Huizenmarkt #36: Vol verwachting klopt ons hart

quote:

Op zaterdag 5 december 2009 16:46 schreef Deprater het volgende:

[..]

dan hebben ze in India nog meer per jaar en dan ook nog bruto

tot een dergelijk bedrag is bruto netto in India

Wel grappig dat je India noemt trouwens. Ik zal de strekking van deze thread eens aan Indiers proberen uit te leggen. Kijken wat de overhand heeft: lachen, onbegrip of afgrijzen.

quote:

Op zaterdag 5 december 2009 16:54 schreef du_ke het volgende:

[..]

In Rotterdam hebben ze volgens Funda momenteel ca 1500 koopwoningen (voornamelijk appartementen) staan in de prijsklasse 75.000-125.000 en dat is haalbaar met een dergelijk inkomen. En in Den Haag bijna 1000.

Toch allemaal in de Randstad, het zal allicht niet aan je wensen voldoen maar er is wel degelijk aanbod.

Enig idee in welke buurten al die appartementen in Rotterdam staan?

quote:

Op zaterdag 5 december 2009 16:48 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

[..]

69% binnen europa ( http://www.50plusplein.nl/hhp_article_show.asp?ArtID=9453&Art_Type=3&descr=Emigreren,%20wie%20gaat ) en ik moet het eerste onderzoek nog zien waaruit dat hoogopgeleide jongeren duurzaam Nederland verlaten. Want eenieder die een jaartje in de USA gaat studeren, zullen we maar niet meetellen, nietwaar.

Niet alles wat je op internet kunt vinden is betrouwbaar. Zo heb ik zelf meer vertouwen in de CBS-cijfers dan in cijfers waar 1 of ander (markt)onderzoeksbureautje mee komt. Ik weet niet waarom hoor, zal wel iets met de onderzoeksmethodiek te maken hebben.

quote:

Op zaterdag 5 december 2009 16:59 schreef justanick het volgende:

[..]

Niet alles wat je op internet kunt vinden is betrouwbaar. Zo heb ik zelf meer vertouwen in de CBS-cijfers dan in cijfers waar 1 of ander (markt)onderzoeksbureautje mee komt. Ik weet niet waarom hoor, zal wel iets met de onderzoeksmethodiek te maken hebben.

kom maar op met die cijfers dan.

quote:

Op zaterdag 5 december 2009 16:57 schreef Halcon het volgende:

[..]

Enig idee in welke buurten al die appartementen in Rotterdam staan?

In ongeveer 2/3 van alle buurten die funda voor Rotterdam heeft aangegeven. Met ruim 1500 woningen is er vast wel iets te vinden. Maar je moet wel zo realistisch zijn dat je met een dergelijk inkomen geen topeisen kan stellen.
Dat zou ook niet lukken met veel meer beschikbare bouwgrond want de bouwkosten van een heel klein beetje woning gaan al snel richting de ton. Daar komt dan nog de grond e.d. bij.

quote:

Op zaterdag 5 december 2009 16:57 schreef Halcon het volgende:

[..]

Enig idee in welke buurten al die appartementen in Rotterdam staan?

En toen die appartementen gebouwd werden, heette het gewoon flats...
Leuk hoor, elke ochtend een lijk in je portiek vinden

quote:

Op zaterdag 5 december 2009 17:02 schreef RemcoDelft het volgende:

[..]

En toen die appartementen gebouwd werden, heette het gewoon flats...
Leuk hoor, elke ochtend een lijk in je portiek vinden

misschien ben jij gewoon te kieskeurig, en heb je teveel eisen die niet bij je inkomsten passen. Kan dat? (even los van de vooroordelen )

quote:

Op zaterdag 5 december 2009 16:54 schreef du_ke het volgende:

[..]

In Rotterdam hebben ze volgens Funda momenteel ca 1500 koopwoningen (voornamelijk appartementen) staan in de prijsklasse 75.000-125.000 en dat is haalbaar met een dergelijk inkomen. En in Den Haag bijna 1000.

Toch allemaal in de Randstad, het zal allicht niet aan je wensen voldoen maar er is wel degelijk aanbod.

Ten eerste overdrijf je schromelijk met je 1500 koopwoningen, mdat je prijsklasse-selectie niet overeenkomstig de praktijk is. De hypotheekeis is tegenwoordig 4,3x je jaarinkomen. Stel dat je 1500 bruto per maand pakt:
1500 * 12 * 1,08 * 4,3 = 84.000 euro aan maximale hypotheek. Maximale koopprijs is dus 76.000 k.k. Die woningen die jij nu aanwijst (krotten in tot op het bot verpauperde wijken) zijn dus zelfs voor deze doelgroep gewoon niet betaalbaar.

