Huizenmarkt#134: Geen haast met kopen.

quote:

Op dinsdag 10 mei 2011 11:13 schreef DS4 het volgende:

[..]

And how is that working for ya?

quote:

Op dinsdag 10 mei 2011 11:14 schreef xenobinol het volgende:

Waarom denk jij dat autoverkopers zelfs gratis krediet verstrekken?

quote:

Op dinsdag 10 mei 2011 11:13 schreef PierreBetfair het volgende:

Lol, ik haal mn bier, broodjes en eclairs altijd in Belgie. Als ik een keer buiten pis met zuidenwind, dalen de druppels neer in Essen.

quote:

Op dinsdag 10 mei 2011 11:16 schreef lutser.com het volgende:

[..]

Dat geloof je toch niet echt?

quote:

Op dinsdag 10 mei 2011 11:16 schreef xenobinol het volgende:

[..]

Ik ben eigenlijk ook dom bezig

quote:

Op dinsdag 10 mei 2011 11:17 schreef DS4 het volgende:

(maar volgens mij heb jij wind uit het noorden nodig...)

quote:

Op dinsdag 10 mei 2011 11:14 schreef xenobinol het volgende:

De wereld van de banksters is ook niet de werkelijke wereld, dat is de wereld van lucht en fantasie.

quote:

Pak de prijslijsten van 2006 tot nu er maar bij... de meeste modellen zijn nu goedkoper dan in 2006.

quote:

Minder mogelijkheden om te kopen op krediet, minder klandizie uit de leasesector doet rare dingen met de prijzen. Waarom denk jij dat autoverkopers zelfs gratis krediet verstrekken? Omdat de verkopen zo fantastisch gaan hier in Europa? De Duitse autoverkopers hebben goede cijfers omdat ze voornamelijk exporteren

quote:

Op dinsdag 10 mei 2011 11:16 schreef xenobinol het volgende:

Ik ben eigenlijk ook dom bezig om jullie iets bij proberen te brengen

quote:

De kop in de ochtendnieuwsbrief van de Pers kon moeilijk ergens anders over gaan: Wankel huis gebouwd op schulden. Dan weet je het wel, het gaat over de huizenmarkt en de hoge hypotheken die we op onze huizen hebben. Het is een heel verhaal, en zoveel tijd om dat helemaal in detail te lezen heb ik niet. Zou er iets nieuws in staan? Vast niet. Gaat de bubbel barsten? Het zou zomaar kunnen.

Tot nu toe valt het eigenlijk nog reuze mee met de daling van de huizenprijzen. De één stelt dat het met deze zachte landing wel gedaan is met de ellende, de ander stelt dat de echte crisis op de huizenmarkt nog moet komen. Het is nu natuurlijk wel al crisis op de huizenmarkt. De schade blijft echter beperkt tot de verkopers die hun woning niet bepaald gemakkelijk kwijtraken. Zolang zij ervoor kiezen om dan maar niet te verhuizen, is er niet heel veel aan de hand. Zodra zij besluiten om de prijs dan maar drastisch te verlagen wordt het een ander verhaal. Dan krijgen we wel te maken met hard dalende woningprijzen.

En dan? Op zich is er nog steeds weinig aan de hand als je blijft zitten waar je zit. Zolang je netjes je hypotheeklasten blijft betalen en ook bij een nieuwe rentevastperiode niet in de problemen komt. Zolang de bank niet gaat piepen dat de waarde van jouw woning wel erg laag is ten opzichte van de openstaande hypotheekschuld. Als ze dat wel gaan doen, ontstaan er andere problemen. Ze kunnen het natuurlijk doen, de banken. Stel dat jouw woning, die nu ¤ 250.000 waard is, in verkoopwaarde daalt naar ¤ 150.000. De hypotheek van ¤ 250.000 is dan opeens buitensporig, en het hypotheekrecht geeft de bank geen zekerheid meer. Dan zouden ze kunnen gaan zeggen dat je een ¤ 100.000 moet aflossen, of anders tegen consumptieve tarieven (dus een veel hogere rente) moet lenen. Als dát gebeurt, dan hebben we wel echt de poppen aan het dansen.
http://hypotheken.blog.nl(...)woningmarkt#more-856

quote:

Op dinsdag 10 mei 2011 11:41 schreef Censuur-152 het volgende:
Ik post bij deze nog maar even wat onzin, omdat ik naast mijn achterlijke weblog nog tijd heb om 13 uur per dag op fok te trollen.

quote:

Hoe dom kun je zijn???

quote:

Wankel huis gebouwd op schulden
Door: Jesse Frederik | Jan Hein Strop
Gepubliceerd: gisteren 22:42
Update: vandaag 06:53

Nederland heeft een huizenbubbel. Huizenkopers konden, geholpen door de aftrek, twintig jaar lang steeds meer geld lenen. Maar het feest is nu voorbij. Bereidt u daarom voor op het onvermijdelijke: de huizenprijzen gaan nog veel verder dalen.

