De Huizenmarkt #27: Fundamenteel discusiėren

quote:

Op dinsdag 25 augustus 2009 22:05 schreef Halcon het volgende:

[..]

Ja, maar die wonen nu in huizen van boven de 3 ton. Als die kleiner gaan wonen, zullen ze nog altijd wel een huis bewonen van boven de 2 ton. Ik geloof niet dat ze in huizen van 140k gaan wonen en al helemaal niet in appartementjes in Rotterdam-Zuid van 60k.

In 99% van Nederland zijn geen huizen van 60k en in 90% van Nederland geen huizen van 140k. Beetje kansloos allemaal

Een fatsoenlijk huis wat goed ligt zal voor de komende 20-30 jaar het gewoon goed blijven doen, voldoende starters of babyboomers die kleiner willen gaan wonen die daar wel willen wonen

quote:

Op dinsdag 25 augustus 2009 22:34 schreef DiegoArmandoMaradona het volgende:

[..]

In 99% van Nederland zijn geen huizen van 60k en in 90% van Nederland geen huizen van 140k. Beetje kansloos allemaal

Een fatsoenlijk huis wat goed ligt zal voor de komende 20-30 jaar het gewoon goed blijven doen, voldoende starters of babyboomers die kleiner willen gaan wonen die daar wel willen wonen

Woningen van 140k zijn er voldoende in Nederland, alleen wil niet iedereen er wonen en daarom krijgen deze woningen tikken. De babyboomers willen er ook niet gaan wonen. Als ze er geen financiele rotzooi van hebben gemaakt, kunnen ze best een leuke woning in een leuke buurt kopen en dan betaal je wat meer dan 140k.

quote:

Op dinsdag 25 augustus 2009 13:08 schreef JodyBernal het volgende:

[..]

Volgens mij kijk je gewoon niet goed of wil je het niet weten. Er staan hele mooie, vrijstaande woningen op IJburg. De lokatie is ook perfect. De enige smet op die woningen is dat je midden tussen het kansenvolk zit.

Lisdoddelaan is niet echt tussen het kansenvolk hoor, die moeten dan eerst nog een bruggetje over en als men daar nou gewoon een hek met een middels pasjes geregelde toegang poort zou plaatsen zou het best aardig toeven zijn hoor aldaar.
Maar goed voor dat geld zou ik liever langs de Amsteldijk gaan wonen ipv Ijburg.

Tvp

quote:

Op dinsdag 25 augustus 2009 23:22 schreef Halcon het volgende:

[..]

Woningen van 140k zijn er voldoende in Nederland, alleen wil niet iedereen er wonen en daarom krijgen deze woningen tikken. De babyboomers willen er ook niet gaan wonen. Als ze er geen financiele rotzooi van hebben gemaakt, kunnen ze best een leuke woning in een leuke buurt kopen en dan betaal je wat meer dan 140k.

Als het een beetje fatsoenlijk wonen is willen babyboomers zonder een grote spaarpot er best wonen

quote:

Op woensdag 26 augustus 2009 10:32 schreef RvLaak het volgende:
Hoogste huurstijging in vijf jaar
[..]

Blijf het wazig vinden... De wettelijke stijging is toch maximaal de inflatie?

Mooi bericht voor de trotse huurders....

Spek maar lekker de zakken van de verhuurder. En blijf erbij dat je zelf spekkoper bent omdat de huizenprijzen nu echt echt echt in elkaar zakken.

quote:

Op woensdag 26 augustus 2009 11:31 schreef RvLaak het volgende:

[..]

Ach, zelfs met de verhoging zijn mijn maandlasten de helft van wat een hypotheek zou zijn voor mijn woning. Ben nog altijd goedkoper uit.

Maar dan ben je na 30 jaar wel eigenaar... Tevens investeer je dan in je eigen woning ipv in die van een ander als je iest verbouwd of opknapt. Reparaties heb je zelf in de hand ipv afhankelijk van een verhuurder.

