WGR Werk, Geldzaken, Recht en de Beurs
Hier kun je alles kwijt over sollicitaties, werksituaties, belastingen, (handelen op) de beurs, hypotheken, beleggingen en salarissen, arbeidscontracten of geschillen met je (huis)baas. Alles over werk, geldzaken en recht dus.
Ik ben eigenlijk ook dom bezig om jullie iets bij proberen te brengenquote:
Op 
Calm down, your nervous state
I'll sing you a lullaby.
Calm down, cause no mistake
Should keep you up all night
I'll sing you a lullaby.
Calm down, cause no mistake
Should keep you up all night
Dat geloof je toch niet echt?quote:Op dinsdag 10 mei 2011 11:14 schreef xenobinol het volgende:
Waarom denk jij dat autoverkopers zelfs gratis krediet verstrekken?
Ik heb bijna geen wind nodig om de gemeente Wuustwezel te halen...quote:
Lol, ik haal mn bier, broodjes en eclairs altijd in Belgie. Als ik een keer buiten pis met zuidenwind, dalen de druppels neer in Essen.
België.
(maar volgens mij heb jij wind uit het noorden nodig...)
Doe maar gewoon, dan doe je al dom genoeg
[quote]Op donderdag 15 januari 2009 11:22 schreef EchtGaaf het volgende:
Ik blijf vinden dat het werk van een CEO zwaar wordt ondergewaardeerd.
[quote]Op donderdag 15 januari 2009 11:22 schreef EchtGaaf het volgende:
Ik blijf vinden dat het werk van een CEO zwaar wordt ondergewaardeerd.
Nee, volgens mij is dat diezelfde gozer die in 2008 een huurblog begonnen is terwijl hij zelf in het buitenland vertoefde om mensen te 'waarschuwen' voor het 'komend onheil'. Maar Xeno is geen aluhoedje hoor, echt niet!quote:
[..]
Is dat net als die broer van de tante van je achterneef's cavia die je vertelde over de huizenprijs die keihard zou dalen in 20089101112
Interen op de marge natuurlijk, zij nemen de kosten van de financiering voor hun rekeningquote:
Calm down, your nervous state
I'll sing you a lullaby.
Calm down, cause no mistake
Should keep you up all night
I'll sing you a lullaby.
Calm down, cause no mistake
Should keep you up all night
idd, richting het zuiden bedoelde ikquote:
(maar volgens mij heb jij wind uit het noorden nodig...)
My God, je snapt het echt niet. Ik dacht dat je ons weer eens zat te fucken, maar blijkbaar meen je het serieus.quote:
[..]
Pak de prijslijsten van 2006 tot nu er maar bij... de meeste modellen zijn nu goedkoper dan in 2006. Minder mogelijkheden om te kopen op krediet, minder klandizie uit de leasesector doet rare dingen met de prijzen. Waarom denk jij dat autoverkopers zelfs gratis krediet verstrekken? Omdat de verkopen zo fantastisch gaan hier in Europa? De Duitse autoverkopers hebben goede cijfers omdat ze voornamelijk exporteren
Fijn voor je. Ik ben alleen geen bankier en de bankiers die ik ken rijden hele echte auto's en wonen in echte woningen.quote:
De wereld van de banksters is ook niet de werkelijke wereld, dat is de wereld van lucht en fantasie.
Ja, want BPM afbouw. Dat zei ik al overigens... Misschien moet je beter lezen?quote:Pak de prijslijsten van 2006 tot nu er maar bij... de meeste modellen zijn nu goedkoper dan in 2006.
Gratis krediet bij een auto is van alle tijden. Maar belangrijker: de autobranche heeft gewoon de productie teruggedraaid en moet nu al weer de productie opschroeven omdat de vraag enorm is gestegen.quote:Minder mogelijkheden om te kopen op krediet, minder klandizie uit de leasesector doet rare dingen met de prijzen. Waarom denk jij dat autoverkopers zelfs gratis krediet verstrekken? Omdat de verkopen zo fantastisch gaan hier in Europa? De Duitse autoverkopers hebben goede cijfers omdat ze voornamelijk exporteren
En natuurlijk laat de dealer wel wat meer marge gaan in deze tijd. Maar die heeft nauwelijks extra weg te geven, dus dat ga jij nauwelijks merken. Nou ja, jij sowieso niet, want jij koopt helemaal geen nieuwe auto.
Doe maar gewoon, dan doe je al dom genoeg
[quote]Op donderdag 15 januari 2009 11:22 schreef EchtGaaf het volgende:
Ik blijf vinden dat het werk van een CEO zwaar wordt ondergewaardeerd.
[quote]Op donderdag 15 januari 2009 11:22 schreef EchtGaaf het volgende:
Ik blijf vinden dat het werk van een CEO zwaar wordt ondergewaardeerd.
Het eerste deel van de zin was goed. Je had op je hoogtepunt moeten stoppen... nu is het al weer onzin.quote:
Ik ben eigenlijk ook dom bezig om jullie iets bij proberen te brengen
Doe maar gewoon, dan doe je al dom genoeg
[quote]Op donderdag 15 januari 2009 11:22 schreef EchtGaaf het volgende:
Ik blijf vinden dat het werk van een CEO zwaar wordt ondergewaardeerd.
[quote]Op donderdag 15 januari 2009 11:22 schreef EchtGaaf het volgende:
Ik blijf vinden dat het werk van een CEO zwaar wordt ondergewaardeerd.
quote:De kop in de ochtendnieuwsbrief van de Pers kon moeilijk ergens anders over gaan: Wankel huis gebouwd op schulden. Dan weet je het wel, het gaat over de huizenmarkt en de hoge hypotheken die we op onze huizen hebben. Het is een heel verhaal, en zoveel tijd om dat helemaal in detail te lezen heb ik niet. Zou er iets nieuws in staan? Vast niet. Gaat de bubbel barsten? Het zou zomaar kunnen.
Tot nu toe valt het eigenlijk nog reuze mee met de daling van de huizenprijzen. De één stelt dat het met deze zachte landing wel gedaan is met de ellende, de ander stelt dat de echte crisis op de huizenmarkt nog moet komen. Het is nu natuurlijk wel al crisis op de huizenmarkt. De schade blijft echter beperkt tot de verkopers die hun woning niet bepaald gemakkelijk kwijtraken. Zolang zij ervoor kiezen om dan maar niet te verhuizen, is er niet heel veel aan de hand. Zodra zij besluiten om de prijs dan maar drastisch te verlagen wordt het een ander verhaal. Dan krijgen we wel te maken met hard dalende woningprijzen.
En dan? Op zich is er nog steeds weinig aan de hand als je blijft zitten waar je zit. Zolang je netjes je hypotheeklasten blijft betalen en ook bij een nieuwe rentevastperiode niet in de problemen komt. Zolang de bank niet gaat piepen dat de waarde van jouw woning wel erg laag is ten opzichte van de openstaande hypotheekschuld. Als ze dat wel gaan doen, ontstaan er andere problemen. Ze kunnen het natuurlijk doen, de banken. Stel dat jouw woning, die nu ¤ 250.000 waard is, in verkoopwaarde daalt naar ¤ 150.000. De hypotheek van ¤ 250.000 is dan opeens buitensporig, en het hypotheekrecht geeft de bank geen zekerheid meer. Dan zouden ze kunnen gaan zeggen dat je een ¤ 100.000 moet aflossen, of anders tegen consumptieve tarieven (dus een veel hogere rente) moet lenen. Als dát gebeurt, dan hebben we wel echt de poppen aan het dansen.
http://hypotheken.blog.nl(...)woningmarkt#more-856
De huizenmarkt is volgens de modjes geen zeepbel
Ik zwaai bij deze nog even naar alle leenmannetjes die naast hun fantastische baan nog tijd hebben om 13 uur per dag op fok rond te hangen. (makelaars hypotheekverkopers?)
Zo'n middenwoning kost incl. keuken, badkamer en mini tuin maar 280000 euro!!!!! Dan heb je ook wat!!!
Hoe dom kun je zijn???
Zo'n middenwoning kost incl. keuken, badkamer en mini tuin maar 280000 euro!!!!! Dan heb je ook wat!!!
Hoe dom kun je zijn???
De huizenmarkt is volgens de modjes geen zeepbel
quote:
Ik post bij deze nog maar even wat onzin, omdat ik naast mijn achterlijke weblog nog tijd heb om 13 uur per dag op fok te trollen.
