Huizenmarkt #91: Sukkelende Woningmarkt bij Herstellende Economie!

Laat ik eens een paar perverse prikkels noemen. Omdat Nederland overloopt van deze prikkels zal ik me beperken tot enkele voorbeelden van mijn eigen situatie op de Nederlandse huizenmarkt.

Ten eerste is er een verhuisbelasting. Omdat ik niet weet waar mijn vrouw en ik zich definitief gaan vestigen is het niet aantrekkelijk om te kopen. Ongunstig voor mijn vrouw en ik (in het koopsegment is de keuze veel groter), andere huurders (omdat ik een huurhuis gebruik dat ik anders niet zou gebruiken) en de Nationale overheid (omdat ze geen opbrengsten krijgen uit een dure verstorende regel).

Ten tweede is er de spaarbelasting. Het loont zich maar tot een zeer beperkt niveau om te sparen. Daarna moet je netto betalen om je geld niet uit te geven: Spaarrente < [Vermogensbelasting + inflatie]. Het gevolg is dat ik meer geld ga uitgeven dan ik wil, sparen voor een eigen huis wordt zo immers wel heel erg duur.

Ten derde is er de leensubsidie....ad infinitum ad nauseum.

Het nadeel van deze prikkels is tweeledig. Vanuit moreel perspectief is het onwenselijk omdat je als overheid mensen bestraft of beloont voor ogenschijnlijk arbitraire gedragingen. Vanuit economisch oogpunt is het zeer schadelijk omdat mensen ander gedrag gaan vertonen dan ze willen. Dat jaagt niet alleen de maatschappij op kosten het tast ook de welvaart van individuen en gezinnen aan.

quote:

Op vrijdag 31 december 2010 09:06 schreef huizenmarkt-zeepbel.nl het volgende:
Woningmarkt stort in januari in!

Maar nu dan echt echt echt.

Ik heb een zoontje en die zegt ook bij elk snoepje; nog eentje, dat is echt de laatste.

Jij zit met je posts ongeveer op dat niveau.

quote:

Op vrijdag 31 december 2010 09:23 schreef iehlaak het volgende:
Laat ik eens een paar perverse prikkels noemen. Omdat Nederland overloopt van deze prikkels zal ik me beperken tot enkele voorbeelden van mijn eigen situatie op de Nederlandse huizenmarkt.

Ten eerste is er een verhuisbelasting. Omdat ik niet weet waar mijn vrouw en ik zich definitief gaan vestigen is het niet aantrekkelijk om te kopen. Ongunstig voor mijn vrouw en ik (in het koopsegment is de keuze veel groter), andere huurders (omdat ik een huurhuis gebruik dat ik anders niet zou gebruiken) en de Nationale overheid (omdat ze geen opbrengsten krijgen uit een dure verstorende regel).

Ten tweede is er de spaarbelasting. Het loont zich maar tot een zeer beperkt niveau om te sparen. Daarna moet je netto betalen om je geld niet uit te geven: Spaarrente < [Vermogensbelasting + inflatie]. Het gevolg is dat ik meer geld ga uitgeven dan ik wil, sparen voor een eigen huis wordt zo immers wel heel erg duur.

Ten derde is er de leensubsidie....ad infinitum ad nauseum.

Het nadeel van deze prikkels is tweeledig. Vanuit moreel perspectief is het onwenselijk omdat je als overheid mensen bestraft of beloont voor ogenschijnlijk arbitraire gedragingen. Vanuit economisch oogpunt is het zeer schadelijk omdat mensen ander gedrag gaan vertonen dan ze willen. Dat jaagt niet alleen de maatschappij op kosten het tast ook de welvaart van individuen en gezinnen aan.

Eens. Maar profiteer ervan zolang het kan.

Ik ga niets aflossen als me dat per saldo meer kost. Kan ik niets aan doen.

Nu stort de huizenmaerkt echt in?? Al jaren hoor ik dat ge-emmer.....

Wegwijs, VEH en NVM schreeuwen natuurlijk uit tactisch oogpunt moord en brand. Gewoon om het aantal regeltjes te beperken voor hun achterban, niet meer dan logisch.

