Huizenmarkt #127: Waar "marktbederver" het nieuwe scheldwoord wordt

quote:

Op zondag 17 april 2011 18:55 schreef SeLang het volgende:

[..]

Yep. Gecorrigeerd voor inflatie is de huizenprijs op hele lange termijn ongeveer constant. Er zitten grote uitslagen in naar beide kanten (afhankelijk van regeringsbeleid, subsidies, rente, etc) maar gemiddeld blijft het ongeveer hetzelfde. Dat is ook logisch want als dat niet zo zou zijn dan kon uiteindelijk niemand meer een huis betalen.

Momenteel zitten we op historisch zeer hoge niveaus. Dat blijkt ook wel want ondanks de historisch extreem lage rente, hypotheekrente aftrek en lage eisen van de banken wat betreft eigen kapitaal is de betaalbaarheid van huizen een hete discussie.

In het onderstaande plaatje zie je dat de correctie in reele termen (gele lijn) al een tijdje aan de gang is. Tijdens de vorige huizencrisis (jaren '70-'80) was de reele prijsdaling ca 40%.

[ afbeelding ]

Een van de grote aanjagers voor de huizenprijzen is dat er op twee inkomens geleend mag worden. Dat is een verandering van de spelregels die de prijs verhoogd heeft. Zolang dat zo blijft (lang) blijft die factor er ook gewoon in. Dus een 150% hogere permanente prijs is gewoon gerechtvaardigd.

quote:

Op zaterdag 16 april 2011 10:10 schreef michaelmoore het volgende:
Face it, we worden net zo arm als een doorsnee indiaas gezin , wat gaan de jongeren doen als ze verstandig zijn??

Ik zou een jaartje in India gaan wonen en ervaren, dan slik je die woorden ongelofelijk in Of denk je serieus dat we tussen pepsi-dozen en apam-daken gaan wonen en een inkomen van één tot twee euro per dag gaan krijgen.

Gaan die jongeren naar India, trouwens? Ik dacht het niet

quote:

Juist , naar landen waar de inhoudingen op het salaris minimaal zijn, en met een jonge groeiende bevolking.

30,9% in India trouwens. Geef maar aan waar het lager is Ik kan het je verklappen, tenzij je ongeveer niks verdient nergens. Ow, en dat is zonder ww, wao, ziektenkosten or whatever. Het is een populair sprookje dat NL zo'n hoge belastingdruk heeft, maar als je het hele plaatje overziet is dat juist een reden waarom zoveel expats zich extreem graag in NL vestigen

quote:

Wat gaan ouderen doen, >??\Juist die kopen een mooie hut in een gated community in Florida voor een prikkie
Florida for babyboomers.com
http://www.bardellrealest(...)ouse&sfrType[]=Condo

ah, die ouderen komen thans massaal uit nabijgelegen Belgie nota bene terug. Je weet wel, die onofficiele staat van Nederland, met dezelfde taal en deels dezelfde normen. Nogmaals, ik schat Nederlandse flexabilieit niet hoog in, ongeacht hunne zuingheid.

quote:

Op zondag 17 april 2011 18:59 schreef LXIV het volgende:

[..]

Een van de grote aanjagers voor de huizenprijzen is dat er op twee inkomens geleend mag worden. Dat is een verandering van de spelregels die de prijs verhoogd heeft. Zolang dat zo blijft (lang) blijft die factor er ook gewoon in. Dus een 150% hogere permanente prijs is gewoon gerechtvaardigd.

Daarom heb ik het ook over een daling van maar 40%. Op die piek van de bubble kostte het gemiddelde huis bijna 8,5x het modale salaris. Historisch ligt dat meer rond de 4x. Maak daar dan 6x van met 2 inkomens, dan heb je een daling van 30%. Alleen gaan dalingen normaal gesproken niet tot het gemiddelde maar daaronder (daarom is het een gemiddelde, duh!). Dan zit je gauw aan die 40%.

