:Op woensdag 10 augustus 2011 00:57 schreef k_man het volgende:
Is er een reden dat je het niet gewoon even vraagt aan de hypotheekverstrekker?
U gaat door voor de vaatwasser! De situatie is schematisch als volgt (let niet op de verhoudingen):quote:
[..]
Ik ging er vanuit dat de buurman z'n tuin haaks op het eind van de tuin van TS heeft, en dan kan de buurman idd kwijlend over zijn schutting hangen, kijkend naar de 13 meter tuin achter zijn tuin die nooit gebruikt wordt.
Omdat er voor de transactie ook gebruik is gemaakt van het schenkingsrecht.quote:
[..]
En op welke wijze zou de Belastingdienst, afdeling schenkingsrecht, achter deze transactie moeten komen?
dat dus zoals ik al aangaf.quote:
De notaris gaat toestemming vragen bij de hypotheekverstrekker. Die zal waarschijnlijk een taxatierapport willen hebben. De bank bekijkt of de waarde van het huis plus de overgebleven grond na de verkoop nog voldoende is. Als dat niet zo is, moet je een deel van de hypotheek aflossen.
oh ja, adviesje aan TS... ALS je het verkoopt, zorg dan wel dat je een beperking in je koopcontract stopt. Geen idee hoe je uitzicht nu is maar als hij je grond heeft en gaat er spontaan opeens een verschrikkelijk iets op neerzetten moet jij daar wel tegen aan kijken.....
Heb even gebeld met het Kadaster. Die gaven aan dat de notaris (uiteraard) de aangewezen partij is om dit in elkaar te knutselen. Qua geld is het inderdaad vrije handel, maar de gemiddelde vierkantemeterprijs in de gemeente is toch wel een richtlijn voor de prijsbepaling. Ik heb even met een kennis gebeld die bij de gemeente werkt en deze gaf aan dat ik in mijn plaats aan prijzen rond de 100 euro per m2 moest denken.
Het Kadaster vraagt grofweg 700 euro voor het hele avontuur. Hiervoor komen ze meten en wordt alles aangepast.
Ga nu even met onze notaris bellen, wordt vervolgd. In de tussentijd zijn do's en don'ts uiteraard nog steeds welkom!
Ik wéét al dat de buurman een hoge schuur wil bouwen en eerlijk gezegd komt me dat prima uit. Ondanks de relatief grote afmetingen van mijn tuin, heb ik nu bijna overal volledige privacy. Niet dat ik de hele dag in m'n blote reet door de tuin ren, maar ik vind dat wel wat waard! De enige die theoretisch nog in mijn tuin kan koekeloeren is een achterbuurman en dat zal na de bouw van die schuur ook voorbij zijn ;-)quote:
[..]
oh ja, adviesje aan TS... ALS je het verkoopt, zorg dan wel dat je een beperking in je koopcontract stopt. Geen idee hoe je uitzicht nu is maar als hij je grond heeft en gaat er spontaan opeens een verschrikkelijk iets op neerzetten moet jij daar wel tegen aan kijken.....
Wat betreft die inkijk van de achterburen moet ik wel bekennen dat hun tuin bijna net zo lang als die van mij is. Onze achtergevels zullen dus gauw een meter of 80 uit elkaar staan, qua privacy was het dus al prima...
Hoe dan ook: Ik weet wat de potentiële koper met die grond wil en eigenlijk maakt het niet uit. Op die plek heb ik eigenlijk nergens last van.
En toch verhuren? De bijkomende kosten zijn lager, en de opbrengst is nagenoeg gelijk (en op de lange duur zelfs hoger).quote:
[..]
Ik wéét al dat de buurman een hoge schuur wil bouwen en eerlijk gezegd komt me dat prima uit. Ondanks de relatief grote afmetingen van mijn tuin, heb ik nu bijna overal volledige privacy. Niet dat ik de hele dag in m'n blote reet door de tuin ren, maar ik vind dat wel wat waard! De enige die theoretisch nog in mijn tuin kan koekeloeren is een achterbuurman en dat zal na de bouw van die schuur ook voorbij zijn ;-)
Wat betreft die inkijk van de achterburen moet ik wel bekennen dat hun tuin bijna net zo lang als die van mij is. Onze achtergevels zullen dus gauw een meter of 80 uit elkaar staan, qua privacy was het dus al prima...
Hoe dan ook: Ik weet wat de potentiële koper met die grond wil en eigenlijk maakt het niet uit. Op die plek heb ik eigenlijk nergens last van.
mooi, houd ons op de hoogte!quote:
Update:
Heb even gebeld met het Kadaster. Die gaven aan dat de notaris (uiteraard) de aangewezen partij is om dit in elkaar te knutselen. Qua geld is het inderdaad vrije handel, maar de gemiddelde vierkantemeterprijs in de gemeente is toch wel een richtlijn voor de prijsbepaling. Ik heb even met een kennis gebeld die bij de gemeente werkt en deze gaf aan dat ik in mijn plaats aan prijzen rond de 100 euro per m2 moest denken.
Het Kadaster vraagt grofweg 700 euro voor het hele avontuur. Hiervoor komen ze meten en wordt alles aangepast.
Ga nu even met onze notaris bellen, wordt vervolgd. In de tussentijd zijn do's en don'ts uiteraard nog steeds welkom!
Waarom niet? Dat kan heel goed en het komt vaak voor. Ik ben nu (beroepsmatig) bezig met een kavel waar drie bestemmingen op rusten en da's niet eens een erg grote kavel. Er is daar sprake van een deel met bestemming 'tuinen', een deel met bestemming 'bijgebouwen' en een deel met bestemming 'woningen/kantoren'.quote:
Het lijkt me toch dat één kadastraal perceel niet 2 verschillende bestemmingen kan hebben.
Mooi. Weer wat geleerdquote:
[..]
Waarom niet? Dat kan heel goed en het komt vaak voor. Ik ben nu (beroepsmatig) bezig met een kavel waar drie bestemmingen op rusten en da's niet eens een erg grote kavel. Er is daar sprake van een deel met bestemming 'tuinen', een deel met bestemming 'bijgebouwen' en een deel met bestemming 'woningen/kantoren'.
Ik blijf het wel bijzonder vinden
quote:Indien de grootte van het over te dragen perceel kleiner is dan 100 m2 en de koopsom maximaal ¤ 5.000,00 bedraagt, dan geldt er een apart tarief bij het kadaster (ongeveer 200 euro). Indien het groter is bedragen de kadasterkosten 1150 euro. De bank moet royement verlenen voor het over te dragen perceel. Indien u dit niet doet kan de bank bij mogelijke wanbetaling toch het overgedragen perceel mee verkopen.