aangeboden huis met lage vraagprijs

Kun je niet eens met die huurder buiten de makelaar/verkoper om gaan praten?
Hij zal wel het een en ander weten over het huis en zijn toekomstplannen.

quote:

Op donderdag 14 oktober 2010 16:23 schreef eleusis het volgende:
Jawel. De advertentie is een "uitnodiging tot het doen van een bod", en niet bindend.

OK, dat is een nuttige toevoeging.

quote:

Op donderdag 14 oktober 2010 14:49 schreef F3UTUS het volgende:

[..]

Makelaar vertelde dat. Huurder is oud mannetje dat naar een verzorgingstehuis gaat. Maar zulke dingen staan allemaal in het contract, zover zijn we nog niet. Het bod kan je doe onder voorbehoud van talloze dingen, ook of er huurders inzitten.

Ik zou er dan toch in laten zetten dat bij de overdracht die oude man uit het huis is, en de huurovereenkomst ontbonden is. Mooie beloftes als "hij gaat bijna weg" en "het is een kwestie van nog wat papieren invullen" kan zomaar betekenen dat jij met een huurder opgezadeld zit na de overdracht.

quote:

Op donderdag 14 oktober 2010 15:59 schreef Inlognaam het volgende:
De huidige eigenaar heeft het neit slecht gedaan als ie binnen 4 jaar van 120k ruim 200k weet te maken.

TS geeft aan dat er nog een antal dingen verbouwd/opgeknapt moeten worden. Beetje raar dan dat de eigenaar daar waar de prijzenindex (Kadaster) volgens mij zelfs negatief uit moet komen een plusje noteert van 67%. Zelfs bij een aankoop met huurder haal je zulke groei niet ten tijde van een recessie.

quote:

Weet niet hoeveel huizen ie verder nog heeft, maar soms willen ze gewoon van dr huizen af en pakken ze wat minder winst om dat bijv. weer snel in een nieuw project te steken. Mogelijk is dat nu ook het geval en zet ie het om die reden scherp in de markt?

Ik mis even de logica in het idee dat men nu 40.000 euro zou weggooien om 6 maanden eerder te beschikken over een cashflow van 200.000 euro. Natuurlijk zal een ondernemend persoon sneller geld 'over de balk smijten' om te kunnen beschikken over geld voor een nieuwe investering, maar hier lijkt het over bedragen te gaan op korte termijn die niet gecompenseerd kunnen worden met de cashflow van 200.000 euro.

Nu snel cashen op 200.000 euro
Over 9 maanden cashen op 240.000 euro

Later verkopen zou een rendement op het vermogen van 27,5% per jaar opleveren. Denk niet dat er projecten voor het oprapen liggen die meer opbrengen?

quote:

Op donderdag 14 oktober 2010 16:28 schreef fruityloop het volgende:

[..]

Ik zou er dan toch in laten zetten dat bij de overdracht die oude man uit het huis is, en de huurovereenkomst ontbonden is. Mooie beloftes als "hij gaat bijna weg" en "het is een kwestie van nog wat papieren invullen" kan zomaar betekenen dat jij met een huurder opgezadeld zit na de overdracht.

Komt ie dan:

"Levering ontruimd, vrij van huur en andere gebruiksrechten en aanspraken wegens huurbescherming"

Standaard regeltje voor in je koopcontract, en wel zo handig om even te vermelden tijdens het bieden...

quote:

Op donderdag 14 oktober 2010 16:25 schreef jeroen25 het volgende:
Kun je niet eens met die huurder buiten de makelaar/verkoper om gaan praten?
Hij zal wel het een en ander weten over het huis en zijn toekomstplannen.

Uitstekend idee! Daar waar je normaal op een discrete manier een buurtonderzoek zou willen doen bij omwonenden, kan je in dit geval gewoon schaamteloos aanbellen en de huidige huurder uitvragen. Hij zal er niet bij gebaat zijn om te liegen of om voor de verkoper relevante informatie achter te houden.

quote:

Op donderdag 14 oktober 2010 16:25 schreef Lienekien het volgende:

Het is wel raar. Stel ik bied de vraagprijs (200.000), gaat de verkoper dan reageren met: bij 205.000 hebben we een deal. En als ik dan 205.000 bied, gaat 'ie dan zeggen: oh, dan wil je misschien ook wel 210.000 bieden?

Raar, maar waar. Het lijkt me niet meer dan logisch dat een verkoper de mogelijkheid heeft om zijn vraagprijs op te schroeven als bij een prijsstelling blijkt dat er gigantisch veel animo is en een hogere prijs ook te realiseren valt. Te meer ook omdat het in Nederland niet is toegestaan om als verkopende partij (makelaar niet in ieder geval) met meerdere kopers in onderhandeling te treden over de prijs, om zo een hogere prijs te bereiken door de kopers tegen elkaar op te laten bieden.

