Interesse bestaand huis

als je lid wil worden van de VEH, dan kun je via je rentepunten van de INg (indien je die heb) een korting van 50% krijgen

quote:

Op dinsdag 2 februari 2010 14:00 schreef Ralphmeister het volgende:

De eigenlijke vraag is dus hoe controleer ik een huis op lekkages / de staat van het dak simpel terwijl het er natuurlijk goed uit ziet.

En dat is nou precies waarom je een expert inhuurt.

Ons huis is van 1936. Ons huis is de afgelopen 20 jaar regelmatig aangepakt en wij wonen er nu sinds juni. Waar wij tegen aan liepen waren de vele kruipluiken in ons huis. Blijkbaar gedaan door een stel amateurs want er zaten vreemde dingen tussen. Dus als ik jou was zou ik ook rekening houden met het vernieuwen van de je elektra e.d.

quote:

Op dinsdag 2 februari 2010 16:50 schreef Ralphmeister het volgende:
Als ik zelf al van zulke punten kan herkennen en daarom van de koop af zie scheelt dat natuurlijk tijd en geld dan dat ik onnodig die expert inhuur..

Klopt, maar die expert huur je natuurlijk pas bij een tweede ronde in, he.
Als je die al de eerste bezichtiging meeneemt, heb je waarschijnlijk geld te veel

quote:

Op dinsdag 2 februari 2010 16:50 schreef Ralphmeister het volgende:

[..]

Als ik zelf al van zulke punten kan herkennen en daarom van de koop af zie scheelt dat natuurlijk tijd en geld dan dat ik onnodig die expert inhuur..

Als er een gat in het dak zit hoeft een expert mij niet te vertellen dat dat niet goed is.. Maar hoe kan ik dus eventueel andere dingen zien terwijl het niet zo duidelijk is als een gat..

Huizen van die leeftijd hebben (meestal) ook houten vloerbalken. Deze kunnen worden aangetast door schimmels (rot) en kevertjes/houtworm. Kijk dus ook even onder de vloer. Waar de balken de muur ingaan komt rot het meeste voor, houtworm kan overal zitten. Beide zijn vrij eenvoudig te zien.

Inderdaad, error_404.
Ralpmeister, het huis dat ik onlangs heb gekocht komt uit 1903 en onze situatie is dus misschien enigszins vergelijkbaar. Ik ben eerst gaan kijken, viel er meteen voor, toen nog een tweede keer gaan kijken, wat kritischer en m'n vader meegenomen die wel een beetje verstand van (technische) zaken heeft. Daarna de koop gesloten onder voorbehoud van een technische keuring, om zo veel mogelijk verassingen uit te sluiten. (Als ik over een week de sleutel krijg en aan het verbouwen sla, kan ik laten weten of de verassingen ook uitgebleven zijn ) De keurmeester heeft me op wat handige dingen gewezen: twee rotte dorpels, plat dakje dat vervangen zou moeten worden, etc., maar geen redenen om de koop niet door te laten gaan. Zo zou ik het weer doen. Maar of er dus rottende balken onder de vloer zitten, weet ik bijvoorbeeld niet, want het betrof slechts een visuele inspectie (zoals meestal, maar dat kan je in overleg met de verkopers misschien anders doen)...
Verder: veel vragen en de antwoorden bij voorkeur per e-mail naar je toe laten sturen door de makelaar. Bijvoorbeeld vragen over wanneer de elektrische installatie is aangelegd en van wanneer de waterleidingen dateren, dat soort dingen. Op dergelijke antwoorden mag jij namelijk gewoon vertrouwen.
Iets wat ik las toen ik dat allemaal ondernam: een naald meenemen om in kozijnen te prikken om te kijken of het hout niet rot is onder de (nieuwe) laag verf. Zo deed de keurmeester het ook, met een priem... Verder geen tips dus eigenlijk...

Ha, zo ging het bij mij ook, ook al lang te koop en moest e.e.a. gebeuren dus flink onderhandeld (meer dan 11% van de vraagprijs afgekregen )!
Nogmaals succes en hou ons op de hoogte!

quote:

Op dinsdag 2 februari 2010 13:39 schreef klusfoobje het volgende:

[..]

Je kunt het ook best zelf doen. Reden om het toch via zo iemand te doen is
- sociaal: houd ze uit de ww
- angst : ik ben bang dat ik het verkeerd doe
-aaname : hij zal het wel beter weten
- zekerheid: als hij het vern**kt is hij aansprakelijk, toch ?

Ik heb het de eerste keer ook zelf gedaan en het papierwerk uitbesteed. Een volgende keer doe ik het helemaal zelf. Foutje bij d eeerste keer was het emotioneel betrokken zijn. Je wilt het huis te graag en gaat dus teveel betalen. De 2e keer weet je beter.

het is ook ons eerste koophuis en ook al heb ik me goed in de materie ingelezen (hypotheek) en onderzoek gedaan. Het gaat toch om erg veel geld en ik heb uiteindelijk 47,000 euro minder betaald dan de buren, maar een 2e huis ga ik ook gewoon zelf doen

quote:

Op woensdag 3 februari 2010 11:03 schreef Ralphmeister het volgende:

Nog een kleine vraag hierover.. Kan je beter een bedrijf inschakelen of gewoon een kennis meenemen die net zo goed is? Het gaat er dan dus om als die bouwkundige (betaald) het goed keurt en het uiteindelijk tegen valt of je hem dan op enige manier aansprakelijk kan stellen? Of dat het dan een gevalletje pech gehad is?

