WGR Werk, Geldzaken, Recht en de Beurs
Hier kun je alles kwijt over sollicitaties, werksituaties, belastingen, (handelen op) de beurs, hypotheken, beleggingen en salarissen, arbeidscontracten of geschillen met je (huis)baas. Alles over werk, geldzaken en recht dus.
Doorat de EU voortaan de Eurobonds wil uitgeven, net als de USA, zodat Griekenland uit de gevarenzone komt door lagere rentesquote:Op donderdag 30 december 2010 16:52 schreef Sjabba het volgende:
[..]
Hoe kom je erbij dat de eu gaat middelen?
Er gaat niets boven lekker in de zon zitten in de achtertuin met een heel koud glas bier , als je al 72 jaar bent en nog gezond, laat ze maar lachen de sukkels
Waar haal je die informatie vandaan dat dat gaat gebeuren?
Reason is not automatic, those who deny it cannot be conquered by it, Ayn Rand
Discuseren met domme mensen verlies ik omdat ik niet genoeg ervaring heb met dom lullen.
Discuseren met domme mensen verlies ik omdat ik niet genoeg ervaring heb met dom lullen.
Dat is de enige mogelijkheid om de EU te reddenquote:
Waar haal je die informatie vandaan dat dat gaat gebeuren?
http://www.realcap.eu/nl/(...)en-eurolanden-redden
quote:De Europese Commissie wil een Europees mechanisme. Ze zou daarbij zelf gaan lenen op de kapitaalmarkt. Het Europees meerjarenbudget geldt daarbij als onderpand. De Europese Commissie kan tegen zeer gunstige voorwaarden lenen. Zij beschikt immers over een AAA-rating. Het betrokken land moet die lening terugbetalen tegen marktvoorwaarden.
Het zou de eerste keer dat Europa gebruik maakt van dit soort euro-obligaties. Tot nog toe hield vooral Duitsland die boot af.
Maar de onrust op de markten en de nood aan een Europees antwoord deden Bondskanselier Angela Merkel overstag gaan.
Er gaat niets boven lekker in de zon zitten in de achtertuin met een heel koud glas bier , als je al 72 jaar bent en nog gezond, laat ze maar lachen de sukkels
De sterkere economieen gaan hoe dan ook betalen voor de zwakkere broeders. Dat gaat hoe dan ook gevolgen hebben voor onze kredietwaardigheid. Als je gelooft dat dit niet gaat gebeuren ben je echt 'out of this world'. De enige vraag die rest is in welk jasje dit gegoten gaat worden....
Calm down, your nervous state
I'll sing you a lullaby.
Calm down, cause no mistake
Should keep you up all night
I'll sing you a lullaby.
Calm down, cause no mistake
Should keep you up all night
Propaganda.quote:
En dan vergelijkt het NOS-staatsjournaal de Nederlandse economie met de Duitse
Overheden hebben hele andere belangen als het volk.
Calm down, your nervous state
I'll sing you a lullaby.
Calm down, cause no mistake
Should keep you up all night
I'll sing you a lullaby.
Calm down, cause no mistake
Should keep you up all night
Zie je zo maar mijn post over het hoofdquote:
En dan vergelijkt het NOS-staatsjournaal de Nederlandse economie met de Duitse
quote:
Minuutje Kees de Kort op BNR (als ik hem een minuut later had gezet mis je de intro van 3 seconden)
Gaat over de Duitse huizenmarkt.
(weer eerst wat anders) Stukje over hypotheken.
Ik moest meteen aan een bepaald persoon die veel in dit topic zal posten denken, en kan wel raden wat zijn reactie zal zijn
Als het niet met een hamer te repareren is, is het een elektrisch probleem.
Als toekomstig koper en huidig huurder vind ik een stijgende rente juist fantastisch. Ten eerste groeit mijn kapitaal dan erg snel. Dit maakt het mogelijk om sneller een huis te kopen. Uiteraard zorgt de hoge rente dat verwachte opbrengsten van liquide middelen hoger zijn dan de verwachte opbrengsten van onroerend goed.
Ten tweede is het juist bijzonder aantrekkelijk om een huis te kopen als de rente extreem hoog staat. Doordat de financierbaarheid van huizen dan zeer laag is, zijn de prijzen ook zeer laag. Deze negatieve correlatie gaat weer in mijn voordeel werken als de rente daalt en de huizenprijzen stijgen. Met dit in het achterhoofd mag je je ook wel afvragen wat er nu aan de hand is: een extreem lage rente en dalende huizenprijzen.
