verlenging hypotheekofferte nadelig

quote:

Op woensdag 13 oktober 2010 21:06 schreef DRA het volgende:

[..]

Ach, hoe je het ook went of keert, de schonheidsprijs ga je er niet mee verdienen.

Wat ik trouwens wel vreemd vind aan het hele verhaal is dat de geldverstrekker blijkbaar een andere offerte mag maken maar dat je nog wel gebonden bent aan de voorwaarden van de vorige offerte. Is dat gebruikelijk? TS mag dan nog blij zijn dat de bank geen 10 procent rente in rekening brengt.

Hoezo andere offerte? Die oude, met 2 handtekeningen er onder, is verlopen, en dus kan de verstrekker er voor kiezen om dezelfde nogmaals als offerte aan te bieden, of door veranderde marktomstandigheden een nieuwe te maken.

Tussen 23 oktober, en de passeerdatum van 1 november zit 1 week, en als ik het goed heb is de 23e een zaterdag, en de 1e november een maandag. Ik vermoed dat dit ergens tussen de TS en de tussenpersoon is misgegaan, en dat misschien de overdrachtsdatum om praktische redenen even een weekje verschoven is oid.

Ik vind het wel vreemd dat ze geen verlenging van de huidige offerte hebben aangeboden.

quote:

Op woensdag 13 oktober 2010 11:25 schreef Lienekien het volgende:

[..]

Voor het naar een ander gaan maar wel even controleren of er dan geen annuleringsboete wordt berekend.

Zou helemaal mooi zijn, betalen om van een verlopen offerte af te komen....

quote:

Op donderdag 14 oktober 2010 08:47 schreef Artbij2 het volgende:

[..]

Zou helemaal mooi zijn, betalen om van een verlopen offerte af te komen....

Ja, hallo. Er was voor getekend!

quote:

Op woensdag 13 oktober 2010 11:33 schreef fries1984 het volgende:
De 1e offerte is getekend, nu is deze verlopen en is er dus de 2e die ik moet tekenen.

staat in de brief:

" ...aanvrager is verplicht de lening daadwerkelijk af te sluiten..."

Anders een boete

staat in de brief:
".....dit bedrag moet uit eigen middelen worden voldaan..."

Hij is verlopen door nalatigheid van verstrekker.

quote:

Op donderdag 14 oktober 2010 08:54 schreef Artbij2 het volgende:
Hij is verlopen door nalatigheid van verstrekker.

quote:

Op donderdag 14 oktober 2010 08:54 schreef Artbij2 het volgende:
Hij is verlopen door nalatigheid van verstrekker.

Hoezo? Die biedt een offerte aan op basis van de informatie van de tussenpersoon/de aanvrager, die wil echt wel eentje maken van 3 maanden als dat nodig is, maar dan moeten ze dat wel weten natuurlijk.

quote:

Op donderdag 14 oktober 2010 08:25 schreef fruityloop het volgende:

[..]

Hoezo andere offerte? Die oude, met 2 handtekeningen er onder, is verlopen, en dus kan de verstrekker er voor kiezen om dezelfde nogmaals als offerte aan te bieden, of door veranderde marktomstandigheden een nieuwe te maken.

Tussen 23 oktober, en de passeerdatum van 1 november zit 1 week, en als ik het goed heb is de 23e een zaterdag, en de 1e november een maandag. Ik vermoed dat dit ergens tussen de TS en de tussenpersoon is misgegaan, en dat misschien de overdrachtsdatum om praktische redenen even een weekje verschoven is oid.

Je overschat wel een beetje de intelligentie van de gemiddelde tussenpersoon hoor.

Wat ik alleen wilde zeggen is dat het een beetje vreemd is dat een offerte verloopt en er vervolgens een andere offerte volgt met niet dezelfde voorwaarden en dat er dan vervolgens een boete volgt als TS zich niet aan de nieuwe voorwaarden houdt. Dat TS agv een verlopen offerte niet opnieuw dezelfde voorwaarden krijgt is niet vreemd. TS had eigenlijk hooguit een boete kunnen krijgen voor het niet op tijd aangaan van de lening.

Overigens is het wel vreemd dat hij een hogere rente krijgt. De rente op langere looptijden is namelijk de laatste 2 maanden alleen maar gedaald.

quote:

Op donderdag 14 oktober 2010 08:59 schreef fruityloop het volgende:

[..]

Hoezo? Die biedt een offerte aan op basis van de informatie van de tussenpersoon/de aanvrager, die wil echt wel eentje maken van 3 maanden als dat nodig is, maar dan moeten ze dat wel weten natuurlijk.

