Huizenmarkt #40: Vals plat

quote:

Op woensdag 20 januari 2010 16:32 schreef huizenmarkt-zeepbel.nl het volgende:

[..]

De topeconomen zijn het jou eens:

Arnoud Boot: Starters bepalen de huizenprijzen

Het is natuurlijk ook niet zo heel moeilijk om deze conclusie te trekken, je kan niet iets uit niets maken. Het argument dat je 'feel good' diensten ook moet zien als productie is natuurlijk een bedenkelijk concept. Je kan ook de hele dag met je vriend/vriendin in bed gaan liggen en flink veel 'feel good' productie maken. Aan het eind van de dag zijn het toch de fysieke goederen die je nodig hebt, eten, brandstof, dak boven je hoofd, compu en internet etc. te veel burocratie is de doodsteek voor elke economie, veelal worden dit soort surplus baantje bedacht om mensen aan het werk te houden in tijden dat de economie een gezonde basis heeft, zodra de basis van de economie word ingeruild voor dit soort surplus baantjes omdat mensen liever dit soort werk doen, ben je in feite een omgekeerde pyramide aan het bouwen. Het fundament word steeds zwakker en de top steeds zwaarder. We zitten al vrij ver in dit proces en de vraag is of het tij nog gekeerd kan worden zonder al te veel verlies te lijden. Een hoop kennis, vaardigheden en vakmanschap is al verloren gegaan en het kost weer decennia om dat terug te krijgen, allemaal dankzij de korte termijn winst strategie van menig bedrijf en de overheid. Om die reden geloof ik niet in snel economisch herstel, ik verwacht een stagnatie wat effectief inhoud dat we welvaart gaan inleveren, daarom voorzie ik ook geen herstel van de huizenmarkt en ligt verder daling in het logisch vervolg van deze economische ontwikkeling. Banen met toekomst zijn volgens mij die gene die gestoeld zijn op de exacte wetenschappen, werken in de (gezondheids)-zorg, en productie van basisbehoeften zoals b.v. de levensmiddelen industrie. Energie zal de komende jaren weer extreem gaan stijgen door de enorm toenemende vraag uit andere delen van de wereld daarom voorzie ik goede vooruitzichten voor alles wat met energiebesparing, recycling en alternatieve energieopwekking te maken heeft. Alleen al om die reden zou de prijs van woningwet woningen flink onderuit moeten gaan want nieuwbouw is beter geisoleerd en als je toch nieuw laat bouwen probeer dan zoveel mogelijk energie uit de zon te halen. Dak vol met PV cellen en zonnecollectoren, Wubbo Ockels zal trots op je zijn

Daarstraks op TV:

VPRO Goudzoekers afl. 8: Groningen
http://weblogs.vpro.nl/goudzoekers/2010/01/12/afl-8-groningen/
Zal binnenkort wel herhaald worden of op uitzendinggemist verschijnen.

Speciaal voor al die luitjes die denken met hun duurbetaalde hok in de provincie echt geen kat in de zak gekocht te hebben.

Ik denk dat je in Nederland nog het beste zit in de dorpen in het Groene Hart en direct aangrenzend aan de Randstad. In de grote steden zelf moet je niet meer wezen, tenzij je jong (lees:student) bent en/of je niet geïnteresseerd bent in leefbaarheid doordat je toch elke ochtend de auto induikt. En ver weg in het lege oosten van het land is het sowieso een drama, daar wonen straks alleen nog bejaarden die langzaam afsterven.

quote:

Op woensdag 20 januari 2010 20:41 schreef LinkdumpLoetje het volgende:
Daarstraks op TV:

VPRO Goudzoekers afl. 8: Groningen
http://weblogs.vpro.nl/goudzoekers/2010/01/12/afl-8-groningen/
Zal binnenkort wel herhaald worden of op uitzendinggemist verschijnen.

Speciaal voor al die luitjes die denken met hun duurbetaalde hok in de provincie echt geen kat in de zak gekocht te hebben.

Ik denk dat je in Nederland nog het beste zit in de dorpen in het Groene Hart en direct aangrenzend aan de Randstad. In de grote steden zelf moet je niet meer wezen, tenzij je jong (lees:student) bent en/of je niet geïnteresseerd bent in leefbaarheid doordat je toch elke ochtend de auto induikt. En ver weg in het lege oosten van het land is het sowieso een drama, daar wonen straks alleen nog bejaarden die langzaam afsterven.

