'Huizenprijzen dalen 20%' #5: De daling is begonnen

quote:

Op maandag 19 januari 2009 20:11 schreef Sjabba het volgende:

[..]

Waarom zou je afwachten bij de verkopers die moeten zit de schrik er nu al in. Straks blijven alleen de verkopers over die niet zonodig moeten. Je moet het zelf weten maar nu kan je in sommige gevallen heel goed onderhandelen.

Nou, die verkopers blijven deels gewoon vasthouden aan hun droomprijzen hoor! En er komen ook telkens verkopers bij. Je kunt nu onderhandelen, maar stapt nog steeds te vroeg in. Pas over een jaar of twee, wanneer de HRA voor deze mensen verlopen is, hun reserves zijn uitgeput en de massale executieverkopen beginnen moet je toeslaan.

Zojuist bij Netwerk ook een kerel uit de VS met een enorme villa op een grote lap grond voor $199.000. Kreeg het gewoon niet verkocht, zelfs geen biedingen. Terwijl het BNP van de VS toch veel hoger is dan dat in Nederland. Met andere woorden, relatief is dat huis nog goedkoper.

quote:

Op maandag 19 januari 2009 21:02 schreef janus84 het volgende:
@ Capricia

Zie laatste post...

Eens!
Maar als je een leuke betaalbare woning ziet voor niet te veel geld, en het is financieel goed te doen...dan zou ik niet nog eens een jaar wachten hoor!
Je moet toch ergens wonen...

quote:

Op zondag 18 januari 2009 21:18 schreef Sjabba het volgende:

[..]

Komop joh.
Mensen die met veel moeite 50.000 gespaard hebben zouden nu dat geld in een woning steken die niet/nauwelijks rendeert. Als je een beetje adviseur in de hand neemt kan je er een leuk rendement op krijgen en kan je beter daar je lasten deels van betalen. Kan je ook gewoon HRA blijven houden. Heeft niets met mijn mening te maken. Is gewoon een goed rendement realiseren. Als iemand dat niet wil kan ook maar die groep is klein lijkt me...

Goed laten we ons Pietje P. voorstellen. Deze goede man kocht niet heel lang geleden een apartement van toen zo'n 227K en nam een hypotheek van 250K. Pietje had toen hij zijn apartement kocht een leuke vriendin en dat is zo lekker gelopen dat ze nu getrouwd zijn en vriendinlief heeft nu ook een leuke baan. Ze hebben nu 50K eiegn geld dankzij sparen en een erfenisje. En ze willen kinderen. Ze hebben hun droomhuisgevonden.

A: Eigen huis verkocht voor 250K, droomhuis 500K+kk -> Hypotheek van 550, geen restschuld, 50K eigen geld


B: Eigen huis verkocht voor 200K, droomhuis 400K+kk -> Eigen Geld gebruikt om restschuld weg te werken van het oude huis, Hypotheek van 440

In situatie A hebben ze 110 extra hypotheek en 50K eigen geld meer ten opzichte van situatie B

Zijn ze in A of in B gunstiger uit?

We gaan uit van belastingtarrief 42% en een belastingvrijevoet voor Box 3 van 40.630.

Stel de hypotheekrente is X. Later stel als voorbeeld X gelijk aan 5,5 voor een tien-jarige hypotheek.

Dan moet het rendement dat gemaakt wordt op de de 50K gelijk zijn aan (1,276 keer X) + ,225 [1,276=,58*110/50; ,225 = 9,4*1,2/50]

Dus als ze hun geld voor 10 jaar hebben vastgelegd, dan moeten ze de komende 10 jaar minstens een redement halen van 1,276*5,5+,225 is ongeveer 7,25. Dat is dus niet simpelweg ergens op een bankrekening wegzetten en dan moet je maar hopen dat je een beetje mazzel hebt met je adviseur dat-ie niet alles op Fortis gezet heeft Als jij me weet te vertellen waar ik voor de komende 10 jaar een gegarandeerd rendement van minstens 7,25 kan halen dan hoor ik het graag.

