WGR Werk, Geldzaken, Recht en de Beurs
Hier kun je alles kwijt over sollicitaties, werksituaties, belastingen, (handelen op) de beurs, hypotheken, beleggingen en salarissen, arbeidscontracten of geschillen met je (huis)baas. Alles over werk, geldzaken en recht dus.
Het is het 5 jaren scenario als de economie behoorlijk geraakt wordt. Het kan als veel mensen werkeloos raken en uiteindelijk de rente omhoog gaat. Als er ook nog eens wat met de HRA gedaan wordt zal dat ook invloed hebben. Het is ook mede gebaseerd op de trendlijn van de prijzen van wat men in NL aan inkomsten heeft de prijzen van produkten. De huizenprijs boog begin/midjaren 90 af van die trendlijn (oorzaak dat toen twee salarissen mochten tellen voor een hypotheek? of alleen een huizenhype?). Het lijkt me niet onmogelijk dat het weer op de trendlijn terugkeert (eerst er iets onderduikt in 2013, maar daarna weer er op terechtkomt).quote:Op woensdag 8 april 2009 23:32 schreef Dinosaur_Sr het volgende:
[..]
48% eraf, mits de economie zich enigszins herstelt
dat is terug naar het prijsniveau van pak 'm beet medio jaren '90, om het even in perspectief te plaatsen. Wat is volgens jou dan de belangrijkste katalysator voor dat?
tweede vraag: hoe ontwikkelingen zich in dit scenario de huurprijzen, want ik zie wel een geweldige mogelijk verschijnen dan
Huurprijzen zullen denk ik gelijk blijven. Het punt waarop het verstandig wordt om te gaan kopen zal dan eerder komen dan dat de prijsdaling stopt. Dat omdat wachten zinvol kan zijn als de huizenprijzen blijven dalen. Het is dan even wachten voor een goedkoper huis en dus iets langer (relatief duur) blijven huren. Als de rente gaat stijgen, dan heeft dat ook effect op het verschil tussen huren en kopen.
OG X BC - Orange Goblin Beer Core: Straight Edge - 'til the bar opens
Liverpool - JFT 96 - Never forgotten
Liverpool - JFT 96 - Never forgotten
Ik haal niet voor niks A'dam aan. Schaarste is de sleutel. Altijd geweest in de huizenmarkt, en dat zal niet veranderen. Wat er in overvloed is, zal in prijs dalen. Wat schaars is, zal daar minder of geen impact van hebben. Daarom is een investering in een woonhuis in een vinex wijk bijna per definitie een slechte investering (over de kwaliteit van wonen laat ik me niet uit). Dat huis wat relatief duurder is, maar schaarser, zal zijn waarde beter houden dan een huis waar er straten vol van staan.quote:Op donderdag 9 april 2009 08:13 schreef LXIV het volgende:
[..]
Amsterdam is een uitzondering met zijn enorme sociale huurmarkt, veelverdienende bevolking en hele kleine bestand aan koopwoningen. Maar hier in Midden-Brabant zijn de huurprijzen lager dan de rente over de marktprijs + overige kosten. Vandaar dat behoorlijk wat huurhuizen ook de verkoop in gaan. Hier staan huizen met een huurprijs van 580 voor 350K te koop! En van die 580 huur blijft netto voor de eigenaar misschien 400 euro over (let wel, geen sociale sector). Het zit gewoon scheef.
daar durf ik na een prijsval van 48% waarschijnlijk wel op te gokken.quote:Zolang de huizenprijzen stijgen hoeft die huur ook niet kostendekkend te zijn tov de rente natuurlijk. Dan zorgt de inflatie ook voor een heel stuk kapitaalvermeerdering. Maar daar ben ik nu net niet zeker van.
oke, ik geloof niet in een duurzame neergang van de economie op middellange termijn, de rente zal laag gehouden worden (te lang, zie wat er op dit moment in de USA met rentetarieven gebeurd), en HRA durft niemand aan te komen in een dalende markt. Doemdenken is nu in, maar over een paar jaar zullen jongere generaties beseffen dat hun toekomstperspectief qua werken en inkomen beter is dan ie ooit geweest is (krimpende beroepsbevolking, schaarste en dus prijsopdrijving).quote:Op donderdag 9 april 2009 08:40 schreef Doc het volgende:
[..]