Haha jahoor, al die paniek omdat er simpelweg wanbeleid wordt gevoerd. Het zal wel loslopen. Wel jammer dat het flink gemeenschapsgeld kost. Maargoed er kan altijd nog iets nuttigs gebouwd worden.

quote:

Op woensdag 20 januari 2010 22:27 schreef Sjabba het volgende:

[..]

Haha jahoor, al die paniek omdat er simpelweg wanbeleid wordt gevoerd. Het zal wel loslopen. Wel jammer dat het flink gemeenschapsgeld kost. Maargoed er kan altijd nog iets nuttigs gebouwd worden.

Komt wel goed hoor, voor 250.000 een vrijstaand huis aan het water

quote:

Op woensdag 20 januari 2010 22:27 schreef Sjabba het volgende:

[..]

Haha jahoor, al die paniek omdat er simpelweg wanbeleid wordt gevoerd. Het zal wel loslopen. Wel jammer dat het flink gemeenschapsgeld kost. Maargoed er kan altijd nog iets nuttigs gebouwd worden.

Huizen bouwen waar geen vraag naar is, is altijd wanbeleid, waar dat gebrek aan vraag ook door komt. Neemt niet weg dat er de afgelopen jaren in Nederland heel veel huizen zijn gebouwd waar nu nauwelijks vraag meer naar is. Ik doel dan voornamelijk op het duurdere segment in de vinex-wijken.

Overigens zie ik geen paniek. Wel een gruwelijke berg kapitaalvernietiging.

quote:

Op woensdag 20 januari 2010 22:31 schreef LinkdumpLoetje het volgende:

[..]

Huizen bouwen waar geen vraag naar is, is altijd wanbeleid, waar dat gebrek aan vraag ook door komt. Neemt niet weg dat er de afgelopen jaren in Nederland heel veel huizen zijn gebouwd waar nu nauwelijks vraag meer naar is. Ik doel dan voornamelijk op het duurdere segment in de vinex-wijken.

Overigens zie ik geen paniek. Wel een gruwelijke berg kapitaalvernietiging.

Je hebt het niet juist. Die huizen zijn nog niet gebouwd. Wat gebouwd is is pas gebouwd toen het verkocht was.
Het probleem is een gemeente die een hele partij kavels klaarmaakt en ze niet kwijtraakt.

Vaak wordt er gedacht een dure wijk te maken, iedereen wil tenslotte in zo'n wijk wonen, de realiteit is dat maar weinige dat kunnen betalen.

quote:

Op woensdag 20 januari 2010 22:51 schreef Sjabba het volgende:

[..]

Je hebt het niet juist. Die huizen zijn nog niet gebouwd. Wat gebouwd is is pas gebouwd toen het verkocht was.
Het probleem is een gemeente die een hele partij kavels klaarmaakt en ze niet kwijtraakt.

Wat die kavels betreft heb je gelijk. Maar in het programma zelf kwam naar voren dat het niet alleen ging om kavels voor de rijken, maar ook om een gewone woonwijk. De bouw daarvan was inmiddels stilgelegd, maar de huizen die wel gebouwd zijn gaan voor dump(huur)prijzen weg.

quote:

Vaak wordt er gedacht een dure wijk te maken, iedereen wil tenslotte in zo'n wijk wonen, de realiteit is dat maar weinige dat kunnen betalen.

Dat is niet het enige probleem. Het probleem in Groningen en Friesland is vooral dat geen hond daar wil wonen. Ook gepensioneerden uit het westen niet.

Maar je hebt wel gelijk. Ik zie het hier in mijn dorpje trouwens ook gebeuren. Hier is nog geen sprake van krimp en leegstand, maar wel van een behoorlijke vergrijzing. En dat kan natuurlijk een voorbode zijn van krimp. Persoonlijk denk ik dat het met die krimp wel mee zal vallen, omdat de locatie gewoon erg goed is.

Enfin, de oplossing die de heren van de gemeente in gedachten hebben: bijbouwen. Als het om zeer betaalbare (huur)woningen gaat, zou het kunnen werken. Maar ik vermoed dat het weer villa's zullen worden, die alleen voor de happy few te betalen zijn. Die happy few zal er ook wel op afkomen, maar dan hebben we het dus niet over frisse jonge gezinnetjes die het dorp komen versterken, maar over nog meer rijke bejaarden.

quote:

Op woensdag 20 januari 2010 22:51 schreef Sjabba het volgende:

Je hebt het niet juist. Die huizen zijn nog niet gebouwd. Wat gebouwd is is pas gebouwd toen het verkocht was.
Het probleem is een gemeente die een hele partij kavels klaarmaakt en ze niet kwijtraakt.

