'Huizenprijzen dalen 20%' #3

^^ begin jaren 80 was er nog een aspect: de torenhoge hypotheekrente (tot wel 13%). Dat zorgde ervoor dat veel mensen die een nieuwe rentevaste periode kregen in de financiële problemen kwamen. Die moesten als gevolg daarvan hun huis verkopen. Maar ja, niemand kon een ander huis kopen, omdat de rente veel te hoog was (maar wel noodzakelijk hoog, om de inflatie in te dammen).

quote:

Op dinsdag 30 december 2008 09:53 schreef Prutzenberg het volgende:
Iemand die graag naar een ander huis wil, bijvoorbeeld omdat dat mooie grotere huis nu wel binnen bereik ligt, zal echt niet jarenlang gaan wachten tot iemand eindelijk de gewenste prijs betaald. Uiteindelijk zal de gehele linie mee moeten. Het lijkt mij vreemd dat een woning van 400K naar 320 kan, die van 300k naar 240k kan maar die van 220k gelijk blijft. (berekening gedaan met % uit TT)
De laatste zal miet verkocht worden. Zeker niet als de banken de kredietnormen verscherpen.

Voor de grootste groep mensen die graag ergens willen wonen (starters) is alleen die goedkope woning bereikbaar daardoor is de vraag aan de onderkant van de markt het grootst en die grotere vraag zorgd er al jaren voor dat de onderkant van de woningmarkt een hele scheve prijskwaliteitsverhouding heeft, dat was al zo voor de kredietcrisis en dat zal ook de aankomende jaren nog wel even zo blijven. Immers mensen moeten toch ergens wonen en de wachtlijsten voor een huurwoning worden er ook niet korter op.

De groep die nu is aangewezen op de zogenaamde starterswoningen als springplank naar een betere woning kan over een tijdje voor iets meer geld een woning aanschaffen waar ze lang in kunnen blijven wonen. Dat zal de druk op de onderkant van de markt verlichten.

quote:

Op maandag 29 december 2008 22:21 schreef Goverman het volgende:

[..]

en
[..]

en
[..]

Dat bijstorten zou dus alleen reëel kunnen worden voor mensen met beleggingshypotheken... Immers, de beleggingen dekken de afgesproken aflossing waarschijnlijk niet, dus blijf je met een (grotere) restschuld achter dan is afgesproken met de bank bij het afsluiten van de hypotheek.

Als ik deze quotes in verband zie, dan ziet het er voor mensen met een hypotheek met aflos- of spaarcomponent (banksparen, kapitaalverzekering) niet ongunstig uit: zij houden zich netjes aan de afspraken (over 30 jaar is x% van de schuld afgelost, waarbij x een getal is tussen 0 en 100). Het gestorte kapitaal kan alleen maar meer worden (is immers spaartegoed). Hierdoor wordt de eventuele restschuld maand na maand (een beetje) kleiner. In het geval van faillissement van je bank (bij banksparen) worden schulden tegen tegoeden weggestreept. In het geval van een failliete verzekeraar weet ik dit zo niet...

*disclosure: Goverman heeft een hypotheek op basis van banksparen, waarbij zo'n 60% afgelost wordt, waardoor de maandlasten na 30 jaar gelijk zijn aan nu bij gelijkblijvende omstandigheden.

Het gaat niet eens zozeer om wat je voor soort hypotheek hebt.
Het gaat erom dat je een lening aangegaan bent met een huis als onderpand.
Nu gaat dat onderpand minder waard worden...Of dat nu 20 of 40% is maakt even niet uit.
Het onderpand kan zoveel minder waard worden dat de bank het niet meer als garantie voor die lening kan beschouwen. Je hypotheek is dus niet meer goed gedekt.

De bank heeft in een aantal gevallen de mogelijkheid om een bijstorting te vragen om die dekking weer op orde te brengen.
Ik ben het met veel posters eens, dat het niet altijd in het voordeel van de bank ik om dit keihard af te dwingen. Omdat bij een gedwongen verkoop er schulden achter kunnen blijven. Maar is dat altijd een probleem van die bank?
De bank heeft wel het recht om die bijstorting te vragen. Je hebt er immers voor getekend. En zeker als je nog ergens spaargeld hebt, zullen ze dan niet nalaten.
De reden dat je hypotheekrente zo veel lager is dan een PL is omdat er een onderpand aanwezig is wat de bank voldoende zekerheid geeft. Is die zekerheid er niet, dan zal het rente% een stuk hoger liggen...En das natuurlijk ook een mogelijkheid voor de bank. Kun je niet bijstorten, dan zullen ze een andere hyp.contructie voorstellen met een ander rente%.

