Huizenverkopen en -prijzen-topic

Laten we het hopen.

Er zijn zo weinig aanbod er kunnen er niet meer verkocht worden .

Die 38% is wel een cijfer tov december-07. Ik weet niet hoe de seizoenstrend is, maar kan me voorstellen dat er in jan minder wordt verkocht dan in dec. Neemt overigens niet weg dat ten opzichte van een jaar geleden de daling 9% is.

En in februari stijgt het weer met 40% en lullen we nergens meer over.

En waarom stijgen de prijzen dan weer x procent boven de inflatie dit jaar? Worden we collectief genaaid door makelaars?

quote:

Op donderdag 21 februari 2008 20:48 schreef ruud.nl het volgende:
Laten we het hopen.

Ik vraag me dan af: waarom?

quote:

Op donderdag 21 februari 2008 20:57 schreef Sam_Raimi het volgende:
En waarom stijgen de prijzen dan weer x procent boven de inflatie dit jaar? Worden we collectief genaaid door makelaars?

Als mensen een bepaalde prijs betalen, dan is dat toch marktconform of mis ik iets? Dat heeft nogal weinig met een makelaar te maken.

Maar goed: de TT is nogal suggestief, aangezien het genoemde percentage 9,14 zou moeten zijn. (seizoensinvloeden, al jaren is het zo dat er in januari minder woningen dan in december verkocht worden)

quote:

Op donderdag 21 februari 2008 20:58 schreef Five_Horizons het volgende:

[..]

Ik vraag me dan af: waarom?

Ik heb het idee in m'n hoofd dat de huizenprijzen hierdoor zullen dalen, maar dat zal dan weer als gevolg hebben dat mensen langer in hun huizen blijven wonen.

Kunnen we over 10 jaar een woning tegen een normale prijs kopen?

quote:

Op donderdag 21 februari 2008 21:09 schreef renegade808 het volgende:
Als er minder vraag is naar huizen zal de economie op den duur ook gaan haperen. Zeker als de rente omhoog gaat door inflatie. En dat zorgt er weer voor dat mensen lastiger geld kunnen lenen, wat de huizenprijzen nog verder zal doen dalen. We gaan een interessante tijd tegemoet.

Al vele jaren zijn er roepterts die roeperen dat 'morgen de huizen markt instort'.

Eerst zien dan geloven. En als je wat verder had gezocht had je mischien wel grotere schommelingen in de verkoop van huizen gevonden.

quote:

Al vele jaren zijn er roepterts die roeperen dat 'morgen de huizen markt instort'.

Renegade heeft recent wel vaker dit soort doomtopics geopend, meestal worden z'n argumenten vrij snel onderuit geveegd, da's hier ook alweer voor 'n belangrijk deel gebeurd.

quote:

Op donderdag 21 februari 2008 21:03 schreef ruud.nl het volgende:

[..]

Ik heb het idee in m'n hoofd dat de huizenprijzen hierdoor zullen dalen, maar dat zal dan weer als gevolg hebben dat mensen langer in hun huizen blijven wonen.

Precies: Als ik niet voor mijn woning krijg wat ik ervoor zou willen hebben of dat ik dan een restsschuld zou overhouden, dan blijf ik zitten waar ik zit. Dat heeft dan tot gevolg dat het aanbod afneemt.

Het zou best kunnen dat prijzen tijdelijk dalen, door bijvoorbeeld een rentestijging, maar het afgelopen jaar zijn de rentes zeker met 20% gestegen (1 á 1,5%-punt). De huizenprijzen zijn niet gedaald, maar alleen maar minder gestegen. Er zit dus niet zoveel korrelatie tussen rentestanden en huizenprijzen. De elasticiteit is dusdanig, dat dat effect pas merkbaar wordt als de rentes richting de 10% gaan.

Het feit dat er momenteel wat lastig wordt gedaan m.b.t. maximaal te verstrekken hypotheken (wat ik echt onzinnig vindt: als je op basis van je salaris 200.000 euro kan lenen, zegt dat niets over je maandlasten. Je hypotheek kan dan grotendeels aflossingsvrij zijn met lagere lasten of een volledig afgedekte spaarhypotheek met flink hogere lasten. Blijkbaar zijn beide maandlasten acceptabel, dus zou je ook een hoger bedrag kunnen lenen, maar dan wel een groter stuk aflossingsvrij.

Voorbeeld:

Op basis van inkomen maximaal te krijgen: 200.000 á 5% rente = 10.000 bruto

Volledig aflossingsvrij: netto ongeveer 6100 per jaar
Volledig spaar: 6100 + 3000 euro spaarpremie = 9100 euro netto

Dan zou je in theorie dus ook een volledig aflossingsvrije hypotheek van (9100/61*100 = 14918 rente)
14918 / 5% * 100 = 298.360 kunnen hebben.

Let wel: dit zijn voorbeeld getallen en niet realistisch, maar het gaat me om het principe van de krankzinnigheid van de huidige normen.

quote:

Op donderdag 21 februari 2008 22:11 schreef Five_Horizons het volgende:

[..]
Het feit dat er momenteel wat lastig wordt gedaan m.b.t. maximaal te verstrekken hypotheken (wat ik echt onzinnig vindt: als je op basis van je salaris 200.000 euro kan lenen, zegt dat niets over je maandlasten. Je hypotheek kan dan grotendeels aflossingsvrij zijn met lagere lasten of een volledig afgedekte spaarhypotheek met flink hogere lasten. Blijkbaar zijn beide maandlasten acceptabel, dus zou je ook een hoger bedrag kunnen lenen, maar dan wel een groter stuk aflossingsvrij.

