Koper woning komt verplichtingen niet na!

Boete is wat anders dan schade verhalen. Een boete voor door rood licht rijden krijg je ook niet omdat de staat schade lijdt, maar omdat je het gewoon niet moet doen, en als je het wel doet, mag je dokken.

quote:

Op vrijdag 17 augustus 2007 22:12 schreef Nachtdier het volgende:

[..]

Verklaar dat idee eens? Waarom zou ik het bij voorbaat al voor de kopers opnemen?

Nee, ik neem het niet voor de kopers op. Die zijn laks en fout geweest dus die hebben een probleem. Maar om dan gelijk die 10% van de koopsom te eisen, desnoods via de rechter en via beslaglegging en al, dat vind ik ver gaan. Je hebt het dan al snel over een jaarsalaris vermoed ik en ik denk niet dat de schade voor TS zo groot is.

TS loopt schade op, en volkomen terecht dat ie die schade vergoed wilt zien. Maar niet opeens x keer zoveel. Ik kan me niet voorstellen dat de schade 10% van de koopsom bedraagt namelijk. Dat ze er niet zomaar mee wegkomen vind ik volkomen terecht. Dan hadden ze maar beter moeten nadenken.

That's my opinion. Het lijkt op profiteren van met als doel financieel gewin van TS. Logisch, want hij schiet er mee in.
Maar aan de manier waarop TS zich opstelt krijg ik echter meer het idee dat TS hiervan ernstig wil profiteren, omdat het nu eenmaal is vastgelegd op papier.

Je bent een nobel persoon. Maar geloof mij nou maar: Als de kwestie andersom is, aarzelt niemand om TS voor die 10% te naaien. In dit soort zaken is edelmoedigheid dom. De kopers wisten waarz e aan begonnen. Het contract is ze uitgelegd bij het tekenen (als het goed is), dus ze kenden de risico's. Er zijn voldoende uitweggetjes tussendoor als je de boel niet rondkrijgt. Maar als je de boel niet rondkrijgt en gewoon op zijn beloop laat, dan zou TS gek zijn als ie NIET de contractuele boete zou opeisen.

Houd er wel rekening mee dat een rechter die 10% niet hoeft toe te wijzen. Wij hadden in het huurcontract met onze huurders ook een bepaalde boete staan onder bepaalde voorwaardes. Theoretisch gezien hadden we recht op dat geld maar de rechter vond het uiteindelijk toch niet nodig om dat toe te wijzen.

quote:

Op vrijdag 17 augustus 2007 16:46 schreef Argento het volgende:

[..]

Ik ben niet zo thuis in deze materie (ofschoon ik net een huis verkocht en gekocht heb) maar is dit werkelijk waar? Bestaat er een rechtsregel op grond waarvan TS zijn huis niet nu al (weer) in de verkoop mag gooien? Er bestaan rechtsregels over de levering terwijl er al een eerdere leveringsverplichting bestaat (de levering is in principe geldig, maar er ontstaat een schadevergoedingsverplichting jegens degene met de oudere aanspraken op levering), maar een huis te koop zetten houdt niets meer in dan de uitnodiging tot het doen van een bod. Dat staat nog erg ver van levering verwijderd.

Dat koper zijn verplichtingen niet op tijd nakomt, leidt niet tot het automatisch ontbinden van de overeenkomst. De leveringsplicht blijft bestaan, maar verkoper hoeft pas te leveren als koper aan de verplichting voldaan heeft. Verkoper moet koper in de gelegenheid stellen alsnog aan de verplichtingen te voldoen, en in gebreke stellen als koper dan nog niet de verplichtingen nakomt, met als duidelijke consequentie dat verkoper ervanuit gaat dat bij het niet nakomen van afgesproken verplichtingen voor een bepaald moment, de koper de overeenkomst wenst te ontbinden.
Verkoper heeft een probleem, omdat koper voor langere tijd in het buitenland verblijft. Koper heeft echter een zaakwaarnemer aangesteld. In gebreke stelling kan via de zaakwaarnemer.

quote:

Op vrijdag 17 augustus 2007 22:18 schreef Lord_Vetinari het volgende:

[..]

Je bent een nobel persoon. Maar geloof mij nou maar: Als de kwestie andersom is, aarzelt niemand om TS voor die 10% te naaien.

Wat precies de reden is dat TS niet te hard van stapel moet lopen. De snelheid waarmee TS meent recht te hebben op de boete, doet in ieder geval vermoeden dat TS niet ter goeder trouw handelt, in juridische zin

Wat nou "niet ter goeder trouw"? Hoe zou jij het vinden als er al die tijd mooi weer wordt gespeeld en als het puntje bij paaltje komt blijkt dat de koper van geen enkele financiele instelling een offerte kan krijgen, althans dat beweert de boekhoudster. Als er in deze iemand niet ter goeder trouw heeft gehandeld is het de koper wel.

quote:

Op vrijdag 17 augustus 2007 22:32 schreef Inekris het volgende:

[..]