Kortom; Dat je nu goedkoper woont is leuk, maar over 30 jaar gezien heb jij niets je je buurman bezit die woning. Wel een fijne gedachte dat je over 30 jaar niets geen vaste lasten meer hebt ipv 30x huurverhoging achter de kiezen hebt...

quote:

Op woensdag 26 augustus 2009 11:56 schreef RvLaak het volgende:

[..]

We huren momenteel om 2 redenen:
1) sparen
2) we hebben ons droomhuis nog niet gevonden

En een derde reden helpt natuurlijk ook erg mee. Die dat de huur de helft is van een hypotheek op eenzelfde huis. (het fabeltje van "kopen is goedkoper" gaat al jaren niet meer op)

Wanneer we genoeg gespaard hebben en/of we ons droomhuis vinden, gaan we kopen.

De eerste 2 zijn prima reden natuurlijk, je moet niet kopen om het kopen.

De helft?
Als het hele bedrag 100,- per maand is (rekent makkelijk) betaal je 12x100x30 36000 en daarna ben je er vanaf omdat je dan klaar bent met je hypotheek en is de woning eigendom.

Als je huurt betaal je over 30 jaar gezien de helft van 100,- 50,-
12x50x30 18000 (die 50,- wordt elk jaar wel een aantal procent verhoogd, laten we zeggen 3% gemiddeld).

Na 30 jaar betaal je dus ook 100,- ivm die jaarlijkse verhoging. Had je echter gekocht betaal je na 30 jaar niets meer omdat je dan afgelost hebt. Dusja, voordelig op lange termijn altijd!

@ Sjabba,

Je vergeet echter de gemiddeld 1 a 2 % onderhoudskosten, ozb, erfpacht?, 10% kk, het geld wat de huurder nu uitspaart kan hij/zij nu beleggen/investeringen!, risico op waardevermindering (bv stigende rente & afschaffing HRA), veel minder flexibel in geval van tokkie-buren/algehele verpaupering wijk/nieuwe baan/nieuwe relatie/sociale cq religieuze onrust in de toekomst, etc, etc

Dat kopen de afgelopen 25 jr voordeliger was dan huren zegt dus helemaal niets over de komende 25 jr

quote:

Op woensdag 26 augustus 2009 11:56 schreef RvLaak het volgende:

[..]

En een derde reden helpt natuurlijk ook erg mee. Die dat de huur de helft is van een hypotheek op eenzelfde huis. (het fabeltje van "kopen is goedkoper" gaat al jaren niet meer op)

Wanneer we genoeg gespaard hebben en/of we ons droomhuis vinden, gaan we kopen.

Laat ik me dan ook maar even in de discussie mengen. Wij hebben gisteren een huis gekocht, in Utrecht in een prima wijk (geen witte vrouwen, want daar wil men nogsteeds de hoofdprijs ontvangen)

Huren is voor ons wel degelijk duurder blijkt uit de offerters (hadden we niet verwacht trouwens). De netto maandlast = feitelijk huur ligt ongeveer 150 euro lager dan de huur die wij nu betalen elke maand. (lange leve de hypotheekrente aftrek die ons 1 keer in het jaar een mooi bedrag 'teruggeeft') De 100% aflossing staan hier los van omdat dat feitelijk een vermogensopbouw is en dus geen weggegooid geld. Feitelijk gezien, op basis van de netto maandlasten, gaan we er op vooruit. Neemt niet weg dat die 150 euro voordeel elke maand wel opzij gezet wordt als een reservering voor het te verwachten onderhoud (het blijft een jaren 30 woning he;)). Iets wat je met huur natuurlijk weer niet hebt.

Woon je in sociale woningbouw dan zal dit niet op gaan natuurlijk, maar voor particuliere huurders kan het lonen toch te overwegen te kopen.