Je gaat hier dan wel voorbij aan het feit dat de bank extra zekerheid haalt uit de aflossingen. De bank maakt gewoon een afweging van wat ze belangrijker vinden; 1. jou zo veel mogelijk laten lenen (en wat meer rente innen) of 2. jou wat laten aflossen (en zo meer zekerheid te hebben). Bij optie 2 hoeft als jij je hypotheek niet meer kan betalen het huis nog maar de waarde van de lening min je gespaarde geld op te brengen, bij optie 1 moet het de waarde van de lening opbrengen.

De bank houdt er trouwens over het algemeen niet van om boven de executiewaarde te financieren. En aangezien zeker starters vaak volledig met een hypotheek financieren, hebben die een lening van al gauw 120% van de executiewaarde (executie waarde ~90% van aankoopwaarde + 10% kosten koper). Het verschil tussen het geleende bedrag en de executiewaarde willen ze graag zo goed mogelijk overbruggen, vaak met verzekeringen.

quote:

Op donderdag 21 februari 2008 20:48 schreef ruud.nl het volgende:
Laten we het hopen.

Want? Dan kan je eindelijk je huurhuisje op 15 hoog verlaten?

quote:

Op vrijdag 22 februari 2008 09:12 schreef Waterhouse het volgende:

[..]

Je gaat hier dan wel voorbij aan het feit dat de bank extra zekerheid haalt uit de aflossingen. De bank maakt gewoon een afweging van wat ze belangrijker vinden; 1. jou zo veel mogelijk laten lenen (en wat meer rente innen) of 2. jou wat laten aflossen (en zo meer zekerheid te hebben). Bij optie 2 hoeft als jij je hypotheek niet meer kan betalen het huis nog maar de waarde van de lening min je gespaarde geld op te brengen, bij optie 1 moet het de waarde van de lening opbrengen.

De bank houdt er trouwens over het algemeen niet van om boven de executiewaarde te financieren. En aangezien zeker starters vaak volledig met een hypotheek financieren, hebben die een lening van al gauw 120% van de executiewaarde (executie waarde ~90% van aankoopwaarde + 10% kosten koper). Het verschil tussen het geleende bedrag en de executiewaarde willen ze graag zo goed mogelijk overbruggen, vaak met verzekeringen.

Nee. Een hypotheekverstrekker wil vaak hooguit het deel boven de executiewaarde afdekken. Verder heeft men geen eisen. Dan gaat mijn voorbeeld dus nog steeds op, aangezien 2 ton volledig afgedekt en 2,5 ton met alleen dekking boven de executiewaarde niet verschillen in maandlast (die 2,5 ton is nog steeds goedkoper, gok ik)

Dan blijft mijn mening nog steeds overeind. Die opgelegde norm is belachelijk. Men zou moeten kijken naar wat men kan besteden, in plaats van star naar het inkomen te kijken. (dat is namelijk een levensgroot verschil)

quote:

Op donderdag 21 februari 2008 20:59 schreef Five_Horizons het volgende:

[..]

Als mensen een bepaalde prijs betalen, dan is dat toch marktconform of mis ik iets? Dat heeft nogal weinig met een makelaar te maken.

Zo lang we HRA hebben is de markt sowieso verziekt.

quote:

Op vrijdag 22 februari 2008 09:57 schreef ErikT het volgende:

[..]

Zo lang we HRA hebben is de markt sowieso verziekt.

En afschaffing daarvan gaat de markt herstellen?

quote:

Op vrijdag 22 februari 2008 09:52 schreef Five_Horizons het volgende:

[..]

Nee. Een hypotheekverstrekker wil vaak hooguit het deel boven de executiewaarde afdekken. Verder heeft men geen eisen. Dan gaat mijn voorbeeld dus nog steeds op, aangezien 2 ton volledig afgedekt en 2,5 ton met alleen dekking boven de executiewaarde niet verschillen in maandlast (die 2,5 ton is nog steeds goedkoper, gok ik)

Tweede alinea was meer bedoeld als aanvullende illustratie van het feit dat banken het liefst zekerheid willen. Eerste alinea staat nog steeds; aflossen biedt de bank zekerheid.

quote:

Op vrijdag 22 februari 2008 09:52 schreef Five_Horizons het volgende:

Dan blijft mijn mening nog steeds overeind. Die opgelegde norm is belachelijk. Men zou moeten kijken naar wat men kan besteden, in plaats van star naar het inkomen te kijken. (dat is namelijk een levensgroot verschil)

Er wordt gekeken naar je inkomen en aan de hand daarvan wordt met een vaste afslag bepaald wat je te besteden hebt. De hypotheekverstrekker heeft namelijk geen zin om aan de hand van jouw Albert Heijn bonnetjes en T-mobile facturen te bepalen wat je te besteden hebt en helaas komt het dan allemaal wat laag uit. Ik ben zeker met je eens dat er vaak meer ruimte is, maar die norm is niet alleen ingesteld om je maandlasten draagbaar te houden. Het gaat ook om het risico dat je in de problemen komt als je huis verkocht moet worden.

Maar goed, beetje OT en eigenlijk baal ik als starter net zo hard van die norm als jij

quote:

Op vrijdag 22 februari 2008 10:04 schreef Five_Horizons het volgende:

[..]

En afschaffing daarvan gaat de markt herstellen?

Dan krijg je iig minder onrealistische prijzen. Door de krapte op de woningmarkt zullen de prijzen nog steeds hoog zijn, maar niet zo belachelijk.