Dat is een retorische vraag. Toch?quote:Hoe dom kun je zijn???
'cos here at Globo Gym, we're better than you! And we know it.
De Pers vandaag:
quote:Wankel huis gebouwd op schulden
Door: Jesse Frederik | Jan Hein Strop
Gepubliceerd: gisteren 22:42
Update: vandaag 06:53
Nederland heeft een huizenbubbel. Huizenkopers konden, geholpen door de aftrek, twintig jaar lang steeds meer geld lenen. Maar het feest is nu voorbij. Bereidt u daarom voor op het onvermijdelijke: de huizenprijzen gaan nog veel verder dalen.
Pssst…luister eens, Nederland heeft een huizenbubbel. Maar dat mag je niet verder vertellen. Banken, toezichthouders en de vastgoedsector hebben daar namelijk geen belang bij. Brengt de financiële stabiliteit in gevaar enzo. En niet alleen van banken, ook van huishoudens.
Maar hoe lang houdt Nederland dit taboe nog in stand? Zo langzamerhand is het in ieders belang zich voor te bereiden op het leeglopen van de bubbel, met alle consequenties van dien. De prijzen zijn vanaf de top in 2007 ruim 8 procent gedaald. Maar nu zelfs de altijd optimistische Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) waarschuwt voor opnieuw een sterke prijsdaling dit jaar, is het misschien tijd de waarheid onder ogen te zien.
Wat is die waarheid die de meeste economen wel kennen? Heel simpel: de huizenprijzen zijn sinds de jaren negentig excessief gestegen. Vooruit, in Groot-Brittannië en Ierland was het nog erger, maar Nederland wint het ruim van bekende bubbellanden als Spanje en de VS. Vanaf 1985 tot de top in 2007 stegen de reële prijzen (gecorrigeerd voor inflatie) hier met een ontzagwekkende 165 procent (zie grafiek).
Toch mag je dit volgens diezelfde economen geen bubbel noemen. De huizenprijzen zouden realistisch zijn omdat ons inkomen in die periode is gestegen. En natuurlijk omdat Nederland woningnood kent. Het is de schaarste, stupid!
Welnu, van die schaarste is bijna niets meer over. In heel 2010 wisselden 126.000 woningen van eigenaar: het laagste niveau in bijna twintig jaar. Door het gebrek aan kopers stonden er in het eerste kwartaal 192.000 huizen te koop, volgens de NVM nooit eerder vertoond. En die huizen staan ook nog eens langer te koop dan ooit. De stijging van het besteedbaar inkomen is al evenmin een afdoende verklaring voor de prijsstijging. Huishoudens zagen dat inkomen met maar 17 procent (reëel) toenemen in de periode 1990-2009 (bron: CBS).
| Illustratie: Merijn Beeldverteller
Inmiddels begint duidelijk te worden wat wel de drijvende kracht is achter de bubbel: een explosieve groei van de hypotheekschuld. In geen land ter wereld staat zoveel hypotheekschuld uit als percentage van het bruto binnenlands product als in Nederland (106 procent, tegenover 71 procent in VS). De teller stond daarmee eind vorig jaar op 629 miljard euro (zie grafiek).
Aflossingsvrij
Vraag is hoe dit heeft kunnen gebeuren. De hypotheekrenteaftrek speelt een grote rol, maar lijkt op zichzelf niet de belangrijkste oorzaak. De prijsstijging vanaf de jaren negentig loopt opmerkelijk synchroon met het steeds verder versoepelen van de leenvoorwaarden. Nederlandse banken introduceerden op grote schaal hypotheekvormen, waarmee huizenkopers meer konden lenen, zonder dat hun lasten erg omhoog gingen. Iedereen weet hoe de populairste schuldenmachine in deze categorie heet: de aflossingsvrije hypotheek.
Volgens de meest recente gegevens van toezichthouder De Nederlandsche Bank (DNB) is ruim de helft van de hypotheekschuld nu aflossingsvrij, waarmee Nederland zich internationaal sterk onderscheidt. Dat aflossingsvrij lenen zo in zwang is geraakt, heeft natuurlijk wel weer alles te maken met die hypotheekrenteaftrek. Je volpompen met schuld is immers fiscaal aantrekkelijk gemaakt.
Bij ongeveer eenderde van de hypotheken wordt vermogen opgebouwd voor de aflossing, bijvoorbeeld in een spaarhypotheek, maar ook in deze variant wordt vaak maximaal geleend, om van de aftrek te profiteren. Bijna niemand heeft daarom meer een hypotheek waarbij ook direct wordt afgelost (lineaire of annuïtaire hypotheek). Resultaat is dat Nederland ook wereldkampioen tophypotheken is. Nergens ter wereld is de waarde van de hypotheeklening zo hoog ten opzichte van de waarde van het huis.
Vanaf 2000 stijgt de lening bij woningaankoop van 100 procent van de woningwaarde naar 120 procent in 2010. Zo konden mensen toch steeds duurdere huizen blijven kopen, geholpen door aflossingsvrije constructies en de aftrek. Er zijn hierdoor nu meer dan een half miljoen huishoudens (Bron: DNB) met een lening die hoger is dan de woningwaarde. Dit betekent dat de huiseigenaar die zijn huis voor een topprijs heeft gekocht en niets heeft gespaard dan wel afgelost, een groot risico loopt om bij verkoop een restschuld over te houden.
Banken hebben aan deze ontwikkeling gretig meegewerkt. Niet gehinderd door wettelijke regels of risicobewustzijn van de consument, verstrekten ze tophypotheken, waarvan de hoogte ook ten opzichte van het inkomen zeer risicovol is. De door banken zelf bedachte Gedragscode Hypothecaire Financiering liet daarvoor alle ruimte met uitzonderingsbepalingen, waarop zij in een kwart tot eenderde van de gevallen een beroep deden, schat DNB. Zes, zeven of zelfs acht keer je bruto inkomen lenen was daarom jarenlang geen probleem.
Duitsland
Door stijgende leencapaciteit konden mensen ondanks de hoge prijzen zich toch een huis veroorloven, in de hoop dat hun woning meer waard zou worden. Het prijsopdrijvend effect ervan is evident.
Het verschil met een land als Duitsland is frappant. Daar bestaan tophypotheken helemaal niet en brengen mensen meestal eigen geld mee bij aankoop van een huis. De huizenprijzen daar zijn veel lager dan in Nederland, de sterke stijging van de afgelopen twintig jaar is volledig aan het land voorbijgegaan.
Bubbels zijn altijd het gevolg van excessieve kredietverlening en de verwachting dat prijzen blijven stijgen. Om de lucht in de bubbel te houden, moet de schuldmachine blijven draaien. Maar door de crisis is de machine nu kapot. En bijna niemand verwacht dat de woningmarkt binnenkort weer gaat aantrekken. Dit heeft onvermijdelijk tot gevolg dat de huizenprijzen nog verder gaan dalen, veel verder.
Tot nu toe is er maar 8 procent af, omdat de werkloosheid verrassend laag is gebleven en de rente na de crisis heel laag stond, wat natuurlijk gunstig was voor de leencapaciteit van huizenkopers. Bovendien heeft de overheid de woningmarkt geholpen door de grens voor lenen met de Nationale Hypotheek Garantie (NHG, lening waarbij overheid restschuldrisico op zich neemt) tijdelijk te verhogen van 265.000 naar 350.000 euro. Ruim de helft van alle transacties zijn nu NHG.
Maar het feest is voorbij. Van alle kanten komen waarschuwingen dat huishoudens en banken grote risico’s lopen door de veel te hoge schulden. Niet voor niets is na aandringen van de Autoriteit Financiële Markten eindelijk een begin gemaakt met het uitroeien van de tophypotheek. Vanaf augustus mag een nieuwe lening maximaal 110 procent van de woningwaarde bedragen en is maximaal de helft van de lening aflossingsvrij.
Starters
Dit raakt vooral starters, omdat de regels niet gelden bij het oversluiten van een hypotheek. Starters, die door de bubbel sowieso moeilijk een huis kunnen kopen, konden al minder lenen, nu banken stukken voorzichtiger zijn geworden – zeven keer je jaarinkomen lenen is al lang verleden tijd. Bovendien zijn de (Nibud-) normen voor een NHG-lening sinds januari al aangescherpt, waardoor de leencapaciteit is afgenomen. En meer slecht nieuws: de koopsubsidie en de startersleningen zijn op, enkele gemeenten uitgezonderd.