Vaak wordt er gedacht een dure wijk te maken, iedereen wil tenslotte in zo'n wijk wonen, de realiteit is dat maar weinige dat kunnen betalen.

Hier verderop lag een stuk bouwgrond minstens 5 jaar weg te kwijnen, nu komt er een nieuw Landal park, want niemand wou een kavel kopen. Niet zo raar met de vraagprijzen en zomer's mag je van de muggen genieten zo vlak achter de dijk

quote:

Op woensdag 20 januari 2010 18:55 schreef DiegoArmandoMaradona het volgende:

[..]

Heb je cijfers van die oplopende werkeloosheid?

Huizenprijzen lopen altijd aan achter de feiten. Feit dat de werkloosheid stijgt lijkt mij zo evident dat ik dat niet eens hoef aan te tonen. Of ga jij hier zeggen dat de werkloosheid de laatste 2 jaar verminderd is misschien? Maar als je de cijfers echt wil , hier zijn er alvast wat voor Europa en België, Nederland kent een vergelijkbare trend. Waarom moet jij alles trouwens altijd in het belachelijke kunnen trekken?

quote:

Op woensdag 20 januari 2010 19:02 schreef Drive-r het volgende:

[..]

Nee. We staan nu op 5.3% (na een laagtepunt van 3.8% een jaar geleden precies). Ik denk wel dat het voorlopig nog niet gedaan is met de stijging van de werkloosheid, dat is simpelweg een gevolg van de vertraging die je hebt in een sociaal systeem als het onze. Maar goed, voor een 8.5-9.0% werkloosheid moet nog wat meer gebeuren. Ik denk dat 7.0% nog mogelijk is, maar een piek op 6.0% realistischer.

Lijkt me goede conclusie, werkloosheid zal denk ik nog oplopen tot 5,9-6,1% range. Tenzij we nogmaals in een recessie belanden, dan kunnen we wel de 8% gaan zien, maar dat lijkt me heel onrealstisch.

quote:

Op woensdag 20 januari 2010 23:17 schreef capricia het volgende:

[..]

En als we daarna langzaam weer omhoog gaan, en de werkloosheid neemt weer af...denk je dat de vraag naar woningen dan weer zal toenemen?

Ik denk dat dat vies tegen gaat vallen. Het zal alleen de doorstroming bevorderen, waardoor de daling op de huizenmarkt (die nu voornamelijk aan de bovenkant plaatsvindt) over de hele linie wordt doorgegeven.

Vergeet niet dat we over niet al te lange tijd al bevolkingskrimp krijgen. De Nederlandse bevolking groeit nu al nauwelijks meer en er staan nog 195.000 huizen op funda te wachten op een eigenaar.

quote:

Op woensdag 20 januari 2010 23:17 schreef capricia het volgende:

[..]

En als we daarna langzaam weer omhoog gaan, en de werkloosheid neemt weer af...denk je dat de vraag naar woningen dan weer zal toenemen?

Als er voldoende gebouwd wordt wel, met de daling van netto inkomens zal de koopkracht alleen maar afnemen.
Momenteel is er wel vraag naar huurwoningen

Door de deflatie er wel koopkrachtstijging maar de overheid pikt dat geld in.

quote:

Op woensdag 20 januari 2010 23:22 schreef capricia het volgende:
Er is dus geen woningtekort?

Inderdaad, nee, er is geen woningtekort. Huisvesting op courante locaties is momenteel (veel) te duur, maar dat is iets heel anders dan een tekort aan woningen.

quote:

Op woensdag 20 januari 2010 23:17 schreef capricia het volgende:

[..]

En als we daarna langzaam weer omhoog gaan, en de werkloosheid neemt weer af...denk je dat de vraag naar woningen dan weer zal toenemen?