Overigens hebben die twee inkomens ook tot extra kosten geleid die je uit je netto salaris moet betalen. Denk aan dingen als kinderopvang etc. Ook al is het gemiddelde gezinsinkomen op papier naar 150% gegaan, in de praktijk kan dat weleens tegenvallen.

quote:

Op zondag 17 april 2011 19:20 schreef Asfyxia het volgende:

[..]

Klinkt plausibel. Al had ik zelf op een beetje meer gehoopt.

Enig idee wat de maximale nominale daling wordt, en wanneer het dal ongeveer zal plaatshebben? Of durf je je aan zo'n concrete voorspelling niet te wagen?

Dat weet geen hond. Het is puur koffiedik kijken. Die 40% is een natte vinger schatting op basis van wat berekeningen op de achterkant van een sigarendoosje en wat historisch gezien "normale" dalingen zijn. Mocht de rente exploderen en de werkloosheid fors toenemen dan wordt het veel meer, blijft de rente nog een decennium zo laag als nu en blijft de werkgelegenheid op peil dan kan het minder zijn.

Wat betreft de nominale daling is natuurlijk inflatie belangrijk. Mocht de inflatie hoog worden dan stijgen ook de huren en de huizenprijzen zijn daar min of meer aan gekoppeld. Al zal dan de financierbaarheid een probleem worden (want hoge inflatie betekent meestal hoge rente) en dat begrenst het stijgingspotentieel in nominale termen. Maar theoretisch kan de huizenprijs in reele termen fors dalen terwijl er in nominale prijzen nieuwe hoogten worden bereikt. Zelf verwacht ik geen hoge inflatie vanwege de hoge schulden in de privé sector (eerder het omgekeerde) maar ook dat is weer koffiedik kijken.

quote:

Op zondag 17 april 2011 19:17 schreef SeLang het volgende:

Overigens hebben die twee inkomens ook tot extra kosten geleid die je uit je netto salaris moet betalen. Denk aan dingen als kinderopvang etc. Ook al is het gemiddelde gezinsinkomen op papier naar 150% gegaan, in de praktijk kan dat weleens tegenvallen.

Precies.... tot dusver is het een hoop tweeverdieners nog gelukt om de rest van de maatschappij mee te laten betalen aan hun woning. Pas als allerlei subsidies weg komen te vallen en de kosten die zij maken zelf moeten opbrengen blijkt het hebben van twee inkomens niet meer zo'n groot voordeel.

quote:

Op zondag 17 april 2011 19:43 schreef Scorpie het volgende:

Idem dito met huursubsidie, dus hup hup eruit met beiden.

Welke huursubsidie?

Voelt vast goed... vastgeketend te zijn aan je overgewaardeerde woning en hypotheek met restschuld. Als huurder moet ik het doen met de vrijheid om mij ook te laten slaven door de banksters.... och... was ik maar kredietwaardig genoeg om mij een subprime hypotheek aan te laten smeren

quote:

Op zondag 17 april 2011 19:50 schreef Scorpie het volgende:

[..]

Waar ik ook als onderdeel van de maatschappij aan meebetaal, weet je wel.

Jij betaald inderdaad maar een klein deel

quote:

Op zondag 17 april 2011 19:55 schreef Scorpie het volgende:

[..]

Net zoals jij aan mijn HRA, ben blij dat je dat zelf ook door hebt !

Ik heb dat al heel lang door, kennelijk vind jij het een heel normaal systeem. De overheid manipuleert gedrag en mensen laten zich in de val lokken. Als je als zelfstandig denkende burger dit systeem in twijfel trekt dan wijzen een hoop mensen naar hun voorhoofd. Ik vraag me af wie er dan echt gek is

Er wordt over 40% daling gesproken alsof dat niets is. Ik denk dat we die 40% niet gaan zien. De tweeverdienersfactor blijft bestaan. Evenals het onevenredige voordeel HRA. Evenals de schaarste op de Nederlandse markt. Dat zijn min of meer stabiele factoren, op de HRA na misschien.

