Huizenmarkt #29: Stilstand is achteruitgang!

quote:

Op zaterdag 19 september 2009 17:11 schreef xenobinol het volgende:

[..]

Die dorpen lopen meestal leeg vanwege het gebrek aan toekomstmogelijkheden. Daarnaast zijn projectontwikkelaar voornamelijk geinteresseerd in het bouwen van dure woningen. Moeten de jongeren dan de afgeleefde zooi van de BB's overnemen? Als de boel daar leegloopt is dat voornamelijk het gevolg van het slechte beleid dat daar gevoerd is, hopelijk komt men tot inkeer. Wat cultureel leven betreft, tja... leven in een plattelandsdorpje kent andere prikkels dan het leven in een stad. Volgens mij is het maar net wat je gewend bent en waar je de voorkeur aan geeft.
Ik kan je zo niet aangeven waar in het algemeen de vrije sector heel veel goedkoper is dan kopen. Maar het is absoluut niet onmogelijk dat je een huisje huurt wat heel betaalbaar is, niet iedere verhuurder hoeft de hoofdprijs te hebben (misschien zijn ze wel zwakzinnig ). Het zijn voornamelijk de pensioenverzekeraars die huizen verhuren tegen de hoofdprijs, die willen maximaal rendement en profiteren van de 'schaarste'. Wel met het gevolg dat menig pandje van deze mensen momenteel leeg staat, want het aantal mensen dat 1200 euro wil aftikken voor de huur van zo'n pandje neemt fors af.

quote:

Op zaterdag 19 september 2009 17:19 schreef xenobinol het volgende:

[..]

Ik had hem van de week ook gezien, hij weet dat het spel uit is maar durft het gewoon niet zo uit te drukken. Jarenlang hebben deze 'onafhankelijke' optimisten vrijwel grenzeloos geprofiteerd van de 'sky is the limit' prijsstijgingen op de huizenmarkt. Nu hadden ze zelf kunnen bedenken dat elk proces zijn grenzen kent, daar hoef je geen hoogleraar voor te zijn. Het is alleen jammer dat het nu alleen de schuld van de banken is
Dat ze zelf ook best hun klanten hadden mogen waarschuwen voor het krankzinnige leen gedrag van deze klanten zullen ze nooit noemen. En als laatste is het natuurlijk net zo hard de schuld van de huizenkopers, wat heeft deze groep mensen wel niet gedacht? Ik heb de laatste week veel gezeik over het kabinet gehoord, maar de meeste burgers zijn net zo hard medeverantwoordelijk voor de huidige crisis. Iedereen kijkt hoopvol naar de overheid tot deze begint te strooien met het geld van onze kinderen en kleinkinderen

quote:

Op zaterdag 19 september 2009 17:11 schreef xenobinol het volgende:

[..]

Die dorpen lopen meestal leeg vanwege het gebrek aan toekomstmogelijkheden. Daarnaast zijn projectontwikkelaar voornamelijk geinteresseerd in het bouwen van dure woningen. Moeten de jongeren dan de afgeleefde zooi van de BB's overnemen? Als de boel daar leegloopt is dat voornamelijk het gevolg van het slechte beleid dat daar gevoerd is, hopelijk komt men tot inkeer. Wat cultureel leven betreft, tja... leven in een plattelandsdorpje kent andere prikkels dan het leven in een stad. Volgens mij is het maar net wat je gewend bent en waar je de voorkeur aan geeft.

quote:

Op zaterdag 19 september 2009 17:11 schreef xenobinol het volgende:

Ik kan je zo niet aangeven waar in het algemeen de vrije sector heel veel goedkoper is dan kopen. Maar het is absoluut niet onmogelijk dat je een huisje huurt wat heel betaalbaar is, niet iedere verhuurder hoeft de hoofdprijs te hebben (misschien zijn ze wel zwakzinnig ).