Je kunt het ook zo zien: Op de balans van de bank moeten dit soort risico-objecten allang afgewaardeerd worden voor een bepaald percentage. De bank neemt dus al een stukje verlies en calculeert dus al risico in.
Tevens is het niet zo dat de bank altijd met de schuld blijft zitten als hij je dwingt je woning te verkopen. Die schuld is immers van JOU! En bovendien kun jij dan proberen gebruik te maken van de NHG waar je voor betaald hebt (if any).
Daarnaast weet iedere belegger dat ook bij dalende koersen er een moment is om je verlies te nemen en er uit te stappen. Dat weet de bank ook.
Eindeloos wachten totdat het zich ooit weer hersteld is voor een belegger vaak een doodzonde.

Hoe meer je af kunt lossen op je hypotheek, hoe lager je hypotheek en hoe meer dekking je woning als onderpand zal zijn. Maar als de prijs echt met 40% of zo naar beneden gaat, dan hebben heel veel mensen een probleem...

Heeft iemand ooit gehoort van een geval waarin een eigenaar geld moest bijleggen? Of kent hij iemand die dit overkomen is? Ik niet iig.

quote:

Op maandag 29 december 2008 23:00 schreef B.Honderd het volgende:

[..]

Tja, maar het kan nu veel uitmaken. Sowieso is aflossingsvrij onverantwoord en 4,5 keer is ook wel echt het maximum binnen de bandbreedte van het verantwoorde. Iedere keer meer is gewoon een stuk eigen verantwoordelijkheid. Een dalende huizenprijs is ook een altijd aanwezig risico.

Leg mij nou eens goed uit waarom aflossingsvrij onverantwoord is, zoals je schrijft. Ik snap hem niet.
Een top-hypotheek kun je onverantwoord noemen.
Maar aflossingsvrij an sich toch niet?
Stel ik koop een huis van 200.000 euro.
En ik heb hiervoor een hypotheek van 100.000 euro nodig...aflossingsvrij.
Waarom is dit onverantwoord?
Je zou nl ook kunnen zeggen dat ik, ten opzichte van iemand met een spaarhypotheek van 200.000 euro, al de helft afgelost heb.
Een bank zal hierdoor minder risico met mij lopen, dan met die persoon die die spaarhypotheek van 200.000 euro aangegaan is.

Het lijkt mij, dat zodra die verhalen in het nieuws komen, zo'n bank ook wel z'n eigen glazen een beetje ingooit.

quote:

Op dinsdag 30 december 2008 13:40 schreef LXIV het volgende:
Heeft iemand ooit gehoort van een geval waarin een eigenaar geld moest bijleggen? Of kent hij iemand die dit overkomen is? Ik niet iig.

De huizenprijzen zijn ook nog geen 20 of 40% gedaald. En wat mij betreft gebeurt dat ook niet! Maar de signalen zijn wel zorgwekkend.
En niet iedereen heeft in zijn hypotheekakte staan dat ie bij MOET storten.

Het probleem zal ook duidelijker zichtbaar zijn als je rentevaste periode afgelopen is. Dan ga je immers opnieuw rond de tafel om de rente opnieuw vast te zetten. Als je dan 200.000 euro hyp hebt en je woning is nog maar 160.000 euro waard...hoe denk jij dan dat de bank zal reageren?

quote:

Op dinsdag 30 december 2008 13:43 schreef Suijk het volgende:
Het lijkt mij, dat zodra die verhalen in het nieuws komen, zo'n bank ook wel z'n eigen glazen een beetje ingooit.

Leg die eens uit?

