Huizenmarkt#136: Waar grootouders hun kleinkinderen leren lenen

quote:

Op donderdag 12 mei 2011 14:08 schreef Hanoying het volgende:

Als de financieerbaarheid met 30 % af zou nemen lach ik em helemaal slap want dan zakt de markt finaal in elkaar. Dat gaat dus ook niet gebeuren...

Ik zeg ook niet dat dat gaat gebeuren, ik zeg alleen dat je niets te winnen hebt met het wachten op prijsdalingen als de financierbaarheid gelijkelijk daalt.

quote:

Overigens kan ik over 2,5 jaar natuurlijk wel een stuk meer financieren. In de tussentijd wordt er gespaard en neemt mijn salaris toe (en tegen die tijd gaat mijn vrouw ook wel deel of voltijd aan de slag )

Jouw vrouw is zwanger. Je krijgt derhalve een extra mond erbij om te voeden (gefeliciteerd overigens!). Daar moet je rekening mee houden.

Natuurlijk kan het zo zijn dat jij door persoonlijke omstandigheden (te verwachten loonstijgingen die boven het gemiddelde liggen) meer aan kan over 2,5 jaar. Maar op basis van de te verwachten trend heb je eigenlijk niets te winnen.

Dat is mijn punt.

En kopen... het is zoveel goedkoper dan huren op de langere termijn dat het zelfs in een dalende markt voordelig uit kan pakken tov huren, mits je een wat langere termijnvisie hanteert.

Voor de korte termijn wint huren.

quote:

Op donderdag 12 mei 2011 14:12 schreef Hanoying het volgende:

[..]

[..]

[..]

Bedankt bedankt

Ben er erg blij mee en het kindje is supergewenst. Een gezin starten was zelfs de reden voor ons om het flierefluitende expat bestaan op te geven voor mijn huidige debiteuren-crediteuren leventje terug in NL

ghehehe, klinkt bekend!
edoch. heeeeeeeeeeeeeeeeeeeeel misschien gaan wij over 2 jaar (als schoonpa uhm, niet meer ziek is zeg maar) juist weer wel expatten (in zwitserland). wat alweer een reden is om toch nog maar heel eventjes te wachten. we hebben gewoon eventjes voor zolang het duurt alles maar op een laag pitje gezet.

quote:

Op donderdag 12 mei 2011 14:13 schreef DS4 het volgende:
Als je een goede, energiezuinige en recente woning op het oog hebt waar je het zeker 10 jaar in kan volhouden, dan kun je nog steeds het beste kopen.

Ik wil het cijfermatig wel even uitwerken: woning, waarde 180K. Vrije sector ben je aan huur ongeveer 9.000 kwijt momenteel (750 euro per maand).

Koop: 180K, financiering 200K, rente 5,8% (tien jaar vast) * 0,58 (HRA) = 6.728. Bijkomende kosten die bij bezit horen zijn HWF (396), opstalverz (120), ozb (204), waterschap (120), overlijdensrisicoverzekering (420) en onderhoud (500).

Totaal 8.488 euro.

Lood om oud ijzer dus.

Maar nu: komende 10 jaar stijgen deze lasten nauwelijk.

Huur zal toenemen. Met CPI in het achterhoofd durf ik wel aan dat de huur jaarlijks toeneemt met 3,5%. Waar het verschil bij aanvang dus maar 500 euro is, zal het aan het eind 4.000 euro verschil zijn!

Wat gaat die woning doen? Nou, laat de woning maar met nog 10% in waarde dalen vanwege lastiger financierbaarheid (wat geen zekerheid is). 162K. Corrigeer dat bedrag met de normale trend van 3% stijging op jaarbasis (loonontwikkeling bij groep die kan kopen). Dan kom je op een eindwaarde van 217K in jaar 10. Ook geen zekerheid natuurlijk, maar ik durf dat wel aan bij een energiezuinige en goede woning. Laten we zeggen dat je geen waardeverlies hebt in die 10 jaar.

Wat win je nu?

Jaar 1: 500
Jaar 2: 800
Jaar 3: 1.100
Jaar 4: 1.500
Jaar 5: 1.900
Jaar 6: 2.300
Jaar 7: 2.600
Jaar 8: 3.000
Jaar 9: 3.400
Jaar 10: 3.900

Zet dat allemaal op een spaarrekening en aan het eind heb je 23K staan. Dus zelfs als de woning nog maar 177K waard is na 10 jaar ben je minstens zo goed af als de huurder.

Mooi plaatje. Leuk voor starters met nog een veilige hypo ook.

quote:

Op donderdag 12 mei 2011 14:13 schreef DS4 het volgende:
Als je een goede, energiezuinige en recente woning op het oog hebt waar je het zeker 10 jaar in kan volhouden, dan kun je nog steeds het beste kopen.

