'Huizenprijzen dalen 20%'

Precies, als je een oud pand koopt, waarvan zoveel zijn in nederland, ben je op termijn toch aardig wat kwijt aan onderhoudskosten. Dit gaat meteen ten kosten van je zogenaamde 'kapitaalopbouw'. Verder loop je het risico dat huizenprijzen dalen zoals nu. EN je loopt risico dat aan de HRA wordt gemorreld
Daarom zeg ik, laag huren is het devies. Bij lage huur kun je ook redelijk wat opzij zetten en dat storten op een spaarrekening. Je loopt geen risico.

Pas als huizenprijzen echt flink gedaald zijn en de hypotheekrente is laag is het verstandig om een nieuwbouwhuis te kopen. Verzekerd van kwaliteit en na een huizenprijscrash hoef je heel lang niet geen nieuwe crash te verwachten.

Ja laag huren, lekker makkelijk gezegd; laag huren begint (hier in Utrecht) bij 800 euro voor een twee kamer woning. Een huis dat bij mij om de hoek te huur staat is twee keer zo klein als mijn koopwoning, maar de huurkosten bedragen evenveel als mijn hyoptheekkosten.

Laag huren lukt (hier) alleen maar als je een wachttijd hebt van minstens vijf jaar. Ik heb dat voor het kopen van mijn huidige huis gedaan. Heb zes jaar gewacht op een woning waar ik uiteindelijk drie jaar heb gewoond. Na drie jaar had ik het echt gehad met de types mensen die overal werden neergezet in die woningen....

quote:

Op woensdag 17 december 2008 12:28 schreef zatoichi het volgende:
Ja laag huren, lekker makkelijk gezegd; laag huren begint (hier in Utrecht) bij 800 euro voor een twee kamer woning. Een huis dat bij mij om de hoek te huur staat is twee keer zo klein als mijn koopwoning, maar de huurkosten bedragen evenveel als mijn hyoptheekkosten.

Laag huren lukt (hier) alleen maar als je een wachttijd hebt van minstens vijf jaar. Ik heb dat voor het kopen van mijn huidige huis gedaan. Heb zes jaar gewacht op een woning waar ik uiteindelijk drie jaar heb gewoond. Na drie jaar had ik het echt gehad met de types mensen die overal werden neergezet in die woningen....

Kanaleneiland, Overvecht, Lunetten. Dat zijn de wijken waar je (in die volgorde) een stuk sneller dan na vijf jaar aan de beurt bent. Ook wijken met in die volgorde toenemend woongenot.

Je kunt er lang en breed over blijven discusseren, maar...
Met het kopen van een huis neem je hoe dan ook een risico. Het huis kan in de loop van de jaren meer waard worden, maar ook minder. Het veiligst is altijd huren.

quote:

Op woensdag 17 december 2008 13:23 schreef Scorpie het volgende:

[..]

Onzin natuurlijk. Bij huren kleven net zoveel risico`s: wat dacht je van woningcorporaties die je huis platgooien teneinde betere en duurdere woningen neer te zetten? Huren die verhoogd mogen worden met meer dan 10% ?

Het is absoluut, pertinent, onzinnig om te zeggen dat of de 1 of de ander veiliger is. Beiden hebben hun voor en nadelen en elke persoon moet naar zijn eigen situatie kijken als het gaat om beslissingen te nemen over koop/huur.

Ik ben in de veronderstelling dat als een woningcorporatie zomaar je huis gaat platgooien, dan ze je dan iets anders aanbieden? En ik dacht dat de huren officieel met de inflatie mee geindexeerd worden.
Maar misschien ben ik niet goed voorgelicht?

Hoe dan ook, denk ik niet dat je kunt spreken van evenveel risico's. De kans dat ze je huis zomaar platgooien en geen vervangen aanbieden, of de kans dat je huur opeens met 10% verhoogd wordt, lijkt mij kleiner dan het risico wat je met een koopwoning loopt.
Bovendien zijn de financiele risico's met een koopwoning groter dan die met een huurwoning.

Huren is veiliger, maar of het altijd verstandig is, daar doe ik geen uitspraak over.