Dat ligt dus volledig aan de kennis van de vriend. Als die architect of bouwkundige is, kan het idd goedkoper zijn. Is diegene timmerman, dan zou ik hem lekker thuis laten.
Het gaat er dus om of die persoon normaal gesproken ook zo'n keuring zou (kunnen) doen.

Verder gaat het om een niet-destructieve, visuele keuring. Er zullen dus geen plafonds gesloopt worden ed om balklagen te inspecteren, alleen die dingen die op nirmale wijze te bekijken zijn (neem een spiegeltje en zaklamp mee om bij onder een vloer te kijken bijvoorbeeld)
Het is dus nooit een waterdichte garantie, maar kan je wel stukken meer inzicht geven.

Je verwart de keuring met een garantieverklaring denk ik.
Een keuring laat je doen om inzicht te krijgen in de huidige staat van het pand.
Een keurmeester zal altijd uitgaan van een neagatieve situatie; hij heeft er geen baat bij je een rooskleurig plaatje voor te schetsen dat het in werkelijkheid niet is. Hij werkt ten slotte voor jou. En jij wil een zo goed mogelijk inzicht ivm de werkzaamheden aan het huis.
Let wel: ook die werkzaamheden zijn relatief. Er zijn noodzakelijke werkzaamheden, maar ook minder noodzakelijke en esthetische. Verder kun je ook nog kijken naar de "afschrijvingstermijn" van werkzaamheden. Binnen welke termijn moeten ze gedaan worden en hoe lang wil je dat de raparatie standhoudt? Bij de laatste wordt normaal gesproken een verdeling gamaakt per 5 jaar, met een gemiddelde levensduur van 15-20 jaar, afhankelijk van het type reparatie.

quote:

Op woensdag 3 februari 2010 11:31 schreef Ralphmeister het volgende:
Dat het geen waterdichte garantie is okay..

Maar aan de betaalde keuring kan je dus geen rechten ontlenen als er toch iets is? Als de bouwkundige zegt de kozijnen zijn in orde en achteraf zijn ze verrot, heb ik dan rechten?

Of alleen het standaard recht van naar de rechter stappen en hem in gebreke stellen waar dan nog uit bewezen moet worden of het echt een fout van hem is of dat hij er inderdaad over heen kan kijken?

Als je als koper 'voldoende' moeite gedaan hebt om eventuele gebreken te vinden en je hebt ze niet gevonden maar blijken er toch te zijn. Dan kunnen de gebreken eventueel als verborgen gebreken aangemerkt worden. En dan kan je de verkoper daarvoor aansprakelijk stellen.

De rechter vindt over het algemeen het inhuren van een bouwkundige voldoende moeite. Dus je hebt er wel wat aan.

quote:

Op dinsdag 2 februari 2010 16:17 schreef error_404 het volgende:

[..]

En dat is nou precies waarom je een expert inhuurt.

Hebben ze bij mij niet gezien hoor. Ik was 156 euro kwijt, maar was in principe nog geen drol wijzer na die keuring.. Wat een knudde is dat zeg..

Mijn muren waren ook rot, maar daar zaten 10 lagen behang + verf over dus dat voelde je niet snel, en zag je al helemaal niet. Vol met schimmel, hele losse stukken muur etc. Mijn raamkozijnen hoefden niet vervangen te worden volgens hun, maar dat was dus wél zo. Electra heeft ie niet naar gekeken (wel gevraagd) was gewoon in orde zei hij... En vervolgens wilde hij een rapportje opmaken in een cafe verderop, gaat hij een heel verhaal vertellen over zijn eigen leven (Hé who care's? Geef me dat rapport) en wat zie ik tot mijn verbazing... heeft die etter gewoon een half uur extra gerekend...

Wat een droeftoeter zeg....

Dus ik heb echt niks gehad aan die bouwtechnische keuring.. ik ben overal zelf over gekomen, en nu zit er een hele nieuwe cv-installatie in, en word de electra nu ook helemaal overnieuw gedaan! En dan heb ik het nog niet over de rest van de kosten

quote:

Op woensdag 3 februari 2010 12:39 schreef Xs2Shanna het volgende:

[knip]

Klinkt precies als de gemiddelde EH-keurmeester
Het voordeel van zelf iemand inhuren, is dat je keus hebt wie je inhuurt en ook onderzoek kan doen naar wie een goede partij is. Niet elke keurmeester is dezelfde....

quote:

Op woensdag 3 februari 2010 12:25 schreef Zolena het volgende:

[..]