Daarnaast heb je er weinig aan als je in Almere of Amersfoort werkt. En aangezien jij het ook niet zo hebt op bijvoorbeeld nieuwe wegen om het woon-werkverkeer te veraangenamen, is een krot in een verpauperde wijk voor deze groep dus om meerdere redenen volstrekt geen optie.

quote:

Op zaterdag 5 december 2009 17:08 schreef justanick het volgende:

[..]

Ten eerste overdrijf je schromelijk met je 1500 koopwoningen, mdat je prijsklasse-selectie niet overeenkomstig de praktijk is. De hypotheekeis is tegenwoordig 4,3x je jaarinkomen. Stel dat je 1500 bruto per maand pakt:
1500 * 12 * 1,08 * 4,3 = 84.000 euro aan maximale hypotheek. Maximale koopprijs is dus 76.000 k.k. Die woningen die jij nu aanwijst (krotten in tot op het bot verpauperde wijken) zijn dus zelfs voor deze doelgroep gewoon niet betaalbaar.

Daarnaast heb je er weinig aan als je in Almere of Amersfoort werkt. En aangezien jij het ook niet zo hebt op bijvoorbeeld nieuwe wegen om het woon-werkverkeer te veraangenamen, is een krot in een verpauperde wijk voor deze groep dus om meerdere redenen volstrekt geen optie.

Ah, dus je bedoelt dat je ook eigenlijk nog niets gespaard hebt...tja..

quote:

Op zaterdag 5 december 2009 17:01 schreef du_ke het volgende:

[..]

In ongeveer 2/3 van alle buurten die funda voor Rotterdam heeft aangegeven. Met ruim 1500 woningen is er vast wel iets te vinden. Maar je moet wel zo realistisch zijn dat je met een dergelijk inkomen geen topeisen kan stellen.
Dat zou ook niet lukken met veel meer beschikbare bouwgrond want de bouwkosten van een heel klein beetje woning gaan al snel richting de ton. Daar komt dan nog de grond e.d. bij.

Ik ben het met je eens dat het stellen van eisen compleet is doorgeslagen. Stratenmakers in villa's en kapsters in dure Vinex-hutten, die tijden zijn wel voorbij. Men had die mogelijkheid door de ruime verstrekkingsnormen van banken en dat is nu voorbij.

De andere kant: de appartementen van 75.000 euro in Rotterdam staan in achterbuurten waar de meeste mensen niet willen wonen. Je moet voor de grap eens wat rond gaan kijken daar. Ga je niet vrolijk van worden. Natuurlijk wonen mensen naar hun stand, maar iemand met een vast inkomen van 2.000 euro bruto per maand hoort niet thuis tussen de illegalen, huisjesmelkers, wietplantages en hoeren.

Meer grond haalt ook niets uit. Ik zie op Funda nauwelijks nieuwbouwwoningen van onder de 150.000. Een beetje nieuwbouwwoning kost al gauw 200.000 of meer.

Wat mensen eens in zouden moeten zien is dat ze ook zelf verantwoordelijkheid hebben om wat spaarvermogen op te bouwen om dat in te brengen in de aan te kopen woning. Dat is in Duitsland en Belgie heel normaal. Men moet niet alleen teren op mogelijkheden om 125% te financieren, een 6e hypotheek te nemen en met allerlei wazige constructies tot meer dan 5 keer het bruto jaarinkomen te financieren.

Een stelletje wat een huis wil kopen van 200.000 zou met afschaffing of reducering van de overdrachtsbelasting aan bijvoorbeeld 150.000 hypotheek genoeg hebben. De rest spaar je. Dat is prima mogelijk als je nog bij je ouders woont. In Nederland is/was echter het omgekeerde aan de gang. Bij het aangaan van een financiering was niet de vraag hoeveel eigen geld iemand heeft, maar hoeveel openstaand krediet iemand al in het BKR had staan.

Als mensen gewoon normaal doen en met z'n tweetjes sparen, dan zijn woningen van 200.000 tot 250.000 prima betaalbaar en die tref je in alle regio's in Nederland in normale buurten aan.

Veel mensen waren/zijn compleet overgeleverd aan ruime verstrekkingsnormen qua LTV en LTI en de HRA. Dat moest wel een keer fout gaan.

quote:

Op zaterdag 5 december 2009 17:10 schreef capricia het volgende:

[..]

