Huizenverkopen en -prijzen-topic

quote:

Op vrijdag 11 april 2008 14:22 schreef renegade808 het volgende:

[..]

Laat ik duidelijk maken dat ik absoluut geloof in het investeren in vastgoed. Ik geloof echter ook in goede en minder goede tot slechte instapmomenten. Op dit moment is er sprake van een slecht instapmoment.

Zodra er een dal is (voor mij is dat wanneer de prijzen met minimaal 15% zijn gedaald) stap ik in (als starter).
Nu weiger ik simpelweg te investeren in vastgoed, hoewel ik dat op basis van mijn inkomen wel kan.

15% daling is niet zoveel. Wanneer je vier jaar geleden was ingestapt had je ook op dat niveau kunnen kopen. Overigens ben ik het met je eens dat momenteel instappen niet verstandig is. Degenen die dat doen zullen de verliezers zijn.

quote:

Op vrijdag 11 april 2008 14:22 schreef renegade808 het volgende:

[..]

Laat ik duidelijk maken dat ik absoluut geloof in het investeren in vastgoed. Ik geloof echter ook in goede en minder goede tot slechte instapmomenten. Op dit moment is er sprake van een slecht instapmoment.

Zodra er een dal is (voor mij is dat wanneer de prijzen met minimaal 15% zijn gedaald) stap ik in (als starter).
Nu weiger ik simpelweg te investeren in vastgoed, hoewel ik dat op basis van mijn inkomen wel kan.

Ik hoop dat je bereid bent te wachten, er waren ook mensen die 20 jaar geleden het niet aandurfden omdat het zo duur was en wouden wachten met kopen. Nou die mensen wachten nog steeds.

Hoe oud ben je als ik vragen mag?

Toch was de situatie in 1988 heel wat anders dan tegenwoordig. De betaalbaarheid was veel beter en er was geen creditcrisis in de VS.

Los daarvan: er wordt overal wel beweerd dat huren zo ontzettend duur is, maar zelfs particulier kun je voor ca. 500 euro heel aardig wonen. Dat scheelt wel een slok op je bestedingsruimte tov de som van alle kosten die een koopwoning met zich meebrengt. Wat veel geroepen wordt "Huren is weggegooid geld" etc. stamt nog uit de tijd dat koophuizen 1/4 van de huidige pris hebben. Tegen de huidige verhoudingen is het toch anders.

Een andere factor van belang is hoe de huizenbezitters die verhuizen de markt beschouwen. Wanneer zij deze als gunstig voor verkopers zien zullen ze eerst een ander huis kopen voordat ze hun eigen huis te koop zetten. Maar wanneer het tij keert dan zullen ze eerst hun eigen huis verkocht willen hebben. Dit heeft grote gevolgen voor vraag en aanbod.

quote:

Op vrijdag 11 april 2008 14:45 schreef LXIV het volgende:
Toch was de situatie in 1988 heel wat anders dan tegenwoordig. De betaalbaarheid was veel beter en er was geen creditcrisis in de VS.

Waarom wordt er nou iedere keer gerefereerd aan de kredietcrisis (is trouwens wereldwijd en niet alleen in de VS)? Leennormen waren voor de crisis al aangescherpt en ondanks dat GMAC weg is van de nederlandse markt wegens het grotendeels wegvallen van de securitisatie markt zijn de hypotheekrentes in Nederland niet hard gestegen. Wat is volgens jou dan nu de impact van de kredietcrisis op de nederlandse hypotheekmarkt?

Ik snap dat het gevolgen voor de nederlandse hypotheekverstrekkers heeft, maar zo lang die dat niet doorberekenen aan de consument maakt het niets uit wat er op de kapitaalmarkt gebeurd...

Omdat deze kredietcrisis het vertrouwen van de consument aantast. Een groot deel van de hele markt is natuurlijk niets anders dan perceptie.

De koopkracht of Leenkracht van de huidige groep starters is bedroevend slecht, door studieleningen , lenen.nl en laag netto sallaris

[ Bericht 12% gewijzigd door henkway op 12-04-2008 10:32:51 ]

quote:

Op vrijdag 11 april 2008 13:17 schreef renegade808 het volgende:

[..]

Als de prijzen gaan dalen gaan heel veel mensen inderdaad niet verkopen. Maar omdat de prijzen dalen zien die mensen hun overwaarde als sneeuw voor de zon verdwijnen. Met die overwaarde werd doorgaans flink geconsumeerd: verbouwingen, vakanties, goederen etc. Als die overwaarde er niet meer is, wordt er minder geconsumeerd en zal de economische groei afremmen of zelfs teruglopen. Met als gevolg dat er minder vraag is naar huizen en de prijzen nog verder zakken.