Als je als koper 'voldoende' moeite gedaan hebt om eventuele gebreken te vinden en je hebt ze niet gevonden maar blijken er toch te zijn. Dan kunnen de gebreken eventueel als verborgen gebreken aangemerkt worden. En dan kan je de verkoper daarvoor aansprakelijk stellen.

De rechter vindt over het algemeen het inhuren van een bouwkundige voldoende moeite. Dus je hebt er wel wat aan.

Als je het op verborgen gebreken wilt gooien moeten deze dan niet verondersteld redelijkerwijs bekend te horen zijn geweest bij de verkoper? Welke zich dan weer kan verbergen achter de door de koper ingehuurde "expert"...

Je hebt een meldingsplicht als koper, maar als er gebreken zijn waar je niet van weet en niet kan weten als leek zit je gewoon veilig.

quote:

Als je het op verborgen gebreken wilt gooien moeten deze dan niet verondersteld redelijkerwijs bekend te horen zijn geweest bij de verkoper?

Nee

quote:

Welke zich dan weer kan verbergen achter de door de koper ingehuurde "expert"...

Hoe bedoel je dat...?

quote:

Je hebt een meldingsplicht als koper, maar als er gebreken zijn waar je niet van weet en niet kan weten als leek zit je gewoon veilig.

In principe wel ja, probleem is dat het altijd een grijs gebied is (leek versus kop-in-het-zand), vandaar dat het dus ook handig is om een eigen expert mee te nemen.
Geborgen gebreken aantonen is een pittige en lang slepende klus, waar vrij snel een advocaat aan te pas komt. Dat moet je gewoon zo veel mogelijk proberen te voorkomen.

@ Ralphmeister, keurmeester aansprakelijk stellen gaat niet lukken. Die sluiten in het contract dat je met ze sluit hun aansprakelijkheid uit. Logisch ook, anders wordt het een riskant beroep ;-)

@ De Rikster, nee, de verkoper hoeft niet met die gebreken bekend te zijn geweest...

quote:

In principe wel ja, probleem is dat het altijd een grijs gebied is (leek versus kop-in-het-zand), vandaar dat het dus ook handig is om een eigen expert mee te nemen.

Wat ik dus bedoel is dat wanneer er zich daarna problemen voordoen je weinig meer kan: De bewoner (leek) heeft mij een huis met een probleem verkocht welke mijn dure expert over het hoofd heeft gezien/niet onderkent heeft

Mijn oude buren hebben het toevallig gehad, een woning verkocht en na een maand of drie gemeentelijk onderzoek in de buurt. Paalrot en verrote kespen.

De koper heeft het op verborgen gebreken gegooid en de rechter heeft uitgesproken dat de verkoper hiervoor niet aansprakelijk kan worden gesteld om dat het niet aannemelijk is dat zij hiervan op de hoogte hadden kunnen zijn.

@ De_Rikster; probeer het waterschap aansprakelijk te stellen. Waarschijnlijk door het verlagen van het grondwaterpeil zijn de paakoppen gaan rotten.

quote:

Op dinsdag 2 februari 2010 17:17 schreef Ralphmeister het volgende:
Zo is het bij mij ook.. Ik wil niet zeggen dat ik het helemaal wil hebben maar vind het verder gewoon echt op de perfecte locatie liggen.

Daar zeg je wel iets belangrijks. Aan een huis kan je alles verbouwen, vernieuwen en verspijkeren (ook in de loop der tijd, als je nu nog niet geld voor alles hebt) maar een locatie of ligging veranderen gaat niet. Als het huis qua ligging en locatie perfekt is (oftwel geweldig stekkie), maar er moet wel een hoop aan gebeuren, zou je dat in je achterhoofd kunnen houden. Alles is op te knappen of aan te passen, behalve de plek zelf...

quote:

Op woensdag 3 februari 2010 15:01 schreef error_404 het volgende:
@ De_Rikster; probeer het waterschap aansprakelijk te stellen. Waarschijnlijk door het verlagen van het grondwaterpeil zijn de paakoppen gaan rotten.

Ik weet het, is echter uitgesloten, proefrechtzaak is zelfs al geweest, gaat niet lukken

Paalrot is echter een gevolg van een bacterieinfectie, in combinatie met verlagen van de grondwaterstand gaat het allemaal wat sneller natuurlijk.

quote:

Op woensdag 3 februari 2010 14:55 schreef De_Rikster het volgende:
De koper heeft het op verborgen gebreken gegooid en de rechter heeft uitgesproken dat de verkoper hiervoor niet aansprakelijk kan worden gesteld om dat het niet aannemelijk is dat zij hiervan op de hoogte hadden kunnen zijn.

Het hangt inderdaad natuurlijk ook van de omstandigheden af. Koop je een huis uit 1900, dan moet je er nou eenmaal rekening mee houden dat er e.e.a. mis kan zijn. Bij huis van 5 jaar oud hoef je daar geen rekening mee te houden.
Maar goed, dit is misschien meer een discussie voor WGR