Zakt de markt reeel 30% vanaf de top in 2008 dan vind ik de prijzen reeel. Dat wil niet zeggen dat het dan niet verder omlaag kan, maar voor mijn idee zitten we dan redelijk op het historisch gemiddelde, meegerekend dat een gezinsinkomen van anderhalf modaal voortaan de norm is.

In ieder geval is dan instappen geen gekkenwerk meer.

quote:

Op zondag 17 april 2011 20:10 schreef LXIV het volgende:
meegerekend dat een gezinsinkomen van anderhalf modaal voortaan de norm is.

De vraag is dus... wat is de koopkracht van een modaal inkomen.

quote:

Op zondag 17 april 2011 20:10 schreef LXIV het volgende:
Zakt de markt reeel 30% vanaf de top in 2008 dan vind ik de prijzen reeel. Dat wil niet zeggen dat het dan niet verder omlaag kan, maar voor mijn idee zitten we dan redelijk op het historisch gemiddelde, meegerekend dat een gezinsinkomen van anderhalf modaal voortaan de norm is.

Geloof ik niet in. Huurprijzen zijn sindsdien ook gestegen en in vergelijking met de huurprijzen denk ik dat de koopprijzen sowieso een heel eind achterlopen.

quote:

Op zondag 17 april 2011 20:15 schreef xenobinol het volgende:

[..]

De vraag is dus... wat is de koopkracht woonwens van een modaal inkomen gezin wat iets te besteden heeft.

Zo iets?

quote:

Op zondag 17 april 2011 20:17 schreef Bijvlagenzinvol het volgende:

[..]

Geloof ik niet in. Huurprijzen zijn sindsdien ook gestegen en in vergelijking met de huurprijzen denk ik dat de koopprijzen sowieso een heel eind achterlopen.

De 'sociale' huurprijzen en alle huren die daaraan gekoppeld zijn (ruim de meerderheid in Nederland) zijn altijd gelijk met de inflatie geindexeerd. Aangezien de huizenprijzen de afgelopen 25 jaar ver boven inflatieniveau gestegen zijn, lopen de -sociale- huurprijzen achter.

De verschillen tussen sociale en echt commerciële huur zijn dan ook enorm. Sociale huur is rond de 500 euro voor een eengezinswoning met tuin, commerciële huur is 900 euro voor een twee-kamerappartement. Misschien loopt die commerciële huur wel voor (maw, is harder gestegen). Dat weet ik zo niet.

quote:

Op zondag 17 april 2011 20:20 schreef Bijvlagenzinvol het volgende:

[..]

Zo iets?

Het is eerder een kwestie van kunnen dan van willen. Willen doen ze zoveel!

Voor hetzelfde geld dipt het trouwens maar 20% met die kopersmarkt hoor. Je weet het toch nooit. Angst voor inflatie ofzo... 20% is nog maar een klein eindje eraf.

Zelf ben ik gelukkig slechts een geïnteresseerde toeschouwer want ik ben al 11 jaar weg uit NL en heb geen plannen (meer) om terug te komen. Ondertussen zie ik de huizenprijzen hier in de UK dalen in £ en instorten in ¤

Met een gigantisch begrotingstekort en een dalende £ zie ik de rente hier nog wel fors gaan oplopen in de toekomst. Dat zal dan een flinke druk geven op de huizenmarkt. Tegen de tijd dat de huizenmarkt hier in elkaar gelazerd is koop ik eventueel iets (cash) maar anders blijf ik heerlijk huurslaaf zonder troubles want ik zit hier prima . Ik betaal nu al 3,5 jaar hetzelfde dus in reele termen wordt het steeds goedkoper en in ¤uros gerekend is de daling van de huur spectaculair

quote:

Op zondag 17 april 2011 20:21 schreef LXIV het volgende:
lopen de -sociale- huurprijzen achter.

Mja. Logisch. Maar dan noem je ook wel net ff de sector op die garant staat voor misleiding.