De Huizenmarkt #31 - Waar de koopjes worden gevonden

quote:

Op vrijdag 9 oktober 2009 10:00 schreef RvLaak het volgende:

[..]

Wat mij eigenlijk vooral opvalt is het verschil in toon van dit bericht en de persconferentie van gisteren. Gisteren werd (heel voorzichtig) het hosanna ingezet door de NVM en vandaag is het weer "The end is nigh!!!"... Blijkbaar geloven ze zelf niet in wat ze gisteren verkondigde.

Het is simpelweg irrelevant voor NVM, als de markt maar in beweging komt.

Hoge prijzen, lage prijzen, nobody cares, als er er maar transacties gedraaid worden. En communicatie is nou niet echt het sterke punt van de NVM (wat dan wel vragen jij,ik en veel van hun leden zich af)?

quote:

Op vrijdag 9 oktober 2009 10:00 schreef RvLaak het volgende:

[..]

Wat mij eigenlijk vooral opvalt is het verschil in toon van dit bericht en de persconferentie van gisteren. Gisteren werd (heel voorzichtig) het hosanna ingezet door de NVM en vandaag is het weer "The end is nigh!!!"... Blijkbaar geloven ze zelf niet in wat ze gisteren verkondigde.

Ze moeten zorgvuldig balanceren. Op de eerste plaats moeten potentiele kopers weer bereid worden daadwerkelijk te gaan kopen (de bodem is bereikt, de weg omhoog is gevonden). Op de tweede plaats moet voorkomen worden dat de politiek de HRA beperkt en dat banken de kredietverstrekking terugdraaien.

Die twee belangen zijn tegenstrijdig en daarom krijg je ook tegenstrijdige berichten. Het liefst zou de NVM natuurlijk voor iedere doelgroep een heel eigen bericht willen opstellen, maar dat gaat niet.

quote:

Op vrijdag 9 oktober 2009 10:04 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

[..]

Het is simpelweg irrelevant voor NVM, als de markt maar in beweging komt.

Hoge prijzen, lage prijzen, nobody cares, als er er maar transacties gedraaid worden. En communicatie is nou niet echt het sterke punt van de NVM (wat dan wel vragen jij,ik en veel van hun leden zich af)?

Ik las laatst ergens dat makelaars de te verkopen objecten voor soms wel EUR 10.000 laten oppimpen (ouwe meubeltjes eruit, nieuwe erin - ze hebben containers met hippe meubels voorradig), nieuw verfje etc. Dus dat doen je wel goed. Je zou ook zeggen dat makelaarsmeer belang hebben bij hoge verkoopvolumes dan hoge courtages, dus wat kan het de NVM eigenlijk schelen wat een huis mag / moet kosten, als ze maar volume draaien. Zou je zeggen. Maar kennelijk heeft de NVM toch belang bij hoge verkoopprijzen (lijkt het)

quote:

Op vrijdag 9 oktober 2009 10:47 schreef zoost het volgende:

[..]

Ik las laatst ergens dat makelaars de te verkopen objecten voor soms wel EUR 10.000 laten oppimpen (ouwe meubeltjes eruit, nieuwe erin - ze hebben containers met hippe meubels voorradig), nieuw verfje etc. Dus dat doen je wel goed. Je zou ook zeggen dat makelaarsmeer belang hebben bij hoge verkoopvolumes dan hoge courtages, dus wat kan het de NVM eigenlijk schelen wat een huis mag / moet kosten, als ze maar volume draaien. Zou je zeggen. Maar kennelijk heeft de NVM toch belang bij hoge verkoopprijzen (lijkt het)

Waaruit trek je die laatste conclusie dan?

De NVM heeft belang bij omzet, dus bij banken die krediet verstrekken en kopers die durven te kopen.

quote:

Op vrijdag 9 oktober 2009 10:49 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

[..]

Waaruit trek je die laatste conclusie dan?

Omdat de NVM in al haar uitingen probeert te communiceren dat de markt "uitgebodemd" is, dat de stabiliteit terug is etc. Dus gaan mensen niet in prijs zakken, dus zijn er geen kopers die de prijzen in het hoge segment nog kunnen / willen betalen, dus bevriest de markt.