Als klap op de vuurpijl is ook de rente aan het stijgen, en de verwachting van alle banken luidt dat daar als gevolg van inflatie, monetair beleid en strengere kapitaaleisen voor banken geen einde aan komt. Het bedrag dat een starter kan lenen, holt dit jaar dus achteruit. Dat is vervelend, want starters hebben een sleutelpositie op de woningmarkt. Zij moeten huizen kopen, zodat de verkopers kunnen doorstromen naar grotere huizen – zonder starters gaat de markt nog verder op slot.
De rentestijging bedreigt niet alleen starters. Huizenbezitters met een variabele hypotheekrente of van wie de rentevaste periode met een lage rente afloopt, worden direct geraakt in hun portemonnee. Voor een grote groep loopt de rentevaste periode de komende vijf jaar af, wat niet vreemd is gezien de grote hoeveelheid oversluitingen in het vorige decennium. Op basis van enquêtegegevens, schrijf DNB, gaat het zelfs om de helft van de huishoudens.
Deze mensen verliezen door de hogere rente bestedingsruimte en de daarmee de mogelijkheid in een groter huis te gaan wonen. Bovendien lopen ze eerder de kans betalingsproblemen te krijgen, waardoor ze hun huis gedwongen moeten verkopen. De vermogensbuffer om zulke klappen op te vangen is de afgelopen jaren afgenomen door – jawel – de daling van de waarde van het huizenbezit.
Onheilspellende berichten over betalingsproblemen nemen toe. In het afgelopen jaar klopten volgens de NVVK, vereniging voor schuldhulpverlening en sociaal bankieren, bijna 80.000 huishoudens aan bij de schuldhulpverlening: bijna dubbel zoveel als in 2008. Velen hebben rond 2005 tijdens de piek van de woningmarkt een hoge hypotheek afgesloten, liet de NVVK onlangs weten. ‘Huishoudens hebben zich extra in de schulden gestoken om hun hypotheek te kunnen blijven betalen.’ Gevolg is dat de gedwongen verkopen toenemen, wat niet bepaald gunstig is voor de prijs.
Ander probleem aan de horizon is het intrekken van de steunmaatregelen voor de woningmarkt. Zo loopt de tijdelijke verhoging van de NHG-grens, waardoor mensen tot 350.000 euro een aanzienlijke rentekorting krijgen, per 1 januari 2012 af. Vanaf 265.000 euro betaal je dan als starter zomaar een half procent meer rente, die toch al aan het stijgen is. Als de regering besluit de maatregel niet te verlengen, valt de laatste grote steunpilaar van de markt weg.
Restschuld
Aangezien de huizenprijzen nog verder gaan dalen, wordt de verhouding tussen de hoogte van de lening en de woningwaarde nog schever. Met andere woorden: het restschuld-risico voor huizenbezitters neemt alleen maar toe. Gevolg is dat veel mensen met een aflossingsvrije hypotheek niet willen of kunnen verhuizen, omdat hun huis bij verkoop niet genoeg oplevert om de lening af te lossen. Ook kan de bank bij restschuldrisico eisen dat hun klanten een gedeelte gaan aflossen, met hogere lasten als resultaat. Op deze manier gaat de huizenmarkt nog verder op slot, ook vanwege de doorstromers.
Bubbels knappen altijd. Alleen de snelheid waarmee het gebeurt, verschilt per bubbel. De overheid heeft hard zijn best gedaan om de lucht erin te houden, maar het omslagpunt is bereikt. Bovendien is het een publiek geheim dat de hypotheekrenteaftrek ooit op de helling gaat.
Zo dringt eindelijk door wat iedereen al die jaren is vergeten: schulden moet je ook weer afbetalen.
I am a Chinese college students, I have a loving father, but I can not help him, he needs to do heart bypass surgery, I can not help him, because the cost of 100,000 or so needed, please help me, lifelong You pray Thank you!
Ja... het zeepbel blazen is voorlopig voorbij... behalve voor de mensen die chronisch last hebben van cognitieve dissonantie
Calm down, your nervous state
I'll sing you a lullaby.
Calm down, cause no mistake
Should keep you up all night
I'll sing you a lullaby.
Calm down, cause no mistake
Should keep you up all night
Koopje toch? Het is nl. een uniek object op een schaarse marktquote:
Zo'n middenwoning kost incl. keuken, badkamer en mini tuin maar 280000 euro!!!!! Dan heb je ook wat!!!
Calm down, your nervous state
I'll sing you a lullaby.
Calm down, cause no mistake
Should keep you up all night
I'll sing you a lullaby.
Calm down, cause no mistake
Should keep you up all night
Jammer dat ze het grafiekje maar vanaf 85 laten lopen, toen zaten we in nederland net in een dal van -50% tov 1978. Maar het zal wel weer te maken hebben omdat ze op deze manier beter hun punt kunnen maken.
http://www.depers.nl/econ(...)uwd-op-schulden.html :
Wankel huis gebouwd op schulden
Nederland heeft een huizenbubbel. Huizenkopers konden, geholpen door de aftrek, twintig jaar lang steeds meer geld lenen. Maar het feest is nu voorbij. Bereidt u daarom voor op het onvermijdelijke: de huizenprijzen gaan nog veel verder dalen.
Pssst…luister eens, Nederland heeft een huizenbubbel. Maar dat mag je niet verder vertellen. Banken, toezichthouders en de vastgoedsector hebben daar namelijk geen belang bij. Brengt de financiële stabiliteit in gevaar enzo. En niet alleen van banken, ook van huishoudens.
Maar hoe lang houdt Nederland dit taboe nog in stand? Zo langzamerhand is het in ieders belang zich voor te bereiden op het leeglopen van de bubbel, met alle consequenties van dien. De prijzen zijn vanaf de top in 2007 ruim 8 procent gedaald. Maar nu zelfs de altijd optimistische Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) waarschuwt voor opnieuw een sterke prijsdaling dit jaar, is het misschien tijd de waarheid onder ogen te zien.
Wat is die waarheid die de meeste economen wel kennen? Heel simpel: de huizenprijzen zijn sinds de jaren negentig excessief gestegen. Vooruit, in Groot-Brittannië en Ierland was het nog erger, maar Nederland wint het ruim van bekende bubbellanden als Spanje en de VS. Vanaf 1985 tot de top in 2007 stegen de reële prijzen (gecorrigeerd voor inflatie) hier met een ontzagwekkende 165 procent (zie grafiek).
Toch mag je dit volgens diezelfde economen geen bubbel noemen. De huizenprijzen zouden realistisch zijn omdat ons inkomen in die periode is gestegen. En natuurlijk omdat Nederland woningnood kent. Het is de schaarste, stupid!
Welnu, van die schaarste is bijna niets meer over. In heel 2010 wisselden 126.000 woningen van eigenaar: het laagste niveau in bijna twintig jaar. Door het gebrek aan kopers stonden er in het eerste kwartaal 192.000 huizen te koop, volgens de NVM nooit eerder vertoond. En die huizen staan ook nog eens langer te koop dan ooit. De stijging van het besteedbaar inkomen is al evenmin een afdoende verklaring voor de prijsstijging. Huishoudens zagen dat inkomen met maar 17 procent (reëel) toenemen in de periode 1990-2009 (bron: CBS).
Inmiddels begint duidelijk te worden wat wel de drijvende kracht is achter de bubbel: een explosieve groei van de hypotheekschuld. In geen land ter wereld staat zoveel hypotheekschuld uit als percentage van het bruto binnenlands product als in Nederland (106 procent, tegenover 71 procent in VS). De teller stond daarmee eind vorig jaar op 629 miljard euro (zie grafiek).
Aflossingsvrij
Vraag is hoe dit heeft kunnen gebeuren. De hypotheekrenteaftrek speelt een grote rol, maar lijkt op zichzelf niet de belangrijkste oorzaak. De prijsstijging vanaf de jaren negentig loopt opmerkelijk synchroon met het steeds verder versoepelen van de leenvoorwaarden. Nederlandse banken introduceerden op grote schaal hypotheekvormen, waarmee huizenkopers meer konden lenen, zonder dat hun lasten erg omhoog gingen. Iedereen weet hoe de populairste schuldenmachine in deze categorie heet: de aflossingsvrije hypotheek.