Hier de voorwaarden van een hypotheekverstrekker. Ze kunnen overal anders zijn. In dit voorbeeld gaat het om een aflossingsvrije lening. Maar ik denk dat het om alle hypotheken kan gaan waarbij de hypotheek stukken hoger is dan het onderpand. Mocht je woning in waarde gaan dalen....that is...

quote:

TOETSING WAARDE ONDERPAND BIJ AFLOSSINGSVRIJE LENING
Elke tien jaar kan een vergelijking worden gemaakt tussen het (resterende) leningbedrag en de executiewaarde van uw tot onderpand voor de lening dienende woning. Deze executiewaarde zal in dat geval worden bepaald door een door ons aan te wijzen taxateur. U ontvangt hieromtrent tijdig bericht. De kosten van de taxatie komen voor uw rekening.
Als uit de vergelijking tussen het (resterende) leningbedrag en de getaxeerde executiewaarde blijkt, dat
dit (resterende) leningbedrag van uw aflossingsvrije lening meer bedraagt dan honderd procent van de executiewaarde, zullen aanvullende voorwaarden worden gesteld.
....
Als uit de vergelijking tussen het (resterende) leningbedrag en de getaxeerde executiewaarde blijkt, dat dit (resterende) leningbedrag van uw lening meer bedraagt dan de maximale verstrekking op basis van de executiewaarde, dient u direct het alles boven de maximale verstrekking af te lossen.

quote:

Op dinsdag 30 december 2008 14:14 schreef Dromer het volgende:

[..]

Ik vermoed omdat dat ze dan niet zoveel nieuwe klanten vinden. Slechte reclame, hè.
En dat terwijl ze nu zo adverteren met hun 'menselijk gezicht'. Dat zijn ze dan wel kwijt.

Ik hoop dat je gelijk hebt...
Maar er is toch ook nu al geen bank die voor een woning van 160.000 euro een hypotheek verstrekt van 200.000 euro?
Als de woningen straks gaan zakken in waarde, dan is dat feitelijk wel het geval.
En bedenk dat banken steeds moeilijker worden in het verstrekken van leningen. Dat is nu al (al dan niet terecht) de klacht.

Hier nog een keertje de voorwaarden waar mensen voor getekend hebben:

quote:

Als uit de vergelijking tussen het (resterende) leningbedrag en de getaxeerde executiewaarde blijkt, dat dit (resterende) leningbedrag van uw lening meer bedraagt dan de maximale verstrekking op basis van de executiewaarde, dient u direct het alles boven de maximale verstrekking af te lossen.

En ik ga je voorspellen dat veel mensen dat niet kunnen aflossen...

Ja, elke 10 jaar wordt er getoetst...

Moet wel raar lopen dan he.

Oja, er staat ook dat er elke 10 jaar getoetst KAN worden...

Onrustzaaiers...

quote:

Op dinsdag 30 december 2008 14:14 schreef Dromer het volgende:

[..]

Ik vermoed omdat dat ze dan niet zoveel nieuwe klanten vinden. Slechte reclame, hè.
En dat terwijl ze nu zo adverteren met hun 'menselijk gezicht'. Dat zijn ze dan wel kwijt.

Inderdaad. Hypotheken zijn gewoon producten die de banken ook moeten verkopen. Als alles goed gaat, is alles mogelijk. Zit het even tegen, dan wil je ook een bank die stabiel is en niet met aanvullende eisen komt. Dat dit in theorie gewoon kan/mag omdat het in de voorwaarden staat, wil niet zeggen dat het ook toegepast moet worden. Dat het eigenlijk ook geen aanvullende eis is, maakt ook niet uit, mensen voelen dat zo wel. Banken willen zo ook zeker niet in het nieuws komen.

quote:

Op dinsdag 30 december 2008 14:27 schreef Sjabba het volgende:
Ja, elke 10 jaar wordt er getoetst...

Moet wel raar lopen dan he.

Dit is maar een voorbeeldje van de voorwaarden van 1 v.d. hypotheekverstrekkers. Denk dat ze dit allemaal anders hebben verwoord.
Ik durf ook te wedden dat er nog nooit getoetst is...dus als ze volgend jaar willen toetsen, dan hebben ze groen licht. Bovendien moet JIJ de kosten van die toetsing betalen.

quote:

Op dinsdag 30 december 2008 14:29 schreef Suijk het volgende:

[..]

Inderdaad. Hypotheken zijn gewoon producten die de banken ook moeten verkopen. Als alles goed gaat, is alles mogelijk. Zit het even tegen, dan wil je ook een bank die stabiel is en niet met aanvullende eisen komt. Dat dit in theorie gewoon kan/mag omdat het in de voorwaarden staat, wil niet zeggen dat het ook toegepast moet worden. Dat het eigenlijk ook geen aanvullende eis is, maakt ook niet uit, mensen voelen dat zo wel. Banken willen zo ook zeker niet in het nieuws komen.