Het is het 5 jaren scenario als de economie behoorlijk geraakt wordt. Het kan als veel mensen werkeloos raken en uiteindelijk de rente omhoog gaat. Als er ook nog eens wat met de HRA gedaan wordt zal dat ook invloed hebben. Het is ook mede gebaseerd op de trendlijn van de prijzen van wat men in NL aan inkomsten heeft de prijzen van produkten. De huizenprijs boog begin/midjaren 90 af van die trendlijn (oorzaak dat toen twee salarissen mochten tellen voor een hypotheek? of alleen een huizenhype?). Het lijkt me niet onmogelijk dat het weer op de trendlijn terugkeert (eerst er iets onderduikt in 2013, maar daarna weer er op terechtkomt).
Ik denk trouwens dat er sinds begin/midden jaren 90 nog wat anders gebeurd is, wat duurzaam is. Wonen is simpelweg belangrijker geworden. Kijik maar naar oplages van Eigen huis & Interieur bijvoorbeeld. Niet alleen is het inkomen gestegen (hoger dan productieprijzen, aanmerkelijk hoger in sommige bedrijfsgroepen), niet alleen dubbele inkomen, maar mensen wensen ook een hoger deel van hun inkomen aan wonen te alloceren.
Die 48% gaat wel over 5 jaar in een scenario waarin de betaalbaarhheid van huizen voor een groot deel van de bevolking achteruit gaat. Schaarste is ook een relatief begrip bij huizen. Als men per persoon (uit noodzaak) gemiddeld 10% minder huizenoppervlakte bezet is er geen schaarste.quote:Op donderdag 9 april 2009 08:47 schreef Dinosaur_Sr het volgende:
daar durf ik na een prijsval van 48% waarschijnlijk wel op te gokken.
OG X BC - Orange Goblin Beer Core: Straight Edge - 'til the bar opens
Liverpool - JFT 96 - Never forgotten
Liverpool - JFT 96 - Never forgotten
Echt goede woningen zullen altijd wel gewild blijven. Maar voor de jaren 70 rijtjesmeuk en de vrolijke Vinexklasse zie ik het somber in.quote:Op donderdag 9 april 2009 08:47 schreef Dinosaur_Sr het volgende:
[..]
Ik haal niet voor niks A'dam aan. Schaarste is de sleutel. Altijd geweest in de huizenmarkt, en dat zal niet veranderen. Wat er in overvloed is, zal in prijs dalen. Wat schaars is, zal daar minder of geen impact van hebben. Daarom is een investering in een woonhuis in een vinex wijk bijna per definitie een slechte investering (over de kwaliteit van wonen laat ik me niet uit). Dat huis wat relatief duurder is, maar schaarser, zal zijn waarde beter houden dan een huis waar er straten vol van staan.
[..]
daar durf ik na een prijsval van 48% waarschijnlijk wel op te gokken.
En ja, na een prijsval van 48% wordt kopen voor de verhuur misschien wel weer interessant. Maar nu is er in het grootste deel van Nederland een vrij grote discrepantie tussen de huuropbrengsten en de kapitaalkosten. Onlangs sprak ik met iemand die met 2 huizen zat en het ook niet kwijtraakte. Zijn beredenatie was: Ik heb nog 100K hypotheek (op een huis van ca. 3 ton), dus als ik 500 euro huur per maand vang dan speel ik quitte. Dat is natuurlijk onzin, want hoeveel je toevallig al afgelost hebt doet helemaal niet ter zake. Die 2 ton kun je, als je ze toch niet nodig hebt, ook gebruiken voor de aflossing van je nieuwe hypotheek. Dan bespaar je nog eens 1000 euro per maand.
Net zo goed dat een bedrijf met 1 miljoen aan kapitaalgoederen en een winst van minder dan 50K in principe verlies draait. Het rendement op het eigen vermogen moet toch hoger dan de rentevoet zijn?