De daling van 10% die gesuggereerd wordt kan wel redelijk kloppen. Als ik kijk naar het bedrag wat de verkopers zelf al gezakt zijn in de vraagprijs en het bedrag wat we daarop nog minder betalen is dat ongeveer 10%. Angst voor een verdere daling heb ik niet. Wij wouden dit huis dolgraag hebben en als we er wonen zal het me echt niks uitmaken dat de markt nog meer verslechterd. En op langer termijn moet het wel erg raar lopen wil er geen stijging in de markt zitten.

quote:

Op woensdag 26 augustus 2009 12:52 schreef RvLaak het volgende:

[..]

Zeker niet altijd. Je vergeet de rentetarieven die stijgen en dalen. Waarschijnlijk gaan deze binnenkort erg hard stijgen (minder verkopen + hogere risico + stijgende inflatie), dus gaan de maandlasten omhoog voor de hypotheek bezitter.

En er zijn tegenwoordig heel weinig mensen die 30 jaar blijven zitten. Wij ook niet, denk ik. Maar dat kan ik niet voorspellen natuurlijk.

En je vergeet dat het overgrote deel van de huidige hypotheekbezitters met een aflossingsvrije hypotheek zitten. Waar ze ook nog eens niet op aflossen, ivm de HRA. Die restschuld hou je, ook na 30 jaar.

Er zitten dus nog wat haken en ogen aan.

De rente zet je vast zolang je zelf wilt.... Dat heb je dus gewoon in de hand.

Bij huren moet je maar afwachten wat de stijging is. 2,5% dit jaar en de CAO's die niet stijgen is toch inleveren.

Aflossingsvrij ivm HRA haal je door elkaar, Je los meestal niets af maar spaart los van je lening zodat je HRA geniet. Einde van de 30 jaar HRA los je in 1 keer af.

Iemand die toch besluit een restschuld over 30 jaar te hebben heeft er dus bewust voor gekozen en geniet ook van lagere lasten omdat dat ook niet wordt afgelost. Dat is een keuze die je zelf maakt.


Sociale huur is goedkoper dan kopen (dat is het sociale aspect dat het betaalbaar maakt). Andere verhuur is gewoon duurder dan kopen op langere termijn, dat is logisch en snap iedereen hier toch wel? Waarom vind er anders commerciėle verhuur plaatst?

quote:

Op woensdag 26 augustus 2009 13:17 schreef Startertjes het volgende:
@ Sjabba,

Je vergeet echter de gemiddeld 1 a 2 % onderhoudskosten, ozb, erfpacht?, 10% kk, het geld wat de huurder nu uitspaart kan hij/zij nu beleggen/investeringen!, risico op waardevermindering (bv stigende rente & afschaffing HRA), veel minder flexibel in geval van tokkie-buren/algehele verpaupering wijk/nieuwe baan/nieuwe relatie/sociale cq religieuze onrust in de toekomst, etc, etc

Dat kopen de afgelopen 25 jr voordeliger was dan huren zegt dus helemaal niets over de komende 25 jr

Ik neem aan dat RvLaak al die kosten meeneemt in zijn opmerking dat het de helft kost. Anders is het nogal een loze opmerking.

Huurders die met hun spaargeld beleggen ken ik niet, bestaan die? Meestal gaat het geld op aan vakantie of wordt er gespaard voor een grote uitgave (zekerheid van sparen wordt gewaardeerd). Overigens is investeren op de beurs minstens net zo risicovol als een woning.

Het flexibel zijn is het enige voordeel van huren. Maarja je kiest een plaatst om te wonen niet uit op basis dat je er na een paar jaar makkelijk weg kan toch?

quote:

Op woensdag 26 augustus 2009 13:17 schreef Startertjes het volgende:
@ Sjabba,

Je vergeet echter de gemiddeld 1 a 2 % onderhoudskosten, ozb, erfpacht?, 10% kk, het geld wat de huurder nu uitspaart kan hij/zij nu beleggen/investeringen!, risico op waardevermindering (bv stigende rente & afschaffing HRA), veel minder flexibel in geval van tokkie-buren/algehele verpaupering wijk/nieuwe baan/nieuwe relatie/sociale cq religieuze onrust in de toekomst, etc, etc

Dat kopen de afgelopen 25 jr voordeliger was dan huren zegt dus helemaal niets over de komende 25 jr

Kopen is vrijwel altijd goedkoper dan huren. Iets wat je huurt, is door iemand gekocht en van diegene huur jij. Diegene is doorgaans geen filantropische instelling, dus koper is goedkoper dan huren.

quote:

Op woensdag 26 augustus 2009 14:22 schreef Halcon het volgende:

[..]