Heb heel veel geld verdient met het verkopen van mijn vorige woningen. Daar kun je niet tegenop sparen.
Het zou echter ook de andere kant op kunnen gaan...dat je zoveel geld op een koopwoning kunt verliezen dat je daar ook niet tegenop kunt.

quote:

Op woensdag 17 december 2008 13:50 schreef Scorpie het volgende:

[..]

Nee hoor, dat is niet per definitie gekoppeld aan de inflatiecijfers, zie:

http://www.huurders.info/?id=259

1,6% is natuurlijk niet veel, maar ook dat is een potentieel risico.
[..]

Welk risico loop je nog meer naast je koopwoning behalve je hypotheek dan? Als je die gewoon op tijd betaald is er geen haan die er naar kraait, terwijl je bij huurhuizen nog wel eens in een bestemmingsplan vast zit (sociale huurwoningen e.d) waardoor je de kans loopt dat het platgegooid wordt. En ja, ze zouden alternatieve huurwoningen moeten aanbieden, maar in de praktijk blijkt dat niet hetzelfde te zijn als het oorspronkelijke huurhuis (heb ik gezien bij mijn ouders namelijk).
[..]

Nogal subjectief.
[..]

Dat geld "verdienen" of "winnen" is natuurlijk subjectief; dat gebeurt alleen als je of moedwillig de keuze maakt te verkopen of gedwongen verkoop door een of ander. Waarbij bij het laatste natuurlijk jezelf kan afvragen of je dan uberhaupt wel had moeten kopen.

Die 1,6% is zeker geen 10% uit jouw voorbeeld. Huurwoningen gaan over het algemeen geen 10% omhoog in 1 jaar.

En ja, als je een huis koopt, dan loop je een financieel risico dat de woning minder waard gaat worden.
Dat kan. Je kunt daar wel mooi omheen praten. Maar dat risico is, zeker nu, reeel.

En het moedwillig verkopen van je woning: Daar krijgt iedereen mee te maken. Want ook jij hebt het eeuwige leven niet.

Huren en kopen kennen inderdaad allebei hun risico's.

Bij huren zijn zowel je recht op verblijf als je toekomstige woonkosten onzeker. In het ergste geval kom je op straat te staan, omdat je of niet meer kunt betalen of, omdat de huur wordt opgezegd. Huurders hebben natuurlijk een hoop rechten in NL, maar ik overdrijf even.

Bij kopen blijven de toekomstige kosten over het algemeen gelijk en weet je zeker dat je er mag blijven wonen. Even er vanuit gaand dat je 90% of meer van de aankoop financieert met een hypotheek is er het risico dat er een moment in je leven komt dat je de hypotheek niet kunt betalen. Dan kom je op straat te staan EN als je het huis niet of ver onder het hypotheekbedrag hebt moeten verkopen, blijf je met een restschuld zitten. Dit is worst case scenario, maar ook als je het nog wel kunt opbrengen maar eigenlijk er vanaf wilt, loop je het risico dat dat niet lukt.


Bij een stijgende markt zijn de risico's van kopen gering, maar bij een dalende markt gecombineerd met een inzakkende economie zijn ze levensgroot. De afgelopen 18 jaar is de markt alleen maar blijven stijgen en dus ging er ook heel weinig mis in die periode. De meeste mensen zijn zich daarom nop dit moment niet zo bewust van het risico en bovendien denkt men dat er voldoende veiligheidskleppen in het systeem zitten (NHG, geen subprime in NL, voorzichtige banken, overheidssteun). Ik vertrouw daar niet op op dit moment en loop liever even het risico van de huurder.

Ik neem aan dat je al een huurwoning hebt?

quote:

Op woensdag 17 december 2008 12:32 schreef Lemans24 het volgende:

[..]

Kanaleneiland, Overvecht, Lunetten. Dat zijn de wijken waar je (in die volgorde) een stuk sneller dan na vijf jaar aan de beurt bent. Ook wijken met in die volgorde toenemend woongenot.

Hehe wijken waar ik niet meer dood gevonden wil worden (alhoewel ik nu werk in Overvecht ) maar goed wonen dus nooit meer (heb ooit in OVervecht gewoond).

MAar goed dat is dus ook een argument voor het kopen van een woning; je kan wonen waar je wilt!

quote:

Op woensdag 17 december 2008 17:36 schreef zatoichi het volgende:

[..]