Na dit geintje 3 keer (hopen dat de rentie over 10 jaar niet hoger ligt ...) gedaan te hebben is het uit met de pret. De HRA werkt niet meer. Terwijl de extra schuld 110K is nog wel over en na aftrek van die 50K is daar 60K van over. Dankzij de inflatie is dat na 30 jaar niet meer waard dan 12K nu, maar het blijft nog steeds 12K die eigenlijk er ook bij gerandeerd zouden moeten zijn.

Niet om het een of ander, maar dan denk ik dat situatie B zeker niet echt slechter is.

quote:

Op maandag 19 januari 2009 19:36 schreef Sjabba het volgende:

[..]

Ik denk dat hij de dubbele lasten garantie bedoelt, geld 1 of 2 jaar, betaalt de verkoper jou dubbele lasten als je je huis niet verkocht krijgt. Belastingtechnisch wel leuk maar een sigaar uit eigen doos.

verkoop garantie Rabobank venlo e.a.

quote:

Garantiewaarde
Samen met u zorgen wij ervoor dat uw huidige woning wordt verkocht. Mocht de verkoop ondanks alle inspanningen niet slagen, dan kopen wij uw huidige woning na elf maanden tegen een vooraf opgestelde prijs: de Garantiewaarde. Zo weet u dus precies waar u aan toe bent!

quote:

Op maandag 19 januari 2009 21:20 schreef Doc het volgende:

[..]

verkoop garantie Rabobank venlo e.a.
[..]

Dat klinkt helemaal niet slecht, hoor!
Ik zou mijn huis wel door zo een iemand laten taxeren, weet je tenminste dat ze je geen gouden bergen beloven!

quote:

Op maandag 19 januari 2009 21:07 schreef LXIV het volgende:

[..]

Nou, die verkopers blijven deels gewoon vasthouden aan hun droomprijzen hoor! En er komen ook telkens verkopers bij. Je kunt nu onderhandelen, maar stapt nog steeds te vroeg in. Pas over een jaar of twee, wanneer de HRA voor deze mensen verlopen is, hun reserves zijn uitgeput en de massale executieverkopen beginnen moet je toeslaan.

Zojuist bij Netwerk ook een kerel uit de VS met een enorme villa op een grote lap grond voor $199.000. Kreeg het gewoon niet verkocht, zelfs geen biedingen. Terwijl het BNP van de VS toch veel hoger is dan dat in Nederland. Met andere woorden, relatief is dat huis nog goedkoper.

Als je de prijzen uberhaupt in de USA kent - dat is echt ongelovelijk hoe laag dat ligt. Die $199K was nog aan de relatief dure kant.

quote:

Op maandag 19 januari 2009 21:20 schreef Doc het volgende:

[..]

verkoop garantie Rabobank venlo e.a.
[..]

Geweldig... ik voorzie een bailout voor de Rabobank met ons eigen geld

De Rabobank gaat aan subprimes doen, lees maar eens goed de kleine letterjes.

In welke landen is er nog zoiets als de HRA?

quote:

Op maandag 19 januari 2009 21:23 schreef capricia het volgende:

[..]

Dat klinkt helemaal niet slecht, hoor!
Ik zou mijn huis wel door zo een iemand laten taxeren, weet je tenminste dat ze je geen gouden bergen beloven!

Als ik het zo zie alleen in Venlo e.o. Ik zag dat anderen ook zoiets deden, maar ben nu alleen op zaken gestuit die nog wel vrij locaal waren en niet landelijk. Ik ben ook wel nieuwsgierig in welke richting de Garantiewaarde gaat (hoeveel % van de prijs waarvoor een overeenkomstig huis redelijkerwijs in de markt gezet wordt?).

quote:

Op maandag 19 januari 2009 21:26 schreef Suijk het volgende:
In welke landen is er nog zoiets als de HRA?