The End Times are wild
heeft toch geen noemenswaarde impact op het aantal huizen?quote:Op donderdag 9 april 2009 08:54 schreef Doc het volgende:
[..]
Die 48% gaat wel over 5 jaar in een scenario waarin de betaalbaarhheid van huizen voor een groot deel van de bevolking achteruit gaat. Schaarste is ook een relatief begrip bij huizen. Als men per persoon (uit noodzaak) gemiddeld 10% minder huizenoppervlakte bezet is er geen schaarste.
btw: vandaag publicatie NVM van 1e kwartaal cijfers
Mensen kunnen kleiner gaan wonen, waardoor meer eengezinswoningen vrijkomen, mensen kunnen net als vroeger kostgangers in huis nemen (gebeurt op dit moment in Tilburg), mensen kunnen langer bij hun ouders blijven wonen, mensen kunnen tweede huizen verkopen, allemaal factoren die van invloed zijn op de aanbodzijde zonder dat er een huis bijgebouwd wordt.quote:Op donderdag 9 april 2009 08:56 schreef Dinosaur_Sr het volgende:
[..]
heeft toch geen noemenswaarde impact op het aantal huizen?
btw: vandaag publicatie NVM van 1e kwartaal cijfers
We zijn wel van een situatie waarin mensen zo snel mogelijk en liefst zo duur mogelijk kochten naar een situatie waarin mensen rustig de kat uit de boom kijken gegaan. Waarin mensen eerst proberen te verkopen alvorens ze gaan kopen. Dat draagt allemaal bij aan het aanbod. Het aantal te koop staande huizen is toch ook meer dan verdubbeld? Zijn er dan extra huizen bijgekomen? Nee, en toch stijgt het aanbod.
The End Times are wild
Een krimpende beroepsbevolking lijkt me geen zegen voor de economie eerlijk gezegd en de huidige acties rond rente ook niet. Het gaat ook niet lukken die rente nog 5 jaar lang zo laag te houden. Ik ben dus iets minder optimistisch. Ik denk dat er in de komende jaren een verschuiving van de welvaart komt waarbij " het westen" een deel van zijn welvaart ingaat leveren tov landen als India en China. De jongere kan in NL wel schaars zijn en meer willen verdienen maar als dat financieel bij bedrijven niet past houdt het op. Voorheen vertrok men dan naar de USA of zo, maar dat worden nu andere landen waar de salarissen helemaal niet zo veel hoger zijn.quote:Op donderdag 9 april 2009 08:52 schreef Dinosaur_Sr het volgende:
oke, ik geloof niet in een duurzame neergang van de economie op middellange termijn, de rente zal laag gehouden worden (te lang, zie wat er op dit moment in de USA met rentetarieven gebeurd), en HRA durft niemand aan te komen in een dalende markt. Doemdenken is nu in, maar over een paar jaar zullen jongere generaties beseffen dat hun toekomstperspectief qua werken en inkomen beter is dan ie ooit geweest is (krimpende beroepsbevolking, schaarste en dus prijsopdrijving).
Dat bedoel ik met " hype". Dat kan ook omkeren omdat het niet op iets fundamentels is gebaseerd maar op een sentiment.quote:Op donderdag 9 april 2009 08:52 schreef Dinosaur_Sr het volgende:
Ik denk trouwens dat er sinds begin/midden jaren 90 nog wat anders gebeurd is, wat duurzaam is. Wonen is simpelweg belangrijker geworden. Kijik maar naar oplages van Eigen huis & Interieur bijvoorbeeld. Niet alleen is het inkomen gestegen (hoger dan productieprijzen, aanmerkelijk hoger in sommige bedrijfsgroepen), niet alleen dubbele inkomen, maar mensen wensen ook een hoger deel van hun inkomen aan wonen te alloceren.
OG X BC - Orange Goblin Beer Core: Straight Edge - 'til the bar opens
Liverpool - JFT 96 - Never forgotten
Liverpool - JFT 96 - Never forgotten
Dat klopt, maar als men gemiddeld 10% minder oppervlakte bezet hoeft er ook helemaal niet gebouwd worden.quote:Op donderdag 9 april 2009 08:56 schreef Dinosaur_Sr het volgende:
[..]
heeft toch geen noemenswaarde impact op het aantal huizen?
btw: vandaag publicatie NVM van 1e kwartaal cijfers
OG X BC - Orange Goblin Beer Core: Straight Edge - 'til the bar opens
Liverpool - JFT 96 - Never forgotten
Liverpool - JFT 96 - Never forgotten
dan zijn we het eens.quote:Op donderdag 9 april 2009 08:55 schreef LXIV het volgende:
[..]
