Huizenmarkt

quote:

Op zaterdag 4 oktober 2008 17:08 schreef -scorpione- het volgende:

[..]

Het is niet zeker dat de huizenprijzen gaan dalen. Daarnaast kan de prijs voor een hypotheek wel stijgen (rente en het wordt voor banken duurder geld aan te trekken). Dus ik weet niet hoe slim het is.

da's wel grappig. Het zou voor banken wel eens goedkoper kunnen zijn om geld aan te trekken (ECB als lender of last resort, en het zou me niet verbazen als de ECB de rente laat zakken). Desondanks vermoed ik dat de rente voor een consument zal stijgen. Maar om een andere reden: stijging van de marges.

quote:

Op zondag 5 oktober 2008 12:40 schreef Maria2.0 het volgende:
Het blijft gewoon koffiedik kijken.
Wij hebben nu besloten plusminus 3 maanden het huizen kijken op een laag pitje te zetten. Dat is een risico omdat de kans er is dat de prijzen helemaal niet dalen maar de rente wel stijgt.
Het is echter ook een risico om nu te kopen met een redelijke rente maar een huis wat vrij duur is en waarbij de kans niet ondenkbaar is dat ie ineens gigantisch in waarde daalt.

Ik weet het niet meer

ja dan wordt waardedaling een selffulfilling profecy als alle kopers dat doen

quote:

Op zondag 5 oktober 2008 12:44 schreef henkway het volgende:

[..]

ja dan wordt waardedaling een selffulfilling profecy als alle kopers dat doen

Misschien moesten we dat dan maar afspreken

quote:

Op zondag 5 oktober 2008 12:50 schreef Maria2.0 het volgende:
..., maar er mag verdorie wel iets van die achterlijke prijzen af.

Dat bereik je maar op 1 manier: de achterlijke prijzen simpelweg niet betalen! Want de enige reden dat die prijzen bestaan is dat mensen het betalen...

quote:

Op zondag 5 oktober 2008 12:40 schreef Maria2.0 het volgende:
Het blijft gewoon koffiedik kijken.
Wij hebben nu besloten plusminus 3 maanden het huizen kijken op een laag pitje te zetten. Dat is een risico omdat de kans er is dat de prijzen helemaal niet dalen maar de rente wel stijgt.
Het is echter ook een risico om nu te kopen met een redelijke rente maar een huis wat vrij duur is en waarbij de kans niet ondenkbaar is dat ie ineens gigantisch in waarde daalt.

Ik weet het niet meer

Je kunt toch nog altijd beter een lager geprijsd huis met hoge rente kopen dan een hoger geprijsd huis met een lage rente (bij gelijke maandlasten) Niet alleen heb je minder schuld, ook ben je natuurlijk veel gunstiger af wanneer je rentetermijn afloopt en je opnieuw moet afsluiten!

Nu komen juist veel mensen in de problemen die een -eigenlijk te duur- huis gekocht hebben tegen een lage rente in 2001-2002. Die korte looptijden zijn nu voorbij, en ze hebben een hoge schuld die ze nu tegen een hoge rente moeten gaan aflossen. Dat zijn problemen.
Koop je juist tegen een hoge rente voor een laag bedrag, dan ga je er op vooruit!

Ook ben je natuurlijk veel beter af wanneer je onverhoopt weg gaat uit het huis. De rente is dan niet echt van belang, de koopsom natuurlijk des te meer.

quote:

Op zondag 5 oktober 2008 12:55 schreef Maria2.0 het volgende:

[..]

Ik weet het. En dat is dus de reden dat ik vrees dat die prijzen helemaal niet dalen maar de rente wel stijgt: Mensen blijven zitten. En andere mensen willen kopen. Dus dat wordt de vraag nóg groter en het aanbod nóg kleiner. En hoppa, daar gaan je prijzen omhoog.

Ik heb gewoon een tijdje geleden besloten wel iets te kopen en dit gedaan. Ik hoef er ook niet op te verdienen, maar zit ook niet op een verlies te wachten. Ik heb daarom iets gekocht dat niet zo snel in waarde zal dalen en wat goed aan mijn wensen voldoet (nu en waarschijnlijk over een paar jaar nog steeds). Als je selectief koopt dan hoef je je niet heel druk te maken denk ik, maar koop in ieder geval iets waar je helemaal achterstaat en waar je de prijs (ondanks de hoge huizenprijzen) aardig van kunt verantwoorden en waarvan je ook denkt dat het nog wel eens doorverkocht kan worden zodat je er niet mee blijft zitten.

Hoe langer je wacht hoe groter ook het risico dat het nog duurder wordt. Hypotheekuitgevers verhogen al de rente en de drempel voor een hypotheek en de huizenprijs is nog niets gezakt, verder houd de schaarste nog wel even stand. Als je echt een leuk huis ziet zou ik niet te lang wachten.

quote:

Op zondag 5 oktober 2008 12:55 schreef Maria2.0 het volgende:

[..]