Volgens mij is het al 20 jaar geleden onaantrekkelijk gemaakt om de overwaarde consumptief te verzilveren door het beperken van de renteaftrek over extra opgenomen geld.
Met de bijleenregeling van 2004 is ook de overwaarde bij verkoop vrijwel alleen nog maar bruikbaar voor de aankoop van een volgende eigen woning.
Dus het echte consumeren van overwaarde is m.i. amper aan de orde, in tegenstelling tot in de VS overigens. Er kan hooguit sprake zijn van een psychologische rem op de bestedingen, kan ook grote effecten hebben overigens.

quote:

De vraag voor huizenbezitters is op dat moment hetzelfde als bij alle andere soorten beleggingen: Ga ik verkopen en pak ik mijn winst, of wacht ik tot de boel weer gaat stijgen met als risico dat ik met verlies moet* verkopen?

De eigen woning is voor de overgrote meerderheid van de huizenbezitters vooral een dak boven het hoofd i.p.v. een beleggingsobject. Daarnaast kost verhuizen ook veel geld, dus zo lichtzinnig gaat het in de praktijk niet.

quote:

* Men zal “moeten” verkopen wanneer de bank bijvoorbeeld eist dat een woningbezitter eigen kapitaal inlegt omdat de huidige woning niet meer voldoende onderpand biedt voor de afgesloten hypotheek.

Zo zou het inderdaad kunnen gaan. Maar daarmee zouden de banken zelf de sneeuwbal aan het rollen brengen en uiteindelijk miljarden moeten afschrijven. Zolang je netjes je rente en aflossing kunt betalen zal je niets overkomen als de waarde van je woning onder het verstrekte hypotheekbedrag uitkomt.
[/quote]

quote:

Op vrijdag 11 april 2008 17:32 schreef LXIV het volgende:
Omdat deze kredietcrisis het vertrouwen van de consument aantast. Een groot deel van de hele markt is natuurlijk niets anders dan perceptie.

Misschien dat ik te veel vanuit m'n eigen omgeving redeneer, maar ik ken niemand die zich iets aantrekt van de kredietcrisis bij het kopen van een huis. Ik snap dat het consumentenvertrouwen in principe lager is, maar de starters die ik ken trekken zich er weinig van aan. Betaalbaarheid is echt een veel groter probleem en dat staat redelijk los van de crisis (zo lang de hypotheekrentes niet stijgen).

quote:

Op maandag 14 april 2008 09:35 schreef Waterhouse het volgende:

[..]

Misschien dat ik te veel vanuit m'n eigen omgeving redeneer, maar ik ken niemand die zich iets aantrekt van de kredietcrisis bij het kopen van een huis. Ik snap dat het consumentenvertrouwen in principe lager is, maar de starters die ik ken trekken zich er weinig van aan. Betaalbaarheid is echt een veel groter probleem en dat staat redelijk los van de crisis (zo lang de hypotheekrentes niet stijgen).

Betaalbaarheid is inderdaad het grootste probleem. Wat dat betreft hebben we die kredietcrisis helemaal niet nodig.

Toch geloof ik wel dat de perceptie van de ontwikkelingen op de huizenmarkt een rol speelt. Zuiver rationeel gezien was het voor hele groepen mensen al niet altijd even logisch om te kopen. Bij een laag inkomen is eventuele huursubsidie veel aantrekkelijker dan HRA. Maar het idee van de -steeds sneller- rijdende trein, stap in anders mis je de boot, deed velen toch de stap maar nemen. Desnoods door alle zeilen bij te zetten. Die druk valt weg.
Ten tweede zal wanneer de markt van een verkopersmarkt overgaat in een kopersmarkt, men juist eerst zijn eigen huis verkopen willen voordat men zelf koopt. Dit lijkt irrelevant, maar met een gemiddelde verkooptijd van 120 dagen betekent dit een enorme toename van het aantal te koop staande woningen.

quote:

Ik hoop dat je bereid bent te wachten, er waren ook mensen die 20 jaar geleden het niet aandurfden omdat het zo duur was en wouden wachten met kopen. Nou die mensen wachten nog steeds.

En kijk even 10 jaar verder terug en je ziet dat er eind jaren zeventig een punt geweest is waarop de huizenprijzen zo'n 40-50% gekelderd zijn.

Genoeg makelaars in mijn omgeving die (stilzwijgend) vermoeden dat de komende tijd de prijzen een stukje (10%-15%) gaan dalen. Ook als ik hier in deze buurt kijk, dan staat er 3x zoveel te koop als pakweg een jaar terug.

Ik verwacht ook dat de ECB de refirente over een tijdje gaat verlagen (in navolging van de rest van de wereld, zullen we maar zeggen) dus ik denk dat er een leuke periode aankomt voor zij die een huis willen kopen maar nu nog even afwachten.

En in de ogen van de NVM is íeder moment het uitgelezen moment om een huis te kopen.
Als de rente daalt zijn de huizen opeens betaalbaar geworden, als de rente stijgt dan moet je nog op tijd de hypotheek vastleggen

Er is ook geen/nauwelijks huur-aanbod voor iemand die redelijk verdient/niet in een ghetto wil wonen.
En het HRA/huursubsidie gedrocht zorgt er voor dat een flatje van ¤600 huur (vrije sector) mij de helft kost van een huis van 5-6 ton (¤1200 pmnd. netto aan rente) waar die flat 6 keer in past+ fikse tuin. Voor mij was er op de wat langere termijn geen alternatief voor kopen.