Ik wil het cijfermatig wel even uitwerken: woning, waarde 180K. Vrije sector ben je aan huur ongeveer 9.000 kwijt momenteel (750 euro per maand).

Koop: 180K, financiering 200K, rente 5,8% (tien jaar vast) * 0,58 (HRA) = 6.728. Bijkomende kosten die bij bezit horen zijn HWF (396), opstalverz (120), ozb (204), waterschap (120), overlijdensrisicoverzekering (420) en onderhoud (500).

Totaal 8.488 euro.

Lood om oud ijzer dus.

Maar nu: komende 10 jaar stijgen deze lasten nauwelijk.

Huur zal toenemen. Met CPI in het achterhoofd durf ik wel aan dat de huur jaarlijks toeneemt met 3,5%. Waar het verschil bij aanvang dus maar 500 euro is, zal het aan het eind 4.000 euro verschil zijn!

Wat gaat die woning doen? Nou, laat de woning maar met nog 10% in waarde dalen vanwege lastiger financierbaarheid (wat geen zekerheid is). 162K. Corrigeer dat bedrag met de normale trend van 3% stijging op jaarbasis (loonontwikkeling bij groep die kan kopen). Dan kom je op een eindwaarde van 217K in jaar 10. Ook geen zekerheid natuurlijk, maar ik durf dat wel aan bij een energiezuinige en goede woning. Laten we zeggen dat je geen waardeverlies hebt in die 10 jaar.

Wat win je nu?

Jaar 1: 500
Jaar 2: 800
Jaar 3: 1.100
Jaar 4: 1.500
Jaar 5: 1.900
Jaar 6: 2.300
Jaar 7: 2.600
Jaar 8: 3.000
Jaar 9: 3.400
Jaar 10: 3.900

Zet dat allemaal op een spaarrekening en aan het eind heb je 23K staan. Dus zelfs als de woning nog maar 177K waard is na 10 jaar ben je minstens zo goed af als de huurder.

Als je er van uit gaat dat de waarde tot 2013 met 10 % daalt en daarna weer met 3 % per jaar stijgt dan duurt het volgens mijn excel tot 2020 voor je je aanschafwaarde er volledig uit hebt

2013 162
2014 166,86
2015 171,87
2016 177,02
2017 182,33
2018 187,80
2019 193,43
2020 199,24

Lekker dan.. Tot 2020 in een buurt waar je mensen naar je woning kan leiden door te verwijzen naar "het huis zonder schotel in het tweede blok. Je ziet het meteen!".

Ergens tussen nu en 2020 wil je dat hok dat je nu voor 180 k koopt achter je laten hoor. Gegarandeerd en anders wil je vrouw het wel. Dan mag je dus met verlies verkopen

quote:

Op donderdag 12 mei 2011 14:19 schreef simmu het volgende:

[..]

ghehehe, klinkt bekend!
edoch. heeeeeeeeeeeeeeeeeeeeel misschien gaan wij over 2 jaar (als schoonpa uhm, niet meer ziek is zeg maar) juist weer wel expatten (in zwitserland). wat alweer een reden is om toch nog maar heel eventjes te wachten. we hebben gewoon eventjes voor zolang het duurt alles maar op een laag pitje gezet.

Voor we gaan expatten wil ik zeker weer gekocht hebben. Dan kan je je huis lekker verhuren

Huren "hoort" natuurlijk ook duurder te zijn want je hebt meer flexibiliteit, geen risico op "koersverlies" als je door omstandigheden (of nieuwe kansen) snel weer moet/wilt verhuizen, geen onderhoudskosten en een gratis klusjesman die netjes alles komt repareren als je CV ketel stuk is of als het dak lekt.

En btw: stel je stopt met werken ( ), dan valt er ook niets meer af te trekken van je hypotheek.

quote:

Op donderdag 12 mei 2011 14:18 schreef DS4 het volgende:
Natuurlijk kan het zo zijn dat jij door persoonlijke omstandigheden (te verwachten loonstijgingen die boven het gemiddelde liggen) meer aan kan over 2,5 jaar.

De meeste Fokkers verdienen over 2,5 jaar meer dan nu en meer dan de gemiddelde loonstijging.

Schaal X periodiek 9 stijgt misschien wel met de "gemidelde loonstijging" maar als het goed is ga je zelf toch ook nog op zijn minst een paar periodiekjes door? We zijn tenslotte vrijwel zonder uitzondering onder de 50 hier en hebben vrijwel allemaal kantoorbaantjes

quote:

Op donderdag 12 mei 2011 14:23 schreef Hanoying het volgende:

[..]