Volgens mij is het net zo hollands als windmolens, kaas en klompen

quote:

Op maandag 19 januari 2009 21:25 schreef xenobinol het volgende:

[..]

Geweldig... ik voorzie een bailout voor de Rabobank met ons eigen geld

Grootgrondbezitter Rabo...
Ach, je kunt ze niet kwalijk nemen dat ze de spirit op deze manier een beetje hoog proberen te houden!

quote:

Op maandag 19 januari 2009 21:27 schreef xenobinol het volgende:

[..]

Volgens mij is het net zo hollands als windmolens, kaas en klompen

Volgens mij wel redelijk wat landen hoor.
Ik weet van de Scandinavische landen dat ze ook een tax refund hebben op de hypotheek.
Aan de andere kant: Welk land heeft WOZ? Welk land heeft 25% bijtelling op de leasewagen?
En de BPM is volgens mij ook een Nederlandse uitvinding...

Tis gewoon appels met peren vergelijken...

quote:

Op maandag 19 januari 2009 21:26 schreef Suijk het volgende:
In welke landen is er nog zoiets als de HRA?

Dit is wat Wikipedia zegt

quote:

Op maandag 19 januari 2009 21:28 schreef capricia het volgende:

Grootgrondbezitter Rabo...
Ach, je kunt ze niet kwalijk nemen dat ze de spirit op deze manier een beetje hoog proberen te houden!

Mmmm... volgens mij kan je ze wel degelijk iets kwalijk nemen.

quote:

Op maandag 19 januari 2009 21:29 schreef Doc het volgende:

[..]

Dit is wat Wikipedia zegt

VS kent ook een "Mortgage Loan Tax Reduction".
Zie de calculator:
http://www.money-zine.com(...)eduction-Calculator/

quote:

Op maandag 19 januari 2009 21:31 schreef capricia het volgende:

[..]

VS kent ook een "Mortgage Loan Tax Reduction".
Zie de calculator:
http://www.money-zine.com(...)eduction-Calculator/

Is dat anders dan wat Wiki zegt onder dat linkje?

quote:

Op maandag 19 januari 2009 21:32 schreef Doc het volgende:

[..]

Dat is wat Wiki toch ook zegt onder dat linkje?

Ja...sorry! Had even de VS niet gezien (te snel gescrolled).

quote:

Op maandag 19 januari 2009 21:29 schreef Doc het volgende:

[..]

Dit is wat Wikipedia zegt

interessant, wist ik niet.

quote:

Op maandag 19 januari 2009 21:33 schreef xenobinol het volgende:

[..]

interessant, wist ik niet.

Het lijstje van wiki is niet uitputtend. Want ik weet dat je in Noorwegen ook je mortgage van je taxes af kunt trekken.


"In Norway, the average real after-tax interest rate on housing loans was 1.2% in 1997"
Kijk dat zijn nog eens percentages!
linkje

quote:

Op maandag 19 januari 2009 21:39 schreef capricia het volgende:

[..]

Het lijstje van wiki is niet uitputtend. Want ik weet dat je in Noorwegen ook je mortgage van je taxes af kunt trekken.


"In Norway, the average real after-tax interest rate on housing loans was 1.2% in 1997"
Kijk dat zijn nog eens percentages!
linkje

ja dan kan iedereen een miljoen lenen

quote:

Op maandag 19 januari 2009 21:39 schreef capricia het volgende:

[..]

Het lijstje van wiki is niet uitputtend. Want ik weet dat je in Noorwegen ook je mortgage van je taxes af kunt trekken.


"In Norway, the average real after-tax interest rate on housing loans was 1.2% in 1997"
Kijk dat zijn nog eens percentages!
linkje

The real after tax interest rate in Nederland is jarenlang nul of lager geweest! Hoe anders kon hier de grootste bubbel wereldwijd ontstaan en ook nog eens later klappen!

quote:

Op maandag 19 januari 2009 21:49 schreef LXIV het volgende:

[..]