Het zijn voornamelijk de pensioenverzekeraars die huizen verhuren tegen de hoofdprijs, die willen maximaal rendement en profiteren van de 'schaarste'. Wel met het gevolg dat menig pandje van deze mensen momenteel leeg staat, want het aantal mensen dat 1200 euro wil aftikken voor de huur van zo'n pandje neemt fors af.

quote:

Op zaterdag 19 september 2009 22:57 schreef RvLaak het volgende:

[..]

Als jij je posts terugleest, sta je dan niet versteld van de hoeveelheid onzin die je uitkraamt? Of op z'n minst over de enorme oogkleppen die je op hebt?

Just wondering...

quote:

Op zaterdag 19 september 2009 22:57 schreef RvLaak het volgende:

[..]

Als jij je posts terugleest, sta je dan niet versteld van de hoeveelheid onzin die je uitkraamt? Of op z'n minst over de enorme oogkleppen die je op hebt?

Just wondering...

quote:

Op zaterdag 19 september 2009 18:28 schreef xenobinol het volgende:

[..]

Neodynium is o.a. een van die materialen die gebruikt word voor de fabricage van elektromotoren en generatoren met een hoog rendement. China is een van de grootste leveranciers van deze materialen want veel van die materialen komen uit Chinese mijnen. Als deze wetgeving erdoor komt gaat dat de prijzen op de wereldmarkt flink opdrijven.

quote:

"De doorstroommarkt is voorbij, daarom zullen de prijzen dalen"
Maartje Martens
Onderzoeker woningmarkt

Uitgegeven: 03-09-2009 (13:48)

Het duurde even voordat haar analyse van de huizenmarkt gepubliceerd werd en het duurde ook even voordat het opgepikt werd door de media, maar dr. Ir. Maartje Martens kreeg het toch over het voetlicht. "De professionele vastgoedwereld ontkent het, maar de woningmarkt is definitief veranderd. Die werd omhoog gedreven doordat doorstromers steeds maar hun winsten in de volgende woning konden steken, maar dat is nu over. Die keten is radicaal gestopt. En ik denk dat de spiraal nu is omgedraaid. Dat is in individuele gevallen ongetwijfeld vreselijk, maar dat hoeft helemaal niet zo slecht uit te pakken voor de volkshuisvesting, " aldus Martens in een interview met het Vastgoed Journaal.

Naar een doorstroommarkt door winst op winst
Aan die constatering ligt een wetenschappelijke analyse ten grondslag. Die redenering komt erop neer dat geleidelijk de woningmarkt veranderde van een gesegmenteerde naar een geïntegreerde woningmarkt. Bij een gesegmenteerde markt is de nieuwbouw nauwelijks afhankelijk van activiteiten in de woningvoorraad of van woningmarkten in andere regio's, maar vooral van factoren die de betaalbaarheid van een woning direct bepalen zoals inkomen, spaartegoeden, voorwaarden van hypothecaire leningen en belastingvoordelen. Die situatie duurde tot begin jaren zeventig. Woningprijzen volgden toen de inflatie.
Daarna ontstond langzamerhand een geïntegreerde woningmarkt met o.a. als kenmerk dat woningprijzen sneller dan de inflatie stegen. Integratie van marktsegmenten, van nieuwbouw en voorraad en van woningmarkt regio's wordt mogelijk gemaakt door permanent stijgende reële woningprijzen: bovenmatige huisprijsinflatie zet aan tot doorstroming binnen de voorraad koopwoningen. Doorstroming verbindt niet alleen marktsegmenten en regio's met elkaar, maar ook de nieuwbouw van woningen met ontwikkelingen in de woningvoorraad.
Martens constateert dat de ontwikkelaars daarop zijn ingehaakt door steeds luxere woningen te bouwen, en juist daardoor nu het grootste slachtoffer zijn geworden van het opdrogen van de doorstroming. In 1990 werd nog driekwart van de nieuwbouwproductie gekocht door starters op de koopmarkt, in 2004 was dat vrijwel omgekeerd toen nog maar eenderde van de kopers een starter was! (inmiddels worden weer vrijwel alleen woningen gebouwd voor starters)