Ik weet het. En dat is dus de reden dat ik vrees dat die prijzen helemaal niet dalen maar de rente wel stijgt: Mensen blijven zitten. En andere mensen willen kopen. Dus dat wordt de vraag nóg groter en het aanbod nóg kleiner. En hoppa, daar gaan je prijzen omhoog.

Dat is andersom geredeneerd. Dat als de rente stijgt de vraag naar huizen zou stijgen en daardoor de prijzen ook. Dat is NVM en VEH-redeneren. Want vooral bij de NVM is ieder moment juist een uitgerekend moment om een huis te kopen. Als de rente daalt, want dan zijn de maandlasten laag, als de rente stijgt, want dan moet je zorgen dat je er op tjid bijbent, als er veel te koop staat, want dan heb je als koper veel keuze of wanneer er juist enorm veel vraag is naar huizen, want dan gaan de prijzen stijgen.

Alles komt altijd neer op timing. En er zijn momenten geweest dat je OR moest kopen en momenten dat je dat juist niet moet doen. En tegen alle verwachtingen in heeft het zakken van de huizenprijzen nog heel lang op zich laten wachten. Maar fundamenteel zijn de prijzen gewoon te hoog. De "normale" prijs voor een normale, modale woning is een bedrag dat een normaal, modaal gezin kan betalen. Zes of zeven keer het bruto-modale inkomen. En geen tien keer!

Wil je nu wat verdienen, koop dan iets wat fundamenteel te goedkoop is. Aandelen met een dividenduitkering van 10% ofzo. ING, AEGON etc. De markt reageert vertoont in haar paniek altijd een overreactie. Daar moet je van profiteren. Zorg niet dat jij uitgerekent het haasje bent dat het feestje betaalt, maar laat andere haasjes voor jou betalen.

quote:

Op zondag 5 oktober 2008 12:58 schreef LXIV het volgende:
Nu komen juist veel mensen in de problemen die een -eigenlijk te duur- huis gekocht hebben tegen een lage rente in 2001-2002. Die korte looptijden zijn nu voorbij, en ze hebben een hoge schuld die ze nu tegen een hoge rente moeten gaan aflossen. Dat zijn problemen.
Koop je juist tegen een hoge rente voor een laag bedrag, dan ga je er op vooruit!

nogmaals: waar zijn de executieverkopen? Ik zie ze niet. Ik ken wel mensen die grommen dat hun hypotheekrente omhoog gaat, maar die mensen verdienen inmiddels ook een derde meer dan toen ze hun huis vijf jaar geleden kochten, en niemand heeft een alternatief voor kopen. Die gaan gewoon meer per maand betalen, maar daardoor niet verhuizen. Wat ze wel doen is plannen voor doorstromen in de koelkast zetten.

Bedenk bovendien dat die hypotheken vijf jaar geleden getoetst zijn met een rekenrente van 6%, en dat veelal mensen bereid zijn een groter deel van hun inkomen te verwonen.

Dus dat mensen van wie nu de rentetermijn verloopt meer kwijt zijn klopt, maar dat die hun huis met korting de deur uitdoen geloof ik niet van. Alleen wie MOET verkopen, niemand gaat zijn huis verkopen omdat hij denkt dat hij dat over drie jaar goedkoper kan terugkopen. De arbeidsmarkt, en nieuwbouwaanbod is de sleutel. Ik garandeer je dat er de komende jaren niks meer gebouwd gaat worden (ja, daar zorgt de kredietcrisis wel voor), en dat de arbeidsmarkt superkrap blijft (en hierin verschilt NL 100% met de USA of UK).

Hoe graag je het ook wilt, een crash zie ik niet gebeuren zolang de arbeidsmarkt niet op z'n gat gaat.

quote:

Op zondag 5 oktober 2008 13:05 schreef LXIV het volgende:

[..]

Dat is andersom geredeneerd. Dat als de rente stijgt de vraag naar huizen zou stijgen en daardoor de prijzen ook. Dat is NVM en VEH-redeneren. Want vooral bij de NVM is ieder moment juist een uitgerekend moment om een huis te kopen. Als de rente daalt, want dan zijn de maandlasten laag, als de rente stijgt, want dan moet je zorgen dat je er op tjid bijbent, als er veel te koop staat, want dan heb je als koper veel keuze of wanneer er juist enorm veel vraag is naar huizen, want dan gaan de prijzen stijgen.

Alles komt altijd neer op timing. En er zijn momenten geweest dat je OR moest kopen en momenten dat je dat juist niet moet doen. En tegen alle verwachtingen in heeft het zakken van de huizenprijzen nog heel lang op zich laten wachten. Maar fundamenteel zijn de prijzen gewoon te hoog. De "normale" prijs voor een normale, modale woning is een bedrag dat een normaal, modaal gezin kan betalen. Zes of zeven keer het bruto-modale inkomen. En geen tien keer!