Volgens de meest recente gegevens van toezichthouder De Nederlandsche Bank (DNB) is ruim de helft van de hypotheekschuld nu aflossingsvrij, waarmee Nederland zich internationaal sterk onderscheidt. Dat aflossingsvrij lenen zo in zwang is geraakt, heeft natuurlijk wel weer alles te maken met die hypotheekrenteaftrek. Je volpompen met schuld is immers fiscaal aantrekkelijk gemaakt.
Bij ongeveer eenderde van de hypotheken wordt vermogen opgebouwd voor de aflossing, bijvoorbeeld in een spaarhypotheek, maar ook in deze variant wordt vaak maximaal geleend, om van de aftrek te profiteren. Bijna niemand heeft daarom meer een hypotheek waarbij ook direct wordt afgelost (lineaire of annuïtaire hypotheek). Resultaat is dat Nederland ook wereldkampioen tophypotheken is. Nergens ter wereld is de waarde van de hypotheeklening zo hoog ten opzichte van de waarde van het huis.
Vanaf 2000 stijgt de lening bij woningaankoop van 100 procent van de woningwaarde naar 120 procent in 2010. Zo konden mensen toch steeds duurdere huizen blijven kopen, geholpen door aflossingsvrije constructies en de aftrek. Er zijn hierdoor nu meer dan een half miljoen huishoudens (Bron: DNB) met een lening die hoger is dan de woningwaarde. Dit betekent dat de huiseigenaar die zijn huis voor een topprijs heeft gekocht en niets heeft gespaard dan wel afgelost, een groot risico loopt om bij verkoop een restschuld over te houden.
Banken hebben aan deze ontwikkeling gretig meegewerkt. Niet gehinderd door wettelijke regels of risicobewustzijn van de consument, verstrekten ze tophypotheken, waarvan de hoogte ook ten opzichte van het inkomen zeer risicovol is. De door banken zelf bedachte Gedragscode Hypothecaire Financiering liet daarvoor alle ruimte met uitzonderingsbepalingen, waarop zij in een kwart tot eenderde van de gevallen een beroep deden, schat DNB. Zes, zeven of zelfs acht keer je bruto inkomen lenen was daarom jarenlang geen probleem.
Duitsland
Door stijgende leencapaciteit konden mensen ondanks de hoge prijzen zich toch een huis veroorloven, in de hoop dat hun woning meer waard zou worden. Het prijsopdrijvend effect ervan is evident.
Het verschil met een land als Duitsland is frappant. Daar bestaan tophypotheken helemaal niet en brengen mensen meestal eigen geld mee bij aankoop van een huis. De huizenprijzen daar zijn veel lager dan in Nederland, de sterke stijging van de afgelopen twintig jaar is volledig aan het land voorbijgegaan.
Bubbels zijn altijd het gevolg van excessieve kredietverlening en de verwachting dat prijzen blijven stijgen. Om de lucht in de bubbel te houden, moet de schuldmachine blijven draaien. Maar door de crisis is de machine nu kapot. En bijna niemand verwacht dat de woningmarkt binnenkort weer gaat aantrekken. Dit heeft onvermijdelijk tot gevolg dat de huizenprijzen nog verder gaan dalen, veel verder.
Tot nu toe is er maar 8 procent af, omdat de werkloosheid verrassend laag is gebleven en de rente na de crisis heel laag stond, wat natuurlijk gunstig was voor de leencapaciteit van huizenkopers. Bovendien heeft de overheid de woningmarkt geholpen door de grens voor lenen met de Nationale Hypotheek Garantie (NHG, lening waarbij overheid restschuldrisico op zich neemt) tijdelijk te verhogen van 265.000 naar 350.000 euro. Ruim de helft van alle transacties zijn nu NHG.
Maar het feest is voorbij. Van alle kanten komen waarschuwingen dat huishoudens en banken grote risico’s lopen door de veel te hoge schulden. Niet voor niets is na aandringen van de Autoriteit Financiële Markten eindelijk een begin gemaakt met het uitroeien van de tophypotheek. Vanaf augustus mag een nieuwe lening maximaal 110 procent van de woningwaarde bedragen en is maximaal de helft van de lening aflossingsvrij.
Starters
Dit raakt vooral starters, omdat de regels niet gelden bij het oversluiten van een hypotheek. Starters, die door de bubbel sowieso moeilijk een huis kunnen kopen, konden al minder lenen, nu banken stukken voorzichtiger zijn geworden – zeven keer je jaarinkomen lenen is al lang verleden tijd. Bovendien zijn de (Nibud-) normen voor een NHG-lening sinds januari al aangescherpt, waardoor de leencapaciteit is afgenomen. En meer slecht nieuws: de koopsubsidie en de startersleningen zijn op, enkele gemeenten uitgezonderd.
Als klap op de vuurpijl is ook de rente aan het stijgen, en de verwachting van alle banken luidt dat daar als gevolg van inflatie, monetair beleid en strengere kapitaaleisen voor banken geen einde aan komt. Het bedrag dat een starter kan lenen, holt dit jaar dus achteruit. Dat is vervelend, want starters hebben een sleutelpositie op de woningmarkt. Zij moeten huizen kopen, zodat de verkopers kunnen doorstromen naar grotere huizen – zonder starters gaat de markt nog verder op slot.
De rentestijging bedreigt niet alleen starters. Huizenbezitters met een variabele hypotheekrente of van wie de rentevaste periode met een lage rente afloopt, worden direct geraakt in hun portemonnee. Voor een grote groep loopt de rentevaste periode de komende vijf jaar af, wat niet vreemd is gezien de grote hoeveelheid oversluitingen in het vorige decennium. Op basis van enquêtegegevens, schrijf DNB, gaat het zelfs om de helft van de huishoudens.
Deze mensen verliezen door de hogere rente bestedingsruimte en de daarmee de mogelijkheid in een groter huis te gaan wonen. Bovendien lopen ze eerder de kans betalingsproblemen te krijgen, waardoor ze hun huis gedwongen moeten verkopen. De vermogensbuffer om zulke klappen op te vangen is de afgelopen jaren afgenomen door – jawel – de daling van de waarde van het huizenbezit.
Onheilspellende berichten over betalingsproblemen nemen toe. In het afgelopen jaar klopten volgens de NVVK, vereniging voor schuldhulpverlening en sociaal bankieren, bijna 80.000 huishoudens aan bij de schuldhulpverlening: bijna dubbel zoveel als in 2008. Velen hebben rond 2005 tijdens de piek van de woningmarkt een hoge hypotheek afgesloten, liet de NVVK onlangs weten. ‘Huishoudens hebben zich extra in de schulden gestoken om hun hypotheek te kunnen blijven betalen.’ Gevolg is dat de gedwongen verkopen toenemen, wat niet bepaald gunstig is voor de prijs.
Ander probleem aan de horizon is het intrekken van de steunmaatregelen voor de woningmarkt. Zo loopt de tijdelijke verhoging van de NHG-grens, waardoor mensen tot 350.000 euro een aanzienlijke rentekorting krijgen, per 1 januari 2012 af. Vanaf 265.000 euro betaal je dan als starter zomaar een half procent meer rente, die toch al aan het stijgen is. Als de regering besluit de maatregel niet te verlengen, valt de laatste grote steunpilaar van de markt weg.
Restschuld
Aangezien de huizenprijzen nog verder gaan dalen, wordt de verhouding tussen de hoogte van de lening en de woningwaarde nog schever. Met andere woorden: het restschuld-risico voor huizenbezitters neemt alleen maar toe. Gevolg is dat veel mensen met een aflossingsvrije hypotheek niet willen of kunnen verhuizen, omdat hun huis bij verkoop niet genoeg oplevert om de lening af te lossen. Ook kan de bank bij restschuldrisico eisen dat hun klanten een gedeelte gaan aflossen, met hogere lasten als resultaat. Op deze manier gaat de huizenmarkt nog verder op slot, ook vanwege de doorstromers.
Bubbels knappen altijd. Alleen de snelheid waarmee het gebeurt, verschilt per bubbel. De overheid heeft hard zijn best gedaan om de lucht erin te houden, maar het omslagpunt is bereikt. Bovendien is het een publiek geheim dat de hypotheekrenteaftrek ooit op de helling gaat.