Regionale verschillen groeien weer
Maar bleef de woningmarkt niet nog steeds gesegmenteerd, bijvoorbeeld door regionale verschillen? Martens: "Het grote verschil is dat die regionale verschillen nu een samenhang hebben, de regio's zijn gerelateerd met elkaar. De prijzen van huizen in Groningen, Friesland en Zeeland zijn lange tijd beïnvloed geweest door mensen die behoorlijk konden verdienen aan de verkoop van hun woning in de Randstad. Het ging zelfs tot over de grenzen, in de grensstreken van Duitsland en België wordt nog steeds ontzettend geklaagd over al die Nederlanders die daar kochten en de prijzen opdreven."
Ze voegt eraan toe: "Als je het zou relateren aan de inkomens van de regionale bevolking krijg je hele andere woningprijzen. Dat is het verschil, de segmenten bestaan, de regio's bestaan, en je leest nu ook bij de NVM en anderen dat de verschillen nu weer toenemen. De overdrijving wordt langzamerhand door de veranderde marktomstandigheden weer enigszins gecorrigeerd."

Voortdurende prijsstijgingen voedden luchtbel
Martens legt uit hoe die omslag van een gesegmenteerde naar een geïntegreerde markt begonnen is: "Ongeveer halverwege de jaren zeventig van de vorige eeuw werd de basis gelegd voor het ontstaan van een geïntegreerde markt. Grote institutionele beleggers hebben toen op grote schaal hun huurwoningbezit afgestoten. Dat waren vooral woningen uit de jaren dertig. Voor prijzen van 25 tot 75.000 gulden werden die gedumpt. Veel kopers hebben toen direct gebruik gemaakt van de gelegenheid hun woning snel weer door te verkopen tegen veel hogere prijzen. Dat was een belangrijke reden waarom eind jaren 70 de prijzen zo sterk stegen. Daar kwam toen de hoge inflatie nog overheen. De recessie en hoge rente begin jaren 80 veroorzaakte toen een zware prijsval op de woningmarkt. In tegenstelling tot de huidige situatie waren we daarmee toen een van de weinige landen in de wereld waar de woningprijzen zo sterk daalden!. Dat is nu wel anders de kredietcrisis leidt wereldwijd tot een recessie en tot alom dalende woningprijzen al zijn de verschillen van land tot land groot. Zo heeft Nederland vrijwel de hoogste hypotheekschuld in de wereld, namelijk 600 miljard ofwel circa 120% van het bruto binnenlands product. In 1996 was dit aandeel nog maar 50%!"
Mede daarom is ze nog steeds somber over de huizenmarkt: "Een geïntegreerde markt is nu eenmaal zeer kwetsbaar voor economische volatiliteit. Zo'n markt is te zwaar afhankelijk van doorgaande prijsstijgingen. Zonder (voldoende) eigen geld is het lastig doorstromen naar een duurdere woning. Daarnaast is de woningmarkt te zeer afhankelijk geworden van het in stand houden van de doorstromingsketen: een nieuwe woning kun je pas kopen als je oude woning verkocht is. Als ergens in die keten een zwakke schakel zit is heeft dat gevolgen voor alle transacties in die keten. Een forse neerwaartse daling van de huizenprijzen lijkt dan ook realistisch, en er zijn toch ook anderen die ditzelfde beargumenteren. Maar over het onderwerp wordt vooral veel gezwegen. Velen hopen nog op een herstel van het vertrouwen in de markt.