Ah, dus je bedoelt dat je ook eigenlijk nog niets gespaard hebt...tja..

Mensen die niets hebben gespaard zou men direct moeten wegsturen als ze komen voor een hypotheekofferte.

quote:

Op zaterdag 5 december 2009 17:01 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

[..]

kom maar op met die cijfers dan.

47,9% naar de apart vermelde landen in de EU (en da's inclusief de nieuwe EU-lidstaten).

quote:

Op zaterdag 5 december 2009 17:10 schreef capricia het volgende:

[..]

Ah, dus je bedoelt dat je ook eigenlijk nog niets gespaard hebt...tja..

Het is de afgelopen decennia vrij gebruikelijk geweest om alles te financieren. Gestimuleerd door de HRA en de steeds creatievere constructies die zijn bedacht om de woningen te kunnen financieren (vergis je daar ook niet in). Hypotheken van 125% van de EW waren tot grofweg 1,5 jaar geleden echt doodnormaal.

Het probleem van de hoge huizenprijzen wordt nu even extra duidelijk naar voren gebracht doordat de banken ineens op hun geld zijn gaan zitten. Nu is een fatsoenlijke woning voor veel mensen echt niet meer te betalen. En laten we wel wezen, hoeveel mensen die 1500 bruto per maand vangen hebben ook echt de ruimte om even 10-20K bij elkaar te sparen? Dat lukt je alleen als je jaren bij paps en mams blijft wonen...

De woningmarkt is dus op diverse niveaus verziekt, want eigenlijk zou je als bank als eis moeten stellen dat iemand eigen geld inlegt (en iig de k.k. uit eigen zak aftikt).

quote:

Op zaterdag 5 december 2009 17:17 schreef justanick het volgende:

[..]

47,9% naar de apart vermelde landen in de EU (en da's inclusief de nieuwe EU-lidstaten).

linkje aub als je het hebt, want ik ben geinteresserd in de brongegevens

quote:

Op zaterdag 5 december 2009 17:20 schreef justanick het volgende:

[..]

Het is de afgelopen decennia vrij gebruikelijk geweest om alles te financieren. Gestimuleerd door de HRA en de steeds creatievere constructies die zijn bedacht om de woningen te kunnen financieren (vergis je daar ook niet in). Hypotheken van 125% van de EW waren tot grofweg 1,5 jaar geleden echt doodnormaal.

Het probleem van de hoge huizenprijzen wordt nu even extra duidelijk naar voren gebracht doordat de banken ineens op hun geld zijn gaan zitten.

Niet voor kredietwaardige mensen hoor.

quote:

Nu is een fatsoenlijke woning voor veel mensen echt niet meer te betalen. En laten we wel wezen, hoeveel mensen die 1500 bruto per maand vangen hebben ook echt de ruimte om even 10-20K bij elkaar te sparen? Dat lukt je alleen als je jaren bij paps en mams blijft wonen...

guess what, heel gebruikelijk in international perspectief, en tot voor een paar decennia ook heel gebruikelijk in Nederland. Weet je, als je wat wilt, moet je misschien soms daar ook wat offers voor brengen. Tering naar de nering.

quote:

De woningmarkt is dus op diverse niveaus verziekt, want eigenlijk zou je als bank als eis moeten stellen dat iemand eigen geld inlegt (en iig de k.k. uit eigen zak aftikt).

Dat doen ze ook wel tegenwoordig hoor. Hadden ze inderdaad altijd moeten doen, maar dan hadden we nu een topic gehad hoe onredelijk die banken waren....

quote:

Op zaterdag 5 december 2009 17:20 schreef justanick het volgende:

[..]

Het is de afgelopen decennia vrij gebruikelijk geweest om alles te financieren. Gestimuleerd door de HRA en de steeds creatievere constructies die zijn bedacht om de woningen te kunnen financieren (vergis je daar ook niet in). Hypotheken van 125% van de EW waren tot grofweg 1,5 jaar geleden echt doodnormaal.

Het probleem van de hoge huizenprijzen wordt nu even extra duidelijk naar voren gebracht doordat de banken ineens op hun geld zijn gaan zitten. Nu is een fatsoenlijke woning voor veel mensen echt niet meer te betalen. En laten we wel wezen, hoeveel mensen die 1500 bruto per maand vangen hebben ook echt de ruimte om even 10-20K bij elkaar te sparen? Dat lukt je alleen als je jaren bij paps en mams blijft wonen...