Dat is geen keuze van de tussenpersoon, maar een voorwaarde van de bank.

quote:

Op donderdag 14 oktober 2010 09:51 schreef Gunner het volgende:

[..]

Dat is geen keuze van de tussenpersoon, maar een voorwaarde van de bank.

Die gewijzigd kan worden, uiteraard.

quote:

Op woensdag 13 oktober 2010 21:10 schreef Angel_of_Dth het volgende:

[..]

Waarom gok je dat?

TS geeft aan zijn hypotheek te regelen via De Hypotheker. Verder geeft hij aan dat hij deze week een voorstel heeft gekregen met een aflossingsvrije rente 20 jaar vast van 4,50% en spaar rente 20 jaar vast van 4,40%. Als je de rentes bij De Hypotheker bekijkt zie je al snel dat de Excellence hypotheek van BNP Paribas de enige is die zo'n lage spaarrente aanbiedt, en daarbij ook nog eens een opslag van 0,10% hanteert op een aflossingsvrije lening.

Dan kijk ik naar de productkaart van deze lening en dan zie ik dat een getekende offerte 2 maanden geldig is, maar nog eens tot 6 maanden verlengd kan worden. Bij een verlenging betaalt de klant na de eerste twee maanden een bereidstellingsprovisie van 0,25% van het leningsbedrag, welke zelfs niet naar boven wordt afgerond maar wordt aangepast aan de daadwerkelijke termijn van de bereidstelling.

Aangezien TS een hypotheek heeft aangevraagd van ¤ 200.000 zou in zijn specifieke geval een bereidstellingsprovisie ter hoogte van zo'n ¤ 150,00 worden berekend. De brutolasten van TS zouden door de rentestijging toenemen met ¤ 16,67 maar netto is het gevolg hiervan zo'n ¤ 6,86. Delen we de bereidstellingsprovisie door dit bedrag, komen we uit op het gegeven dat TS na 22 maanden voordeliger uit zal zijn om nu de bereidstellingsprovisie te betalen, vergeleken met het aannemen van het aanbod om 0,1% meer rente te gaan betalen.

Kortom, dwing De Hypotheker even om een bereidstellingsprovisie te regelen voor je. Scheelt je bijna ¤ 1.500 de komende 20 jaar...


Edit: Tijdens het schrijven van deze post kwam ik erachter dat TS inderdaad een BNP lening heeft en het totaalbedrag hiervan 200.000 is (zie zijn post historie )

quote:

Op donderdag 14 oktober 2010 08:25 schreef fruityloop het volgende:

[..]

Tussen 23 oktober, en de passeerdatum van 1 november zit 1 week, en als ik het goed heb is de 23e een zaterdag, en de 1e november een maandag. Ik vermoed dat dit ergens tussen de TS en de tussenpersoon is misgegaan, en dat misschien de overdrachtsdatum om praktische redenen even een weekje verschoven is oid.

Ik denk gewoon dat die tussenpersoon niet zo goed gekeken heeft. Op 23 augustus zat hij wellicht meer met zijn gedachten bij zijn vakantie dan bij de lening van TS. Dat geeft niet want TS moet ook opletten, hij betaalt de tussenpersoon immers niet. Maar het geeft wel weer aan wat voor types het zijn.

Nu ik toch op de details aan het letten ben:

- Volgens de bank (BNP) is bij deze hypotheek geen boete verschuldigd na tekenen. Er wordt pas een boete van 1% in rekening gebracht na een verlenging.
- Bij een verlenging geldt de laagste rente tussen de offerterente en de rente op de dag van het verlengingsvoorstel. het moge duidelijk zijn dat de offerterente in dit geval lager is.

Trek je Hypotheker eens flink aan de oren en zorg ervoor dat jij tegen de oude rente, en met betaling van de bereidstellingsprovisie, op 1 november gaat passeren.

In principe is De Hypotheker in gebreke gebleven en zou je de ¤ 150 bereidstellingsprovisie op hun kunnen verhalen, maar reken maar niet op dat zij hun zuurverdiende ¤ 5.000 zullen aanwenden om jou te compenseren voor hun onoplettendheid...

quote:

Op donderdag 14 oktober 2010 09:53 schreef MichelBtje het volgende:

[..]

De brutolasten van TS zouden door de rentestijging toenemen met ¤ 16,67 maar netto is het gevolg hiervan zo'n ¤ 6,86.