Pssst…luister eens, Nederland heeft een huizenbubbel. Maar dat mag je niet verder vertellen. Banken, toezichthouders en de vastgoedsector hebben daar namelijk geen belang bij. Brengt de financiële stabiliteit in gevaar enzo. En niet alleen van banken, ook van huishoudens.

Maar hoe lang houdt Nederland dit taboe nog in stand? Zo langzamerhand is het in ieders belang zich voor te bereiden op het leeglopen van de bubbel, met alle consequenties van dien. De prijzen zijn vanaf de top in 2007 ruim 8 procent gedaald. Maar nu zelfs de altijd optimistische Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) waarschuwt voor opnieuw een sterke prijsdaling dit jaar, is het misschien tijd de waarheid onder ogen te zien.

Wat is die waarheid die de meeste economen wel kennen? Heel simpel: de huizenprijzen zijn sinds de jaren negentig excessief gestegen. Vooruit, in Groot-Brittannië en Ierland was het nog erger, maar Nederland wint het ruim van bekende bubbellanden als Spanje en de VS. Vanaf 1985 tot de top in 2007 stegen de reële prijzen (gecorrigeerd voor inflatie) hier met een ontzagwekkende 165 procent (zie grafiek).

Toch mag je dit volgens diezelfde economen geen bubbel noemen. De huizenprijzen zouden realistisch zijn omdat ons inkomen in die periode is gestegen. En natuurlijk omdat Nederland woningnood kent. Het is de schaarste, stupid!

Welnu, van die schaarste is bijna niets meer over. In heel 2010 wisselden 126.000 woningen van eigenaar: het laagste niveau in bijna twintig jaar. Door het gebrek aan kopers stonden er in het eerste kwartaal 192.000 huizen te koop, volgens de NVM nooit eerder vertoond. En die huizen staan ook nog eens langer te koop dan ooit. De stijging van het besteedbaar inkomen is al evenmin een afdoende verklaring voor de prijsstijging. Huishoudens zagen dat inkomen met maar 17 procent (reëel) toenemen in de periode 1990-2009 (bron: CBS).


| Illustratie: Merijn Beeldverteller

Inmiddels begint duidelijk te worden wat wel de drijvende kracht is achter de bubbel: een explosieve groei van de hypotheekschuld. In geen land ter wereld staat zoveel hypotheekschuld uit als percentage van het bruto binnenlands product als in Nederland (106 procent, tegenover 71 procent in VS). De teller stond daarmee eind vorig jaar op 629 miljard euro (zie grafiek).



Aflossingsvrij
Vraag is hoe dit heeft kunnen gebeuren. De hypotheekrenteaftrek speelt een grote rol, maar lijkt op zichzelf niet de belangrijkste oorzaak. De prijsstijging vanaf de jaren negentig loopt opmerkelijk synchroon met het steeds verder versoepelen van de leenvoorwaarden. Nederlandse banken introduceerden op grote schaal hypotheekvormen, waarmee huizenkopers meer konden lenen, zonder dat hun lasten erg omhoog gingen. Iedereen weet hoe de populairste schuldenmachine in deze categorie heet: de aflossingsvrije hypotheek.

Volgens de meest recente gegevens van toezichthouder De Nederlandsche Bank (DNB) is ruim de helft van de hypotheekschuld nu aflossingsvrij, waarmee Nederland zich internationaal sterk onderscheidt. Dat aflossingsvrij lenen zo in zwang is geraakt, heeft natuurlijk wel weer alles te maken met die hypotheekrenteaftrek. Je volpompen met schuld is immers fiscaal aantrekkelijk gemaakt.

Bij ongeveer eenderde van de hypotheken wordt vermogen opgebouwd voor de aflossing, bijvoorbeeld in een spaarhypotheek, maar ook in deze variant wordt vaak maximaal geleend, om van de aftrek te profiteren. Bijna niemand heeft daarom meer een hypotheek waarbij ook direct wordt afgelost (lineaire of annuïtaire hypotheek). Resultaat is dat Nederland ook wereldkampioen tophypotheken is. Nergens ter wereld is de waarde van de hypotheeklening zo hoog ten opzichte van de waarde van het huis.