Dat het gebruikelijk is wil nog niet zeggen dat het verstandig is. Ik ben het er mee eens dat met name door de HRA dit soort constructies bedacht zijn en interessant leken, maar het was natuurlijk volkomen doorgeslagen.

Ook in bv. (Voormalig West-) Duitsland of Belgie koop je niets fatsoenlijks voor 86.000 euro. Daar moet je dan ook nog eens eigen geld inbrengen en moet je gewoon een deel van de schuld rechtstreeks aflossen i.p.v. via allerlei niet renderende beleggingspolissen.

Het probleem in Nederland is de scheefgroei in de huurmarkt. De voor mensen met een bruto inkomen van 1.500 euro per maand betaalbare woningen, worden bevolkt door mensen die eigenlijk zouden moeten doorstromen.

M.i. zou men ook moeten kappen met allerlei subsidies en toeslagen. Dat zorgt alleen maar voor lucht en scheefgroei. Zorg ervoor dat mensen netto wat meer overhouden van hun bruto inkomen en dan ziet de wereld er al een stuk anders uit.

Ik vind het ook heel verstandig dat banken kritischer zijn geworden. Mensen die een huis kochten van 150.000 euro hadden daar vaak 3 jaar later al 250.000 euro opzitten door oversluiting en herfinanciering van allerlei kredieten e.d. Er was nog geen dubbeltje afgelost en vaak werd er een veelvoud van het bruto jaarinkomen verstrekt. Los daarvan zit er in je bruto jaarinkomen ook vakantiegeld en eindejaarsuitkering. Dat zou betekenen dat je in principe elke maand een deel van je vakantiegeld zou moeten besteden aan je hypotheek door het vooraf opzij te zetten. Weinig mensen die dat doen hoor.

quote:

Op zaterdag 5 december 2009 17:26 schreef Halcon het volgende:

[..]


Het probleem in Nederland is de scheefgroei in de huurmarkt. De voor mensen met een bruto inkomen van 1.500 euro per maand betaalbare woningen, worden bevolkt door mensen die eigenlijk zouden moeten doorstromen.

Die kunnen niet doorstromen, er zijn geen huurwoningen, kopen kunnen ze ook niet, japanscenario .

En zeker nu de overheid sinds dit jaar toestaat om aan jongeren 4 tijdelijke contracten te geven, voor er een vast dienstverband kan volgen, velen zullen nooit meer in vaste dienst komen

En moeten steeds een lager inkomen accepteren
Maar ze moeten wel fors bloeden om de ouderen een AOW te geven

quote:

Op zaterdag 5 december 2009 17:25 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

[..]

Niet voor kredietwaardige mensen hoor.
[..]

guess what, heel gebruikelijk in international perspectief, en tot voor een paar decennia ook heel gebruikelijk in Nederland. Weet je, als je wat wilt, moet je misschien soms daar ook wat offers voor brengen. Tering naar de nering.
[..]

Dat doen ze ook wel tegenwoordig hoor. Hadden ze inderdaad altijd moeten doen, maar dan hadden we nu een topic gehad hoe onredelijk die banken waren....

Helemaal mee eens.

Als je je zaken op orde hebt, heb je je hypotheek zo geregeld. De mensen met tijdelijke baantjes, schulden, veel kredieten en een te hoge LTI pissen naast het potje. Dat werd tijd ook.

In veel landen is het heel normaal dat je minimaal 10% eigen geld inbrengt en dat je dan nog lineair of annuitair aflost. In Nederland zijn mensen teveel verwend met allerlei cowboyhypotheken.

Het is ook nooit goed. Als banken Jan en alleman een lening geven, dan maken ze er een zooitje van, zijn het zakkenvullers en wordt er volop geklaagd over het overheidsingrijpen. Zitten banken er wat strakker in, dan zijn ze weer onredelijk...

quote:

Op zaterdag 5 december 2009 17:28 schreef Deprater het volgende:

[..]

Die kunnen niet doorstromen, er zijn geen huurwoningen, kopen kunnen ze ook niet, japanscenario .

Als je goedkoopt woont t.o.v. je inkomen, dan kun je gewoon sparen. Maar dat laatste lijkt haast wel een scheldwoord te zijn tegenwoordig.

nou moet je me toch eens zeggen wat LTI en LTV is......

/edit/ loan to income, loan to vermogen, ik vat 'm al

quote:

Op zaterdag 5 december 2009 17:29 schreef Halcon het volgende:

[..]

Als je goedkoopt woont t.o.v. je inkomen, dan kun je gewoon sparen. Maar dat laatste lijkt haast wel een scheldwoord te zijn tegenwoordig.