Wil je nu wat verdienen, koop dan iets wat fundamenteel te goedkoop is. Aandelen met een dividenduitkering van 10% ofzo. ING, AEGON etc. De markt reageert vertoont in haar paniek altijd een overreactie. Daar moet je van profiteren. Zorg niet dat jij uitgerekent het haasje bent dat het feestje betaalt, maar laat andere haasjes voor jou betalen.

In algemene zin zou de huizenmarkt nu misschien te duur zijn (vraag het me ten zeerste af), maar ook qua huizen zijn er genoeg mogelijkheden goed te kopen en daar kun je ook nu gebruik van maken.

En het is erg makkelijk gezegd dat iets nu duur of goedkoop is. Sommige aandelen lijken goedkoop, maar het kan ook juist een goede weergave zijn van de werkelijkheid. Een hoog rendement krijg je niet zomaar.

quote:

Op zondag 5 oktober 2008 13:06 schreef Wombcat het volgende:
Aandelen kun je niet in wonen.
En al helemaal niet kopen met een lening (of tenminste: dat is heel erg dom).

Nee, je moet niet kopen met een lening. Ik zou zelfs niet willen kopen met eigen geld dat ik binnen 2 jaar nodig had. Alleen geld wat je werkelijk op de wat langere termijn kan missen.

Maar dan nog, als je geld wil verdienen moet je dat doen door dingen te kopen die fundamenteel -te- goedkoop zijn en te verkopen wanneer ze fundamenteel -te- duur zijn. Al het andere is gewoon gokken.

Iemand met lef, en twee ton overwaarde- verkoop nu zijn huis, en belegt al dat geld in financials. Een gerede kans dat hij over twee jaar zijn kapitaal heeft verdubbeld, en een huis kan kopen voor de helft van het geld.

quote:

Op zondag 5 oktober 2008 13:09 schreef Dinosaur_Sr het volgende:

[..]

nogmaals: waar zijn de executieverkopen? Ik zie ze niet. Ik ken wel mensen die grommen dat hun hypotheekrente omhoog gaat, maar die mensen verdienen inmiddels ook een derde meer dan toen ze hun huis vijf jaar geleden kochten, en niemand heeft een alternatief voor kopen. Die gaan gewoon meer per maand betalen, maar daardoor niet verhuizen. Wat ze wel doen is plannen voor doorstromen in de koelkast zetten.

Bedenk bovendien dat die hypotheken vijf jaar geleden getoetst zijn met een rekenrente van 6%, en dat veelal mensen bereid zijn een groter deel van hun inkomen te verwonen.

Dus dat mensen van wie nu de rentetermijn verloopt meer kwijt zijn klopt, maar dat die hun huis met korting de deur uitdoen geloof ik niet van. Alleen wie MOET verkopen, niemand gaat zijn huis verkopen omdat hij denkt dat hij dat over drie jaar goedkoper kan terugkopen. De arbeidsmarkt, en nieuwbouwaanbod is de sleutel. Ik garandeer je dat er de komende jaren niks meer gebouwd gaat worden (ja, daar zorgt de kredietcrisis wel voor), en dat de arbeidsmarkt superkrap blijft (en hierin verschilt NL 100% met de USA of UK).

Hoe graag je het ook wilt, een crash zie ik niet gebeuren zolang de arbeidsmarkt niet op z'n gat gaat.

Pas zag ik nog ergens een grafiekje, waarop te zien was dat het aantal gedwongen verkopen behoorlijk gestegen was. (nog steeds niet dusdanig dat het schokkend was overigens). Er hoeven echter helemaal geen gedwongen verkopen te volgen om de prijs te doen zakken.

De bestedingsruimte die mensen hebben is denk ik helemaal niet gegroeid de afgelopen 4,5 jaar. De salarissen zijn voor veel mensen maar beperkt gestegen, terwijl veel energiekosten, brandstofkosten, gemeentelijke belastingen etc juist veel meer gestegen zijn. Wanneer rentelasten dan van 4% naar 6% stijgen, is dat een stijging van maar liefst 2%. Dat is toch veel.

En los daarvan kochten veel mensen boven hun macht in de veronderstelling dat de prijzen toch eeuwig zouden stijgen. Wanneer die dynamiek er niet meer is, en mensen liever even afwachten, gaat veel dynamiek uit de markt.

quote:

Op zondag 5 oktober 2008 13:11 schreef LXIV het volgende:
Iemand met lef, en twee ton overwaarde- verkoop nu zijn huis, en belegt al dat geld in financials. Een gerede kans dat hij over twee jaar zijn kapitaal heeft verdubbeld, en een huis kan kopen voor de helft van het geld.

Iemand met lef misschien, iemand met verstand niet. Je praat over 'fundamenteel' alsof dit 123 te bepalen is. Daarnaast ga jij er wel heel makkelijk vanuit dat de prijzen gaan dalen. Ja, bepaalde factoren wijzen daarop, maar andere factoren wijzen juist op het tegengestelde. Vooralsnog zijn de prijzen nog niet dalende.