Vanaf 2000 stijgt de lening bij woningaankoop van 100 procent van de woningwaarde naar 120 procent in 2010. Zo konden mensen toch steeds duurdere huizen blijven kopen, geholpen door aflossingsvrije constructies en de aftrek. Er zijn hierdoor nu meer dan een half miljoen huishoudens (Bron: DNB) met een lening die hoger is dan de woningwaarde. Dit betekent dat de huiseigenaar die zijn huis voor een topprijs heeft gekocht en niets heeft gespaard dan wel afgelost, een groot risico loopt om bij verkoop een restschuld over te houden.

Banken hebben aan deze ontwikkeling gretig meegewerkt. Niet gehinderd door wettelijke regels of risicobewustzijn van de consument, verstrekten ze tophypotheken, waarvan de hoogte ook ten opzichte van het inkomen zeer risicovol is. De door banken zelf bedachte Gedragscode Hypothecaire Financiering liet daarvoor alle ruimte met uitzonderingsbepalingen, waarop zij in een kwart tot eenderde van de gevallen een beroep deden, schat DNB. Zes, zeven of zelfs acht keer je bruto inkomen lenen was daarom jarenlang geen probleem.

Duitsland
Door stijgende leencapaciteit konden mensen ondanks de hoge prijzen zich toch een huis veroorloven, in de hoop dat hun woning meer waard zou worden. Het prijsopdrijvend effect ervan is evident.

Het verschil met een land als Duitsland is frappant. Daar bestaan tophypotheken helemaal niet en brengen mensen meestal eigen geld mee bij aankoop van een huis. De huizenprijzen daar zijn veel lager dan in Nederland, de sterke stijging van de afgelopen twintig jaar is volledig aan het land voorbijgegaan.

Bubbels zijn altijd het gevolg van excessieve kredietverlening en de verwachting dat prijzen blijven stijgen. Om de lucht in de bubbel te houden, moet de schuldmachine blijven draaien. Maar door de crisis is de machine nu kapot. En bijna niemand verwacht dat de woningmarkt binnenkort weer gaat aantrekken. Dit heeft onvermijdelijk tot gevolg dat de huizenprijzen nog verder gaan dalen, veel verder.

Tot nu toe is er maar 8 procent af, omdat de werkloosheid verrassend laag is gebleven en de rente na de crisis heel laag stond, wat natuurlijk gunstig was voor de leencapaciteit van huizenkopers. Bovendien heeft de overheid de woningmarkt geholpen door de grens voor lenen met de Nationale Hypotheek Garantie (NHG, lening waarbij overheid restschuldrisico op zich neemt) tijdelijk te verhogen van 265.000 naar 350.000 euro. Ruim de helft van alle transacties zijn nu NHG.

Maar het feest is voorbij. Van alle kanten komen waarschuwingen dat huishoudens en banken grote risico’s lopen door de veel te hoge schulden. Niet voor niets is na aandringen van de Autoriteit Financiële Markten eindelijk een begin gemaakt met het uitroeien van de tophypotheek. Vanaf augustus mag een nieuwe lening maximaal 110 procent van de woningwaarde bedragen en is maximaal de helft van de lening aflossingsvrij.

Starters
Dit raakt vooral starters, omdat de regels niet gelden bij het oversluiten van een hypotheek. Starters, die door de bubbel sowieso moeilijk een huis kunnen kopen, konden al minder lenen, nu banken stukken voorzichtiger zijn geworden – zeven keer je jaarinkomen lenen is al lang verleden tijd. Bovendien zijn de (Nibud-) normen voor een NHG-lening sinds januari al aangescherpt, waardoor de leencapaciteit is afgenomen. En meer slecht nieuws: de koopsubsidie en de startersleningen zijn op, enkele gemeenten uitgezonderd.

Als klap op de vuurpijl is ook de rente aan het stijgen, en de verwachting van alle banken luidt dat daar als gevolg van inflatie, monetair beleid en strengere kapitaaleisen voor banken geen einde aan komt. Het bedrag dat een starter kan lenen, holt dit jaar dus achteruit. Dat is vervelend, want starters hebben een sleutelpositie op de woningmarkt. Zij moeten huizen kopen, zodat de verkopers kunnen doorstromen naar grotere huizen – zonder starters gaat de markt nog verder op slot.

De rentestijging bedreigt niet alleen starters. Huizenbezitters met een variabele hypotheekrente of van wie de rentevaste periode met een lage rente afloopt, worden direct geraakt in hun portemonnee. Voor een grote groep loopt de rentevaste periode de komende vijf jaar af, wat niet vreemd is gezien de grote hoeveelheid oversluitingen in het vorige decennium. Op basis van enquêtegegevens, schrijf DNB, gaat het zelfs om de helft van de huishoudens.

