Haagse transformatie

Na lang lurken en af en toe een reactie komt nu maar eens mijn eigen topic. Deze zomer gaat mijn eerste koopwoning namelijk getransformeerd worden. Het betreft een top-appartement van 65m² uit 1927 op de 2e verdieping en ik heb dus geen bovenburen. Het pand was eigendom van een beruchte huisjesmelker welke door de gemeente onteigend is. Ik heb het dus voor een redelijk lage prijs kunnen kopen, maar er zit wel een renovatie- en zelfbewoningsplicht van 3 jaar op. Het appartement is gezien zijn ligging en de mogelijkheid een verdieping er bovenop te bouwen een interessante investering. Kopen, verbouwen, tijdje zelf wonen, verdieping er bovenop en weer verkopen.

Het is gelegen in de Schilderswijk-west in Den Haag op ca. 5 minuten lopen van o.a. de Grote Markt en 't Paard van Troje. De Schilderswijk en het naastgelegen Transvaal zijn weliswaar geen schoolvoorbeelden van probleemloze wijken, maar mijn appartement ligt nog buiten de ellende. Aan de achterzijde heb ik uitzicht op een stadsboerderijtje en 2-laagse monumentale hofjeswoningen. De dichtsbijzijnde overburen op gelijke hoogte wonen ruim 100 meter verderop, vrij zeldzaam in Centrum Den Haag. Aan de voorzijde ligt een klein kinderspeelplaatsje.

Gezien de matige staat van het interieur en de renovatieplicht gaat het dus een vrij grote klus worden. Ik moet de installaties, keuken, badkamer, toilet, afwerkingen, etc. allemaal vernieuwen en/of opnieuw aanleggen. Hieronder staan de foto's van de huidige staat (hopelijk verneuken de foto's de layout niet zoveel. Ik ben bouwkundige en geen IT/forum-held ):






































Zoals te zien is, is er wel een hoop werk nodig. Voordeel is dat het casco in prima staat en recent (deels) gerenoveerd is in het kader van particuliere woningverbetering. De indeling is naar mijn mening echter niet meer van deze tijd: zeer hokkerig waardoor het niet modern, functioneel en ruimtelijk aan doet. In mijn ontwerp ga ik dat grondig aanpakken. Alles wat geen onderdeel uitmaakt van het casco gaat eruit, inclusief een dragende binnenwand. Ik zal een vloer, woningscheidende muren, de kopgevels en het dak overhouden....

Hieronder een plattegrondje en wat interieur- en referentiebeelden van het nieuwe ontwerp.


Linksboven een entree met nieuwe meterruimte en apart toilet. Via een glazen schuifdeur kom je uit in de woonkamer met open houthaard en veel open inbouwkastruimte. Daarnaast een ruime keuken met verlaagd plafond welke als ruimtelijke scheiding dient tussen de meer 'publieke' voorkamer en de meer prive achterkamer. Rechtsonder een eetkamer met veel dichte inbouwkasten. Rechtsboven een bescheiden halfopen slaapruimte. Grenzend aan de slaapruimte een inloopdouche en ruimte voor wasmachine en installaties. Op het balkon ruimte voor een bankje, wat planten en de onvermijdelijke barbeque. Het is geen extreem ruime plattegrond, maar door de loft-achtige indeling lijkt de ruimter stukken groter dan hij werkelijk is. De indeling is bij uitstek geschikt voor een één (soms twee :p)-persoons huishouden zonder kinderen. Als in de toekomst de extra verdieping erop komt, verhuist de slaapruimte naar boven en komt er plaatste van de inloopdouche de trap naar boven.


Vanuit de entree naar de voorkamer.


Open kast netjes ingebouwd en meegestuct met bestaande leidingkoker.


Aan de andere kant een open houthaard en nog meer open kastjes, nu met het oorspronkelijke metselwerk zichtbaar. Links de keuken met kookruimte en verlaagd plafond.


De rest van de keuken en een doorzicht naar de achterkamer.


Vanuit de keuken kan je net de slaapruimte in kijken. Halfhoog wandje geeft wat privacy en beslotenheid maar breekt de ruimte niet. Wakker worden met de ochtendzon.


Eetruimte in achterkamer met uitloop op balkon.


Vanuit de achterkamer naar de voorkamer gezien.


Zicht vanuit de slaapruimte met links de keuken en rechts de inloopdouche.


Referentie voor het instucen van de hoge keukenkasten.


Referentie open kastjes.


Referentie open kastjes met verlichting.


Referentie overgang tussen materialen: netjes met RVS randjes.