Ten tweede is het juist bijzonder aantrekkelijk om een huis te kopen als de rente extreem hoog staat. Doordat de financierbaarheid van huizen dan zeer laag is, zijn de prijzen ook zeer laag. Deze negatieve correlatie gaat weer in mijn voordeel werken als de rente daalt en de huizenprijzen stijgen. Met dit in het achterhoofd mag je je ook wel afvragen wat er nu aan de hand is: een extreem lage rente en dalende huizenprijzen.
"You can't be a real country unless you have a beer and an airline - it helps if you have some kind of football team, or some nuclear weapons, but in the very least you need a beer." (Frank Zappa)
Als huidig koper komt een hogere rente mij persoonlijk ook niet slecht uit. ;-)quote:Op donderdag 30 december 2010 20:06 schreef iehlaak het volgende:
Als toekomstig koper en huidig huurder vind ik een stijgende rente juist fantastisch. Ten eerste groeit mijn kapitaal dan erg snel. Dit maakt het mogelijk om sneller een huis te kopen. Uiteraard zorgt de hoge rente dat verwachte opbrengsten van liquide middelen hoger zijn dan de verwachte opbrengsten van onroerend goed.
Mijn rente ligt voorlopig nog 20 jaar vast, dus aflossen van de volledige hypotheek zou dan binnen die termijn geen probleem moeten zijn.
Ik ben diegene waar je moeder je altijd voor gewaarschuwd heeft...
Rente blijft laag, consumentenvertrouwen neemt toe, economisch herstel, loonstijging, werkloosheid neemt af, huren stijgen, rechts kabinet, banken zijn niet van plan voorwaarden hypotheekverstrekking aan te scherpen, weinig nieuwbouw.
Alle ingredienten zijn aanwezig om de weg naar boven weer in te slaan.
Alle ingredienten zijn aanwezig om de weg naar boven weer in te slaan.
Life lies a slow suicide
Orthodox dreams and symbolic myths
From feudal serf to spender
This wonderful world of purchase
Orthodox dreams and symbolic myths
From feudal serf to spender
This wonderful world of purchase
Nou, ik weet niet hoor.quote:
Rente blijft laag, consumentenvertrouwen neemt toe, economisch herstel, loonstijging, werkloosheid neemt af, huren stijgen, rechts kabinet, banken zijn niet van plan voorwaarden hypotheekverstrekking aan te scherpen, weinig nieuwbouw.
Alle ingredienten zijn aanwezig om de weg naar boven weer in te slaan.
De rente? Die is nu al niet al te laag (kan uiteraard nog veel hoger daar niet van, mijn eerste hypotheek in '95 sloot ik af op 7,4% ofzo
) maar ik denk dat die nog wel even doorstijgt. (Gokje: In de loop van 2011 langzaamaan nog 0,5% erbij)En de banken? Och wat ze willen doet er niet zoveel toe, 80% van de hypotheken wordt onder NHG afgesloten, dus ze zullen zich wat betreft die hypotheken toch aan die eisen moeten houden. Of ze willen of niet.
Ik denk dat de markt gewoon even flink gaat stagneren. Extreme prijsdalingen verwacht ik niet, iedereen zal gewoon blijven zitten waar hij zit. En waarom ook niet? Tijd zat. Althans, ik in ieder geval wel.
Ik ben diegene waar je moeder je altijd voor gewaarschuwd heeft...
Zo maar eens een vraagje. Ik heb een hypotheek en ik heb een studieschuld. Mijn lasten zijn een stuk lager dan mijn inkomsten. Hierdoor heb ik al een leuk bedrag opzij staan. De spaarrente is echter lager dan wat DUO vraagt.Ik zal sowieso een buffertje aanhouden voor tegenvallers, maar met het restant kan ik een aantal dingen doen.
- Ik kan mijn studieschuld vervroegd afbetalen;
- Ik kan een aflossing doen op mijn hypotheek
- (ik kan blijven doorsparen, maar dan zou ik sowieso een van de bovenstaande opties kiezen).
Je kan 10% per jaar boetevrij aflossen. Ik zal na aflossing een nieuw overzicht krijgen met de geldende maandlasten voor het restant (staat op de website). Wat ik echter nog niet weet is wat de gevolgen zijn voor een verzekeringsproduct dat ik heb. Blijft dit bij overlijden (of arbeidsongeschiktheid) hetzelfde bedrag uitkeren, of gaat dit product ook in een aanpassing mee? Ik vermoed het eerste aangezien je gewoon een verzekerd kapitaal hebt, maar wellicht dat iemand hier meer van weet.