Deze mensen verliezen door de hogere rente bestedingsruimte en de daarmee de mogelijkheid in een groter huis te gaan wonen. Bovendien lopen ze eerder de kans betalingsproblemen te krijgen, waardoor ze hun huis gedwongen moeten verkopen. De vermogensbuffer om zulke klappen op te vangen is de afgelopen jaren afgenomen door – jawel – de daling van de waarde van het huizenbezit.

Onheilspellende berichten over betalingsproblemen nemen toe. In het afgelopen jaar klopten volgens de NVVK, vereniging voor schuldhulpverlening en sociaal bankieren, bijna 80.000 huishoudens aan bij de schuldhulpverlening: bijna dubbel zoveel als in 2008. Velen hebben rond 2005 tijdens de piek van de woningmarkt een hoge hypotheek afgesloten, liet de NVVK onlangs weten. ‘Huishoudens hebben zich extra in de schulden gestoken om hun hypotheek te kunnen blijven betalen.’ Gevolg is dat de gedwongen verkopen toenemen, wat niet bepaald gunstig is voor de prijs.

Ander probleem aan de horizon is het intrekken van de steunmaatregelen voor de woningmarkt. Zo loopt de tijdelijke verhoging van de NHG-grens, waardoor mensen tot 350.000 euro een aanzienlijke rentekorting krijgen, per 1 januari 2012 af. Vanaf 265.000 euro betaal je dan als starter zomaar een half procent meer rente, die toch al aan het stijgen is. Als de regering besluit de maatregel niet te verlengen, valt de laatste grote steunpilaar van de markt weg.

Restschuld
Aangezien de huizenprijzen nog verder gaan dalen, wordt de verhouding tussen de hoogte van de lening en de woningwaarde nog schever. Met andere woorden: het restschuld-risico voor huizenbezitters neemt alleen maar toe. Gevolg is dat veel mensen met een aflossingsvrije hypotheek niet willen of kunnen verhuizen, omdat hun huis bij verkoop niet genoeg oplevert om de lening af te lossen. Ook kan de bank bij restschuldrisico eisen dat hun klanten een gedeelte gaan aflossen, met hogere lasten als resultaat. Op deze manier gaat de huizenmarkt nog verder op slot, ook vanwege de doorstromers.

Bubbels knappen altijd. Alleen de snelheid waarmee het gebeurt, verschilt per bubbel. De overheid heeft hard zijn best gedaan om de lucht erin te houden, maar het omslagpunt is bereikt. Bovendien is het een publiek geheim dat de hypotheekrenteaftrek ooit op de helling gaat.

Zo dringt eindelijk door wat iedereen al die jaren is vergeten: schulden moet je ook weer afbetalen.

quote:

Op dinsdag 10 mei 2011 11:41 schreef Censuur-152 het volgende:

Zo'n middenwoning kost incl. keuken, badkamer en mini tuin maar 280000 euro!!!!! Dan heb je ook wat!!!

quote:

Op dinsdag 10 mei 2011 11:57 schreef Basp1 het volgende:
Jammer dat ze het grafiekje maar vanaf 85 laten lopen, toen zaten we in nederland net in een dal van -50% tov 1978. Maar het zal wel weer te maken hebben omdat ze op deze manier beter hun punt kunnen maken.

[ afbeelding ]

The Most IMPORTANT Video You'll Ever See (part 1 of 8)

quote:

Op dinsdag 10 mei 2011 11:41 schreef Censuur-152 het volgende:
Ik zwaai bij deze nog even naar alle leenmannetjes die naast hun fantastische baan nog tijd hebben om 13 uur per dag op fok rond te hangen. (makelaars hypotheekverkopers?)

[ afbeelding ]

Zo'n middenwoning kost incl. keuken, badkamer en mini tuin maar 280000 euro!!!!! Dan heb je ook wat!!!

Hoe dom kun je zijn???

quote:

Op dinsdag 10 mei 2011 12:24 schreef Dinosaur_Sr het volgende:
zou leuk zijn als in dat artikel ook eens een land zoals Australia zouden meenemen, en nog leuker als ze eens kijken hoeveel cash die 'grootschuldbezitters' op de plank hebben liggen (want sparen is voordeliger dan afslossen).

Ow nee, dat kopt niet lekker

quote:

Op dinsdag 10 mei 2011 12:20 schreef xenobinol het volgende:
Je bedoelt dat er even een pauze was genomen in het gelddrukken?

quote:

Op dinsdag 10 mei 2011 12:12 schreef RemcoDelft het volgende:
http://www.depers.nl/econ(...)uwd-op-schulden.html :

Wankel huis gebouwd op schulden

[...]