Het is uiteraard prima dat iedereen vanuit zijn eigen perspectief de regeltjes maximaal uitnut. Ik vind het alleen jammer dat we als maatschappij allerlei regeltjes instellen waar niemand beter van wordt. Maar ik begrijp het wel: op elke regel volgt een nieuwe regel met een uitzondering en een nieuwe regel met een extra compensatie voor deelgroep x. Op een gegeven moment is iedereen verslaafd aan allerlei sigaren uit eigen doos. En afschaffen kan alleen als je het grootschalig doet, want anders wordt een deelgroep de dupe.

quote:

Op vrijdag 31 december 2010 09:40 schreef joers1 het volgende:
Nu stort de huizenmaerkt echt in?? Al jaren hoor ik dat ge-emmer.....

Wat is je boodschap? Ze verlagen de rente nu wel tot -2 procent en het feest kan weer verder?

quote:

Op vrijdag 31 december 2010 10:45 schreef huizenmarkt-zeepbel.nl het volgende:

[..]

Wat is je boodschap? Ze verlagen de rente nu wel tot -2 procent en het feest kan weer verder?

Ik ben benieuwd wanneer de 35 jaar hypotheek er komt. Vorger is er toch wel een 40 jaar hypotheek geweest een korte periode?

quote:

Op vrijdag 31 december 2010 10:27 schreef iehlaak het volgende:
Het is uiteraard prima dat iedereen vanuit zijn eigen perspectief de regeltjes maximaal uitnut. Ik vind het alleen jammer dat we als maatschappij allerlei regeltjes instellen waar niemand beter van wordt. Maar ik begrijp het wel: op elke regel volgt een nieuwe regel met een uitzondering en een nieuwe regel met een extra compensatie voor deelgroep x. Op een gegeven moment is iedereen verslaafd aan allerlei sigaren uit eigen doos. En afschaffen kan alleen als je het grootschalig doet, want anders wordt een deelgroep de dupe.

Heb je gelijk in. We zijn regel verslaafd. De ene regel wordt niet aangepast maar er komt een ander regel of uitzonderingsregel.

quote:

Op donderdag 30 december 2010 20:06 schreef iehlaak het volgende:
Als toekomstig koper en huidig huurder vind ik een stijgende rente juist fantastisch. Ten eerste groeit mijn kapitaal dan erg snel. Dit maakt het mogelijk om sneller een huis te kopen. Uiteraard zorgt de hoge rente dat verwachte opbrengsten van liquide middelen hoger zijn dan de verwachte opbrengsten van onroerend goed.

Ten tweede is het juist bijzonder aantrekkelijk om een huis te kopen als de rente extreem hoog staat. Doordat de financierbaarheid van huizen dan zeer laag is, zijn de prijzen ook zeer laag. Deze negatieve correlatie gaat weer in mijn voordeel werken als de rente daalt en de huizenprijzen stijgen. Met dit in het achterhoofd mag je je ook wel afvragen wat er nu aan de hand is: een extreem lage rente en dalende huizenprijzen.

quote:

Op vrijdag 31 december 2010 08:32 schreef Sjabba het volgende:

[..]

Voor jou is dat helemaal slecht nieuws hoor. Als de rente veel omhoog gaat wordt het helemaal onbetaalbaar. Ik zie nog wel een oplossing om het wat te rekken;

40 jaars hypotheek. We worden allemaal ouder pensioenleeftijd enz staan onder druk dus een hypotheek die je in 40 jaar ipv 30 jaar mag afbetalen is een oplossing. Dan kan ook Xeno straks nog kopen. 40 jaar tegen 8% rente...

In het begin zal de 'onbetaalbaarheid' even toenemen, maar je bent niet bepaald het slimste jongetje van de klas als je koppig blijft geloven dat dit geen consequenties gaat hebben. Juist zo'n situatie kan leiden tot een kettingreactie, zodra verschillende factoren met elkaar gaan meewerken kan de situatie volledig omslaan. Ik voorzie een bar slechte huizenmarkt voor 2011

quote:

Op vrijdag 31 december 2010 09:08 schreef huizenmarkt-zeepbel.nl het volgende:
Zuur en eenzijdig bericht van een stel kredietverslaafden. Zit je op lenen?

We gaan er allemaal aan

quote:

Op vrijdag 31 december 2010 09:23 schreef iehlaak het volgende:
Laat ik eens een paar perverse prikkels noemen. Omdat Nederland overloopt van deze prikkels zal ik me beperken tot enkele voorbeelden van mijn eigen situatie op de Nederlandse huizenmarkt.

..