Prijsdaling heeft ook goede kanten
Toch beschouwt zij dalende huizenprijzen niet echt als negatief: "Al jaren konden steeds minder startende huishoudens een huis kopen en vaak dan ook alleen met een tophypotheek.. En van de mensen met een koophuis zijn er velen voor wie de hypotheek een zo zware belasting is dat zij dit als een wurggreep ervaren. Maatregelen om de doorstroming opnieuw op gang te helpen zullen niet helpen. De toekomst is extreem onzeker. We moeten nieuwe wegen zoeken om te komen tot een meer toegankelijke en evenwichtige koopwoningmarkt. Het zou ook niet zo gek zijn als weer een gezonde concurrentie ontstond tussen de huur- en koopmarkt, maar dan moet eerst de fiscale bevoordeling van de koopmarkt ophouden."
Zij ergert zich over de ontkenning van de aard van het probleem bij vrijwel iedereen die in Nederland iets over economie en de huizenmarkt te vertellen heeft. Dat wat we nu meemaken zou slechts een dipje zijn . dat we spoedig weer door de krapte op de woningmarkt. hersteld zullen zien: "Mensen die dat zeggen kijken alleen naar externe, economische, factoren, niet naar de structuur van de woningmarkt."
En ze waarschuwt nog: "Die mensen kijken evenmin naar het verleden. Toen in '83 een einde aan de sterke prijsdalingen kwam, duurde het nog eens 11 jaar voordat we weer terug waren op het oude prijsniveau. Dat wordt vaak vergeten als we al die geluiden horen over herstel."

Op haar website www.housing-analysis.nl is veel meer te vinden over haar visie op de woningmarkt.

Wim van der Kleijn

quote:

Jaap van Duijn
Econoom en oud-topman Robeco

Uitgegeven: 03-09-2009 (13:57)

Jaap van Duijn, normaal zo bedachtzaam in zijn economische commentaren, is verrassend helder als hij het heeft over de huizenmarkt in de context van onze fiscale behandeling daarvan: "Mijns inziens moeten we de komende tijd in de eerste plaats de schuldenproblematiek van gezinnen, banken en overheden aanpakken. ‘Deleveraging' is het thema. Anders zal onder meer het kaartenhuis van de huizenmarkt in elkaar storten."
Hij stelt dit na de constatering dat Nederland alleen al door de hypotheekschuld van 600 miljard euro, ofwel ongeveer ons hele nationale inkomen, schuldennatie nummer één is geworden in Europa, misschien wel de wereld. Van Duijn: "In 1996 was dat nog maar iets van 110 tot 120 miljard. De schulden zijn geëxplodeerd!"

Pervers systeem
Van Duijn heeft bij eerdere gelegenheden de hypotheekrente aftrek een perverse regeling genoemd: "Dat was ooit bedoeld om het huizenbezit te stimuleren," zei hij bijvoorbeeld onlangs bij ‘Eén vandaag'. "Naast dat we schuldennatie nummer één zijn geworden, zijn daardoor huizen onbetaalbaar geworden. Pervers is dat die regeling bovendien één grote overheveling van inkomens is van mensen in de Schilderswijk in Den Haag naar miljonairs in Aerdenhout en ik snap ook niet dat de PvdA daar een voorstander van is..."
Verder stelt hij: "Het verbaast me ook dat er niet meer alarmbellen rinkelen bij De Nederlandsche Bank als toezichthouder, want de cijfers over de hypotheekschulden zijn gemakkelijk te vinden en toch praten we er nauwelijks over. Wij gaven alles uit en zelfs nog meer, want we dachten ons huis wordt steeds meer waard daar kan ik wel een hypotheek op nemen. Dus we hoeven zeker niet naar de Amerikanen te wijzen omdat ze zoveel schulden hebben gemaakt..."

Tegenover het Vastgoed Journaal benadrukt hij dat het noodzakelijk is de schulden te verminderen. Dat kan onder meer zoals hij stelt door:
- Minder nieuwe schulden aan te gaan, wat nu een beetje het geval is
- Inflatie, wat nu niet het geval is
- Schulden af te lossen, wat niet gebeurt zolang de overheid het zolang mogelijk aanhouden van schulden aanmoedigt.

Van Duijn ziet eerder het omgekeerde gebeuren: "Meer mensen komen door de economische recessie in de problemen, hun huizen worden bovendien toch minder waard en dat verwacht ik nog door te gaan gezien het grote aantal te koop staande huizen, en er komt om demografische redenen druk op de huizenprijzen, te beginnen in Limburg, Zeeland en Groningen."