Dat ik op een later moment (na verhuizen) het geld nog steeds in de woning moet blijven investeren is voor mij geen probleem. Welke andere voor- en nadelen zie ik nog over het hoofd?
- Ik kan mijn studieschuld vervroegd afbetalen;
- Ik kan een aflossing doen op mijn hypotheek
- (ik kan blijven doorsparen, maar dan zou ik sowieso een van de bovenstaande opties kiezen).
Je kan 10% per jaar boetevrij aflossen. Ik zal na aflossing een nieuw overzicht krijgen met de geldende maandlasten voor het restant (staat op de website). Wat ik echter nog niet weet is wat de gevolgen zijn voor een verzekeringsproduct dat ik heb. Blijft dit bij overlijden (of arbeidsongeschiktheid) hetzelfde bedrag uitkeren, of gaat dit product ook in een aanpassing mee? Ik vermoed het eerste aangezien je gewoon een verzekerd kapitaal hebt, maar wellicht dat iemand hier meer van weet.
Dat ik op een later moment (na verhuizen) het geld nog steeds in de woning moet blijven investeren is voor mij geen probleem. Welke andere voor- en nadelen zie ik nog over het hoofd?
Kun je hier wat mee?quote:
http://www.nibcdirect.nl/(...)medium=cpc&utm_term={keyword:keywordnotset}&utm_campaign=Termijndeposito
Gooi het eens in een excelsheetje zou ik zeggen. Aflossen is voor mij i.i.g. ongunstiger dan 2 jaar vastzetten.
Ik ben diegene waar je moeder je altijd voor gewaarschuwd heeft...
Dan maken de banken toch gewoon het verschil tussen NHG en niet-NHG wat aantrekkelijker. De zekerheid is er voor de banken waar de klant voor betaalt in ruil voor een wat lagere rente. Die 80% NHG'ers gaat dadelijk aardig dalen vermoed ik.quote:
[..]
En de banken? Och wat ze willen doet er niet zoveel toe, 80% van de hypotheken wordt onder NHG afgesloten, dus ze zullen zich wat betreft die hypotheken toch aan die eisen moeten houden. Of ze willen of niet.
Life lies a slow suicide
Orthodox dreams and symbolic myths
From feudal serf to spender
This wonderful world of purchase
Orthodox dreams and symbolic myths
From feudal serf to spender
This wonderful world of purchase
Dat is een optie, maar als bank zijnde denk ik niet dat je dan zou willen dat het extra risico wat je loopt vrijwel niet wordt ingedekt.quote:
[..]
Dan maken de banken toch gewoon het verschil tussen NHG en niet-NHG wat aantrekkelijker. De zekerheid is er voor de banken waar de klant voor betaalt in ruil voor een wat lagere rente.
Ja, dat denk ik ook wel. Ik denk zelfs dat het de NHG geld gaat kosten. Mensen zullen een zo kort mogelijke termijn nemen (met dus de laagste rente) om nog net aan de voorwaarden te kunnen voldoen, terwijl juist dan het risico op verkeerd aflopen in de toekomst toeneemt.quote:Die 80% NHG'ers gaat dadelijk aardig dalen vermoed ik.
Ik ben diegene waar je moeder je altijd voor gewaarschuwd heeft...
Wat je het beste kan doen hangt volledig van je eigen situatie af. Paar tips:
• Hypotheek aflossen is vaak niet gunstig. Het kost je je HRA.
• Kijk even wanneer DUO de rente opnieuw berekent, dat kan een flinke impact hebben.
• Vaak is het niet handig om meer dan 20k spaargeld te hebben, anders gaat de 1,2% erover.
• Ik twijfel of je je studieschuld wel mag gebruiken om onder de 20k drempel te blijven.
Overigens heb ik een schijthekel aan dit soort perverse prikkels.
• Hypotheek aflossen is vaak niet gunstig. Het kost je je HRA.
• Kijk even wanneer DUO de rente opnieuw berekent, dat kan een flinke impact hebben.
• Vaak is het niet handig om meer dan 20k spaargeld te hebben, anders gaat de 1,2% erover.
• Ik twijfel of je je studieschuld wel mag gebruiken om onder de 20k drempel te blijven.
Overigens heb ik een schijthekel aan dit soort perverse prikkels.