Hehe wijken waar ik niet meer dood gevonden wil worden (alhoewel ik nu werk in Overvecht ) maar goed wonen dus nooit meer (heb ooit in OVervecht gewoond).

MAar goed dat is dus ook een argument voor het kopen van een woning; je kan wonen waar je wilt!

In Utrecht moet je je voor nieuwbouwkoopwoningen tot 180 K of zo ook als woningzoekende inschrijven.
Volgordebepaling is als volgt:

quote:

Nieuwbouw koopwoningen waarvoor een huisvestingsvergunning verplicht is:
Volgordebepaling:
1. Starters (woningzoekenden die geen zelfstandige woonruimte bewonen)
2. Doorstromers
3. Woningzoekenden met een gratis koopinschrijving

Vrije sectorgrens huur is 630 euro.

quote:

Op woensdag 17 december 2008 13:28 schreef capricia het volgende:

[..]

Ik ben in de veronderstelling dat als een woningcorporatie zomaar je huis gaat platgooien, dan ze je dan iets anders aanbieden? En ik dacht dat de huren officieel met de inflatie mee geindexeerd worden.
Maar misschien ben ik niet goed voorgelicht?

Hoe dan ook, denk ik niet dat je kunt spreken van evenveel risico's. De kans dat ze je huis zomaar platgooien en geen vervangen aanbieden, of de kans dat je huur opeens met 10% verhoogd wordt, lijkt mij kleiner dan het risico wat je met een koopwoning loopt.
Bovendien zijn de financiele risico's met een koopwoning groter dan die met een huurwoning.

Huren is veiliger, maar of het altijd verstandig is, daar doe ik geen uitspraak over.

Heb heel veel geld verdient met het verkopen van mijn vorige woningen. Daar kun je niet tegenop sparen.
Het zou echter ook de andere kant op kunnen gaan...dat je zoveel geld op een koopwoning kunt verliezen dat je daar ook niet tegenop kunt.

Huren kan natuurlijk ook.
Maar dan moet je wel al een aantal jaren staan ingeschreven.

Als je alleen naar de woonkosten kijkt dan is kopen nog steeds een goede optie. Je spreek immers voor een lange periode af wat je aan "huur" gaat betalen. En die stijgt verder ook niet meer.

quote:

Op woensdag 17 december 2008 17:26 schreef bleiblei het volgende:
Ik neem aan dat je al een huurwoning hebt?

Ik neam aan dat dit voor mij bedoeld was. Ja ik heb een huurwoning, maar wel vrije sector zonder subsidie. Als je zoals veel mensen, die ik ken, een sociale huurwoning hebt (250-350 euro p/m) en nu gaat kopen, omdat je bang bent de boot te missen dan ben je echt insane in the brain.

quote:

Op woensdag 17 december 2008 20:07 schreef dutch_renter het volgende:

[..]

Ik neam aan dat dit voor mij bedoeld was. Ja ik heb een huurwoning, maar wel vrije sector zonder subsidie. Als je zoals veel mensen, die ik ken, een sociale huurwoning hebt (250-350 euro p/m) en nu gaat kopen, omdat je bang bent de boot te missen dan ben je echt insane in the brain.

Ja klopt .
En je post waar ik op reageerde klopt ook voor 100%.
Maar dan moet je wel een huurwoning hebben.
En daar schort het nogal eens aan.

quote:

Op woensdag 17 december 2008 10:42 schreef capricia het volgende:
Zolang het bedrag wat je iedere maand aan hypotheek betaalt lager is dan wat je voor een gelijkwaardige woning aan huur betaalt...dan weet ik het wel!

Dat is nogal kortzichtig. Je moet de reeele waardedaling natuurlijk ook als een kost rekenen.

Stel, je gaat uit van een overwaardering van slechts 20% (wat m.i. super optimistisch is) en die overwaardering wordt de komende jaren weggewerkt doordat huizenprijzen de komende 20 jaar met 1% minder dan de inflatie stijgen, dan heb je voor een modaal huis jaarlijks al een extra kost van ca 2500 euro bovenop de hypotheek.

quote:

Op woensdag 17 december 2008 11:27 schreef Scorpie het volgende:
Huren heeft als nadeel dat je geen kapitaal opbouwt,

Is dat zo?

