Huizenmarkt #44: We waar we vrolijk van baan wisselen

quote:

Op woensdag 3 maart 2010 21:04 schreef Sjabba het volgende:

[..]

Jij bent teveel op de beurs bezig....

Cruciale denkfout van veel mensen. Zien een huis als beleggingsobject i.p.v. als iets om in te wonen. Die gedachte is een van de oorzaken van de crash in UK.

Mss wat off topic, maar kan iemand mij vertellen hoe je loon berekend voor een Nederlander? Ik bedoel dus, van jou brutoloon, naar nettoloon... hoe werkt dat in NL?

Plus 30% ongeveer en voor een goed salaris plus 50%

quote:

Op woensdag 3 maart 2010 21:17 schreef Emu het volgende:
Mss wat off topic, maar kan iemand mij vertellen hoe je loon berekend voor een Nederlander? Ik bedoel dus, van jou brutoloon, naar nettoloon... hoe werkt dat in NL?

Even Google gebruiken en dan de woorden bruto en netto intikken.

quote:

Op woensdag 3 maart 2010 21:07 schreef Halcon het volgende:

[..]

Cruciale denkfout van veel mensen. Zien een huis als beleggingsobject i.p.v. als iets om in te wonen. Die gedachte is een van de oorzaken van de crash in UK.

Huis IS ook een beleggingsobject, net als zowat alle dingen die jij koopt met een degelijke waarde... of zo zou je het toch minstens moeten bekijken. Alleen kan de doorsnee particulier niet zo goed inschatten of hij een goede belegging doet of niet. Zo heb ik net zelf een appartement gekocht voor 97.000 euro, alle kosten inclusief, dat ik nu ga verhuren voor 450 euro, dat is dus een goede investering. ALS ik alles zou zijn gaan lenen, zou dat ding na 20 jaar praktisch volledig afbetaald door de huurder, ik moet gewoon per maand 50 euro zelf bijleggen, maar na 20 jaar heb ik dus een volledig gratis appartement. Wat dat appartement dan waard zal zijn, is natuurlijk momenteel koffiedik kijken, maar het zal alleszins nog wel een leuke waarde hebben.

quote:

Op woensdag 3 maart 2010 21:22 schreef Emu het volgende:

[..]

Huis IS ook een beleggingsobject, net als zowat alle dingen die jij koopt met een degelijke waarde... of zo zou je het toch minstens moeten bekijken. Alleen kan de doorsnee particulier niet zo goed inschatten of hij een goede belegging doet of niet. Zo heb ik net zelf een appartement gekocht voor 97.000 euro, alle kosten inclusief, dat ik nu ga verhuren voor 450 euro, dat is dus een goede investering. ALS ik alles zou zijn gaan lenen, zou dat ding na 20 jaar praktisch volledig afbetaald door de huurder, ik moet gewoon per maand 50 euro zelf bijleggen, maar na 20 jaar heb ik dus een volledig gratis appartement. Wat dat appartement dan waard zal zijn, is natuurlijk momenteel koffiedik kijken, maar het zal alleszins nog wel een leuke waarde hebben.

Goed, maar jij bekijk het dus niet echt als investering. In principe kun je zeggen dat jouw investering brutto 5.6% genereert, maar vervolgens moet je daar de "cost of capital" vanaf halen. Vervolgens nog de kosten die je maakt aan het appartement, er gaat altijd wel iets kapot en je moet begroten voor groot onderhoud om de zoveel jaar.

Eigenlijk is die investering alleen interessant als je gelooft dat het huis over tijd meer waard wordt. Anders genereer je meer rendement door gewoon een mandje obligaties te kopen. Behoorlijk meer zelfs.

quote:

Op woensdag 3 maart 2010 21:40 schreef Drive-r het volgende:

[..]

Goed, maar jij bekijk het dus niet echt als investering. In principe kun je zeggen dat jouw investering brutto 5.6% genereert, maar vervolgens moet je daar de "cost of capital" vanaf halen. Vervolgens nog de kosten die je maakt aan het appartement, er gaat altijd wel iets kapot en je moet begroten voor groot onderhoud om de zoveel jaar.

Eigenlijk is die investering alleen interessant als je gelooft dat het huis over tijd meer waard wordt. Anders genereer je meer rendement door gewoon een mandje obligaties te kopen. Behoorlijk meer zelfs.

Maar dat geld heeft hij nu niet. Misschien pak hem beet 20%, of 20k of zo, maar daarmee bouw je geen kapitaal op

Management-fee moet er ook nog vanaf

quote:

Op woensdag 3 maart 2010 21:22 schreef Emu het volgende:

[..]