Referentie van braziliaans leisteen onder verstek gezaagd en getegeld en een massief eiken vloer.

Ik had oorspronkelijk het idee om alles zelf te gaan doen, maar dan wordt het een verhaal zonder eind. Ik heb dus besloten om i.i.g. voor het sloopwerk, de installaties en wat bouwkundig werk (keuken- en badkamervloer, balklaag aanpassen op toekomstige verdieping en wat kleine wandjes) een aannemer in te schakelen. De keuken en het sanitair plaats ik zelf. Ook al het schilderwerk, tegelwerk, leggen van de vloeren e.d. wil ik zelf doen. Het totale budget voor de verbouwing is ¤43.000, waar je een heel eind mee kan komen, maar wel mee op moet passen. Ik ga proberen om met zo simpel mogelijke middelen zoveel mogelijk luxe te realiseren. De keuken wordt een standaard IKEA-keuken, maar voor sanitair zal ik kiezen voor luxere merken. De meerkosten vallen totaal wel mee, maar je waardeerd je woning op van 'praxis-kwaliteit', naar 'onder architectuur'. Ik hoop op 1 juli aan de slag te kunnen met de aannemer om in augustus alles af te werken. Ik zal hier het hele proces proberen vast te leggen.

@DonJames: De inrichting is uiteraard heel erg afhankelijk van smaak en tijd, maar dat geldt ook voor oude stijlkenmerken. Glas-in-lood, paneeldeuren, en-suites, stucornamenten e.d. zijn prachtig in gebouwen waar deze nog een bepaalde authentieke waarde hebben. Die authentieke waarde wordt grotendeels bepaald door een combinatie van nog bestaande originele stijlkenmerken en een bijpassende ruimteindeling. De stijlkenmerken zijn niet meer noemenswaardig aanwezig en de bijpassende ruimteindeling voldoet niet meer aan de eisen van deze tijd. Het terugbrengen van die stijlkenmerken in mijn plan zou in dit geval dan ook puur historiserend en zelfs historisch niet correct zijn (omdat de context waarin ze ooit voor bedoeld zijn niet meer van toepassing is). Mijn persoonlijke voorkeur gaat zeker in dit geval dus uit naar een moderne, strakke uitwerking met veel aandacht voor details (zoals ingewerkte bergruimte en subtiele aansluitingen tussen verschillende materialen).

Ik ben het met je eens dat de keuken nu een vrij groot gedeelte van het vloeroppervlak uitmaakt. Ik ben op dit moment nog aan het klooien met de keuken: ik ga waarschijnlijk de eetruimte naar de keuken verplaatsen door één rij onderkastjes onder het eiland weg te laten en er mooie krukjes neer te zetten. In die situatie kan je de keuken opvatten als leefruimte waardoor het 'ruimteverlies' veel minder groot wordt. Zeker met de extra verdieping is zo'n ruime keuken wel heel aangenaam. Verder heb ik de keuken ingezet als ruimtescheidend element tussen prive en publiek. Qua principe is dit gelijk aan de oude kamer en-suite. Het oorspronkelijke gebruik van een kamer en-suite was het verdelen van de leefruimte in een ontvangstruimte voor gasten (de voorkamer) en een priveruimte voor bewoners (de achterkamer). De ruime keuken kan dus gezien worden als een moderne interpretatie van de kamer en-suite en heeft voor die functie een ruimere afmeting nodig dan strikt noodzakelijk voor het koken. Overigens heb ik inmiddels de keuken iets anders uitgelijnd waardoor aan beide zijden van het kookgedeelte 40 cm ruimte is.

Voor wat betreft de slaapkamer: het dichtmaken van de slaapruimte maakt het ontwerp juist weer extreem hokkerig, iets waar ik in de bestaande indeling van gruwel. Het privacy-aspect speelt voor mij persoonlijk niet zoveel. Daarnaast is vooral de voorkamer bedoeld voor bezoekers terwijl de achterkamer voor mezelf is.

Ik maak me overigens totaal geen zorgen over de verkoopwaarde: veel van de details uit het ontwerp komen direct uit onze ontwerppraktijk van het architectenbureau waar ik werk en zijn zeer populair bij onze opdrachtgevers. Ik heb nog nooit meegemaakt dat onze ontwerpen géén meerwaarde bij de woning toevoegde.

@duderinnetje: Zie voor het antwoord op je eerste vraag hierboven. Die verdieping er bovenop knallen heb ik nog geen financiele middelen voor aangezien ik feitelijk nog student ben. Ook heb ik de ruimte op dit moment niet nodig.