Dat is onmogelijk. Zelfs als alles in het 52 procent zit dan kom je altijd nog hoger uit (8 euro namelijk). Daarnaast mag je die kosten ook van de belasting aftrekken (dat weet ik niet 100% zeker daar het voor de belastingdienst om noodzakelijke kosten moet gaan).

quote:

Op donderdag 14 oktober 2010 10:07 schreef DRA het volgende:

[..]

Dat is onmogelijk. Zelfs als alles in het 52 procent zit dan kom je altijd nog hoger uit (8 euro namelijk). Daarnaast mag je die kosten ook van de belasting aftrekken (dat weet ik niet 100% zeker daar het voor de belastingdienst om noodzakelijke kosten moet gaan).

Raar, maar waar. Dit soort reacties zijn de reden waarom hypotheekadviseurs hun "vak" de hemel in kunnen prijzen, want de realiteit is blijkbaar niet zoals het in eerste instantie zou lijken...


In het kort:
- TS zal aan brutorente iedere maand ¤ 16,67 meer moeten betalen.
- Hierover krijgt hij 41,95% terug, wat er op neer komt dat TS iedere maand ¤ 9,68 meer betaalt aan rente

Nu komt het:
- Doordat de rente over het spaardeel stijgt, zal de premie komen te dalen. TS heeft een spaardeel van ¤ 115.000. De inleg hiervan zal door de rentestijging dalen met ¤ 2,81. Hierover krijg je geen belasting terug.

Netto betaalt TS dus iedere maand ¤ 6,86 meer door de rentestijging.

quote:

Op donderdag 14 oktober 2010 10:17 schreef MichelBtje het volgende:

[..]

Raar, maar waar. Dit soort reacties zijn de reden waarom hypotheekadviseurs hun "vak" de hemel in kunnen prijzen, want de realiteit is blijkbaar niet zoals het in eerste instantie zou lijken...


In het kort:
- TS zal aan brutorente iedere maand ¤ 16,67 meer moeten betalen.
- Hierover krijgt hij 41,95% terug, wat er op neer komt dat TS iedere maand ¤ 9,68 meer betaalt aan rente

Nu komt het:
- Doordat de rente over het spaardeel stijgt, zal de premie komen te dalen. TS heeft een spaardeel van ¤ 115.000. De inleg hiervan zal door de rentestijging dalen met ¤ 2,81. Hierover krijg je geen belasting terug.

Netto betaalt TS dus iedere maand ¤ 6,86 meer door de rentestijging.

Dat had ik idd even over het hoofd gezien. Het geeft ook wel weer aan hoe nodig we van de HRA afmoeten.

Overigens ga je er nu wel vanuit dat TS zijn spaarhypotheek ook daadwerkelijk 20 jaar laat doorlopen. Ik geloof dat statistisch gezien de kans dat hij dit ook doet niet zo heel groot is. Dus de fiscus komt achteraf dat geld wel weer bij hem ophalen, maar tegen die tijd is hij de wijze raad van de hypotheekman alweer vergeten.

quote:

Op donderdag 14 oktober 2010 10:17 schreef MichelBtje het volgende:
Dit soort reacties zijn de reden waarom hypotheekadviseurs hun "vak" de hemel in kunnen prijzen,

Mwoa... DRA gedraagt zich vaak als een debiel, maar hij heeft wel gelijk met z'n mening over financieel adviseurs. Er zijn er nog steeds een heleboel die voornamelijk verkoper zijn. Kennis en vooral toepassing van die kennis zijn zaken die een beetje op de achtergrond zijn geraakt. Ik verbaas me er dagelijks over...

quote:

Op donderdag 14 oktober 2010 10:49 schreef Five_Horizons het volgende:

[..]



Mwoa... DRA gedraagt zich vaak als een debiel, maar hij heeft wel gelijk met z'n mening over financieel adviseurs. Er zijn er nog steeds een heleboel die voornamelijk verkoper zijn. Kennis en vooral toepassing van die kennis zijn zaken die een beetje op de achtergrond zijn geraakt. Ik verbaas me er dagelijks over...

Sommigen zouden eens die service documenten moeten lezen die ze de klanten laten tekenen, weten ze ook meteen waar ze zelf op moeten letten.