Als de werkloosheid verminderd, is dat op termijn (nogmaals, daar zit behoorlijk wat vertraging op) zeker een reden minder waarom de huizenprijzen zouden dalen. Maar dan blijven er nog genoeg redenen over, waarom de prijs kan dalen. Over 2010 is een verdere daling zo goed als zeker, 2011 lijkt me een break-even verhaal te worden, met de economische data en verwachtingen nu bekend. Ten vroegste kan de prijs gaan stijgen in 2012 maar dan nog is mijn verwachting dat de prijzen enkele jaren stabiel gaan blijven. Tenzij er weer een economische booming periode komt (kan altijd). Conclusie is, moeilijk om in de verre toekomst te kijken, nabije toekomst is minder rooskleurig voor huizenprijzen, dit jaar volgens mij een daling 5-6% en om en bij de 1% inflatie.

quote:

Op woensdag 20 januari 2010 23:29 schreef Emu het volgende:

[..]

Als de werkloosheid verminderd, is dat op termijn (nogmaals, daar zit behoorlijk wat vertraging op) zeker een reden minder waarom de huizenprijzen zouden dalen. Maar dan blijven er nog genoeg redenen over, waarom de prijs kan dalen. Over 2010 is een verdere daling zo goed als zeker, 2011 lijkt me een break-even verhaal te worden, met de economische data en verwachtingen nu bekend. Ten vroegste kan de prijs gaan stijgen in 2012 maar dan nog is mijn verwachting dat de prijzen enkele jaren stabiel gaan blijven. Tenzij er weer een economische booming periode komt (kan altijd).

Conclusie is, moeilijk om in de verre toekomst te kijken, nabije toekomst is minder rooskleurig voor huizenprijzen, dit jaar volgens mij een daling 5-6% en om en bij de 1% inflatie.

Dat denk ik ook. Er gaat eerst nog wat vanaf (maar geen tientallen procenten). En dan zullen de huizenprijzen wel een aantal jaren redelijk stabiel blijven, terwijl de inflatie wel weer naar de 3-4% gaat. Gecorrigeerd voor inflatie gaan er dan dus tientallen procenten vanaf, maar daar zullen de huidige huizenbezitters niet heel veel pijn van ondervinden.

quote:

Op woensdag 20 januari 2010 23:36 schreef capricia het volgende:

[..]

Zeker niet wanneer ze hun hypotheekrente voor 10 / 20 jaar vastzetten. De inflatie vermindert de schuld vanzelf, en je maandelijks te betalen hyp.bedrag wordt ook steeds minder waard.

Precies. Niks aan het handje dus. De huidige huizenbezitters kunnen tevreden zijn omdat ze bij verkoop hun geld er wel weer uithalen en geen torenhoge restschuld oplopen. En de starters in de toekomst kunnen tevreden zijn omdat afgezet tegen het prijspeil in de toekomst huizen toch betaalbaarder zullen worden.

quote:

Op woensdag 20 januari 2010 23:36 schreef capricia het volgende:

[..]

Zeker niet wanneer ze hun hypotheekrente voor 10 / 20 jaar vastzetten. De inflatie vermindert de schuld vanzelf, en je maandelijks te betalen hyp.bedrag wordt ook steeds minder waard.

ahum, de stelling dat inflatie de schuld vermindert is gebaseerd op de premisse dat de schuld hetzelfde blijft, maar de gefinancieerde asset conform de inflatie stijgt.

Inflatie vermindert geen schuld, en verlaagt een maandbedag evenmin.

quote:

Op woensdag 20 januari 2010 23:39 schreef LinkdumpLoetje het volgende:

[..]

Precies. Niks aan het handje dus. De huidige huizenbezitters kunnen tevreden zijn omdat ze bij verkoop hun geld er wel weer uithalen en geen torenhoge restschuld oplopen. En de starters in de toekomst kunnen tevreden zijn omdat afgezet tegen het prijspeil in de toekomst huizen toch betaalbaarder zullen worden.

maar nooit betaalbaar genoeg naar hun zin......

quote:

Op woensdag 20 januari 2010 23:42 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

[..]

ahum, de stelling dat inflatie de schuld vermindert is gebaseerd op de premisse dat de schuld hetzelfde blijft, maar de gefinancieerde asset conform de inflatie stijgt.

Inflatie vermindert geen schuld, en verlaagt een maandbedag evenmin.

Afgezet tegen het met de inflatie meestijgende inkomen natuurlijk wel.

quote:

Op woensdag 20 januari 2010 23:43 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

[..]

maar nooit betaalbaar genoeg naar hun zin......

Nee, gratis wordt het nooit. Ja misschien in Oost-Groningen...

quote:

Op woensdag 20 januari 2010 23:43 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

[..]

maar nooit betaalbaar genoeg naar hun zin......

Tja, het blijven Hollanders.