"You can't be a real country unless you have a beer and an airline - it helps if you have some kind of football team, or some nuclear weapons, but in the very least you need a beer." (Frank Zappa)
Het blijft voor mij een raadsel welk vreemd psychologisch verschijnsel er toch voor zorgt dat mensen graag willen dat (hun type) assets duur zijn. Met rationaliteit heeft het in ieder geval zeer zelden iets te doen.
Het liefst kocht ik voor een prikkie flinke belangen in bedrijven en de woningmarkt. De rendementen uit dividend, huur en woongenot zijn dan fantastisch.
Het liefst kocht ik voor een prikkie flinke belangen in bedrijven en de woningmarkt. De rendementen uit dividend, huur en woongenot zijn dan fantastisch.
"You can't be a real country unless you have a beer and an airline - it helps if you have some kind of football team, or some nuclear weapons, but in the very least you need a beer." (Frank Zappa)
Ik heb het eea idd even in excel uiteen gezet. Duo betaal ik dus als eerste terug, want daarvoor moet je je geld 10 jaar vast zetten bij NIBC
De reden van mijn vraag was overigens voornamelijk of ik naast de HRA nog andere positieve of negatieve effecten vergeet.
De reden van mijn vraag was overigens voornamelijk of ik naast de HRA nog andere positieve of negatieve effecten vergeet.
Welke 'perverse' prikkels bedoel je?quote:
Wat je het beste kan doen hangt volledig van je eigen situatie af. Paar tips:
• Hypotheek aflossen is vaak niet gunstig. Het kost je je HRA.
• Kijk even wanneer DUO de rente opnieuw berekent, dat kan een flinke impact hebben.
• Vaak is het niet handig om meer dan 20k spaargeld te hebben, anders gaat de 1,2% erover.
• Ik twijfel of je je studieschuld wel mag gebruiken om onder de 20k drempel te blijven.
Overigens heb ik een schijthekel aan dit soort perverse prikkels.
Ik heb een schijthekel aan belasting betalen. Tuurlijk, iedereen is in zekere mate verplicht dat te doen. Maar ik heb er een schijthekel aan om buiten wat ik verplicht moet betalen, er nog vrijwillig een schepje bovenop te doen.
En zolang het legaal is, raakt jouw stelling 'een schijthekel hebben aan dit soort perverse prikkels' kant noch wal.
[ Bericht 0% gewijzigd door Bijvlagenzinvol op 31-12-2010 01:23:32 ]
Ik ben diegene waar je moeder je altijd voor gewaarschuwd heeft...
Ik heb nog nooit wat met DUO te maken gehad, maar op die site kwam ik een percentage tegen van 2,39%. Dan is sparen toch voordeliger?quote:
Ik heb het eea idd even in excel uiteen gezet. Duo betaal ik dus als eerste terug, want daarvoor moet je je geld 10 jaar vast zetten bij NIBC
De reden van mijn vraag was overigens voornamelijk of ik naast de HRA nog andere positieve of negatieve effecten vergeet.
(Of heb jij te maken met een heel ander percentage?)
Ik ben diegene waar je moeder je altijd voor gewaarschuwd heeft...
Voor jou is dat helemaal slecht nieuws hoor. Als de rente veel omhoog gaat wordt het helemaal onbetaalbaar. Ik zie nog wel een oplossing om het wat te rekken;quote:
De sterkere economieen gaan hoe dan ook betalen voor de zwakkere broeders. Dat gaat hoe dan ook gevolgen hebben voor onze kredietwaardigheid. Als je gelooft dat dit niet gaat gebeuren ben je echt 'out of this world'. De enige vraag die rest is in welk jasje dit gegoten gaat worden....
40 jaars hypotheek. We worden allemaal ouder pensioenleeftijd enz staan onder druk dus een hypotheek die je in 40 jaar ipv 30 jaar mag afbetalen is een oplossing. Dan kan ook Xeno straks nog kopen. 40 jaar tegen 8% rente...
Fuck catching lightning, he struck it
screamed shut up at thunder, then flipped the world upside down
and made it rain upward
screamed shut up at thunder, then flipped the world upside down
and made it rain upward
Woningmarkt stort in januari in!
Volgens het Wegwijs Kenniscentrum, de research afdeling die onder meer onderzoek doet naar de gang van zaken op de woningmarkt, wijst alles erop dat woningmarkt na de jaarwisseling afstevent op een debacle. Belangrijkste oorzaken van de demotivatie bij het koperspubliek is de negatieve invloed die overheidsorganen, zoals de AFM, uitoefenen op de huizen- en hypotheekmarkt. Ook uitspraken van minister De Jager en De Nederlandsche Bank (DNB) zorgen voor een verlammende werking. Het lijkt erop dat het kabinet Rutte bewust de andere kant op kijkt en afwacht waar de gezamenlijke woonark op de klippen loopt.