Als je er van uit gaat dat de waarde tot 2013 met 10 % daalt en daarna weer met 3 % per jaar stijgt dan duurt het volgens mijn excel tot 2020 voor je je aanschafwaarde er volledig uit hebt

2013 162
2014 166,86
2015 171,87
2016 177,02
2017 182,33
2018 187,80
2019 193,43
2020 199,24

Lekker dan.. Tot 2020 in een buurt waar je mensen naar je woning kan leiden door te verwijzen naar "het huis zonder schotel in het tweede blok. Je ziet het meteen!".

Ergens tussen nu en 2020 wil je dat hok dat je nu voor 180 k koopt achter je laten hoor. Gegarandeerd en anders wil je vrouw het wel. Dan mag je dus met verlies verkopen

Sterker nog, al de prijzen helemaal niet dalen duurt het een tijdje voor je het eruit hebt. Kosten koper. Nou, dan moet je dus nooit kopen
Maar dat heeft dan puur te maken met het feit dat je snel weer naar een ander huis wil. Of niet?

quote:

Op donderdag 12 mei 2011 14:29 schreef Hanoying het volgende:

[..]

De meeste Fokkers verdienen over 2,5 jaar meer dan nu en meer dan de gemiddelde loonstijging.

Schaal X periodiek 9 stijgt misschien wel met de "gemidelde loonstijging" maar als het goed is ga je zelf toch ook nog op zijn minst een paar periodiekjes door? We zijn tenslotte vrijwel zonder uitzondering onder de 50 hier en hebben vrijwel allemaal kantoorbaantjes

Waardoor ze weer meer kunnen financieren. En de prijzen weer kunnen stijgen. Idem als je een dubbel inkomen scoort. Pas maar op dat je geen fatwa over je af geroepen krijgt, omdat je de bubble in stand houdt.

Daarom begrijp ik dat geneuzel over 'oververhypothecering' ook niet zo. Mensen die carriereperspectief hebben verwonen bij een hypotheek van bijv. 6x hun inkomen als niet riant veel, maar na een jaar of vijf gewoon idioot weinig omdat hun inkomen simpelweg een kwart hoger ligt. En banken MOGEN daar geen rekening mee houden als hun klant dat wil? Idioot.

quote:

Op donderdag 12 mei 2011 13:31 schreef DS4 het volgende:

[..]

Ik vind alles leuk en aardig, maar de verwachte daling komt voort uit verwachte verminderde financierbaarheid.

Dus als je nu geen 350K kan financieren, dan kan je dat huis ook niet financieren als deze 30% minder waard is omdat de financierbaarheid nog maar 70% is van wat deze nu is.

Dan ga je ervan uit dat je "thuis" situatie gelijk blijft, terwijl het realistischer is dat hij meer gaat verdienen en meer eigen spaargeld mee kan brengen.

quote:

Op donderdag 12 mei 2011 14:49 schreef Dinosaur_Sr het volgende:
Waardoor ze weer meer kunnen financieren. En de prijzen weer kunnen stijgen. Idem als je een dubbel inkomen scoort. Pas maar op dat je geen fatwa over je af geroepen krijgt, omdat je de bubble in stand houdt.

Dat de 30 jarige van nu over 5 jaar meer verdient dan vandaag is niet relevant voor de markt.. Je moet de 30 jarige van nu niet vergelijken met de 35 jarige in 2016 maar met de 30 jarige in 2016. zoiets in ieder geval...

quote:

Op donderdag 12 mei 2011 14:13 schreef DS4 het volgende:

Ik wil het cijfermatig wel even uitwerken: woning, waarde 180K. Vrije sector ben je aan huur ongeveer 9.00010800 kwijt momenteel (750900 euro per maand).

Even wat realistischer getallen gepakt
_{Tenzij we het over regio's als Dronten en Groningen hebben natuurlijk.}

quote:

Op donderdag 12 mei 2011 16:18 schreef xenobinol het volgende:

[..]

Zodra banken mogen omvallen en niet terug hoeven te vallen op overheidsgaranties mogen ze van mijn part doen en laten wat ze willen. Tot die tijd is het werkelijk idioot dat de belastingbetaler garant moet staan voor de risico's die banksters nemen

Jij had liever gezien dat de banken gewoon failliet gingen en iedereen zijn geld kwijt is?
Weet je wat, doen we het zo dat jij al het geld op je rekeningen overmaakt naar de belastingdienst, die dat dan in mindering brengt op het uitstaande bedrag aan staatssteun van een bank, ok? Dan heb jij je steentje bijgedragen en duidelijk gemaakt dat je staat voor je mening!

Dat wordt flink afschrijven voor het Nederlandse bankwezen. Goed voor de kredietverlening en de huizenprijzen!

quote:

Op donderdag 12 mei 2011 16:18 schreef xenobinol het volgende:

[..]