Wel ben ik persoonlijk van mening dat als je huurt, je lekker goedkoop moet huren. Tenminste, als je snel kapitaal op wilt bouwen that is.

quote:

Op woensdag 17 december 2008 20:54 schreef Lemmeb het volgende:
Wel ben ik persoonlijk van mening dat als je huurt, je lekker goedkoop moet huren. Tenminste, als je snel kapitaal op wilt bouwen that is.

Of door je werkgever laten betalen

quote:

Op woensdag 17 december 2008 20:46 schreef SeLang het volgende:

[..]

Dat is nogal kortzichtig. Je moet de reeele waardedaling natuurlijk ook als een kost rekenen.

Stel, je gaat uit van een overwaardering van slechts 20% (wat m.i. super optimistisch is) en die overwaardering wordt de komende jaren weggewerkt doordat huizenprijzen de komende 20 jaar met 1% minder dan de inflatie stijgen, dan heb je voor een modaal huis jaarlijks al een extra kost van ca 2500 euro bovenop de hypotheek.

Je snapt het niet volgens mij. Als je een woning hebt van 100.000 en die stijgt 20 jaar lang 2% terwijl de inflatie 3% is dan is de waarde van de woning (ongeveer voor het gemakt) ruim 40% gestegen dat is ruim 40.000. Je hebt bv een hypotheek met KK alles erbij twv 110.000. De inflatie is dan dus 3% dus na 20 jaar is dankzij de inflatie je hypotheek hypothetisch gezien 40% van 110.000 aangezien de inflatie de 110.000 ruim 60% in waarde heeft laten dalen.

Ben ik nu zo slim?

quote:

Op woensdag 17 december 2008 20:46 schreef SeLang het volgende:

[..]

Dat is nogal kortzichtig. Je moet de reeele waardedaling natuurlijk ook als een kost rekenen.

Stel, je gaat uit van een overwaardering van slechts 20% (wat m.i. super optimistisch is) en die overwaardering wordt de komende jaren weggewerkt doordat huizenprijzen de komende 20 jaar met 1% minder dan de inflatie stijgen, dan heb je voor een modaal huis jaarlijks al een extra kost van ca 2500 euro bovenop de hypotheek.

Dat ben ik met je eens.
Als je koopt dan krijg je er het risico bij dat de woning in prijs kan dalen.

quote:

Op woensdag 17 december 2008 21:03 schreef Sjabba het volgende:

[..]

Je snapt het niet volgens mij. Als je een woning hebt van 100.000 en die stijgt 20 jaar lang 2% terwijl de inflatie 3% is dan is de waarde van de woning (ongeveer voor het gemakt) ruim 40% gestegen dat is ruim 40.000. Je hebt bv een hypotheek met KK alles erbij twv 110.000. De inflatie is dan dus 3% dus na 20 jaar is dankzij de inflatie je hypotheek hypothetisch gezien 40% van 110.000 aangezien de inflatie de 110.000 ruim 60% in waarde heeft laten dalen.

Ben ik nu zo slim?

Je betaalt voor je hypotheek een rente die ruim boven de inflatie ligt. Het verschil tussen beiden is je reeele kost.
De onderliggende asset daalt in het voorbeeld met 1% per jaar in reeele waarde. Dat is dus een extra kost.

quote:

Op woensdag 17 december 2008 21:04 schreef capricia het volgende:

[..]

Dat ben ik met je eens.
Als je koopt dan krijg je er het risico bij dat de woning in prijs kan dalen.

Dat 'risico' is bijna een zekerheid, gezien de overwaardering. Momenteel zijn daardoor over de hele wereld de huizenprijzen aan het dalen, maar Nederland gaat zich daar op magische manier aan onttrekken?



En de reeele waardedaling wordt in Nederland nog versterkt door de afschaffing van de hypotheekrenteaftrek. Nee, die wordt niet volgend jaar afgeschaft. Maar denk je dat de HRA over 20 jaar nog bestaat? Ik denk het niet. Als de HRA over 20 jaar niet meer (geheel) bestaat dan moet er dus tussen nu en 2028 een reeele waardedaling plaatsvinden om dat te corrigeren. Als je dit negeert dan ben je echt je kop in het zand aan het steken.