Zo dringt eindelijk door wat iedereen al die jaren is vergeten: schulden moet je ook weer afbetalen.
Edit: spuit-11-post, maar wel met betere opmaak
Wankel huis gebouwd op schulden
Nederland heeft een huizenbubbel. Huizenkopers konden, geholpen door de aftrek, twintig jaar lang steeds meer geld lenen. Maar het feest is nu voorbij. Bereidt u daarom voor op het onvermijdelijke: de huizenprijzen gaan nog veel verder dalen.
Pssst…luister eens, Nederland heeft een huizenbubbel. Maar dat mag je niet verder vertellen. Banken, toezichthouders en de vastgoedsector hebben daar namelijk geen belang bij. Brengt de financiële stabiliteit in gevaar enzo. En niet alleen van banken, ook van huishoudens.
Maar hoe lang houdt Nederland dit taboe nog in stand? Zo langzamerhand is het in ieders belang zich voor te bereiden op het leeglopen van de bubbel, met alle consequenties van dien. De prijzen zijn vanaf de top in 2007 ruim 8 procent gedaald. Maar nu zelfs de altijd optimistische Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) waarschuwt voor opnieuw een sterke prijsdaling dit jaar, is het misschien tijd de waarheid onder ogen te zien.
Wat is die waarheid die de meeste economen wel kennen? Heel simpel: de huizenprijzen zijn sinds de jaren negentig excessief gestegen. Vooruit, in Groot-Brittannië en Ierland was het nog erger, maar Nederland wint het ruim van bekende bubbellanden als Spanje en de VS. Vanaf 1985 tot de top in 2007 stegen de reële prijzen (gecorrigeerd voor inflatie) hier met een ontzagwekkende 165 procent (zie grafiek).
Toch mag je dit volgens diezelfde economen geen bubbel noemen. De huizenprijzen zouden realistisch zijn omdat ons inkomen in die periode is gestegen. En natuurlijk omdat Nederland woningnood kent. Het is de schaarste, stupid!
Welnu, van die schaarste is bijna niets meer over. In heel 2010 wisselden 126.000 woningen van eigenaar: het laagste niveau in bijna twintig jaar. Door het gebrek aan kopers stonden er in het eerste kwartaal 192.000 huizen te koop, volgens de NVM nooit eerder vertoond. En die huizen staan ook nog eens langer te koop dan ooit. De stijging van het besteedbaar inkomen is al evenmin een afdoende verklaring voor de prijsstijging. Huishoudens zagen dat inkomen met maar 17 procent (reëel) toenemen in de periode 1990-2009 (bron: CBS).
Inmiddels begint duidelijk te worden wat wel de drijvende kracht is achter de bubbel: een explosieve groei van de hypotheekschuld. In geen land ter wereld staat zoveel hypotheekschuld uit als percentage van het bruto binnenlands product als in Nederland (106 procent, tegenover 71 procent in VS). De teller stond daarmee eind vorig jaar op 629 miljard euro (zie grafiek).
Aflossingsvrij
Vraag is hoe dit heeft kunnen gebeuren. De hypotheekrenteaftrek speelt een grote rol, maar lijkt op zichzelf niet de belangrijkste oorzaak. De prijsstijging vanaf de jaren negentig loopt opmerkelijk synchroon met het steeds verder versoepelen van de leenvoorwaarden. Nederlandse banken introduceerden op grote schaal hypotheekvormen, waarmee huizenkopers meer konden lenen, zonder dat hun lasten erg omhoog gingen. Iedereen weet hoe de populairste schuldenmachine in deze categorie heet: de aflossingsvrije hypotheek.
Volgens de meest recente gegevens van toezichthouder De Nederlandsche Bank (DNB) is ruim de helft van de hypotheekschuld nu aflossingsvrij, waarmee Nederland zich internationaal sterk onderscheidt. Dat aflossingsvrij lenen zo in zwang is geraakt, heeft natuurlijk wel weer alles te maken met die hypotheekrenteaftrek. Je volpompen met schuld is immers fiscaal aantrekkelijk gemaakt.
Bij ongeveer eenderde van de hypotheken wordt vermogen opgebouwd voor de aflossing, bijvoorbeeld in een spaarhypotheek, maar ook in deze variant wordt vaak maximaal geleend, om van de aftrek te profiteren. Bijna niemand heeft daarom meer een hypotheek waarbij ook direct wordt afgelost (lineaire of annuïtaire hypotheek). Resultaat is dat Nederland ook wereldkampioen tophypotheken is. Nergens ter wereld is de waarde van de hypotheeklening zo hoog ten opzichte van de waarde van het huis.
Vanaf 2000 stijgt de lening bij woningaankoop van 100 procent van de woningwaarde naar 120 procent in 2010. Zo konden mensen toch steeds duurdere huizen blijven kopen, geholpen door aflossingsvrije constructies en de aftrek. Er zijn hierdoor nu meer dan een half miljoen huishoudens (Bron: DNB) met een lening die hoger is dan de woningwaarde. Dit betekent dat de huiseigenaar die zijn huis voor een topprijs heeft gekocht en niets heeft gespaard dan wel afgelost, een groot risico loopt om bij verkoop een restschuld over te houden.
Banken hebben aan deze ontwikkeling gretig meegewerkt. Niet gehinderd door wettelijke regels of risicobewustzijn van de consument, verstrekten ze tophypotheken, waarvan de hoogte ook ten opzichte van het inkomen zeer risicovol is. De door banken zelf bedachte Gedragscode Hypothecaire Financiering liet daarvoor alle ruimte met uitzonderingsbepalingen, waarop zij in een kwart tot eenderde van de gevallen een beroep deden, schat DNB. Zes, zeven of zelfs acht keer je bruto inkomen lenen was daarom jarenlang geen probleem.
Duitsland
Door stijgende leencapaciteit konden mensen ondanks de hoge prijzen zich toch een huis veroorloven, in de hoop dat hun woning meer waard zou worden. Het prijsopdrijvend effect ervan is evident.
Het verschil met een land als Duitsland is frappant. Daar bestaan tophypotheken helemaal niet en brengen mensen meestal eigen geld mee bij aankoop van een huis. De huizenprijzen daar zijn veel lager dan in Nederland, de sterke stijging van de afgelopen twintig jaar is volledig aan het land voorbijgegaan.
Bubbels zijn altijd het gevolg van excessieve kredietverlening en de verwachting dat prijzen blijven stijgen. Om de lucht in de bubbel te houden, moet de schuldmachine blijven draaien. Maar door de crisis is de machine nu kapot. En bijna niemand verwacht dat de woningmarkt binnenkort weer gaat aantrekken. Dit heeft onvermijdelijk tot gevolg dat de huizenprijzen nog verder gaan dalen, veel verder.
Tot nu toe is er maar 8 procent af, omdat de werkloosheid verrassend laag is gebleven en de rente na de crisis heel laag stond, wat natuurlijk gunstig was voor de leencapaciteit van huizenkopers. Bovendien heeft de overheid de woningmarkt geholpen door de grens voor lenen met de Nationale Hypotheek Garantie (NHG, lening waarbij overheid restschuldrisico op zich neemt) tijdelijk te verhogen van 265.000 naar 350.000 euro. Ruim de helft van alle transacties zijn nu NHG.
Maar het feest is voorbij. Van alle kanten komen waarschuwingen dat huishoudens en banken grote risico’s lopen door de veel te hoge schulden. Niet voor niets is na aandringen van de Autoriteit Financiële Markten eindelijk een begin gemaakt met het uitroeien van de tophypotheek. Vanaf augustus mag een nieuwe lening maximaal 110 procent van de woningwaarde bedragen en is maximaal de helft van de lening aflossingsvrij.
Starters
Dit raakt vooral starters, omdat de regels niet gelden bij het oversluiten van een hypotheek. Starters, die door de bubbel sowieso moeilijk een huis kunnen kopen, konden al minder lenen, nu banken stukken voorzichtiger zijn geworden – zeven keer je jaarinkomen lenen is al lang verleden tijd. Bovendien zijn de (Nibud-) normen voor een NHG-lening sinds januari al aangescherpt, waardoor de leencapaciteit is afgenomen. En meer slecht nieuws: de koopsubsidie en de startersleningen zijn op, enkele gemeenten uitgezonderd.