Als de NVM nu zou communiceren dat de huidige prijzen te hoog zijn, en dat je als verkoper maar 20% (voorbeeld) moet zakken, maar dat je huis dan beter verkoopbaar is, en dat je zelf ook een hele goede onderhandelingspositie hebt als koper, dan zou je de markt veel meer stimuleren dan wat ze nu doen. Zeker als je weet dat de banken ook geen tophypotheken meer willen verstrekken in het duurdere segment.

Daarom.

quote:

Op vrijdag 9 oktober 2009 11:07 schreef zoost het volgende:

[..]

Omdat de NVM in al haar uitingen probeert te communiceren dat de markt "uitgebodemd" is, dat de stabiliteit terug is etc. Dus gaan mensen niet in prijs zakken, dus zijn er geen kopers die de prijzen in het hoge segment nog kunnen / willen betalen, dus bevriest de markt.

Als de NVM nu zou communiceren dat de huidige prijzen te hoog zijn, en dat je als verkoper maar 20% (voorbeeld) moet zakken, maar dat je huis dan beter verkoopbaar is, en dat je zelf ook een hele goede onderhandelingspositie hebt als koper, dan zou je de markt veel meer stimuleren dan wat ze nu doen. Zeker als je weet dat de banken ook geen tophypotheken meer willen verstrekken in het duurdere segment.

Daarom.

Volgens mij zijn de makelaars naar de klant (verkoper) toe heel realistisch!

quote:

Op vrijdag 9 oktober 2009 11:10 schreef LXIV het volgende:

[..]

Volgens mij zijn de makelaars naar de klant (verkoper) toe heel realistisch!

Dat weet ik niet, ik ga af op wat de NVM verkondigt.

quote:

Op vrijdag 9 oktober 2009 11:07 schreef zoost het volgende:

[..]

Omdat de NVM in al haar uitingen probeert te communiceren dat de markt "uitgebodemd" is, dat de stabiliteit terug is etc. Dus gaan mensen niet in prijs zakken, dus zijn er geen kopers die de prijzen in het hoge segment nog kunnen / willen betalen, dus bevriest de markt.

Als de NVM nu zou communiceren dat de huidige prijzen te hoog zijn, en dat je als verkoper maar 20% (voorbeeld) moet zakken, maar dat je huis dan beter verkoopbaar is, en dat je zelf ook een hele goede onderhandelingspositie hebt als koper, dan zou je de markt veel meer stimuleren dan wat ze nu doen. Zeker als je weet dat de banken ook geen tophypotheken meer willen verstrekken in het duurdere segment.

Daarom.

Grappig. Heb je zelf wel eens een huis te koop gehad?

1. Wat kenmerkt een succesvolle makelaar? Een succesvolle makelaar weet dat hij slechts heel beperkt invloed heeft op een koper. Hij heeft echter te meer invloed op de verkoper. De kans op courtage neemt aanmerkelijk toe navenant hij zijn klant managed. De kritische succesfactor is niet zozeer of hij een koper vindt (die is er of die is er niet), maar in hoeverre hij de verkoper omlaag krijgt. Zodra de opdracht binnen is zal elke makelaar langszaam zijn verkoper omlaag proberen te praten. Omzet is ontelbare malen belangrijker dan prijs.

2. Banken verstrekken met plezier tophypotheken in het duurdere segment, bijzonder graag zelfs. Hypotheken met een goed onderpand en dito verdienende klanten, die bovendien vaak een substantieel deel eigen geld achter de hand hebben (maar dat natuurlijk niet gebruiken voor de aanschaf van een pand, maar voor dingen waar banken weer hele leuke provisies op vangen). Juist in het tussensegment zit hun risico. De wanabees en gelukszoekers die een huis proberen te kopen wat eigenlijk boven hun stand zit. Die kom je in het topsegment niet tegen.

quote:

Op vrijdag 9 oktober 2009 11:27 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

[..]

Grappig. Heb je zelf wel eens een huis te koop gehad?