@wokkel: Er waren meerdere woningen, maar allemaal ver buiten het centrum gelegen. Overigens was dit de enige interessante aanbieding gezien de lokatie (nabij het centrum en buiten de slechte straten/wijken) en de mogelijkheid hem op te toppen. Vooral dat laatste kan erg lucratief zijn (denk ¤70.000-¤80.000 winst over 3-4 jaar tijd). Je moet je ogen goed open houden. Als je een leuke, betaalbare woning in een hele polulaire wijk in Den Haag wil kopen, dan moet je eens in het Regentessekwartier rondkijken.

@naaa: Op die foto's staan de oude meterruimte en een fototje waarop ik de balklaag hoopte te zien.

quote:

Op zaterdag 24 mei 2008 19:43 schreef Duderinnetje het volgende:
De eetruimte is privé zeg je. Maar wat is leuker dan, met zo'n mooie keuken, met je bezoek aan de eettafel zitten bomen? Kijk maar eens hoe dat doorgaans gaat: mensen staan op feestjes altijd in de keuken. Dat is een huiselijke plek, de plek van drank en eten.
Dat op een paar meter afstand plots een bed staat, blijf ik raar en een stijlbreuk vinden. Ik zou het bed nog eerder in de buurt van een zitkamer, dan van een keuken zetten.
Ik heb best een boel lofts gezien en kan helemaal meegaan in je stijl (en je argumenten voor deze verbouwing), maar een bed in de keuken heb ik nog nooit gezien. Het zou voor mij als koper een absolute afknapper zijn.

Aan de andere kant maakt dat natuurlijk allemaal geen moer uit als jij het zo perfect vindt. Voor de koper moet je het niet doen natuurlijk.

Ik zie de slaapruimte niet als iets wat ruimtelijk bij de keuken hoort. De exacte wijze van 'beschutten' moet ik nog uitzoeken. Het kan ook best zijn dat ik iets met mooie rijspapieren kamerschermen gaan doen. De plek voor de slaapruimte komt voort uit de lokatie aan de achterkant: ik heb daar geen overburen (ultieme privacy), de ochtendzon en een stadboerderijtje op de achtergrond. Dat is een ideale plek voor een slaapruimte: wakker worden met de zon in je gezicht, de geitjes op de achtergrond en geen buren die je in je blote reet rond zien wandelen. Daarnaast pieker ik er niet over om de woning te verkopen zonder de verdieping er bovenop te bouwen. Zo'n optopping kost ca. ¤65.000 maar levert me wel extra woonruimte ter waarde van ca. ¤110.000 (schatting) op. Het appartement zal dus nooit verkocht worden met de slaapruimte op die plek.

@duderinnetje: Ik ben z'n naam vergeten, maar hij is net weer uit de bak. Geen frisse zaak dus.

@maok: Ik had misschien wat specifieker moeten zijn: ik verwacht er eind augustus/begin september in te kunnen trekken. Er zullen dan nog heel veel klusjes te doen zijn. In feite liggen de meest vitale ruimten om te leven (keuken, badkamer en toilet) allemaal in de kern van het gebouw. Als die kern 'af' is kan ik er al in trekken. In principe wil ik dat hart van de woning en de achterkamer voor eind augustus af hebben (eventueel excl. schilderwerk). Dan verhuizen en terwijl ik daar woon de voorkamer afronden. Als ik mijn huidige en nieuwe woning tegelijk aan moet houden ben ik namelijk 900 euro aan vaste woonlasten kwijt. Dat is redelijk wat met mijn salaris dus ik wil die situatie zo snel mogelijk oplossen.

@Ou-Tannu: er zitten geen meters meer in, alles is afgesloten. Ik moet dus een tijdelijke meter laten plaatsen voor de electra en later een definieve nieuwe stoppenkast aan laten leggen (waar ook gas en water naartoe verplaatst worden).

Een vraagje voor de installateurs: ik vrees dat mijn gasleiding voor in de nieuwe woonkamer naar binnen komt. Die wil ik dus naar de nieuwe meterruimte laten verplaatsen, maar daar schijnen speciale richtlijnen voor te zijn. Weet iemand wat die richtlijnen zijn?

@phluphy: Zodra ik mijn studie afgerond heb (over ca. 3-4 jaar) wil ik de verdieping er bovenop bouwen. Dan heb ik namelijk wat meer ruimte om een hogere hypotheek te hebben. En ik wil het appartement uiteindelijk wel verkopen. Ik heb het gekocht vanwege het financiele potentieel wat erin zit. Met het geld wat ik eraan overhoud wil ik een volgend project financieren, net zo lang totdat ik geen hypotheek meer en een paar huizen heb. Uiteindelijk wil ik comfortabel in de Archipelbuurt, 't Zeeheldenkwartier of 't Regentessekwartier willen wonen.