Als klap op de vuurpijl is ook de rente aan het stijgen, en de verwachting van alle banken luidt dat daar als gevolg van inflatie, monetair beleid en strengere kapitaaleisen voor banken geen einde aan komt. Het bedrag dat een starter kan lenen, holt dit jaar dus achteruit. Dat is vervelend, want starters hebben een sleutelpositie op de woningmarkt. Zij moeten huizen kopen, zodat de verkopers kunnen doorstromen naar grotere huizen – zonder starters gaat de markt nog verder op slot.
De rentestijging bedreigt niet alleen starters. Huizenbezitters met een variabele hypotheekrente of van wie de rentevaste periode met een lage rente afloopt, worden direct geraakt in hun portemonnee. Voor een grote groep loopt de rentevaste periode de komende vijf jaar af, wat niet vreemd is gezien de grote hoeveelheid oversluitingen in het vorige decennium. Op basis van enquêtegegevens, schrijf DNB, gaat het zelfs om de helft van de huishoudens.
Deze mensen verliezen door de hogere rente bestedingsruimte en de daarmee de mogelijkheid in een groter huis te gaan wonen. Bovendien lopen ze eerder de kans betalingsproblemen te krijgen, waardoor ze hun huis gedwongen moeten verkopen. De vermogensbuffer om zulke klappen op te vangen is de afgelopen jaren afgenomen door – jawel – de daling van de waarde van het huizenbezit.
Onheilspellende berichten over betalingsproblemen nemen toe. In het afgelopen jaar klopten volgens de NVVK, vereniging voor schuldhulpverlening en sociaal bankieren, bijna 80.000 huishoudens aan bij de schuldhulpverlening: bijna dubbel zoveel als in 2008. Velen hebben rond 2005 tijdens de piek van de woningmarkt een hoge hypotheek afgesloten, liet de NVVK onlangs weten. ‘Huishoudens hebben zich extra in de schulden gestoken om hun hypotheek te kunnen blijven betalen.’ Gevolg is dat de gedwongen verkopen toenemen, wat niet bepaald gunstig is voor de prijs.
Ander probleem aan de horizon is het intrekken van de steunmaatregelen voor de woningmarkt. Zo loopt de tijdelijke verhoging van de NHG-grens, waardoor mensen tot 350.000 euro een aanzienlijke rentekorting krijgen, per 1 januari 2012 af. Vanaf 265.000 euro betaal je dan als starter zomaar een half procent meer rente, die toch al aan het stijgen is. Als de regering besluit de maatregel niet te verlengen, valt de laatste grote steunpilaar van de markt weg.
Restschuld
Aangezien de huizenprijzen nog verder gaan dalen, wordt de verhouding tussen de hoogte van de lening en de woningwaarde nog schever. Met andere woorden: het restschuld-risico voor huizenbezitters neemt alleen maar toe. Gevolg is dat veel mensen met een aflossingsvrije hypotheek niet willen of kunnen verhuizen, omdat hun huis bij verkoop niet genoeg oplevert om de lening af te lossen. Ook kan de bank bij restschuldrisico eisen dat hun klanten een gedeelte gaan aflossen, met hogere lasten als resultaat. Op deze manier gaat de huizenmarkt nog verder op slot, ook vanwege de doorstromers.
Bubbels knappen altijd. Alleen de snelheid waarmee het gebeurt, verschilt per bubbel. De overheid heeft hard zijn best gedaan om de lucht erin te houden, maar het omslagpunt is bereikt. Bovendien is het een publiek geheim dat de hypotheekrenteaftrek ooit op de helling gaat.
Zo dringt eindelijk door wat iedereen al die jaren is vergeten: schulden moet je ook weer afbetalen.
Edit: spuit-11-post, maar wel met betere opmaak
censuur :O
Je bedoelt dat er even een pauze was genomen in het gelddrukken?quote:
Jammer dat ze het grafiekje maar vanaf 85 laten lopen, toen zaten we in nederland net in een dal van -50% tov 1978. Maar het zal wel weer te maken hebben omdat ze op deze manier beter hun punt kunnen maken.
[ afbeelding ]
Calm down, your nervous state
I'll sing you a lullaby.
Calm down, cause no mistake
Should keep you up all night
I'll sing you a lullaby.
Calm down, cause no mistake
Should keep you up all night
Locatie en m2?quote:
Ik zwaai bij deze nog even naar alle leenmannetjes die naast hun fantastische baan nog tijd hebben om 13 uur per dag op fok rond te hangen. (makelaars hypotheekverkopers?)
[ afbeelding ]
Zo'n middenwoning kost incl. keuken, badkamer en mini tuin maar 280000 euro!!!!! Dan heb je ook wat!!!
Hoe dom kun je zijn???
280.000 is op het eerste gezicht wel erg veel. Dan word het tijd dat ik mijn hut ook eens te koop ga zetten voor 300k
[ Bericht 6% gewijzigd door Revolution-NL op 10-05-2011 12:29:25 ]
zou leuk zijn als in dat artikel ook eens een land zoals Australia zouden meenemen, en nog leuker als ze eens kijken hoeveel cash die 'grootschuldbezitters' op de plank hebben liggen (want sparen is voordeliger dan afslossen).
Ow nee, dat kopt niet lekker
Ow nee, dat kopt niet lekker
Haha.... nog even en je gaat beweren dat al die superleners zo even hun hypotheek cash kunnen afrekenen. Nou in dat geval is er toch niets aan de hand? Lekker laten dalen die prijzenquote:
zou leuk zijn als in dat artikel ook eens een land zoals Australia zouden meenemen, en nog leuker als ze eens kijken hoeveel cash die 'grootschuldbezitters' op de plank hebben liggen (want sparen is voordeliger dan afslossen).
Ow nee, dat kopt niet lekker
Calm down, your nervous state
I'll sing you a lullaby.
Calm down, cause no mistake
Should keep you up all night
I'll sing you a lullaby.
Calm down, cause no mistake
Should keep you up all night
Dat is toch de video dat een techneut uitlegt dat een E macht niet zou moeten mogen in de economie.quote:
Je bedoelt dat er even een pauze was genomen in het gelddrukken?
Onze hele economie hangt van e machten aan elkaar, zolang deze voort blijft pruttelen gaat het nog steeds goed. Maar jij verwacht dat we naar een compleet ander economisch systeem zullen over gaan?
Goed artikel en valt geen speld tussen te krijgen. Het enige wat nog onvermeld blijft is het effect hiervan op de Nederlandse economie. Nederland kon jarenlang lage werkeloosheid kennen omdat we miljarden leenden en die het systeem in pompten. Dat is de komende jaren ook voorbij.quote:
http://www.depers.nl/econ(...)uwd-op-schulden.html :
Wankel huis gebouwd op schulden
[...]
The End Times are wild
Toch apart dan dat andere landen die dat ook deden tóch een hogere werkloosheid hadden. Of misschien leg je een ongefundeerd causaal verband. Dat kan ook.quote:
Nederland kon jarenlang lage werkeloosheid kennen omdat we miljarden leenden en die het systeem in pompten. Dat is de komende jaren ook voorbij.
'cos here at Globo Gym, we're better than you! And we know it.
Deze week was toch ook dat de filedruk drastisch is terug gevallen dit jaar. Aan het weer kon het niet liggen, dus hadden ze onder andere bedacht dat het kwam door meer asfalt door Kamiel Eurlings. Ik denk dat het ook te maken heeft met veeeeeeeel minder bouwverkeer. Ik zie 's-ochtends veel minder bouwbusjes van oost naar west scheurenquote:
[..]
Goed artikel en valt geen speld tussen te krijgen. Het enige wat nog onvermeld blijft is het effect hiervan op de Nederlandse economie. Nederland kon jarenlang lage werkeloosheid kennen omdat we miljarden leenden en die het systeem in pompten. Dat is de komende jaren ook voorbij.
WTFquote:
Schandalig dat VMBO-ers hun spreekbeurt tegenwoordig voor groot publiek in DePers mogen publiceren.
NL vergelijken met Spanje en de VS en de reële inkomensstijging per huishouden koppelen aan de absolute stijging van woningen.
Op de taalfouten, onjuiste feiten en onzin vergelijkingen na wel ja.quote:
[..]
Goed artikel en valt geen speld tussen te krijgen. Het enige wat nog onvermeld blijft is het effect hiervan op de Nederlandse economie. Nederland kon jarenlang lage werkeloosheid kennen omdat we miljarden leenden en die het systeem in pompten. Dat is de komende jaren ook voorbij.