Grootste boosdoener is de Autoriteit Financiële Markten (AFM) die onder de bezielende leiding van waakhond Hans Hoogervorst zijn tanden zet in banken, verzekeraars en hypotheekadviseurs die naar inzicht van de AFM te ruime hypotheken verstrekken. Ook de wijze waarop departementen in hun ijver een tweede kredietcrisis te voorkomen, langs elkaar heen werken, zoals recent de Vereniging Eigen Huis al berichtte, brengt de woningmarkt schade toe. Er heerst angst bij kopers, verkopers, hypotheekadviseurs, makelaars, banken en verzekeraars. Deze angst verlamt de huizenmarkt.
Hypotheekmarkt gezond
De opluchting dat het nieuwe kabinet de fiscale aftrek van de hypotheekrente in stand hield, is helemaal naar de achtergrond gedrongen. Fiscale aftrek is mooi, maar is van generlei waarde als je geen hypotheek meer kunt krijgen. De woningmarkt in Nederland is ook in de twee jaar sinds de start van de kredietcrisis niet in moeilijkheden gekomen. Het aantal gedwongen verkopen blijft bewonderenswaardig laag. Een teken dat de Nederlandse huizen- en hypotheekmarkt in relatie tot het niveau van de Nederlandse inkomens er zeer gezond uitziet.
Aliberaal beleid
De gevaren lijken van de overheid zelf te komen. In haar ijver om aan het Internationale Monetaire Fonds (IMF) te laten zien dat het dit kabinet menens is om de luchtbel in de prijzen te bestrijden, de te hoge hypotheken aan te pakken en de banken gezond te maken, lijkt het kabinet het tegendeel te bereiken. De heksenjacht van de overheidsorganen lijkt er mede de oorzaak van te worden dat de waarde van woningen zal gaan dalen tot ver beneden de lopende hypotheeksommen. Hierdoor kunnen banken in moeilijkheden komen bij een voortgaande slechte woningmarkt. Op deze wijze creëert de overheid haar eigen Nederlandse kredietcrisis. Dat is niet de wens van het kabinet maar zal wel het gevolg zijn van het huidige beleid.
De stringente politiek waarbij op een geforceerde manier hypotheken worden aangepakt en waarbij volstrekt voorbij wordt gegaan aan de in het verleden (gezien het beperkte aantal executies) zeer betrouwbaar gebleken eigen financiële inzichten van de Nederlandse geldverstrekkers, is een politiek die vreemd is aan een kabinet met een liberale signatuur, zoals het kabinet Rutte.
De belangrijkste oorzaken voor het verder inzakken van de huizenmarkt in 2011 zijn:
1. Gedwongen extra aflossing tophypotheken
Op initiatief van de AFM moet per 1 januari 2011 de top van een hypotheek, waarbij naast de koopsom ook de kosten worden meegefinancierd, binnen zeven jaar worden afgelost. Dat betekent in de meeste gevallen dat in zeven jaar tijd de bovenste twaalf procent van de hypotheek moet worden afgelost. Op een gemiddelde hypotheek (circa ¤ 250.000,-) moet dan een bedrag van ¤ 30.000,- aan de bank worden terugbetaald. Hierdoor wordt de netto maandlast in de eerste zeven jaar verhoogd met ¤ 357,-. Deze maatregel raakt juist de starters in de woningmarkt. Zij moeten met een nog beperkt inkomen dit extra bedrag zien op te hoesten.. De prijs van een woning zou met meer dan ¤ 100.000,- moeten dalen om die verhoogde maandlast te kunnen compenseren. Zo ver zullen de huizenprijzen niet inzakken. Het gevolg is dat starters afhaken op de markt van koopwoningen
2. Verlaging te verstrekken hypotheeksommen
Sinds kort bemoeit ook het Nibud (Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting) zich regelmatig met de verhouding maandlasten/hypotheeksommen. Vanwege de onder 1 genoemde verhoging van de maandlasten constateert het Nibud dat de hypotheeksommen bij starters en sommige doorstromers sterk moeten dalen. Als gevolg van deze nieuwe berekening zijn de hypotheeksommen in relatie tot het inkomen sterk neerwaarts aangepast. Het AFM controleert deze regels met verve en beboet banken bij overtreding. De daling aan hypotheeksom loopt in de tienduizenden euros, waardoor het voor velen onmogelijk wordt om een huis te kopen.