Idd. Ik zie hier mensen klagen dat ze een huis niet kunnen kopen terwijl ze 0,00 gespaard hebben.
Begin eerst eens gewoon met je eigen zaakjes op orde te hebben!

quote:

Op zaterdag 5 december 2009 17:32 schreef capricia het volgende:

[..]

Idd. Ik zie hier mensen klagen dat ze een huis niet kunnen kopen terwijl ze 0,00 gespaard hebben.
Begin eerst eens gewoon met je eigen zaakjes op orde te hebben!

hey, daar hebben we toch anderen voor

_{niet dat ik het probleem niet onderken, maar het wordt door de huidige *spuug* generatie *spuug* wel gemakkelijker als een eenzijdig probleem dat een ander moet oplossen beschouwt}

quote:

Op zaterdag 5 december 2009 17:32 schreef capricia het volgende:

[..]

Idd. Ik zie hier mensen klagen dat ze een huis niet kunnen kopen terwijl ze 0,00 gespaard hebben.
Begin eerst eens gewoon met je eigen zaakjes op orde te hebben!

Precies. De tijd dat het bij de adviseur gaat over het saldo eigen geld i.p.v. het saldo aan openstaande kredieten moet weer terugkomen.

Jongeren willen vaak ook alles: zo snel mogelijk na het MAVO-diploma het huis uit, een zo duur mogelijke auto als men nog bij paps en mans woont, paar keer per jaar op vakantie, paar honderd euro verspillen aan mobiele telefoons per maand, een hele kledingkast vol merkkleding, etc...

Gevolg: 0,0 spaargeld, duizenden euro's schuld bij kredietboeren... Voorheen kon je dat meenemen in de hypotheek. Dat is krankzinnig.

quote:

Op zaterdag 5 december 2009 17:28 schreef Halcon het volgende:

[..]

Helemaal mee eens.

Als je je zaken op orde hebt, heb je je hypotheek zo geregeld. De mensen met tijdelijke baantjes, schulden, veel kredieten en een te hoge LTI pissen naast het potje. Dat werd tijd ook.

In veel landen is het heel normaal dat je minimaal 10% eigen geld inbrengt en dat je dan nog lineair of annuitair aflost. In Nederland zijn mensen teveel verwend met allerlei cowboyhypotheken.

Het is ook nooit goed. Als banken Jan en alleman een lening geven, dan maken ze er een zooitje van, zijn het zakkenvullers en wordt er volop geklaagd over het overheidsingrijpen. Zitten banken er wat strakker in, dan zijn ze weer onredelijk...

Het probleem is dat veel van die cowboyhypotheken zijn gestimuleerd door de overheid. De HRA ontmoedigt aflossen. Zelfs bij dat soort onverantwoordelijke constructies komen de overheden nog met bijleenregelingen om woningen 'betaalbaar' te houden voor starters.

De combi 'te weinig fatsoenlijke woonruimte' en 'idioot beleid rondom hypotheken' heeft NL in een situatie gebracht die eigenlijk alleen voor de banken amusant was. Het tekort aan woonruimte zie je gewoon als je eens gaat kijken naar een huurhok in de noordelijke Randstad. Zelfs een 'flat' is in veel gevallen al niet meer voor een normale prijs te huren; je komt al snel uit in een woonhuis dat door de eigenaar in appartementen is gesplitst, waar je vervolgens alsnog de hoofdprijs voor betaald. Er er komen steeds meer van dat soort noodgrepen. De woningproductie blijft al jaren achter op wat het zou moeten zijn, met als gevolg dat de vrije huursector het dus zelf op gaat lossen middels dit soort constructies.

quote:

Op zaterdag 5 december 2009 17:29 schreef Halcon het volgende:

[..]

Als je goedkoopt woont t.o.v. je inkomen, dan kun je gewoon sparen. Maar dat laatste lijkt haast wel een scheldwoord te zijn tegenwoordig.

Als je een woning van 150K wilt kopen zul je dus 15K eigen geld in moeten leggen. Het duurt wel een paar jaar voordat je dat bij elkaar hebt gespaard. Dat lost het probleem van het scheefwonen dus niet 1-2-3 op. Afgezien daarvan ben je ook gewoon knettergek als je je goedkope sociale huurhokje vervangt door een koopwoning waarbij je woonlasten verdubbelen en je er qua woonkwaliteit nauwelijks op vooruit gaat.

Overigens ben ik het ermee eens dat eigen geld inleggen goed zou zijn (gewoon een goede lending practice voor banken). Het is alleen niet de heilige graal.