Het nadeel van deze prikkels is tweeledig. Vanuit moreel perspectief is het onwenselijk omdat je als overheid mensen bestraft of beloont voor ogenschijnlijk arbitraire gedragingen. Vanuit economisch oogpunt is het zeer schadelijk omdat mensen ander gedrag gaan vertonen dan ze willen. Dat jaagt niet alleen de maatschappij op kosten het tast ook de welvaart van individuen en gezinnen aan.

Belastingen zijn in the end altijd schadelijk in het streven naar maximale welvaart (de volledige vrije markt). Ik deel je mening wel dat er geen evenwichte set aan maatregelen ligt. Belastingleer laat ook zien dat de minst verstorende factor op welvaart ligt bij een gelijkmatige belastingdruk over alle producten en diensten.

Persoonlijk ben ik wel een voorstander van het grootschalig aanpassen van de hele set aan regels. Dit houdt niet perse in dat alles moet verdwijnen, maar wel dat je een transparantere set aan nieuwe maatregelen voor terug kunt plaatsen. Ook al is deze opschoon actie eigenlijk dweilen met de kraan open, maak je de zooi wel een keertje schoon.

Ik vind zeker dat er wel regels terug moeten komen omdat het nu eenmaal niet wenselijk is alles aan de markt over te laten. Een voorbeeld daarin is dat partijen het woningaanbod proberen te beïnvloeden om op deze wijze maximale prijzen te garanderen. Zoiets als leegstand, maar toch woningnood.

quote:

Op vrijdag 31 december 2010 10:59 schreef xenobinol het volgende:

[..]

In het begin zal de 'onbetaalbaarheid' even toenemen, maar je bent niet bepaald het slimste jongetje van de klas als je koppig blijft geloven dat dit geen consequenties gaat hebben. Juist zo'n situatie kan leiden tot een kettingreactie, zodra verschillende factoren met elkaar gaan meewerken kan de situatie volledig omslaan. Ik voorzie een bar slechte huizenmarkt voor 2011

Er is nog nooit zoveel aanbod/keuze geweest. Niets slechts aan. De prijzen corrigeren ook wat dus een prima jaar lijkt me.

quote:

Op vrijdag 31 december 2010 09:23 schreef iehlaak het volgende:

Het nadeel van deze prikkels is tweeledig. Vanuit moreel perspectief is het onwenselijk omdat je als overheid mensen bestraft of beloont voor ogenschijnlijk arbitraire gedragingen. Vanuit economisch oogpunt is het zeer schadelijk omdat mensen ander gedrag gaan vertonen dan ze willen. Dat jaagt niet alleen de maatschappij op kosten het tast ook de welvaart van individuen en gezinnen aan.

quote:

Op vrijdag 31 december 2010 09:39 schreef Sjabba het volgende:

Eens. Maar profiteer ervan zolang het kan.

Opportunistisch profiteurs..... dat geeft wel zo'n beetje aan wat er van sommigen verworden is

quote:

Op vrijdag 31 december 2010 10:19 schreef Bayswater het volgende:
Wegwijs, VEH en NVM schreeuwen natuurlijk uit tactisch oogpunt moord en brand. Gewoon om het aantal regeltjes te beperken voor hun achterban, niet meer dan logisch.

Voor hun inkomen, denk jij nu werkelijk dat hun 'achterban' ze ook maar wat kan schelen, het is hun bron van inkomsten die op het spel staat

quote:

Op vrijdag 31 december 2010 11:10 schreef xenobinol het volgende:

[..]

Opportunistisch profiteurs..... dat geeft wel zo'n beetje aan wat er van sommigen verworden is

Ik heb er geen problemen mee het af te staan, Als ik morgen kan stemmen of de hra moet blijven dan zal ik zeker stemmen om het af te schaffen.Echter ga ik het niet vanuit moreel oogpunt aan de staat schenken, zeker niet zolang de staat ons geld verkwanselt.

quote:

Op vrijdag 31 december 2010 11:11 schreef xenobinol het volgende:

[..]

Voor hun inkomen, denk jij nu werkelijk dat hun 'achterban' ze ook maar wat kan schelen, het is hun bron van inkomsten die op het spel staat

Of het hen kan schelen is een tweede, ze moeten in ieder geval doen alsof.

quote:

Op vrijdag 31 december 2010 11:16 schreef Sjabba het volgende:

[..]