3. Geen hogere hypotheek bij sterk stijgende loonschaal
Al jaren is bekend dat de inkomens van startende kopers met een afgeronde hbo- of academische opleiding in veel gevallen binnen vijf jaar tot zon tachtig procent zijn gestegen. Hypotheekbanken anticipeerden hierop door bij het bepalen van de maximale hypotheeksom uit te gaan van een inkomen dat 30% tot 50% hoger zou komen te liggen. Zelden hebben hieromtrent in de praktijk problemen plaatsgevonden. Desondanks zijn banken en andere geldverstrekkers hierom door de AFM teruggefloten, soms op hardhandige wijze via forse boetes. De AFM staat een verhoging van de hypotheek op basis van een hoger verwacht inkomen onder bepaalde voorwaarden overigens wel toe. Een hogere hypotheeksom wordt mogelijk als de werkgever van de starter via een werkgeversverklaring kan garanderen dat het inkomen van de starter in de komende jaren fors hoger zal liggen. Begrijpelijkerwijs is geen enkele werkgever daar, gezien de huidige marktomstandigheden, toe bereid. Dit gebaar van de AFM kan derhalve worden beschouwd als een loos gebaar. Als gevolg van de starre houding van de AFM haken veel starters nu af.
4. Doorstroming woningmarkt staakt
Als gevolg van de hypotheekbeperking zoals in de voorgaande punten genoemd, wordt het ook moeilijker voor mensen die al een eigen woning bezitten. Dit geldt ook voor degenen die daarop al een overwaarde hebben opgebouwd. Omdat starters niet meer op de woningmarkt terecht kunnen, kunnen ook de huidige eigenaren van potentiële starterswoningen zelf geen nieuwe woning aankopen. Een starter veroorzaakt met de koop van zijn of haar eerste woning een koopgolf van gemiddeld 4,3 woningen. Door het starters zeer moeilijk te maken een woning te kopen, wordt de bijl aan de wortel van de woningmarkt gelegd. Starters zijn goed voor gemiddeld 18,7 procent van het aantal woningaankopen. Het pad effenen voor starters zorgt derhalve voor het oplossen van circa tachtig procent (18,7 x 4,3) van de problemen op de woningmarkt.
5. Strengere regels ook voor doorstromers
Omdat het IMF en De Nederlandsche Bank (DNB) menen dat de Nederlandse hypotheken te hoog zijn, zijn de maximale hypotheeksommen ook voor niet-starters neerwaarts aangepast. Het gevolg is dat ook mensen, die al een eigen huis bezitten moeilijker kunnen doorstromen. Zelfs wanneer doorstromers op hun nieuwe huis een hypotheek nodig hebben die niet hoger is dan de bestaande hypotheek op hun oude huis, dan nog kan de nieuwe hypotheek worden geweigerd omdat men niet aan de zwaardere eisen kan voldoen. Een bank durft die nieuwe eisen niet te negeren, ook al heeft de klant al jarenlang bewezen dat hij zijn lasten maandelijks gemakkelijk kan opbrengen. De nieuwe eisen vormen een extra blokkade voor het doorstromen van de woningmarkt.
6. Geldverstrekkers huiverig voor AFM
Banken en verzekeraars blijken angst te hebben voor de AFM. Menige bank heeft, na een terechtwijzing of boete door de AFM, verkondigt dat in tegenstelling tot het oordeel van de AFM een hypotheeksom niet te hoog en de wijze van hypotheekadvisering wel adequaat is geweest. In alle gevallen zagen de geldverstrekkers echter af van een gerechtelijke procedure jegens de AFM, bang als zij zijn voor meerdere tijdrovende controles in de nabije toekomst. ABN Amro, Postbank, ING, Rabobank en SNS Reaal hebben alle al eens te maken gehad met boetes of berispingen door de AFM. Het niet aan de kaak stellen van de besluiten van de AFM zal uiteindelijk leiden tot een voor banken problematische situatie. Door fouten en verkeerde marktinzichten van het personeel van de AFM
Volgens het Wegwijs Kenniscentrum, de research afdeling die onder meer onderzoek doet naar de gang van zaken op de woningmarkt, wijst alles erop dat woningmarkt na de jaarwisseling afstevent op een debacle. Belangrijkste oorzaken van de demotivatie bij het koperspubliek is de negatieve invloed die overheidsorganen, zoals de AFM, uitoefenen op de huizen- en hypotheekmarkt. Ook uitspraken van minister De Jager en De Nederlandsche Bank (DNB) zorgen voor een verlammende werking. Het lijkt erop dat het kabinet Rutte bewust de andere kant op kijkt en afwacht waar de gezamenlijke woonark op de klippen loopt.