Echt goede woningen zullen altijd wel gewild blijven. Maar voor de jaren 70 rijtjesmeuk en de vrolijke Vinexklasse zie ik het somber in.
ook dat is waar, ik wil alleen aangeven dat op een gegeven moment de markt het overaanbod zal afvangen. Bedenk bovendien dat die woningen die tegen dergelijke lagere prijzen verkocht worden, in veel gevallen gedwongen verkopen moeten zijn....quote:En ja, na een prijsval van 48% wordt kopen voor de verhuur misschien wel weer interessant. Maar nu is er in het grootste deel van Nederland een vrij grote discrepantie tussen de huuropbrengsten en de kapitaalkosten. Onlangs sprak ik met iemand die met 2 huizen zat en het ook niet kwijtraakte. Zijn beredenatie was: Ik heb nog 100K hypotheek (op een huis van ca. 3 ton), dus als ik 500 euro huur per maand vang dan speel ik quitte. Dat is natuurlijk onzin, want hoeveel je toevallig al afgelost hebt doet helemaal niet ter zake. Die 2 ton kun je, als je ze toch niet nodig hebt, ook gebruiken voor de aflossing van je nieuwe hypotheek. Dan bespaar je nog eens 1000 euro per maand.
Net zo goed dat een bedrijf met 1 miljoen aan kapitaalgoederen en een winst van minder dan 50K in principe verlies draait. Het rendement op het eigen vermogen moet toch hoger dan de rentevoet zijn?
Dat denk ik ook, maar in een sterk dalende markt wil men nog wel eens wachten tot de prijzn nog lager zijn en de relatief hoge huur even voor lief nemen. De winst zit 'm dan in de gedaalde prijs een jaar later.quote:Op donderdag 9 april 2009 09:04 schreef Dinosaur_Sr het volgende:
[..]
dan zijn we het eens.
[..]
ook dat is waar, ik wil alleen aangeven dat op een gegeven moment de markt het overaanbod zal afvangen. Bedenk bovendien dat die woningen die tegen dergelijke lagere prijzen verkocht worden, in veel gevallen gedwongen verkopen moeten zijn....
OG X BC - Orange Goblin Beer Core: Straight Edge - 'til the bar opens
Liverpool - JFT 96 - Never forgotten
Liverpool - JFT 96 - Never forgotten
Je ziet dat zo mooi in die Engelse home-improvement programma's die nu ook in Nederland uitgezonden worden. Dan koopt zo'n stel (voor veel geld) een afgeleefde woning en gaan hem in zelf opknappen om met winst te verkopen of te verhuren. (Buy to let). Die realiseerden door het verbeteren en de gunstige markt dan een waardestijging van 2 ton in een jaar tijd. Toch aardig verdiend (netto!) met wat klussen. Dat was een tijdlang heel populair in de UK, maar zoiets is natuurlijk ook nooit duurzaam. Diegenen die nu met een opknaphuis zitten moeten geld bijleggen en hebben voor niks gewerkt.
The End Times are wild
even levensbeschouwelijk: de hele (westerse) wereld, economie, huizenmarkt en beurzen incluis, is op sentiment gebaseerd. Als sinds inceptie. We zijn een marketingsamenleving. Maar waarom zou dat veranderen?quote:Op donderdag 9 april 2009 09:02 schreef Doc het volgende:
Dat bedoel ik met " hype". Dat kan ook omkeren omdat het niet op iets fundamentels is gebaseerd maar op een sentiment.