Welke andere landen die dat ook deden en een hogere werkeloosheid hadden?quote:
[..]
Toch apart dan dat andere landen die dat ook deden tóch een hogere werkloosheid hadden. Of misschien leg je een ongefundeerd causaal verband. Dat kan ook.
The End Times are wild
Ergste is dat figuren zoals Xeno markant klaarkomen van zulke slechte stukjes.quote:
[..]
WTF
Schandalig dat VMBO-ers hun spreekbeurt tegenwoordig voor groot publiek in DePers mogen publiceren.
NL vergelijken met Spanje en de VS en de reële inkomensstijging per huishouden koppelen aan de absolute stijging van woningen.
De rest van de westerse wereld.quote:
[..]
Welke andere landen die dat ook deden en een hogere werkeloosheid hadden?
'cos here at Globo Gym, we're better than you! And we know it.
Bijvoorbveeld de VS met hun QE en de oplopende werkeloosheid?quote:
[..]
Welke andere landen die dat ook deden en een hogere werkeloosheid hadden?
quote:Op dinsdag 10 mei 2011 12:58 schreef Scorpie het volgende:
Ergste is dat figuren zoals Xeno markant klaarkomen van zulke slechte stukjes.
En Spanje, en Italië, en Frankrijk en... eigenlijk alle westerse landen, omdat NL bij top van landen met lage werkeloosheid zit.quote:
[..]
Bijvoorbveeld de VS met hun QE en de oplopende werkeloosheid?
'cos here at Globo Gym, we're better than you! And we know it.
Andere landen hadden toch geen systeem zoals de HRA dat in zulke mate lenen bevorderde? Kijk naar de groei van de hypotheekschuld tov het BNP van Duitsland in vergelijking met Nederland. Dan zie je dat deze hier toch echt heel veel meer gegroeid is hoor!quote:
The End Times are wild
En die lage werkloosheid is dus een direct gevolg van de economische groei die we financierden met de stijging van de huizenprijzen. Of was er iemand die echt geloofde dat we zoveel meer zijn gaan produceren de afgelopen 10-15 jaar?quote:
[..]
En Spanje, en Italië, en Frankrijk en... eigenlijk alle westerse landen, omdat NL bij top van landen met lage werkeloosheid zit.
Rik: Hey guys, wouldn't it be AMAZING if all this money was real?
Vyvyan: Rik, that is the single most predictable and BORING thing anyone could ever say whilst playing Monopoly.
Vyvyan: Rik, that is the single most predictable and BORING thing anyone could ever say whilst playing Monopoly.
Typerend voor dat soort stukjes is dat het altijd bulkt van "krachtwoorden" als ernome, ongelooflijk, vreselijk, ontzettend etc. Alsof hun onzin daarmee opeens een beetje waar wordt 
--------
Maar nu zelfs de altijd optimistische Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) waarschuwt voor opnieuw een sterke prijsdaling dit jaar, is het misschien tijd de waarheid onder ogen te zien.
---------
Bovendien is onjuiste info, want de voorspelling van 1 a 2% daling in 2011 noem ik niet echt een sterke daling.
--------
Maar nu zelfs de altijd optimistische Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) waarschuwt voor opnieuw een sterke prijsdaling dit jaar, is het misschien tijd de waarheid onder ogen te zien.
---------
Bovendien is onjuiste info, want de voorspelling van 1 a 2% daling in 2011 noem ik niet echt een sterke daling.
Dat komt omdat de overheid hier direct en indirect heel veel mensen aan het werk houdt. Ook hebben wij een zwaar gesubsidieerde financiele sector die veel mensen aan het werk houdt. Zodra de overheid stopt met het aangaan van schulden om deze mensen aan het werk te houden en te blijven subsidiëren kan de ellende pas goed gaan beginnen. Nederland kwam vorig jaar maar 32 miljard euro te kort... feitelijk alleen maar om de werkeloosheid kunstmatig laag te houden, ondertussen zadelen we de toekomstige generaties op met schulden. I.p.v. zelf weer aan de bak te gaan lenen we het van onze kinderen en kleinkinderen met de bedoeling het nooit terug te betalen. Alsmaar dat willen rekken van de 7 goede jaren... het liefst tot 70 of langerquote:
[..]
Toch apart dan dat andere landen die dat ook deden tóch een hogere werkloosheid hadden. Of misschien leg je een ongefundeerd causaal verband. Dat kan ook.
Calm down, your nervous state
I'll sing you a lullaby.
Calm down, cause no mistake
Should keep you up all night
I'll sing you a lullaby.
Calm down, cause no mistake
Should keep you up all night
Ik dacht dat de NVM 5% voorspeld had.quote:
RTyperend voor dat soort stukjes is dat het altijd bulkt van "krachtwoorden" als ernome, ongelooflijk, vreselijk, ontzennend etc.
--------
Maar nu zelfs de altijd optimistische Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) waarschuwt voor opnieuw een sterke prijsdaling dit jaar, is het misschien tijd de waarheid onder ogen te zien.
---------
Bovendien is onjuiste info, want de voorspelling van 1 a 2% daling in 2011 noem ik niet echt een sterke daling.
Maar alle gekheid op een stokje: die daling komt eraan, zij is echt onvermijdelijk. "iedereen" uit het aandelenforum weet hoe behoudend ik ben als het om de koersen van aandelen gaat, ik geef bijna altijd aan dat het totaal niet te zeggen is of een aandeel zal stijgen of dalen. Van de zilverprijs zei ik dat er ooit een forse correctie zou komen, totaal onbekend wanneer.
Maar van de huizenprijs weet ik het gewoon zeker. Het kan niet anders, het is elementaire rekenkunde om dat te beredeneren. Het valt zelfs vrij nauwkeurig te berekenen als je over de juiste gegevens beschikt.
The End Times are wild
Oh, dus nu is de HRA direct verantwoordelijk voor lage werkeloosheid?quote:
[..]
Andere landen hadden toch geen systeem zoals de HRA dat in zulke mate lenen bevorderde?
Graag met cijfers onderbouwen Xeno, anders gaat het gewoon in het potje "Gezwets van Xeno".quote:
Dat komt omdat de overheid hier direct en indirect heel veel mensen aan het werk houdt.
Hoeveel méér overheidspersoneel hebben we hier dan, in vergelijking met bijvoorbeeld Spanje, de VS en Frankrijk, om er maar wat te noemen?
'cos here at Globo Gym, we're better than you! And we know it.
Daar heb je helemaal gelijk in, maar zoals men al constateerde kwam het merendeels door de aflossingsvrije hypotheken die onze banksters bedacht hebben om maar meer leningen uit te kunnen zetten en aflossen als iets uit de oudheid weg te zetten.quote:
[..]
Andere landen hadden toch geen systeem zoals de HRA dat in zulke mate lenen bevorderde? Kijk naar de groei van de hypotheekschuld tov het BNP van Duitsland in vergelijking met Nederland. Dan zie je dat deze hier toch echt heel veel meer gegroeid is hoor!
Die HRA zit al ruim 100 jaar in het economisch systeem en zou dan dus al veel eerder een probleem opgeleverd moeten hebben. Aangezien dat niet gebeurd is, is de meest aannemelijke verklaring al in het stukje gegeven. Dus komt het op het conto van 2 verdieners/ aflossingsvrije zooi.
Door de HRA, tweeverdiieners, andere maatregelen konden de huizenprijzen sterk stijgen. Het geld dat de verkopende partijen op die manier verdienden kon terugvloeien in de economie en op die manier mensen van werk voorzien. De stijging van de huizenprijzen heeft wel degelijk invloed gehad op de economische groeicijfers en dus ook op de werkloosheid.quote:
[..]
Oh, dus nu is de HRA direct verantwoordelijk voor lage werkeloosheid?
Rik: Hey guys, wouldn't it be AMAZING if all this money was real?
Vyvyan: Rik, that is the single most predictable and BORING thing anyone could ever say whilst playing Monopoly.
Vyvyan: Rik, that is the single most predictable and BORING thing anyone could ever say whilst playing Monopoly.
De werkeloosheid is kunstmatig laag gehouden met geleend geld, dat moet allemaal terugbetaald worden. Dat is geen probleem in een normaal groeiende economie, in een zeepbel economie is dat het wel.quote:
Oh, dus nu is de HRA direct verantwoordelijk voor lage werkeloosheid?