Al enkele malen, nog net verkocht op het hoogtepunt ( voor werk in het buitenland), nu huur ik, en wacht af.

quote:

1. Wat kenmerkt een succesvolle makelaar? Een succesvolle makelaar weet dat hij slechts heel beperkt invloed heeft op een koper. Hij heeft echter te meer invloed op de verkoper. De kans op courtage neemt aanmerkelijk toe navenant hij zijn klant managed. De kritische succesfactor is niet zozeer of hij een koper vindt (die is er of die is er niet), maar in hoeverre hij de verkoper omlaag krijgt. Zodra de opdracht binnen is zal elke makelaar langszaam zijn verkoper omlaag proberen te praten. Omzet is ontelbare malen belangrijker dan prijs.

Correct, dus het is in het belang van de NVM om te communiceren dat de prijzen moeten dalen.

quote:

2. Banken verstrekken met plezier tophypotheken in het duurdere segment, bijzonder graag zelfs. Hypotheken met een goed onderpand en dito verdienende klanten, die bovendien vaak een substantieel deel eigen geld achter de hand hebben (maar dat natuurlijk niet gebruiken voor de aanschaf van een pand, maar voor dingen waar banken weer hele leuke provisies op vangen). Juist in het tussensegment zit hun risico. De wanabees en gelukszoekers die een huis proberen te kopen wat eigenlijk boven hun stand zit. Die kom je in het topsegment niet tegen.

Dat blijkt niet uit de verkoopcijfers, ik hoor dat in het segment boven de 500k in sommige gemeentes niets meer wordt verkocht. Dit beeld wordt bevestigd door de NVM data.

quote:

Op vrijdag 9 oktober 2009 11:42 schreef zoost het volgende:


Dat blijkt niet uit de verkoopcijfers, ik hoor dat in het segment boven de 500k in sommige gemeentes niets meer wordt verkocht. Dit beeld wordt bevestigd door de NVM data.

niet zozeer omdat geen hypotheek wordt verstrekt hoor, en volgens mij beweerde je dat

quote:

Op vrijdag 9 oktober 2009 11:47 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

[..]

niet zozeer omdat geen hypotheek wordt verstrekt hoor, en volgens mij beweerde je dat

Nee? Waarom dan wel?

quote:

Op vrijdag 9 oktober 2009 13:37 schreef zoost het volgende:

[..]

Nee? Waarom dan wel?

eerst eigen huis verkopen, speculeren dat prijzen verder dalen, kat uit de boom kijken ivm economie..... allemaal dingen die voorafgaan aan uberhaupt offerte vragen voor een hypotheek.

Maar dat wist je al, jij wacht toch ook af?

quote:

Op vrijdag 9 oktober 2009 13:51 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

[..]

eerst eigen huis verkopen, speculeren dat prijzen verder dalen, kat uit de boom kijken ivm economie..... allemaal dingen die voorafgaan aan uberhaupt offerte vragen voor een hypotheek.

Maar dat wist je al, jij wacht toch ook af?

Ik begon mijn verhaal met te stellen dat het lijkt alsof de NVM een zeker belang heeft met het stabiliseren van de huizenmarkt. Terwijl ik denk dat er meer te verdienen valt voor de NVM Makelaars als de NVM "meewerkt" aan een prijsdaling. Ik gaf aan dat door het bevriezen van de huizenmarkt (het meest extreem zichtbaar in het duurdere segment), de NVM makelaars minder inkomsten hebben. Dat lijkt mij niet in hun belang.

Ik denk niet dat dat mensen die in een hoger segment zoeken meer het gedrag vertonen zoals jij dat aangeeft dan mensen die in een lager segment zoeken. Ik denk niet dat alleen starters dit verschil maken. Dus dan is de vraag; wat verklaard dan dit verschil. Ik denk dat dit komt doordat de banken zich meer houden aan de richtlijnen (4,5 maal jaarinkomen) en zeer voorzichtig zijn geworden. Zie ook hier

quote:

Op vrijdag 9 oktober 2009 09:54 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

PS: en het meest grappige is dat veel NVM makelaars superblij zijn met de malaise in makelaarsland. Om de zoveel jaar is een shake-out nodig, de gerenomeerde kantoren overleven dat met gemak, de gelukszoekers en ex mediamarkt verkopers nemen afscheid van het beroep. Zodat als de markt weer aanttrekt minder kantoren de koek verdelen.