De laatste dwaas
Eerder al verklaarde Van Duijn: "Het is een illusie te denken dat de huizenprijzen niet kunnen dalen, omdat er een structureel tekort zou zijn. Dat zei men ook eind jaren zeventig. Grond was schaars zei men toen ook. Toen keerde de huizenmarkt, omdat de rente te hoog was en de eerste economische problemen ontstonden. Als zo'n spiraal eenmaal gaat draaien dan werkt het ook de andere kant op. Ik zie nu een stuwmeer aan onverkochte huizen en dat komt omdat verkopers vasthouden aan de prijs die ze willen hebben. Zolang die prijzen niet verder omlaag gaan zullen die aantallen onverkochte huizen alleen maar blijven toenemen."
Hij noemde het ‘The greater fool theory': "Dat geldt voor de aandelenmarkten, maar ook op de huizenmarkt gaan we uit van de veronderstelling dat er altijd een gek is die wil kopen. Maar altijd blijkt uit de geschiedenis, of je nu tulpenbollen neemt uit de gouden eeuw of de aandelen, één keer zegt die laatste dwaas, ik hoef niet meer..."
Van Duijn ziet de oplossing dan ook in het onderkennen van het probleem, en het aanpakken van de schuldenproblematiek, dus ‘deleveraging'.

Tegengeluid van NHG
Opmerkelijk is dat weliswaar een oorverdovende stilte heerst over de hypotheekrente aftrek in de politieke sfeer, maar dat de voorzitter van de NVM het in principe nodig vind er iets aan te doen (‘maar nu niet'), terwijl de directeur van de uitvoerende instantie van de NHG, Karel Schiffer, zich scherp verzet tegen beperking van de hypotheekrente-aftrek: "Mocht je zelfs maar de aftrek op het toptarief beperken, dan organiseer je dat mensen in duurdere woningen het voordeel voor de schatkist opleveren. Dit ondermijnt het vertrouwen in de stabiliteit van de koopwoningmarkt. Stagnatie in de doorstroming en in de vraag naar duurdere woningen is dan zonneklaar een feit.
Je zou als je aan de aftrek gaat sleutelen lagere inkomens extra aftrek kunnen geven, maar dat zie ik niet terug in de plannen. Doe je dat wel, en je bouwt geen extra huizen, dan is het gevolg dat betaalbare huizen alleen maar duurder worden door de toegenomen vraag. Daarom zeg ik: blijf maar van de hypotheekrenteaftrek af. En los de knelpunten op: meer woningen bouwen, meer huurwoningen verkopen en zo de doorstroming bevorderen."
En in een ANP-interview relativeerde hij onlangs ook de grote hypotheekschuld: "Nederland verschilt op cruciale punten van andere landen. Hier is nooit zo idioot overgefinancierd en zijn mensen altijd fan geweest van het vastzetten van de rente voor een langere periode, wat zekerheid geeft. Ook hebben we een geweldig sociaal vangnet. Dus als je tegen problemen aanloopt, krijg je maanden de tijd om orde op zaken te stellen. En wat betreft werkloosheid zitten we hier eveneens aan de goede kant.''

Wim van der Kleijn

quote:

Op zondag 20 september 2009 21:28 schreef iehlaak het volgende:
Een ander groot probleem is dat tegen onze extreem hoge schulden veel kwalitatief matige assets staan. Vergelijk een gemiddeld Duits of Belgisch nieuwbouwhuis met een gemiddeld Nederlands nieuwbouwhuis.

quote:

iant woonhuis met hobbygarage en een ruime kelder gelegen op een ruim kavel

Bouwjaar : -
Onderhoud :
Goed onderhouden, op de bovenetage zijn enkele restwerkzaamheden te volbrengen o.a. rondom de nieuw geplaatste dakkappel aan de voorzijde.