Grootste boosdoener is de Autoriteit Financiële Markten (AFM) die onder de bezielende leiding van waakhond Hans Hoogervorst zijn tanden zet in banken, verzekeraars en hypotheekadviseurs die naar inzicht van de AFM te ruime hypotheken verstrekken. Ook de wijze waarop departementen in hun ijver een tweede kredietcrisis te voorkomen, langs elkaar heen werken, zoals recent de Vereniging Eigen Huis al berichtte, brengt de woningmarkt schade toe. Er heerst angst bij kopers, verkopers, hypotheekadviseurs, makelaars, banken en verzekeraars. Deze angst verlamt de huizenmarkt.
Hypotheekmarkt gezond
De opluchting dat het nieuwe kabinet de fiscale aftrek van de hypotheekrente in stand hield, is helemaal naar de achtergrond gedrongen. Fiscale aftrek is mooi, maar is van generlei waarde als je geen hypotheek meer kunt krijgen. De woningmarkt in Nederland is ook in de twee jaar sinds de start van de kredietcrisis niet in moeilijkheden gekomen. Het aantal gedwongen verkopen blijft bewonderenswaardig laag. Een teken dat de Nederlandse huizen- en hypotheekmarkt in relatie tot het niveau van de Nederlandse inkomens er zeer gezond uitziet.
Aliberaal beleid
De gevaren lijken van de overheid zelf te komen. In haar ijver om aan het Internationale Monetaire Fonds (IMF) te laten zien dat het dit kabinet menens is om de luchtbel in de prijzen te bestrijden, de te hoge hypotheken aan te pakken en de banken gezond te maken, lijkt het kabinet het tegendeel te bereiken. De heksenjacht van de overheidsorganen lijkt er mede de oorzaak van te worden dat de waarde van woningen zal gaan dalen tot ver beneden de lopende hypotheeksommen. Hierdoor kunnen banken in moeilijkheden komen bij een voortgaande slechte woningmarkt. Op deze wijze creëert de overheid haar eigen Nederlandse kredietcrisis. Dat is niet de wens van het kabinet maar zal wel het gevolg zijn van het huidige beleid.
De stringente politiek waarbij op een geforceerde manier hypotheken worden aangepakt en waarbij volstrekt voorbij wordt gegaan aan de in het verleden (gezien het beperkte aantal executies) zeer betrouwbaar gebleken eigen financiële inzichten van de Nederlandse geldverstrekkers, is een politiek die vreemd is aan een kabinet met een liberale signatuur, zoals het kabinet Rutte.
De belangrijkste oorzaken voor het verder inzakken van de huizenmarkt in 2011 zijn:
1. Gedwongen extra aflossing tophypotheken
Op initiatief van de AFM moet per 1 januari 2011 de top van een hypotheek, waarbij naast de koopsom ook de kosten worden meegefinancierd, binnen zeven jaar worden afgelost. Dat betekent in de meeste gevallen dat in zeven jaar tijd de bovenste twaalf procent van de hypotheek moet worden afgelost. Op een gemiddelde hypotheek (circa ¤ 250.000,-) moet dan een bedrag van ¤ 30.000,- aan de bank worden terugbetaald. Hierdoor wordt de netto maandlast in de eerste zeven jaar verhoogd met ¤ 357,-. Deze maatregel raakt juist de starters in de woningmarkt. Zij moeten met een nog beperkt inkomen dit extra bedrag zien op te hoesten.. De prijs van een woning zou met meer dan ¤ 100.000,- moeten dalen om die verhoogde maandlast te kunnen compenseren. Zo ver zullen de huizenprijzen niet inzakken. Het gevolg is dat starters afhaken op de markt van koopwoningen
2. Verlaging te verstrekken hypotheeksommen
Sinds kort bemoeit ook het Nibud (Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting) zich regelmatig met de verhouding maandlasten/hypotheeksommen. Vanwege de onder 1 genoemde verhoging van de maandlasten constateert het Nibud dat de hypotheeksommen bij starters en sommige doorstromers sterk moeten dalen. Als gevolg van deze nieuwe berekening zijn de hypotheeksommen in relatie tot het inkomen sterk neerwaarts aangepast. Het AFM controleert deze regels met verve en beboet banken bij overtreding. De daling aan hypotheeksom loopt in de tienduizenden euros, waardoor het voor velen onmogelijk wordt om een huis te kopen.