Serieuze vraag: Hoe denk jij dat banken omgaan met je als je rentevaste periode verlopen is? Dan zit je immers opnieuw rond de tafel.
Van de Rabo is al bekend dat ze allerlei onduidelijke risico-toeslagen op hun hypotheektarief gooien.
Je hypotheek zal er niet goedkoper op worden, in het gunstigste geval.

Misschien is het ook wel meer een topic voor WGR...gaat tenslotte over geldzaken en niet zozeer over de AEX.

quote:

Op maandag 29 december 2008 23:39 schreef SadKingBilly het volgende:

[..]

Je bedoelt, "mensen die géén twee ton neer hoefden te leggen voor een huis dat 140.000 GULDEN waard zou moeten zijn... Waarom is het nu ineens de schuld van de kopers, (mede) dankzij onze fijne euro is de huizenprijs in tien jaar bijna verdubbeld.

Ik heb het over de financiering. Als de huizenprijzen straks dalen en het wordt economisch minder zal echt niet iedereen in de problemen komen.

Wie vooral in de problemen zullen komen zijn de lieden die op alle gebieden maximaal (of liever nog iets meer) hebben gefinancierd en nooit geen buffer hebben aangehouden voor moeilijke tijden.

Dat is een keuze en voor de negatieve gevolgen van die keuze zou de belastingbetaler niet op moeten draaien.

quote:

Op dinsdag 30 december 2008 13:40 schreef LXIV het volgende:
Heeft iemand ooit gehoort van een geval waarin een eigenaar geld moest bijleggen? Of kent hij iemand die dit overkomen is? Ik niet iig.

Ja. Mensen krijgen dan de keuze: of geld bijleggen, of de hypotheek binnen een x-periode geheel aflossen. Ken het voorbeeld van een man die 60 mille moest bijleggen aangezien er wat geknoeid was met het taxatierapport.

quote:

Op dinsdag 30 december 2008 13:46 schreef capricia het volgende:

[..]

De huizenprijzen zijn ook nog geen 20 of 40% gedaald. En wat mij betreft gebeurt dat ook niet! Maar de signalen zijn wel zorgwekkend.
En niet iedereen heeft in zijn hypotheekakte staan dat ie bij MOET storten.

Het probleem zal ook duidelijker zichtbaar zijn als je rentevaste periode afgelopen is. Dan ga je immers opnieuw rond de tafel om de rente opnieuw vast te zetten. Als je dan 200.000 euro hyp hebt en je woning is nog maar 160.000 euro waard...hoe denk jij dan dat de bank zal reageren?

Een daling van 20% betekend terug naar het prijsniveau van 4 jaar geleden.
Oh wat komen er veel mensen in de problemen.... NOT..

Je voorbeeld moet dus zijn. Je koopt een woning voor 200.000 euro. Deze is in de afgelopen 4 jaren gestegen naar 240.000 en nu daald de prijs van de woning weer naar 200.000 euro.

quote:

Op dinsdag 30 december 2008 16:42 schreef HarryP het volgende:

[..]

Een daling van 20% betekend terug naar het prijsniveau van 4 jaar geleden.
Oh wat komen er veel mensen in de problemen.... NOT..

Je voorbeeld moet dus zijn. Je koopt een woning voor 200.000 euro. Deze is in de afgelopen 4 jaren gestegen naar 240.000 en nu daald de prijs van de woning weer naar 200.000 euro.

Natuurlijk komen er wel figuren in de problemen, maar dat zijn dan lui die na elke lichte prijsstijging middels een optimistisch taxatierapport even wat extra "overwaarde" opnemen en het e.e.a. afdekken met de beleggingsverzekering met de laagste maandlasten.

quote:

Op dinsdag 30 december 2008 20:34 schreef Halcon het volgende:

[..]

Natuurlijk komen er wel figuren in de problemen, maar dat zijn dan lui die na elke lichte prijsstijging middels een optimistisch taxatierapport even wat extra "overwaarde" opnemen en het e.e.a. afdekken met de beleggingsverzekering met de laagste maandlasten.

DIe hebben het ook verdiend, denk ik dan.

quote:

Op dinsdag 30 december 2008 20:38 schreef LXIV het volgende:

[..]

DIe hebben het ook verdiend, denk ik dan.

Die vragen er zelfs min of meer om om vroeg of laat in de financiele problemen te komen. Ik zou het schandalig vinden als de belastingbetaler er voor op zou moeten draaien.