Overigens zijn de adviseurs bij de hypotheker niet van een uniform hoog niveau, die van ons probeerde heel sneaky om het netto maandbedrag wat naar beneden toe te schroeven, door ons alvast in een hoger belastingtarief te zetten. Toen ik hem vroeg wat hij daar even snel wegklikte, kreeg ik als antwoord: "ja jullie zijn nog jong, en dus gaan jullie nog wel meer carriere maken".

quote:

Op donderdag 14 oktober 2010 10:46 schreef DRA het volgende:

[..]
Overigens ga je er nu wel vanuit dat TS zijn spaarhypotheek ook daadwerkelijk 20 jaar laat doorlopen. Ik geloof dat statistisch gezien de kans dat hij dit ook doet niet zo heel groot is. Dus de fiscus komt achteraf dat geld wel weer bij hem ophalen, maar tegen die tijd is hij de wijze raad van de hypotheekman alweer vergeten.

Laat dat nou precies het dilemma zijn waar ik persoonlijk nu mee rond loop, en waar ik zelfs een nieuw topic over wilde starten

Ik zit zelf in de wetendheid dat ik over uiterlijk 10 jaar mijn nieuwe woning weer zal doorverkopen voor een andere woning. Oorspronkelijk wilde ik de rente vast zetten voor 20 jaar met een meeneemregeling, maar daar lijk ik nu op terug te komen. Ik heb de nodige berekeningen er op los gelaten, en lijk te moeten concluderen dat ik pas bij een langdurig absurd hoge rente (7,5% en hoger een jaar lang) nadelig uit zal zijn door nu te kiezen voor een rente voor 10 jaar.

Als financieel voordeel heb ik gerekend met de lagere netto maandlasten tot moment van verhuizen (twee scenario's berekend; verhuizen over 7 en 10 jaar) en het verschil in opgebouwd kapitaal op mijn spaardeel. Vervolgens heb ik voor een aantal rentestanden (tussen 4,5% en 7,5%) berekend wat mijn maandlasten zouden worden na verhuizing, zowel met als zonder meeneemregeling. Als ik deze maandelijkse lasten deel door het financieel voordeel, weet ik dus hoeveel maanden ik deze hogere lasten kan dragen voordat ik er financieel op achteruit ga (in vergelijking met de langere RVP en meeneemregeling dus).

Van invloed op mijn beslissing is onder andere het gegeven dat de meest interessante hypotheek met een RVP van 20 jaar een label product van De Hypotheker is, en ik er weinig vertrouwen in heb dat over 10 jaar bij een verhuizing een goede aanbieding wordt gedaan door de bank om mijn aanvullende geldbehoefte te financieren. Meeneemregeling of niet, ik acht de kans behoorlijk groot dat ik bij een verhuizing bij een concurrent voordeliger uit zal zijn dan wanneer ik mijn lening meeneem en verplicht ben bij dezelfde instelling bij te lenen.

Zodoende heb ik nu een overzicht vaneen aantal scenario's met daarbij de buffer in maanden die ik heb om na de verhuizing te wachten op een rente die vergelijkbaar is met de rente die ik nu kan tekenen (4,5%).

Als voorbeeldje: Stel de rente bij verhuizing over 10 jaar bedraagt 6,0% dan moet ik binnen 21 maanden een rente vastleggen rond de 4,5% om er financieel op vooruit te gaan.

Ik denk dat deze aanpak van het financieel voordeel (lagere lasten en verschil in opgebouwd kapitaal) afzetten tegen de mogelijke risico's mij goed op weg kan helpen in mijn keuze, maar misschien zie ik dingen over het hoofd.

Wellicht kan iemand met diepgaande kennis zijn licht laten schijnen op het dilemma tussen korte en lange RVP bij het gegeven dat er een verhuizing binnen 10 jaar zal plaatsvinden?

[ Bericht 3% gewijzigd door MichelBtje op 14-10-2010 11:10:25 ]

quote:

Op donderdag 14 oktober 2010 10:56 schreef fruityloop het volgende:

[..]

Sommigen zouden eens die service documenten moeten lezen die ze de klanten laten tekenen, weten ze ook meteen waar ze zelf op moeten letten.

Overigens zijn de adviseurs bij de hypotheker niet van een uniform hoog niveau, die van ons probeerde heel sneaky om het netto maandbedrag wat naar beneden toe te schroeven, door ons alvast in een hoger belastingtarief te zetten. Toen ik hem vroeg wat hij daar even snel wegklikte, kreeg ik als antwoord: "ja jullie zijn nog jong, en dus gaan jullie nog wel meer carriere maken".