Huis IS ook een beleggingsobject, net als zowat alle dingen die jij koopt met een degelijke waarde... of zo zou je het toch minstens moeten bekijken. Alleen kan de doorsnee particulier niet zo goed inschatten of hij een goede belegging doet of niet. Zo heb ik net zelf een appartement gekocht voor 97.000 euro, alle kosten inclusief, dat ik nu ga verhuren voor 450 euro, dat is dus een goede investering. ALS ik alles zou zijn gaan lenen, zou dat ding na 20 jaar praktisch volledig afbetaald door de huurder, ik moet gewoon per maand 50 euro zelf bijleggen, maar na 20 jaar heb ik dus een volledig gratis appartement. Wat dat appartement dan waard zal zijn, is natuurlijk momenteel koffiedik kijken, maar het zal alleszins nog wel een leuke waarde hebben.

Een huis dient voor de meeste Nederlanders toch vooral om in te wonen, niet om mee te beleggen.

quote:

Op woensdag 3 maart 2010 21:40 schreef Drive-r het volgende:

[..]

Goed, maar jij bekijk het dus niet echt als investering. In principe kun je zeggen dat jouw investering brutto 5.6% genereert, maar vervolgens moet je daar de "cost of capital" vanaf halen. Vervolgens nog de kosten die je maakt aan het appartement, er gaat altijd wel iets kapot en je moet begroten voor groot onderhoud om de zoveel jaar.

Eigenlijk is die investering alleen interessant als je gelooft dat het huis over tijd meer waard wordt. Anders genereer je meer rendement door gewoon een mandje obligaties te kopen. Behoorlijk meer zelfs.

Op het moment dat je het appartement hebt afbetaald ga je wel flink verdienen, denk je dat van jaar 20 tot jaar 40 wel gedane schade inloopt.

In elk geval met dit rekenmodel

quote:

Op woensdag 3 maart 2010 21:51 schreef DiegoArmandoMaradona het volgende:

[..]

Maar dat geld heeft hij nu niet. Misschien pak hem beet 20%, of 20k of zo, maar daarmee bouw je geen kapitaal op

Dat maakt verder voor de case niet uit, geld dat je leent heeft ook een cost of capital natuurlijk.

quote:

Op woensdag 3 maart 2010 21:59 schreef DiegoArmandoMaradona het volgende:

[..]

Op het moment dat je het appartement hebt afbetaald ga je wel flink verdienen, denk je dat van jaar 20 tot jaar 40 wel gedane schade inloopt.

In elk geval met dit rekenmodel

Nogmaals, enkel als het vastgoed in waarde toeneemt. Nu begrijp ik wel dat mensen daarin geloven, maar ik wilde enkel aangeven dat het anders ook geen goeie investering wordt vergeleken bij een simpele obligatie. Daarbij is een obligatie minder werk en vrij verhandelbaar

quote:

Op woensdag 3 maart 2010 22:33 schreef Drive-r het volgende:

[..]

Dat maakt verder voor de case niet uit, geld dat je leent heeft ook een cost of capital natuurlijk.

Maar er staat ook inkomen tegenover

Voor obligaties ga je niet snel geld lenen en als die niks meer waard zijn heb je alleen papier en met een appartment in elk geval stenen en een dak.

Ik heb geen zin om te rekenen maar ik denk dat je na 20-30 of 40 jaar met een mandje obligaties van 20k niet beter af bent

quote:

Op woensdag 3 maart 2010 22:39 schreef DiegoArmandoMaradona het volgende:

[..]

Maar er staat ook inkomen tegenover

Voor obligaties ga je niet snel geld lenen en als die niks meer waard zijn heb je alleen papier en met een appartment in elk geval stenen en een dak.

Ik heb geen zin om te rekenen maar ik denk dat je na 20-30 of 40 jaar met een mandje obligaties van 20k niet beter af bent

Je begrijpt de complete redenering niet. Als je uitgaat van geen stijging in de waarde van je huis, is tijd geen factor.

quote:

Op woensdag 3 maart 2010 23:57 schreef Drive-r het volgende:

[..]

Je begrijpt de complete redenering niet. Als je uitgaat van geen stijging in de waarde van je huis, is tijd geen factor.

Hoe is mijn redering?

quote:

...ik denk dat je na 20-30 of 40 jaar met een mandje obligaties van 20k niet beter af bent

quote:

Op donderdag 4 maart 2010 00:15 schreef Drive-r het volgende:

[..]