3. Geen hogere hypotheek bij sterk stijgende loonschaal
Al jaren is bekend dat de inkomens van startende kopers met een afgeronde hbo- of academische opleiding in veel gevallen binnen vijf jaar tot zon tachtig procent zijn gestegen. Hypotheekbanken anticipeerden hierop door bij het bepalen van de maximale hypotheeksom uit te gaan van een inkomen dat 30% tot 50% hoger zou komen te liggen. Zelden hebben hieromtrent in de praktijk problemen plaatsgevonden. Desondanks zijn banken en andere geldverstrekkers hierom door de AFM teruggefloten, soms op hardhandige wijze via forse boetes. De AFM staat een verhoging van de hypotheek op basis van een hoger verwacht inkomen onder bepaalde voorwaarden overigens wel toe. Een hogere hypotheeksom wordt mogelijk als de werkgever van de starter via een werkgeversverklaring kan garanderen dat het inkomen van de starter in de komende jaren fors hoger zal liggen. Begrijpelijkerwijs is geen enkele werkgever daar, gezien de huidige marktomstandigheden, toe bereid. Dit gebaar van de AFM kan derhalve worden beschouwd als een loos gebaar. Als gevolg van de starre houding van de AFM haken veel starters nu af.
4. Doorstroming woningmarkt staakt
Als gevolg van de hypotheekbeperking zoals in de voorgaande punten genoemd, wordt het ook moeilijker voor mensen die al een eigen woning bezitten. Dit geldt ook voor degenen die daarop al een overwaarde hebben opgebouwd. Omdat starters niet meer op de woningmarkt terecht kunnen, kunnen ook de huidige eigenaren van potentiële starterswoningen zelf geen nieuwe woning aankopen. Een starter veroorzaakt met de koop van zijn of haar eerste woning een koopgolf van gemiddeld 4,3 woningen. Door het starters zeer moeilijk te maken een woning te kopen, wordt de bijl aan de wortel van de woningmarkt gelegd. Starters zijn goed voor gemiddeld 18,7 procent van het aantal woningaankopen. Het pad effenen voor starters zorgt derhalve voor het oplossen van circa tachtig procent (18,7 x 4,3) van de problemen op de woningmarkt.
5. Strengere regels ook voor doorstromers
Omdat het IMF en De Nederlandsche Bank (DNB) menen dat de Nederlandse hypotheken te hoog zijn, zijn de maximale hypotheeksommen ook voor niet-starters neerwaarts aangepast. Het gevolg is dat ook mensen, die al een eigen huis bezitten moeilijker kunnen doorstromen. Zelfs wanneer doorstromers op hun nieuwe huis een hypotheek nodig hebben die niet hoger is dan de bestaande hypotheek op hun oude huis, dan nog kan de nieuwe hypotheek worden geweigerd omdat men niet aan de zwaardere eisen kan voldoen. Een bank durft die nieuwe eisen niet te negeren, ook al heeft de klant al jarenlang bewezen dat hij zijn lasten maandelijks gemakkelijk kan opbrengen. De nieuwe eisen vormen een extra blokkade voor het doorstromen van de woningmarkt.
6. Geldverstrekkers huiverig voor AFM
Banken en verzekeraars blijken angst te hebben voor de AFM. Menige bank heeft, na een terechtwijzing of boete door de AFM, verkondigt dat in tegenstelling tot het oordeel van de AFM een hypotheeksom niet te hoog en de wijze van hypotheekadvisering wel adequaat is geweest. In alle gevallen zagen de geldverstrekkers echter af van een gerechtelijke procedure jegens de AFM, bang als zij zijn voor meerdere tijdrovende controles in de nabije toekomst. ABN Amro, Postbank, ING, Rabobank en SNS Reaal hebben alle al eens te maken gehad met boetes of berispingen door de AFM. Het niet aan de kaak stellen van de besluiten van de AFM zal uiteindelijk leiden tot een voor banken problematische situatie. Door fouten en verkeerde marktinzichten van het personeel van de AFM
Het rentepercentage dat IBG berekende varieerde tussen cohorten. Of het nu nog steeds zo is weet ik niet.
"You can't be a real country unless you have a beer and an airline - it helps if you have some kind of football team, or some nuclear weapons, but in the very least you need a beer." (Frank Zappa)