[ Bericht 27% gewijzigd door MichelBtje op 14-10-2010 16:38:10 ]

quote:

Op donderdag 14 oktober 2010 16:28 schreef MichelBtje het volgende:

[..]

TS geeft aan dat er nog een antal dingen verbouwd/opgeknapt moeten worden. Beetje raar dan dat de eigenaar daar waar de prijzenindex (Kadaster) volgens mij zelfs negatief uit moet komen een plusje noteert van 67%. Zelfs bij een aankoop met huurder haal je zulke groei niet ten tijde van een recessie.
[..]

Ik mis even de logica in het idee dat men nu 40.000 euro zou weggooien om 6 maanden eerder te beschikken over een cashflow van 200.000 euro. Natuurlijk zal een ondernemend persoon sneller geld 'over de balk smijten' om te kunnen beschikken over geld voor een nieuwe investering, maar hier lijkt het over bedragen te gaan op korte termijn die niet gecompenseerd kunnen worden met de cashflow van 200.000 euro.

Nu snel cashen op 200.000 euro
Over 9 maanden cashen op 240.000 euro

Later verkopen zou een rendement op het vermogen van 27,5% per jaar opleveren. Denk niet dat er projecten voor het oprapen liggen die meer opbrengen?

Dit is natuurlijk, no offense, boerenverstand en huis-, tuin- en keukeneconomie.
Inderdaad gaat hij die 200.000 euro niet op de bank zetten, want dan kan hij het beter in het vastgoed laten zitten. Als hij echter zwaarwegende gronden heeft, bijvoorbeeld een project waar geld bij moet om het falen van dit te voorkomen, of directe beschikking tot liquide middelen om een faillissement af te wenden, zijn er tal van redenen om het zelfs voor 180k van de hand te doen. Ook over 9 maanden moet hij nog maar zien of hij het voor 240k van de hand kan doen en je moet je realiseren dat zodra de huidige huurder vertrekt, hij geen huurinkomsten meer heeft, of significant lager, aangezien zijn intentie is het pand te verkopen, gaat niemand met geld dit pand betrekken.

Je stelt het wel heel gemakkelijk op deze wijze.
Zolang je geen inzicht in het portfolio(management) van deze eigenaar hebt, kan je geen oordeel vellen of de prijs een verstandige keuze is. Het kan ook dat hij het uiteindelijk in een gesloten veiling verkoopt en met de prijs van 200k mensen lokt, om ze tegen elkaar op te laten bieden tot 220. Weet jij veel.

Misschien is de reden van de prijs niet het huis zelf maar de buren of de wijk waar het in ligt.
Daar zou ik ook eens rondkijken. Zeker 's avonds als iedereen thuis is.
Misschien wonen er wel een paar lui die de sfeer goed verzieken.

quote:

Op donderdag 14 oktober 2010 16:36 schreef GSbrder het volgende:

[..]

Dit is natuurlijk, no offense, boerenverstand en huis-, tuin- en keukeneconomie.
Inderdaad gaat hij die 200.000 euro niet op de bank zetten, want dan kan hij het beter in het vastgoed laten zitten. Als hij echter zwaarwegende gronden heeft, bijvoorbeeld een project waar geld bij moet om het falen van dit te voorkomen, of directe beschikking tot liquide middelen om een faillissement af te wenden, zijn er tal van redenen om het zelfs voor 180k van de hand te doen. Ook over 9 maanden moet hij nog maar zien of hij het voor 240k van de hand kan doen en je moet je realiseren dat zodra de huidige huurder vertrekt, hij geen huurinkomsten meer heeft, of significant lager, aangezien zijn intentie is het pand te verkopen, gaat niemand met geld dit pand betrekken.

Je stelt het wel heel gemakkelijk op deze wijze.
Zolang je geen inzicht in het portfolio(management) van deze eigenaar hebt, kan je geen oordeel vellen of de prijs een verstandige keuze is. Het kan ook dat hij het uiteindelijk in een gesloten veiling verkoopt en met de prijs van 200k mensen lokt, om ze tegen elkaar op te laten bieden tot 220. Weet jij veel.

Huis-, tuin- en keukeneconomie. True. Ik heb het voor het gemak wat simplistisch geschetst, onder andere omdat men in het algemeen er van uit kan gaan dat 200k tegen een lagere prijs dan 40k per 9-12 maanden valt te realiseren. Natuurlijk zijn er talloze situaties te verzinnen die mogelijkerwijs de uitzondering zouden kunnen zijn, maar nogmaals, ik houd het simplistisch en ga uit van een situatie die gangbaarder is dan een uitzonderingsgeval.