Perceeloppervlak : 872 m²
Woonoppervlak: ca.150 m²

Opmerkingen :
Indeling begane grond: ruime en lichte entree met trapopgang, toilet, woonkeuken voorzien van een mooie inbouwkeuken, de doorzon woon-/eetkamer is 40m² groot en gescheiden door openslaande deuren. Tevens bevinden zich op de begane grond 2 ruime slaapkamers en een badkamer voorzien van dubbele wastafel, toilet en een ligbad. Indeling eerste etage: overloop, 2 slaapkamers en de mogelijkheid voor een derde slaapkamer en een badkamer. De gehele woning is onderkelderd, tevens is de extra ruime garage bereikbaar via de kelder. De op het westen gelegen tuin is liefdevol aangelegd en biedt veel privacy.

Vraagprijs : ¤ 139.000,- k.k.

quote:

Romantische woning met veel fair!

Bouwjaar : 1991
Onderhoud :
Zeer goed!

Perceeloppervlak : 812 m²
Woonoppervlak: 178 m²

Opmerkingen :
Ruimte & Flair zijn de kernwoorden van deze woning, er is namelijk van beide meer dan genoeg! Lette is gunstig gelegen gezien de snelwegen A31 en de A43, zo bent u snel in het Ruhrgebied en in één van de mooiste steden van Duitsland, Münster. Indeling beneden: Entree, hal, toilet, trapopgang, 2 kamers, inbouwkeuken, woon/eetkamer met doorgang naar het terras en de tuin! Indeling boven: overloop, 2 slaapkamers met balkon, badkamer, keuken en woon/eetkamer. Indeling soutterain: gang, slaapkamer, moderne en ruime badkamer en nog 2 ruimte's. Ook bevindt zich in de kelder de verwarmingsinstallatie en de olietank. Deze woning kan door zijn ruimte ook gebruikt worden als tweegezinswoning.

Vraagprijs : ¤ 249.000,- k.k.

quote:

Op zondag 20 september 2009 21:45 schreef DiegoArmandoMaradona het volgende:
En waar ligt dat huis?

quote:

Op zondag 20 september 2009 21:51 schreef xenobinol het volgende:

[..]

Inkomen kan alleen stijgen als de productiviteit fors toeneemt, dat laatste is gewoon niet het geval. De waarde van de woningen is gecreeerd uit het niets, er staat ook totaal geen waarde tegenover anders dan schuld, heel veel schuld. Maar ik neem aan dat jij duid op inflatie, het liefst heel veel. Nou dat is ook een probleem omdat daarmee allerlei schulden misschien wel verdampen maar dat geld dan net zo hard voor de waarde van beleggingen. Het verdampen van de schulden gaat gepaard met het verdampen van de welvaart.

quote:

Op zondag 20 september 2009 21:50 schreef LXIV het volgende:

[..]

Noord-Rijnland-Westfalen of Noordrijn-Westfalen (Duits: Nordrhein-Westfalen) is een van de zestien deelstaten (Bundesländer) van Duitsland. Met 18 miljoen inwoners op 34.080 km² is het de qua oppervlakte vierde en qua inwonertal grootste deelstaat van Duitsland. De hoofdstad is Düsseldorf.

quote:

Op zondag 20 september 2009 21:48 schreef LXIV het volgende:
[ afbeelding ]
[..]

Wat kost zo'n kiet hier? Ik denk vanaf 850.000 euro. En vlakbij het Rurhgebied (Duitse Randstad) gelegen.

Je moet dus niet de algemene huizenprijzen in NL en DLD naast elkaar leggen, maar de individuele huizen. Want anders tellen al die Nederlandse rijtjeshuizen op postzegels één op één mee met Duitse vrijstaande woningen. Ik denk dat het een factor 3 tot 4 in prijs scheelt in qua economie en bevolkingsdichtheid vergelijkbare gebieden.

Zijn woningen in Duitsland nu zo goedkoop of in Nederland nou zo duur? Als ik naar de rest van de wereld kijk dan is Nederland echt de uitzondering. (Samen met de UK)

quote:

Op zondag 20 september 2009 21:53 schreef DiegoArmandoMaradona het volgende:

[..]

Nee er staat een inkomen tegenover