Ik heb er geen problemen mee het af te staan, Als ik morgen kan stemmen of de hra moet blijven dan zal ik zeker stemmen om het af te schaffen.Echter ga ik het niet vanuit moreel oogpunt aan de staat schenken, zeker niet zolang de staat ons geld verkwanselt.

ik denk dat men het voor zou leggen aan de bevolking, dat alle regels / subsidies / bijtellingen en aftrekposten weg kunnen en er zelfs geld overblijft.
Mits de gemeentes weer eens leuk gaan nieuwbouwen voor de bevolking en grond van 7 euro per meter gaan verkopen voor 200 euro per m2

quote:

Op vrijdag 31 december 2010 11:26 schreef droom_econoom8 het volgende:

[..]

Maar wat betekent instorten nog in onze economie?

Typerend voor de mate van marktversturing en overheidsingrepen, is dat er in onze woningmarkt een hele grote afstand zit tussen feiten en consequenties.

Die afstand wordt nu iets kleiner. Maar huizenbezitters zitten klem. Op het moment dat zij hun huis verkopen tegen marktwaarde (de waarde waarop vraag gelijk is aan aanbod), worden zij geconfronteerd met de feiten (hun vermogenspositie) en die confrontatie is voor de meesten niet zo leuk. Daarentegen kunnen zij het door allerlei zaken als HRA veroorloven om die confrontatie naar achteren te schuiven in de tijd. Misschien denken ze "van uitstel komt afstel".

Hoe dan ook: Ik denk dat de zeepbel niet uiteenspat, maar langzaam leegloopt omdat mensen gewoon niet meer instappen in de woningmarkt. Zinssneden als "instorten in januari" leggen de verwachtingen wellicht wat verkeerd.

Precies, daarnaast kan je ook vraagtekens zetten bij elk van die veronderstellingen die door deze instantie wordt gedaan:

quote:

1. Gedwongen extra aflossing tophypotheken

De vergelijking gaat hier scheef door aan te nemen dat een starter ook een gemiddelde hypotheek heeft. De starter heeft een lage hypotheek, de mensen die langer werken en betere banen hebben, hebben een hoge hypotheek. Dit maakt gemiddeld 250.000.

quote:

2. Verlaging te verstrekken hypotheeksommen

Hier is al meer over gesproken hier natuurlijk. De verlaging is niet zo dramatisch als hij wordt voorgesteld. Er wordt gejuicht dat men niet boven hun stand kan wonen en er wordt getoond dat er weldegelijk woonruimte is dat betaalbaar is.

quote:

3. Geen hogere hypotheek bij sterk stijgende loonschaal

De lonen van medisch specialisten staan onder druk toch? Alleen maar goed dat er nu vooraf wordt ingegrepen ipv dat gewacht wordt tot het aantal slachtoffers zal groeien.

quote:

4. Doorstroming woningmarkt staakt

Met cijfers spelen kunnen de lobyisten wel. Dat een koop van een woning leidt tot een volgende verkoop is een logische gedachte, echter lijkt het mij onwaarschijnlijk dat er geen enkele starter meer een huis zal kopen. Het verlies van 18,7 procent in te calculeren is dus belachelijk. Bovendien kan je verwachten dat er vanuit de huursector een aantal gezinnen zal doorstromen naar de koopmarkt, omdat zij geen betaalbare huurwoning meer kan vinden (als gevolg van de maatregelen voor 90% onder de modale inkomensgrens).

quote:

6. Geldverstrekkers huiverig voor AFM

Deze is echt lachwekkend. Als je schikt moet je niet zeuren. Mocht er wel een omslagmoment komen waarop je zegt dat een procedure wel opweegt tegen de schikkingskosten, dan kan je altijd die aannames nog toetsen. Om te stellen dat de AFM per definitie fout zit is een mooi verzinsel.

quote:

Op vrijdag 31 december 2010 11:31 schreef michaelmoore het volgende:

[..]

ik denk dat men het voor zou leggen aan de bevolking, dat alle regels / subsidies / bijtellingen en aftrekposten weg kunnen en er zelfs geld overblijft.
Mits de gemeentes weer eens leuk gaan nieuwbouwen voor de bevolking en grond van 7 euro per meter gaan verkopen voor 200 euro per m2

Grond zonder riolering en wegen zeker.

quote:

Op vrijdag 31 december 2010 01:18 schreef Bijvlagenzinvol het volgende:

[..]

Ik heb nog nooit wat met DUO te maken gehad, maar op die site kwam ik een percentage tegen van 2,39%. Dan is sparen toch voordeliger?

(Of heb jij te maken met een heel ander percentage?)

http://www.ib-groep.nl/pa(...)ngen_na_1_1_1992.asp