Either way zit er natuurlijk een gezonde kern van waarheid in je comment. Maar goed, ik heb dan ook weer meer verstand van het benaderen van het andere geslacht dan van economie (no offense).

quote:

Op donderdag 14 oktober 2010 16:28 schreef MichelBtje het volgende:


Ik mis even de logica in het idee dat men nu 40.000 euro zou weggooien om 6 maanden eerder te beschikken over een cashflow van 200.000 euro. Natuurlijk zal een ondernemend persoon sneller geld 'over de balk smijten' om te kunnen beschikken over geld voor een nieuwe investering, maar hier lijkt het over bedragen te gaan op korte termijn die niet gecompenseerd kunnen worden met de cashflow van 200.000 euro.

Nu snel cashen op 200.000 euro
Over 9 maanden cashen op 240.000 euro

Later verkopen zou een rendement op het vermogen van 27,5% per jaar opleveren. Denk niet dat er projecten voor het oprapen liggen die meer opbrengen?

Tja... uiteindelijk blijft het speculeren natuurlijk wat de exacte reden is om het:
- van de hand te doen
- voor deze volgens TS lage prijs

Het enige wat ik kan bedenken is dat ie er gewoon snel vanaf wil en dat ie dat doet door de woning voor een lage prijs op de markt te zetten. Een half jaar wachten en 40k meer cashen is natuurlijk de moeite waard, maar kennelijk niet interessant voor de verkopende partij.

Ik ben er overigens van overtuigd dat met inzicht er genoeg te krijgen is met rendementen van meer dan 27.5%. Wellicht heeft de verkoper wel een leuk verpauperd pand op het oog dat ie goedkoop kan kopen, op laat knappen en vervolgens voor de hoofdprijs gaat verhuren/verkopen. Met connecties, inzicht en geluk is dan denk ik vast wel een forse winst te behalen op korte termijn.

quote:

Op donderdag 14 oktober 2010 15:31 schreef Casos het volgende:
Huidige eigenaar heeft in 2006 het huis voor 120000 gekocht

En nu voor 2 ton te koop?

Dit snap ik ook niet...

TS, als je dingen te overhaast doet, krijg je er spijt van.

Die prijs in 2006 is verklaarbaar door het feit dat het om een verhuurde woning gaat. Die brengen minder op bij verkoop dan direct te betrekken en dus leeg opgeleverde woningen.

quote:

Op donderdag 14 oktober 2010 14:53 schreef F3UTUS het volgende:
p.s. er zit een hangend toilet in. Dat zat er zeker niet in bij die andere woningen. Dus, mijn gevoel is dat het onderhoud gewoon redelijk op peil is gehouden, maar ook niet meer dan dat. Geeft niet, want extra's sloop ik er toch uit.

De buitenzijde ziet er oke uit, kozijnen zitten goed in de verf.

Mjah ga eerst maar eens gewoon kijken.
Ik heb meerdere woningen bekeken die zo omschreven werden en als je er dan doorheen loopt dan kwamen er genoeg dingen naar voren die "volgend jaar" wel konden, likkie verf aan de buitenkant was niet direct nodig, badkamer was wat ouderwets maar dat kon nog wel een jaartje of wat wachten, keuken had wat lekkage maar dat zag je toch niet, schuurtje had een slecht dak maar daar woonde je toch niet, dakkapel lekte wat maar alleen als het heel slecht weer was etc. etc.

Als je dan alles op papier gaat zetten qua kosten valt het behoorlijk tegen. Zeker omdat je aangeeft dat de boel gestript moet worden...
Ik noem hierboven maar wat dingen, geen idee natuurlijk wat daarvan op jou/dat huis van toepassing is. Het kan alleen nogal oplopen, helemaal als je (veel) werk moet laten doen.

Ik denk dat je er maximaal 10K onder kunt gaan zitten

quote:

Op donderdag 14 oktober 2010 20:02 schreef F3UTUS het volgende:
dan wordt het huis veel te duur als we het ooit gaan verkopen.

Persoonlijk denk ik niet dat je zo moet denken, je wil gewoon een huis voor een leuke prijs en wat je er daarna instopt schrijf je af over een X periode. Dat maakt deel uit van je eigen woongenot.
Gezien de bedragen waar je over praat, wat is bijv. 10k meer of minder als je het hebt over helemaal wel je smaak of niet helemaal? Ik zeg niet dat dat op jou slaat maar ik snap het nooit zo als mensen voor veel geld een huis kopen om er vervolgens bijv. hoogstens 10% van de koopprijs in te willen investeren om het naar hun zin te maken. Dan koop je te duur of je stelt je prioriteiten verkeerd.

Belangrijkste is wel dat je het kan betalen (dat geeft nog het meeste woongenot imho ) en als andere vergelijkbare huizen zo ver boven de prijs van deze zitten moet er ergens een addertje onder het gras zitten. Een addertje wat de verkoper omgezet heeft in een, naar verhouding, veel lagere prijs.