The real after tax interest rate in Nederland is jarenlang nul of lager geweest! Hoe anders kon hier de grootste bubbel wereldwijd ontstaan en ook nog eens later klappen!

Ik heb toch altijd wel wat netto moeten betalen hoor!

quote:

Op maandag 19 januari 2009 21:12 schreef Doc het volgende:

[..]

Goed laten we ons Pietje P. voorstellen. Deze goede man kocht niet heel lang geleden een apartement van toen zo'n 227K en nam een hypotheek van 250K. Pietje had toen hij zijn apartement kocht een leuke vriendin en dat is zo lekker gelopen dat ze nu getrouwd zijn en vriendinlief heeft nu ook een leuke baan. Ze hebben nu 50K eiegn geld dankzij sparen en een erfenisje. En ze willen kinderen. Ze hebben hun droomhuisgevonden.

A: Eigen huis verkocht voor 250K, droomhuis 500K+kk -> Hypotheek van 550, geen restschuld, 50K eigen geld


B: Eigen huis verkocht voor 200K, droomhuis 400K+kk -> Eigen Geld gebruikt om restschuld weg te werken van het oude huis, Hypotheek van 440

In situatie A hebben ze 110 extra hypotheek en 50K eigen geld meer ten opzichte van situatie B

Zijn ze in A of in B gunstiger uit?

We gaan uit van belastingtarrief 42% en een belastingvrijevoet voor Box 3 van 40.630.

Stel de hypotheekrente is X. Later stel als voorbeeld X gelijk aan 5,5 voor een tien-jarige hypotheek.

Dan moet het rendement dat gemaakt wordt op de de 50K gelijk zijn aan (1,276 keer X) + ,225 [1,276=,58*110/50; ,225 = 9,4*1,2/50]

Dus als ze hun geld voor 10 jaar hebben vastgelegd, dan moeten ze de komende 10 jaar minstens een redement halen van 1,276*5,5+,225 is ongeveer 7,25. Dat is dus niet simpelweg ergens op een bankrekening wegzetten en dan moet je maar hopen dat je een beetje mazzel hebt met je adviseur dat-ie niet alles op Fortis gezet heeft Als jij me weet te vertellen waar ik voor de komende 10 jaar een gegarandeerd rendement van minstens 7,25 kan halen dan hoor ik het graag.

Na dit geintje 3 keer (hopen dat de rentie over 10 jaar niet hoger ligt ...) gedaan te hebben is het uit met de pret. De HRA werkt niet meer. Terwijl de extra schuld 110K is nog wel over en na aftrek van die 50K is daar 60K van over. Dankzij de inflatie is dat na 30 jaar niet meer waard dan 12K nu, maar het blijft nog steeds 12K die eigenlijk er ook bij gerandeerd zouden moeten zijn.

Niet om het een of ander, maar dan denk ik dat situatie B zeker niet echt slechter is.

Hallo he... Jij roept dat verkopen met verlies niet zo gek is als je een ander huis goedkoper kan kopen en nu kom je met een voorbeeld van iemand die toevallig even 50.000 euro over heeft. Zoals ik al eerder zei, alleen als je eigen geld hebt of er nog overwaarde overblijft zullen mensen vrijwillig zakken met de prijs.

quote:

Op maandag 19 januari 2009 21:20 schreef Doc het volgende:

[..]

verkoop garantie Rabobank venlo e.a.
[..]

Goed om initiatief te nemen. Uiteraard zal het een scherpe prijs zijn die je zelf ook wel had gekregen als je niet in paniek raakte en ervoor gezorgt had dat je genoeg ruimte had om de tijd te nemen. Ben wel benieuwd hoe dat precies in elkaar steekt en wie dat dan gaat kopen.

quote:

Op maandag 19 januari 2009 21:49 schreef LXIV het volgende:

[..]

The real after tax interest rate in Nederland is jarenlang nul of lager geweest! Hoe anders kon hier de grootste bubbel wereldwijd ontstaan en ook nog eens later klappen!

Deze snap ik even niet.