@vonkenboer: 't is m'n werk. Met een beetje slim ontwerpen en veel aandacht voor details kan je van alles wel iets heel moois maken. Werk bijv. een IKEA-keuken af met mooie tegels, wat RVS zetwerk en design-kranen en je ziet al niet meer dat het een IKEA keuken is. Mijn keuken kost maar iets van ¤3000, incl. alle inbouwapparatuur.

Het is de Schilderswijk en Transvaal ligt vlakbij, maar de problemen in de meeste buurten zijn heel erg afhankelijk van de straat. Mijn straatje is erg rustig en ziet er netjes uit. 50-100 meter richting het centrum zit je praktisch op de Prinsengracht. 100-150 meter dieper de wijk in zit je ineens tussen de hangjeugd op speelpleintjes en als je nog eens 100-150 meter verder gaat zit je in de ellende van het Hobbemaplein e.o. Punt is dat je de kwaliteit van een wijk niet zo makkelijk kan generaliseren, zeker als je naar de overgangsgebieden tussen twee wijken kijkt.

@athlonkmf: Den Haag is in een groot aantal buurten flink bezig. Aanvankelijk ging mijn voorkeur uit naar het Regentessekwartier, maar dat is allemaal nog net iets te duur. Overigens is die wijk een hele goede wijk om in te investeren: erg populair bij jonge mensen!

@josvr: ¤66.000. Stond te koop voor ¤73.500. De verkoopprijs is gezien de lokatie, het potentieel en staat van onderhoud wel redelijk. De ¤43.000 is geen vetpot, maar meer dan dat bedrag in de woning investeren haal je er nooit uit. ¤30.000 materiaal en dan ¤13.000 om dingen uit te besteden. Ik heb afgesproken om morgen wat gegevens naar een paar aannemers te sturen voor een offerte. Ik ben benieuwd!

@dennisdotcom: Het is de Schapenlaan.

Nog niet. Maar een kennis van me woont verderop in de straat. Ben er zelf pas 2 keer geweest. Morgen na de bouwkundige keuring wel even langs. Ik moet weten waar m'n gasleiding m'n appartement binnenkomt en ik wil weten of ze de oude rookgasafvoeren nog gebruiken. Als dat niet het geval is kan ik mijn open haard wat makkelijker aanleggen.

Erm, de gevels, het dak en de vloer. De hoekschouw aan de achterzijde blijft behouden, maar werk ik strak weg in de wand. De schouw vooraan gaat eraan en wordt vervangen door een nieuwe schouw welke overgaat in de gestucte inbouwkastjes. Het is een oud huis, maar van binnen helaas compleet afgeschreven.

@Syytön: De vraagprijs zal inderdaad wat hoger komen te liggen dan andere woningen in de buurt. Ik zie daar geen probleem in omdat je voor dat geld veel meer kwaliteit krijgt dan andere woningen in de buurt: goede isolatie, nieuwe installaties, een moderne uitstraling én een dakterras van 70 m². Gezien de ligging nabij het centrum, openbaar vervoer en uitvalswegen (voor zover je daar in Den Haag van kan spreken natuurlijk), de rustige straat met véél ruimte en privacy (voor een binnenstad) denk ik dat de woning vooral jonge mensen aan zal spreken. In dat opzicht passen de lokatie en het ontwerp juist veel beter bij elkaar dan wanneer ik een doorzonwoning voor Jan Modaal zou ontwerpen. In de (doelgroep specifieke) prijsbepalende drie-eenheid van lokatie/omgeving, oppervlakte en kwaliteit (bouwkundig en ruimtelijk) werken bepaalde aspecten in de lokatie niet mee, maar dat wil niet zeggen dat op de andere twee aspecten geen winst te behalen is. Het is juist mijn streven om, met simpele middelen, op met name het kwaliteitsaspect een significante meerwaarde toe te voegen. Dit soort woningen/projecten zijn projecten bij uitstek waarbij de totale winst groter kan zijn dan de soms van de losse delen.

En niet te vergeten: ik zal er zelf ook 3-5 jaar moeten wonen en ik moet er niet aan denken om dat in een toonbeeld van middelmatigheid te doen terwijl ik weet dat ik een veel hogere ambitie makkelijk te realiseren is!