Das op zijn best een berekening

quote:

Op donderdag 4 maart 2010 00:17 schreef DiegoArmandoMaradona het volgende:

[..]

Das op zijn best een berekening

Ok, fijn dat je op je eigen rare manier je eigen ongelijk toegeeft

Ik geef aan dat de discussie over "berekening" of "beredenering" me niet interesseert en dat je een redelijke kneus moet zijn om een discussie niet inhoudelijk te kunnen voeren, maar op dat soort punten interessant denkt te houden.

Verder geef je zelf al aan dat het blijkbaar geen berekening is, dus nam ik aan dat het een redenering was.

quote:

Ik heb geen zin om te rekenen maar...

En nu weer terug je grotje in

Met een mandje van 20k aan obligaties met een gemiddeld rendement van 4% heb je na 20 jaar ongeveer 40.000

Nu mag jij met je berekening komen

quote:

Op donderdag 4 maart 2010 00:31 schreef DiegoArmandoMaradona het volgende:
Met een mandje van 20k aan obligaties met een gemiddeld rendement van 4% heb je na 20 jaar ongeveer 40.000

Nu mag jij met je berekening komen

Je hebt 5.400 euro per jaar aan inkomen op je huis. De hypotheek op de 77.000 die je moet lenen is ongeveer 5.5% als je gunstig leent over een lange periode. Dat kost je dus jaarlijks 4.235. Wat zou onderhoud verder kosten per jaar? Ik zou zeggen dat je toch minstens 500 euro per jaar weg moet zetten voor onderhoud - da's eigenlijk natuurlijk idioot weinig. Hou je een rendement over van 3.3%.

En zelfs dat rendement is natuurlijk eigenlijk veel lager doordat je huis soms een weekje leeg staat, je kosten hebt gemaakt voor aankoop (want we gaan uit van geen waardestijging, dus de KK ben je kwijt).

Waarom denk je dat commercieel vastgoed gewoon 9% brutto rendement heeft op contracten die Tripple Net zijn? Die lui weten dat je niet zo makkelijk geld verdiend en dus goeie huur moet vragen. Een kamer kopen en verhuren op 5.6% brutto rendement is dan toch niet handig.

Het grote probleem met het verwerven van vastgoed voor de particuliere verhuur in Nederland is de HRA. Want daardoor moet je al bijna 2x zoveel aan huur vragen dan dat iemand kwijt zou zijn aan netto-hypotheekrente.
In hele specifieke gevallen kan dat wel, maar bijna altijd voor de korte termijn. Niemand gaat 20 jaar lang 1000 euro huur p/m betalen als hij ook voor 700 euro kan kopen.

Vastgoed moet je ook bekijken op lange termijn. Er zijn inderdaad hogere rendementen te behalen, maar niet met die zekerheid en meer dan een spaarrekening, staatslening of obligatie. Bovendien werk je met een soort hefboomeffect. Je gaat 90.000 euro lenen, 7.000 euro eigen kapitaal. Ik heb het uitgerekend, en dat eigen kapitaal van me brengt dan 8,x% op als het appartement wordt verkocht na 20 jaar voor (geïndexeerd met inflatie) 33% minder later dan de aankoopprijs was. Dat is echt wel realistisch.

Uiteraard is dat geen vetpot, maar je moet gewoon de markt goed volgen, ik ben namelijk van plan om binnen een dik jaar er nog 1 bij te kopen, op dezelfde manier, en dan heb je weer 7.000 tot 10.000 euro die dit interessante rendement bied.

Wil maar zeggen, en het is misschien meer iets Belgisch, maar ik ken wel een aantal mensen die op deze manier +100 panden hebben verworven. Ook met studentenkamers zijn daar zo wel wat mensen mee bezig. Daar is het rendement hoger, maar ook meer gezeur.

quote:

Op donderdag 4 maart 2010 00:49 schreef LXIV het volgende:
Het grote probleem met het verwerven van vastgoed voor de particuliere verhuur in Nederland is de HRA. Want daardoor moet je al bijna 2x zoveel aan huur vragen dan dat iemand kwijt zou zijn aan netto-hypotheekrente.
In hele specifieke gevallen kan dat wel, maar bijna altijd voor de korte termijn. Niemand gaat 20 jaar lang 1000 euro huur p/m betalen als hij ook voor 700 euro kan kopen.

Mijn punt was enkel dat het pas rendeert als je gelooft in waardestijging. Anders zullen de meesten waarschijnlijk zelfs toeleggen elke maand, maar goed, dat zien de mensen niet.