Zodra banken mogen omvallen en niet terug hoeven te vallen op overheidsgaranties mogen ze van mijn part doen en laten wat ze willen. Tot die tijd is het werkelijk idioot dat de belastingbetaler garant moet staan voor de risico's die banksters nemen

Ik zeg toch niet dat ze ook maar 1 cent aan zo'n lamzak als jou moeten verstrekken?
Dat heet risicobeheer.

quote:

Op donderdag 12 mei 2011 15:13 schreef Hanoying het volgende:

[..]

Dat de 30 jarige van nu over 5 jaar meer verdient dan vandaag is niet relevant voor de markt.. Je moet de 30 jarige van nu niet vergelijken met de 35 jarige in 2016 maar met de 30 jarige in 2016. zoiets in ieder geval...

Denk jij dat een 30 jarige in 2016 niet meer verdiend dan een 30 jarige in 2011? Wat dacht je van een 30 jarige in 2026? Ik durf de weddenschap aan dat die meer dan het dubbele verdient dan een 30 jarige in 2011. Tenzij we onze grenzen open durven te gooien voor jonge hoogopgeleide aziaten.

quote:

Op donderdag 12 mei 2011 16:50 schreef xenobinol het volgende:

[..]

Nee natuurlijk niet, ik had liever gezien dat de banken niet zo roekeloos waren geweest met het verstrekken van geld. Daar valt dus ook onder dat ze geen speculatieve zeepbellen financieren

Hoeveel centjes hebben ze dan verloren op Nederlandse vastgoedleningen aan particulieren?
Antwoord: nagenoeg nihil.

quote:

Op donderdag 12 mei 2011 16:52 schreef xenobinol het volgende:

[..]

Met mijn kredietwaardigheid is niets mis volgens de gehanteerde 'normen', jammer genoeg voor de banksters wil ik geen krediet. Ik vind het al erg genoeg dat die banksters geld verdienen met mijn spaarcentjes

Metsel het in je muur, mr. principal

En ik geef je toe dat kennelijk de gehanteerde 'normen' in jouw geval te losjes zijn

quote:

Op donderdag 12 mei 2011 16:52 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

[..]

Metsel het in je muur, mr. principal

Het is niet zijn muur, het is de muur van de WVB

quote:

Op donderdag 12 mei 2011 16:53 schreef Basp1 het volgende:

[..]

Het is niet zijn muur, het is de muur van de WVB

Ik wilde niet zeggen, stop het in een sok, want Xeno inschattende zit daar een groot gat in.
Sokkenmaffia ;{

quote:

Op donderdag 12 mei 2011 16:44 schreef Dinosaur_Sr het volgende:
Ik zeg toch niet dat ze ook maar 1 cent aan zo'n lamzak als jou moeten verstrekken?
Dat heet risicobeheer.

Tja, als je niet je gelijk kan beargumenteren, dan gewoon schelden he.

UPDATE: Geheim spoedoverleg Kamer, minister, Wellink over Griekenland
12 mei 2011, 15:00 uur | FD.nl
Door: Leon Willems

De Tweede Kamer is vanochtend bijeen geroepen voor geheim spoedoverleg met minister De Jager en Nout Wellink. Hij verwacht dat er snel een oplossing komt voor de schuldencrisis, 'want het alternatief is uiterst onaantrekkelijk'.

Minister van Financiën Jan Kees de Jager heeft samen met president Nout Wellink van De Nederlandsche Bank de parlementariërs bijgepraat over de zorgelijke ontwikkelingen in Griekenland.

Kamerleden bevestigen dat zij teruggeroepen zijn van het reces voor het besloten overleg, maar willen vanwege afgesproken geheimhouding niets zeggen over de inhoud. De minister zei over het terugroepen van de parlementariërs: 'Dat doen we natuurlijk niet voor niets'.

Nieuwe steun

De plotselinge bijeenkomst en de aanwezigheid van Wellink daarbij voedt de speculatie dat er een nieuwe steunronde voor Griekenland op handen is. Er woedt een fel debat in Europa of de Grieken opnieuw geld moet worden geleend of dat het mediterrane land zijn schuld moet herstructureren. In het eerste geval betalen de belastingbetalers van de eurolanden de rekening, in het laatste geval lijden banken, pensioenfondsen en andere bezitters van Grieks schuldpapier verlies.

De Europese ministers van financiën komen op 16 mei in Brussel bijeen om te praten over verdere steun aan Griekenland, bovenop de ¤ 110 mrd die een jaar geleden werd toegezegd. Dat zei de Luxemburgse premier Jean Claude Juncker vandaag.

PVV tegen

Gedoogpartner PVV heeft vorige week bij monde van fractievoorzitter Wilders al laten weten dat zijn partij geen extra geld meer wil geven aan Griekenland. Dat zei hij in reactie op het nieuws dat minister De Jager vorige week vrijdag niet was uitgenodigd voor een geheim beraad tussen de ministers van financiën van Duitsland, Frankrijk, Italië, Spanje en Griekenland over de problemen aldaar.