En qua update: Ik was van plan om in een weekeinde (of twee :p) het dragende wandje eruit te rammen en de constructie aan te pakken, om vervolgens af te wachten of de gemeente zou komen zeuren. Omdat ik het constructiewerk toch uit ga besteden heb ik besloten om toch maar even een vergunning aan te vragen. :p Ik heb i.i.g. één aannemer die er in juli tijd voor heeft en ik ga morgen nog een paar partijen benaderen waarvan ik weet dat ze tijd hebben.

Qua planning ziet er het er als volgt uit:
Gehele maand juli: sloopwerk, dak verstevigen, meterkast en installaties aan laten leggen, betonvloertje storten, bouwkundige wandjes optrekken, plafond naisoleren en verlaagd plafond laten afhangen: alles stuc- en tegelklaar opleveren. dit ga ik uitbesteden omdat ik zeker wil dat dit allemaal goed gebeurd. Daarnaast kan ik in juli bijna geen vakantie opnemen...
Gehele maand augustus: ons kantoor is de hele maand dicht, dus in deze maand wil ik alle inbouwkasten gaan maken, (deels) laten stucen, alles tegelen, keuken installeren, alles schilderen, de houten vloer leggen, sanitair installeren en alle details afwerken. Of dit allemaal gaat lukken weet ik niet, maar ik wil er het liefst begin september in. Eventueel kan ik dan nog wat kleine klusjes doen, maar liefst ben ik dan kaar.

Is het een krappe planning? Jazeker! Is het onmogelijk? Zeker niet! Ik besteed de dingen die veel tijd kosten (bouwkundig werk, installaties en delen stucwerk) uit zodat ik zelf zoveel mogelijk tijd overheb voor alle kleine details die m'n plan uiteindelijk z'n smoel moeten geven.

@rapaille: Volgens het bestemmingsplan mag de bebouwing in mijn blok 4 lagen hoog zijn. Bestaand is 3 lagen hoog dus er mag een laag bovenop. Er staat ook geen maximum hoogte in meters aangegeven, dus behalve Welstand staat niets mij in de weg om uit te breiden. En er zijn maar heel weinig mensen die bij het kopen van een huis aan zulke mogelijkheden denken. 90% kijkt niet verder dan de verf dik is en 95% denkt pas aan zulke mogelijkheden als de noodzaak zich voor doet.

@vonkenboer: Het is een extreem strakke planning. Ik ga er ook niet van uit dat ik het helemaal ga halen. Het is voor mij wel belangrijk dat ik er per 1 oktober in kan trekken, anders kom ik in de problemen met m'n dubbele huurlasten. Desnoods trek ik er in als de keuken, toilet, badkamer en achterkamer klaar zijn en werk ik de rest af als ik er eenmaal woon. Ik wilde aanvankelijk het hele huis voorzien van LED-verlichting (past bij de andere energiebesparende maatregelen), maar daar heb ik geen budget voor. Ik wil uiteraard wel voldoende CAI en UTP aansluitingen maken, maar echt spannende snufjes passen niet in m'n budget. Hooguit wat dimmers. :p

quote:

Op zaterdag 31 mei 2008 16:55 schreef Essebes het volgende:

[..]

ow dat ken ik wel! Heb jaren lang in de Jacobastraat gewoond (die kleine arbeiderswoningkjes bij jou achter) Leuk buurtje, precies dicht genoeg bij het centrum en ver genoeg bij de rottigheid vandaan.

Dat dacht ik ook toen ik de lokatie bekeek. Er is wel alleen een gigantisch parkeerprobleem wat door de gemeente in 2008-2009 dramatisch gaat verergeren. In alle omliggende buurten zal een vorm van parkeerregulering van kracht worden, behalve mijn nieuwe buurtje. Het moge duidelijk zijn dat mijn buurtje een soort parkeervrijhaven gaat worden terwijl ik zelf m'n auto niet in een andere buurt kan parkeren. Ik vraag me af of de gemeente dat uberhaupt wel bedacht heeft bij het nieuwe parkeerplan. Ik had overigens ooit ergens gelezen dat er op het oude binnenterrein van Haag Wonen (thans Parnassia) de mogelijkheid was voor buurtbewoners om daar te parkeren. Weet jij daar toevallig iets van?

De plaatjes zijn in Sketchup gemaakt. We gebruiken het ook op m'n werk en het is een heel fijn programma om even snel wat ideeën te modelleren. In combinatie met Kerkythea kan je erg realistsche renderingen maken zonder al teveel gedoe. Beide programma's zijn gratis te downloaden.

Ik heb in dit geval geen gebruik gemaakt van Kerkythea omdat het niet relevant is om mooie renderingen te maken. Ik heb Sketchup puur als ontwerphulpmiddeltje gebruikt.