Ik heb juist de indruk -maar meer dan dat is het ook niet- dat georganiseerde makelaars erg hun best gedaan hebben om de prijzen hoog te houden, en dat het vooral vrije makelaars zijn die op dit moment nog wat verkopen door soepeler met de prijzen om te gaan (dit omdat ik op 'verkocht'-bordjes opvallend vaak namen van nieuwe makelaars zie).

quote:

Op vrijdag 9 oktober 2009 15:01 schreef zoost het volgende:

[..]

Ik begon mijn verhaal met te stellen dat het lijkt alsof de NVM een zeker belang heeft met het stabiliseren van de huizenmarkt. Terwijl ik denk dat er meer te verdienen valt voor de NVM Makelaars als de NVM "meewerkt" aan een prijsdaling. Ik gaf aan dat door het bevriezen van de huizenmarkt (het meest extreem zichtbaar in het duurdere segment), de NVM makelaars minder inkomsten hebben. Dat lijkt mij niet in hun belang.
[..]

Ik denk dat het merendeel van NL en onze overheid er belang bij heeft dat de huizenmarkt stabiliseert.
En niet alleen de NVM.

quote:

Op vrijdag 9 oktober 2009 15:07 schreef capricia het volgende:

[..]

Ik denk dat het merendeel van NL en onze overheid er belang bij heeft dat de huizenmarkt stabiliseert.
En niet alleen de NVM.

Dat heet een zeepbeleconomie en daar heeft niemand belang bij.

quote:

Op vrijdag 9 oktober 2009 15:13 schreef antonwachter het volgende:

[..]

Dat heet een zeepbeleconomie en daar heeft niemand belang bij.

Jij noemt een stabiele huizenmarkt een zeepbeleconomie

quote:

Op vrijdag 9 oktober 2009 15:07 schreef capricia het volgende:

[..]

Ik denk dat het merendeel van NL en onze overheid er belang bij heeft dat de huizenmarkt stabiliseert.
En niet alleen de NVM.

Ik stel nu juist dat de NVM er m.i. geen belang bij zou moeten hebben. Maar goed.

quote:

Op vrijdag 9 oktober 2009 15:17 schreef zoost het volgende:

[..]

Ik stel nu juist dat de NVM er m.i. geen belang bij zou moeten hebben. Maar goed.

Tja...een vereniging van makelaars...tuurlijk hebben zij belangen...tis helaas niet anders.
Hoe meer ik er over nadenk, hoe meer ik tot de conclusie kom dat er bijna niemand belangenloos in deze kwestie staat.

Een overwaardering van onroerendgoed is een van de hoofdkenmerken van een zeepbeleconomie.

quote:

Op vrijdag 9 oktober 2009 15:22 schreef antonwachter het volgende:
Een overwaardering van onroerendgoed is een van de hoofdkenmerken van een zeepbeleconomie.

Ja, zover waren we hier in deze reeks ook al.
Stabiliteit an sich niet. En dat is wat ik schrijf.

quote:

Op vrijdag 9 oktober 2009 15:22 schreef antonwachter het volgende:
Een overwaardering van onroerendgoed is een van de hoofdkenmerken van een zeepbeleconomie.

Wat een ongelofelijk loze opmerking.

Bubbles in de economie zoals we die kennen vinden altijd plaats om dan te zeggen dat de onroerend goed bubble een van de hoofdkenmerken daarvan is, dat is het omdraaien van de dingen.

quote:

Op vrijdag 9 oktober 2009 15:27 schreef Basp1 het volgende:

[..]

Wat een ongelofelijk loze opmerking.

Bubbles in de economie zoals we die kennen vinden altijd plaats om dan te zeggen dat de onroerend goed bubble een van de hoofdkenmerken daarvan is, dat is het omdraaien van de dingen.

nee ik denk dat hij gelijk heeft

de overconsumptie van de afgelopen jaren in de states kwam door de oopgeblazen vastgoedsector