Ach ze maken dankbbaar gebruik van het feit dat het voor veel mensen lastig is om in te zien wat daadwerkelijk een lagere maandlast is of alleen een truukje van een sneaky adviseur. Zo was het tot voor kort niet zeer ongebruikelijk om de kosten niet bij de vermogensopbouw mee te tellen op het moment dat er even een berekening moest worden gemaakt van wat er daadwerkelijk gespaard/belegd is na x jaar.

En verder blijft het ook weer niet zo heel lastig allemaal gezien de computerprogramma's die ze hebben. Wat wellicht nog het meeste werk en vaardigheid vereist is juist om de juiste hypotheek aan de juiste persoon te koppelen, dus bijvoorbeeld de vraag over vast of variabele hypotheek is best wel persoonsgebonden. Zelfs in deze tijd met lage rentestanden lijkt mij een rentevast periode van 20 jaar indien de hypotheek niet mee te nemen is naar een ander huis geenzins een goed advies aan iemand van pakweg 20-25 jaar die aan zijn/haar eerste huis gaat beginnen. Al hoewel ook dat is persoonsgebonden want ik ken vrijgezellen die op hun 25ste een huis kochten en daar 25 jaar later nog wonen en ook gezinnen die een nieuwbouw woning kochten en er na 2-3 jaar al weer vertrokken.

quote:

Op donderdag 14 oktober 2010 11:03 schreef MichelBtje het volgende:


Wellicht kan iemand met diepgaande kennis zijn licht laten schijnen op het dilemma tussen korte en lange RVP bij het gegeven dat er een verhuizing binnen 10 jaar zal plaatsvinden?

Mja, da's niet zo makkelijk en mede afhankelijk van je wensen. Sommige dingen zijn gewoon niet te voorspellen. Maar een meeneemregeling (er bestaan zelfs doorgeefregelingen is hierin wel belangrijk. Als de renteverschillen tussen korte en lange periodes niet zo groot zijn, is dat wel degelijk een factor om rekening mee te houden.

Ik zou eigenlijk niet weten waarom je gemiddeld genomen zult kiezen voor een hypotheek die je bij verhuizing niet mee zou kunnen nemen qua voorwaarden.

quote:

Op donderdag 14 oktober 2010 11:13 schreef DRA het volgende:

Wat wellicht nog het meeste werk en vaardigheid vereist is juist om de juiste hypotheek aan de juiste persoon te koppelen, dus bijvoorbeeld de vraag over vast of variabele hypotheek is best wel persoonsgebonden.

Dat is dan ook 90% van de tijd die je erin steekt.

quote:

Op donderdag 14 oktober 2010 11:18 schreef Five_Horizons het volgende:

[..]



Mja, da's niet zo makkelijk en mede afhankelijk van je wensen. Sommige dingen zijn gewoon niet te voorspellen. Maar een meeneemregeling (er bestaan zelfs doorgeefregelingen is hierin wel belangrijk. Als de renteverschillen tussen korte en lange periodes niet zo groot zijn, is dat wel degelijk een factor om rekening mee te houden.

Ik zou eigenlijk niet weten waarom je gemiddeld genomen zult kiezen voor een hypotheek die je bij verhuizing niet mee zou kunnen nemen qua voorwaarden.

Ik heb het idee dat een meeneemregeling en een doorgeefregeling tegenwoordig niet zo heel speciaal meer zijn? Ik kom ze in mijn huidige zoektocht in ieder geval ook bij de budgethypotheken veelvuldig tegen.

In mijn situatie zal ik denk ik nieteens willen kijken naar een hypotheek zonder meeneemregeling. Of ik er gebruik van zal maken is een tweede, maar ik wil wel gewoon de mogelijkheid hebben om in slechte tijden toch de hypotheek mee te kunnen nemen (bijv. met een RVP van 10 jaar en verhuizing na 8 1/2 jaar kan er altijd worden gekeken of het interessant is om nog 1 1/2 mee te nemen in economisch zeer slechte tijden).

De verschillen tussen korte en lange periode zijn inderdaad niet zo heel groot, maar toch lijkt het erop dat ik bij mijn toekomstige verhuizing maximaal ¤ 2.600 zou kunnen besparen. Natuurlijk blijven de rentes in de toekomst hierbij doorslaggevend, en kan niemand in de toekomst kijken. Pas in een situatie waarin de kortlopende rente bij verhuizing op 7,5% zou staan zou ik er op achteruit kunnen gaan, als deze rente niet binnen een jaar zakt naar 'normale' hoogtes. Als ik de rentehistorie ernaast leg, lijkt het er niet op dat de kortlopende rentes straks jarenlang boven de 6,5% zouden staan...