[ Bericht 6% gewijzigd door Hyperdude op 14-04-2008 19:28:42 ]

Het resultaat is dat jonge hoogopgeleidde mensen met studieschuld en al naar het buitenland gaan wegens het ontbreken van woonruimte

quote:

Op woensdag 16 april 2008 09:51 schreef renegade808 het volgende:
Verschillende analisten verwachten een sterkere daling in de huizenprijzen/verkopen a.d.h.v. AEX-trends:

http://www.huizenhype.nl/(...)008-te-optimistisch/

Interessant rapport.

Blijven hopen he

quote:

Op woensdag 16 april 2008 10:34 schreef Slasher het volgende:
Blijven hopen he

Met hopen heeft het niet zo heel veel te maken eigenlijk. Nederland is namelijk niet zo'n bijzonder land dat het staat boven economische 'wetten' die wel voor alle andere landen op deze aardbol gelden. Zelfs al geloven sommigen van wel (het typerende geloof in de eindeloos stijgende winsten dat bij het bubbledenken hoort). Dat geldt dus ook voor ontwikkelingen op een huizenmarkt. Hypes en bubbles kunnen in verschillende landen op verschillende manieren ontstaan, maar uiteindelijk komen ze altijd tot hun einde en loop je tegen de keerzijde op.

Betaalbaarheid is in Nederland de belangrijkste factor, zoals zelfs partijen met grote belangen als de NVM aangeven. Dat probleem zorgde er in de jaren 80 ook voor dat de huizenmarkt leegliep na extreme stijgingen van de prijzen. Toen door de enorm gestegen hypotheekrente, nu door de huizenprijzen zelf. In de jaren 80 was er overigens ook een schaarste aan huizen. Blijkbaar is dat niet voldoende om een stevige correctie in de markt tegen te gaan. Het is trouwens beter dat dat vroeg dan laat gebeurt: des te langer het duurt voordat er een correctie komt, des te groter de brokken.

Dat je eerder iets opmerkte over mensen die al 20 jaar wachten op een goede prijs voor een huis, was niet zo erg snugger. Het was juist 20 jaar geleden net de periode dat de huizenprijzen enorm gekelderd waren en weer terug waren gekomen op het niveau van meer dan 10 jaar daarvoor. De tijd van prima prijsjes dus.

Betaalbaarheid staat inderdaad onder druk, maar de prijzen zullen denk ik niet dalen maar ook niet meer veel stijgen, daarvoor is de aanwas van nieuwbouwwoningen nog te weinig

quote:

Op vrijdag 18 april 2008 10:11 schreef renegade808 het volgende:

[..]

Als de huizenprijzen zoals jij denkt praktisch gelijk zullen blijven, dan dalen ze dus. De inflatie gaat namelijk richting de 3% per jaar. -3% rendement op een belegging op jaarbasis is niet bepaald aantrekkelijk.

Ja, maximaal. Want in tegenstelling tot de rest der wereld is Nederland inmuum voor de huizencrash:

quote:

Dublin - De Nederlandse huizenmarkt heeft zich staande gehouden, maar andere landen volgen het voorbeeld van de Verenigde Staten. Van het Ierse platteland tot de Spaanse kust en van de Baltische havensteden tot in het noorden van India dalen de prijzen voor vastgoed. De malaise raakt niet alleen de huizenmarkt, maar ook de werkgelegenheid.

In landen als Ierland, Spanje en het Verenigd Koninkrijk, waar de huizenprijzen de laatste tien jaar omhoog zijn geschoten, maakt de vastgoedmarkt een pijnlijke val door. Analisten van de huizeneconomie voorspellen dat sommige landen, zoals Ierland, een nog pijnlijker prijsval staat te wachten dan de Verenigde Staten. Zelfs een algehele economische krach wordt door hen niet uitgesloten.

(volkskrant vandaag)

Hoe is het toch mogelijk. Want nergens is de hypotheekquote (hypotheekschuld tov inkomen) zó hoog als in Nederland. Bijna nergens anders zijn woningen zó onbetaalbaar als in Nederland (8xbruto-modaal), en nergens is de prijs-kwaliteitsverhouding ook maar een beetje zo slecht als in Nederland (in de VS kreeg je op de top van de markt voor $230.000 nog altijd een villa met zwembad, hier niks.)
Gelukkig maar dat Nederland op wonderbaarlijke manier nooit getroffen kan en zal worden! Ik denk dat je maar zoals het NVM al zegt snel moet investeren! De rente zou immers kunnen stijgen!

Oh, en verder zijn wij als NL natuurlijk volledig autarkisch en compleet onafhankeljk van export. Dus wat er in de rest van de wereld gebeurt is eigenlijk voor Nederland helemaal niet van belang. Gelukkig maar!