Gewoon je verstand gebruiken, is toch niet zo moeilijk om te begrijpen?quote:Graag met cijfers onderbouwen Xeno, anders gaat het gewoon in het potje "Gezwets van Xeno".
Hoeveel méér overheidspersoneel hebben we hier dan, in vergelijking met bijvoorbeeld Spanje, de VS en Frankrijk, om er maar wat te noemen?
Calm down, your nervous state
I'll sing you a lullaby.
Calm down, cause no mistake
Should keep you up all night
I'll sing you a lullaby.
Calm down, cause no mistake
Should keep you up all night
Het is de combinatie van HRA met allerlei exotische hypotheekvormen. Inderdaad, met gewone annuiteitenhypotheken was die HRA niet zo'n probleem. Maar naarmate de leenmogelijkheden steeds verder werden uitgebreid zijn die mogelijkheden ook steeds verder benut. Logisch, want dat leverde het meeste belastingvoordeel op!quote:
[..]
Daar heb je helemaal gelijk in, maar zoals men al constateerde kwam het merendeels door de aflossingsvrije hypotheken die onze banksters bedacht hebben om maar meer leningen uit te kunnen zetten en aflossen als iets uit de oudheid weg te zetten.
Die HRA zit al ruim 100 jaar in het economisch systeem en zou dan dus al veel eerder een probleem opgeleverd moeten hebben. Aangezien dat niet gebeurd is, is de meest aannemelijke verklaring al in het stukje gegeven. Dus komt het op het conto van 2 verdieners/ aflossingsvrije zooi.
The End Times are wild
De zon houdt ook echt op met schijnen. ooit. Is echt onvermijdelijk! Iedereen uit dit forum weet hoe behoudend ik ben als het om het verloop van onze melkweg gaat, ik ik geef bijna altijd aan dat het totaal niet te zeggen is hoe een planeet zich zal ontwikkelen. Van Mars zei ik dat er ooit sporen van water gevonden zou worden, totaal onbekend wanneer.quote:
Maar alle gekheid op een stokje: die daling komt eraan, zij is echt onvermijdelijk.
"iedereen" uit het aandelenforum weet hoe behoudend ik ben als het om de koersen van aandelen gaat, ik geef bijna altijd aan dat het totaal niet te zeggen is of een aandeel zal stijgen of dalen. Van de zilverprijs zei ik dat er ooit een forse correctie zou komen, totaal onbekend wanneer.
Maar van de huizenprijs weet ik het gewoon zeker. Het kan niet anders, het is elementaire rekenkunde om dat te beredeneren. Het valt zelfs vrij nauwkeurig te berekenen als je over de juiste gegevens beschikt.
Maar van de zon weet ik het gewoon zeker. Het kan niet anders, het is elementaire rekenkunde om dat te beredeneren. Het valt zelfs vrij nauwkeurig te berekenen als je over de juiste gegevens beschikt.
'cos here at Globo Gym, we're better than you! And we know it.
Nou, leg het dan even in cijfers uit voor ons. Kleine moeite toch, als het allemaal zo simpel is?quote:
Gewoon je verstand gebruiken, is toch niet zo moeilijk om te begrijpen?
Maar we weten allebei dat het gewoon onzin was he?
'cos here at Globo Gym, we're better than you! And we know it.
Ook waar. Alleen spreken we bij de zon over een termijn van miljarden jaren en bij de huizenprijzen over een termijn van anderhalf jaar.quote:
[..]
De zon houdt ook echt op met schijnen. ooit. Is echt onvermijdelijk! Iedereen uit dit forum weet hoe behoudend ik ben als het om het verloop van onze melkweg gaat, ik ik geef bijna altijd aan dat het totaal niet te zeggen is hoe een planeet zich zal ontwikkelen. Van Mars zei ik dat er ooit sporen van water gevonden zou worden, totaal onbekend wanneer.
Maar van de zon weet ik het gewoon zeker. Het kan niet anders, het is elementaire rekenkunde om dat te beredeneren. Het valt zelfs vrij nauwkeurig te berekenen als je over de juiste gegevens beschikt.
The End Times are wild
Ok, dus binnen nu en anderhalf jaar krijgen we volgens jou een enorme daling? waar hebben we het dan over? 20%? 30?quote:
Ook waar. Alleen spreken we bij de zon over een termijn van miljarden jaren en bij de huizenprijzen over een termijn van anderhalf jaar.
'cos here at Globo Gym, we're better than you! And we know it.
Bedankt voor de, in het begin toch serieuze, reacties!
Ik moet zeggen dat ik al geruime tijd de discussies volg op dit forum (en vele andere sites) omdat ik erg weinig verstand heb van deze markt, en niet wil kopen zonder goed te weten wat ik doe (wat me hoe meer ik te weten kom steeds onrealistischer begint te lijken)
Ik zal maar alvast even waarschuwen, i.t.t veel mensen beweer ik niet zoveel maar ik heb wel enorm veel vragen. Deze zijn opgeroepen door alles wat er eerder in het topic gepost is (scheelt me tig quotes neerzetten)
Een exacte formule valt dus niet op te stellen begrijp ik uit iedereens posts, toch wordt door veel pro-kopers zelfs verwacht dat de prijzen van dure huizen gaan dalen.
De aanname is dat dit komt vanwege het feit dat het minder betaalbaar wordt door de verlaging door de banken van het maximaal te lenen bedrag.
(even terzijde latend waarom de banken dit doen)
In het lage segment zouden woningprijzen dan juist moeten gaan stijgen?
Omdat men de dure niet meer kan kopen en de vraag blijft bestaan?
Maar op dit moment lijken zelfs deze huizen minder goed te verkopen toch?
Is dit een tijdelijk psychologisch effect?
Wat gaat er gebeuren met de markt zodra dit effect voorbij is? (acceptatie prijsdaling)
Wat zijn de dan verwachtingen voor het lage segment?
Huizen rond de 100k? huizen rond de 150k? en huizen rond de 200k?
Zal het antwoord op mijn originele vraag over huizenprijs daling tegenover hypotheek rente stijging anders uitpakken voor het lage segment dan het zal doen voor het hoge segment?
Als zoals LXIV zegt de huizenmarkt vertraagt reageert op de 'normale' markt, kan het zo zijn dat deze naar beneden toe door kan schieten ook al gaat de normale markt al weer omhoog?
Hoe kan je zien of dit het geval is? Hoe is de 'normale' markt te bepalen?
Ik moet zeggen dat ik al geruime tijd de discussies volg op dit forum (en vele andere sites) omdat ik erg weinig verstand heb van deze markt, en niet wil kopen zonder goed te weten wat ik doe (wat me hoe meer ik te weten kom steeds onrealistischer begint te lijken)
Ik zal maar alvast even waarschuwen, i.t.t veel mensen beweer ik niet zoveel maar ik heb wel enorm veel vragen. Deze zijn opgeroepen door alles wat er eerder in het topic gepost is (scheelt me tig quotes neerzetten)
Een exacte formule valt dus niet op te stellen begrijp ik uit iedereens posts, toch wordt door veel pro-kopers zelfs verwacht dat de prijzen van dure huizen gaan dalen.
De aanname is dat dit komt vanwege het feit dat het minder betaalbaar wordt door de verlaging door de banken van het maximaal te lenen bedrag.
(even terzijde latend waarom de banken dit doen)
In het lage segment zouden woningprijzen dan juist moeten gaan stijgen?
Omdat men de dure niet meer kan kopen en de vraag blijft bestaan?
Maar op dit moment lijken zelfs deze huizen minder goed te verkopen toch?
Is dit een tijdelijk psychologisch effect?
Wat gaat er gebeuren met de markt zodra dit effect voorbij is? (acceptatie prijsdaling)
Wat zijn de dan verwachtingen voor het lage segment?
Huizen rond de 100k? huizen rond de 150k? en huizen rond de 200k?
Zal het antwoord op mijn originele vraag over huizenprijs daling tegenover hypotheek rente stijging anders uitpakken voor het lage segment dan het zal doen voor het hoge segment?
Als zoals LXIV zegt de huizenmarkt vertraagt reageert op de 'normale' markt, kan het zo zijn dat deze naar beneden toe door kan schieten ook al gaat de normale markt al weer omhoog?
Hoe kan je zien of dit het geval is? Hoe is de 'normale' markt te bepalen?