Naar verwachting:
quote:Huizenprijzen kelderen verder
Twingly blog zoekenJouw blog hier
AMSTERDAM - De huizenmarkt is in het eerste kwartaal van dit jaar verder verslechterd. De verkoopprijs van een gemiddelde woning daalde met 3,1 procent tot 218.000 euro. Er werden 19.200 woningen verkocht, 43 procent minder dan in dezelfde periode een jaar eerder. Ook stonden huizen langer te koop. Dat maakte de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) donderdag bekend.
De afgelopen periode was het derde achtereenvolgende kwartaal waarin de prijzen daalden en het aantal transacties afnam. In het eerste kwartaal van 2008 werden er door NVM-makelaars nog bijna 34.000 woningen verkocht. Gemiddeld stonden huizen in het eerste kwartaal 105 dagen te koop, tegen 84 in het voorgaande.
„Dat we in alle opzichten met zwaar weer te maken hebben op de huizenmarkt, kan niet duidelijker worden gemaakt dan aan de hand van deze cijfers”, zei NVM-voorzitter Ger Hukker. Toch is er volgens de NVM een sprankje hoop, omdat het aantal transacties in maart licht toenam. „Het is nog te vroeg om van een structureel herstel te spreken, maar we verwachten wel dat het aantal transacties het komende kwartaal zal toenemen”, aldus de voorzitter.
Een herstel van de huizenprijzen ziet de NVM nog niet. Huizen die nu nieuw op de markt komen, worden fors lager geprijsd dan in het vorige kwartaal. De gemiddelde vraagprijs van een woning die te koop wordt aangeboden, is in drie maanden tijd gedaald van 294.000 naar 276.000 euro. Daarmee ligt de vraagprijs van woningen die nieuw op de markt komen ongeveer gelijk met het eerste kwartaal van 2008. Hukker: „Ik verwacht dat we nog een kwartaal tegemoet gaan waarin de kopers hun voordeel kunnen doen.”
De daling van huizenprijzen deed zich in bijna alle regio's voor. De sterkste dalingen deden zich op kwartaalbasis voor in de regio's Zutphen (min 5,6 procent), Eindhoven (min 5,1 procent) en Groningen (min 5 procent). In de regio's Zuid-Limburg en Zwolle stegen de prijzen juist, met respectievelijk 2 en 0,5 procent.
De NVM constateert dat het moeilijke tijden zijn voor makelaars. „We verwachten dat het aantal makelaarskantoren de komende jaren aanzienlijk zal afnemen. Daarbij moet je al gauw denken aan zo'n 15 procent daling in 2010. Overgebleven kantoren moeten rekeningen houden met minder winst. „Het blijft voorlopig dus wel zwaar weer”, aldus Hukker. De NVM heeft nog niet te maken gehad met ledenverlies.
De NVM verwacht dat de woningmarkt zichzelf zal herstellen. Hukker vindt wel dat het kabinet „een stapje harder mag lopen, zeker in deze moeilijke periode”. De NVM liet eerder weten teleurgesteld te zijn met de plannen van het kabinet om de financiėle crisis te bestrijden. Daarbij is volgens de vereniging te weinig oog voor de huizenmarkt.
The End Times are wild
niet in alle categorien. Nogmaals: landelijk gelegen huizen met grote kavels in ZO Brabant: nog nooit zo weinig aanbod geweest. All is local.quote:Op donderdag 9 april 2009 09:00 schreef LXIV het volgende:
We zijn wel van een situatie waarin mensen zo snel mogelijk en liefst zo duur mogelijk kochten naar een situatie waarin mensen rustig de kat uit de boom kijken gegaan. Waarin mensen eerst proberen te verkopen alvorens ze gaan kopen. Dat draagt allemaal bij aan het aanbod. Het aantal te koop staande huizen is toch ook meer dan verdubbeld? Zijn er dan extra huizen bijgekomen? Nee, en toch stijgt het aanbod.
En je weet zelf prima dat in het aanbod een gigantische bulk mensen zit die zeggen: als het goed verkocht kan worden doen we het, en anders niet. Nog even afgezien dat de markt is omgeslagen van kopen en dan verkopen naar eerst verkopen en dan kopen. Dus aanbod stijgt is niet automatisch gelijk aan prijs daalt.