Kopen is vrijwel altijd goedkoper dan huren. Iets wat je huurt, is door iemand gekocht en van diegene huur jij. Diegene is doorgaans geen filantropische instelling, dus koper is goedkoper dan huren.

Tja, probeer ik al 26 topics duidelijk te maken....

quote:

Op woensdag 26 augustus 2009 14:30 schreef Sjabba het volgende:

[..]

Tja, probeer ik al 26 topics duidelijk te maken....

Ik snap niet dat mensen dit maar niet willen begrijpen. Zo moeilijk is het allemaal niet.

quote:

Op woensdag 26 augustus 2009 14:30 schreef RvLaak het volgende:

[..]

Nope, die kosten hoef ik niet eens mee te nemen. We hebben gekeken wat ons huis moet kosten om te kopen. Daar een hypotheekberekening op los gelaten (online). Maandlasten (bruto) waren en zijn letterlijk 2 keer zo hoog als de huur.

Gaat wel om netto, die HRA telt gewoon mee hoor. Scheelt bijna de helft....

En huur je sociale woningbouw? Of van een bekende?

quote:

Op woensdag 26 augustus 2009 14:31 schreef RvLaak het volgende:

[..]

Ik woon in een huurwoning van de woningbouw. Dit is "sociale huur", maar ik betaal het volle pond. Volledig terecht, gezien ons inkomen. Maar de woningbouwvereniging is een stichting en mag dus geen winst maken.

Kopen is dus niet per definitie goedkoper dan huren.

Dat komt dus in de buurt van een filantropische instelling. Dan betaal je waarschijnlijk geen marktconforme prijs of je betaalt die wel en dan betaal je wel meer dan je zou betalen als wanneer je dat huis zou hebben gekocht en betalen andere klanten van die woningbouw wat minder, zodat ze uiteindelijk geen winst maken of ze besteden het geld aan het salaris van ambtenaartjes om de winsten te drukken. Wat ik wil zeggen is dat dan de maatschappij een deel van jouw lasten draagt. Dat houdt in dat huren dan nog steeds duurder is dan kopen.

quote:

Op woensdag 26 augustus 2009 14:03 schreef RvLaak het volgende:

[..]

imo moet je niet kijken naar de netto-maandlasten, maar naar de bruto maandlasten. Bij huren kijk je namelijk ook niet naar de kale huur, maar wat je in totaal betaald. Dit ook met de afbouwing van de HRA. Die gaat eraan, vraag is alleen wanneer en hoe. Afbouwing is al tijden gaande btw.

Mocht je bruto bedrag in de buurt (ca 10 tot 25% verschil) komen van je oude huur, chapeaux. Erg netjes gekocht.

Deze vergelijking raakt natuurlijk kant nog wal. Bij kopen heb je deze aanvullende kosten natuurlijk ook voor g/w/l. Kortom, puur alleen voor het huis vergelijk ik weldegelijk mijn kale huur met de netto maandlasten. Dat de HRA er ooit af gaat ben ik niet bang voor. A. zit ik niet in een huis boven de miljoen (waar de geruchten gaan dat ze de HRA willen gaan aanpakken maar niet durven) B. kan ik mijn huis bruto prima betalen (middels de belastingdienst spaar ik elk jaar mooi voor een extraatje zo) en C. verwacht ik niet dat er in de komende tijd uberhaupt een partij het aandruft de HRA af te schaffen, en zo ja, dan zit ik met mijn huis niet in de hoek waar de eerste klappen gaan vallen.