Dat klopt ookquote:Op donderdag 9 april 2009 09:08 schreef Dinosaur_Sr het volgende:
[..]
even levensbeschouwelijk: de hele (westerse) wereld, economie, huizenmarkt en beurzen incluis, is op sentiment gebaseerd. Als sinds inceptie. We zijn een marketingsamenleving. Maar waarom zou dat veranderen?
Dat kan veranderen door een veranderd welvaartspeil. De huizenhype kan ook veranderden omdat aandachtsgebied dat verschuift van huizen naar iets anders.Bijvoorbeeld omdat mensen financieel in problemen komen met hun huizen en gedwongen uit hun huizen zouden moeten. Dan worden huizen in de beleving minder " sexy" waardoor de aandacht verschuift naar weet ik veel " vrije tijd" of " zelfontplooing" of "milieu" of whatever.
OG X BC - Orange Goblin Beer Core: Straight Edge - 'til the bar opens
Liverpool - JFT 96 - Never forgotten
Liverpool - JFT 96 - Never forgotten
grappig zijn ze: we verwachten dat het 2e kwartaal beter is dan het 1e. Is het dat al niet altijd?quote:
is dat een gewogen gemiddelde, of een absoluut gemiddelde? Want zoals ik aangaf is het hogere segment helemaal opgedroogd, qua aanbod, en helemaal qua transacties.quote:Op donderdag 9 april 2009 09:12 schreef LXIV het volgende:
5 procent op kwartaalbasis in regio Eindhoven. Dat is toch vrij fors.
Als je hierop zoekt: http://www.jaap.nl/huizen/#c=1479&cr=804&cr=1420&rad=10&srch=boxtel, en dan met kavels boven de 1000 meter zoekt, dan zie je toch heel wat aanbod. En let vooral dan op de gemiddelde tijd dat het te koop staat, heel vaak boven de 12 maanden. Wat dat betreft is er toch aanbod genoeg.quote:Op donderdag 9 april 2009 09:12 schreef Dinosaur_Sr het volgende:
[..]
niet in alle categorien. Nogmaals: landelijk gelegen huizen met grote kavels in ZO Brabant: nog nooit zo weinig aanbod geweest. All is local.
En je weet zelf prima dat in het aanbod een gigantische bulk mensen zit die zeggen: als het goed verkocht kan worden doen we het, en anders niet. Nog even afgezien dat de markt is omgeslagen van kopen en dan verkopen naar eerst verkopen en dan kopen. Dus aanbod stijgt is niet automatisch gelijk aan prijs daalt.
Wel denk ik inderdaad dat veel van die mensen niet hoeven te verkopen. Die zetten het te koop voor hun prijs en kunnen zich de luxe permitteren rustig af te wachten. Het is niet zo dat je van de een op de andere dag niet in staat zou zijn dit allemaal te onderhouden.
The End Times are wild
In mijn omgevoing merk ik dat veel ouderen toch binnen vijf jaar het land uitwillen, richting Slowakije of Hongarije en het huis vast te koop hebben staan.quote:Op donderdag 9 april 2009 09:29 schreef LXIV het volgende:
Wel denk ik inderdaad dat veel van die mensen niet hoeven te verkopen. Die zetten het te koop voor hun prijs en kunnen zich de luxe permitteren rustig af te wachten. Het is niet zo dat je van de een op de andere dag niet in staat zou zijn dit allemaal te onderhouden.
Dus die hebben niet echt haast denk ik
Nee. Maar ze dragen wel bij aan het aanbod. En hebben de mogelijkheid om in prijs te zakken want ze hebben vaak overwaarde genoeg.
The End Times are wild
Hoe ouder je bent, hoe meer haast zou ik denken. De tijd tikt verder af...quote:Op donderdag 9 april 2009 09:34 schreef henkway het volgende:
[..]
In mijn omgevoing merk ik dat veel ouderen toch binnen vijf jaar het land uitwillen, richting Slowakije of Hongarije en het huis vast te koop hebben staan.
Dus die hebben niet echt haast denk ik
Maar deze lieden hebben hun huis nog voor een appel en een ei gekocht en zullen dus na enige tijd best bereid zijn met een lagere dan een bubble prijs genoegen te nemen.
Goud kan je niet bijdrukken