Wat precies de reden is dat TS niet te hard van stapel moet lopen. De snelheid waarmee TS meent recht te hebben op de boete, doet in ieder geval vermoeden dat TS niet ter goeder trouw handelt, in juridische zin

Volgens mij doet goede trouw, in juridische zin, helemaal niet ter sprake. TS en wederpartij hadden een afspraak en wederpartij komt die afspraak niet na, klaar. Je hoeft niet te goeder trouw te zijn om aanspraak te maken op een boetebeding. Los van het feit dat ik niet snap waarom TS niet te goeder trouw zou zijn, als het in casu relevant was. Hij is misschien niet soft, maar hij speelt het spel volgens de regels. Waar kwader trouw dan vandaan zou moeten komen is mij een raadsel.

interessant topic, een collega van me zit in eenzelfde soort situatie.

quote:

Op vrijdag 17 augustus 2007 22:36 schreef Meneermax het volgende:Als je netjes binnen de termijnen werkt is het ook weer niet goed?

Nou ja, het is gewoon zo dat 'men' nogal makkelijk is als het om jouw geld gaat. Het is hardstikke makkelijk om een ander een gemene onaardige rotzak te noemen als jij zelf niet zit met de financiėle consequenties en heel makkelijk om over internet de nobele ridder uit te hangen ['ik zou dat nooooit doen'.... sure )

quote:

Op vrijdag 17 augustus 2007 22:30 schreef Inekris het volgende:

[..]

Dat koper zijn verplichtingen niet op tijd nakomt, leidt niet tot het automatisch ontbinden van de overeenkomst.

Dat zeg ik ook niet, maar het bestaan van de ene verkoopovereenkomst hoeft de verkoper op zichzelf niet te beletten dezelfde zaak aan iemand anders te verkopen of in ieder geval daartoe onderhandelingen te starten, voorzover de bewuste zaak nog aan niemand geleverd is. Zoals gezegd, dat kan leiden tot schadeplichtigheid voor de verkoper, maar er bestaat m.i. geen rechtsregel op grond waarvan TS niet vannacht nog zijn huis wederom te koop zou mogen zetten.

quote:

Op vrijdag 17 augustus 2007 22:32 schreef Inekris het volgende:

[..]

Wat precies de reden is dat TS niet te hard van stapel moet lopen. De snelheid waarmee TS meent recht te hebben op de boete, doet in ieder geval vermoeden dat TS niet ter goeder trouw handelt, in juridische zin

en wat zou dat? Dat TS voortvarend gebruik maakt van zijn rechten en bij de eerste gelegenheid aanspraak maakt op betaling van de boete en de schadevergoeding, doet niets af aan die rechten. Bovendien heeft TS wel degelijk concreet en reeel belang bij slagvaardigheid. Hij moet zo snel mogelijk alsnog van zijn huis af en dat betekent zo snel mogelijk in zee met kopers die wel financieel voldoende draagkrachtig zijn. Inmiddels mag TS er vanuitgaan dat de huidige kopers die draagkracht niet hebben, zij hebben dat notabene zelf verklaart. Geen wonder dat TS niet wacht met ingebrekestellingen maar zo snel mogelijk formeel van deze 'kopers' verlost wil zijn.

quote:

Op vrijdag 17 augustus 2007 23:53 schreef Argento het volgende:
Dat zeg ik ook niet, maar het bestaan van de ene verkoopovereenkomst hoeft de verkoper op zichzelf niet te beletten dezelfde zaak aan iemand anders te verkopen of in ieder geval daartoe onderhandelingen te starten, voorzover de bewuste zaak nog aan niemand geleverd is.

Opnieuw te koop aanbieden kan, nieuwe onderhandelingen starten kan ook, maar daadwerkelijk aan iemand anders verkopen kan (nog) NIET. Er is immers nog steeds een koopovereenkomst waarbij de koper weliswaar in verzuim is, maar die nog niet ontbonden is. Levering staat hier ook los van, niet leveren (of beter: niet afnemen) ontbindt de oude koopovereenkomst nog niet.

quote:

Op zaterdag 18 augustus 2007 00:18 schreef Meneermax het volgende:
klopt dus onderhandelen ook niet. Want wat als ik overeenstemming bereik? dan zit ik in feite al mondeling vast aan verkoop.

Nee. Vragen en laten zijn 2 dingen.

Ook al zou een volgende koper bereid zijn je de vraagprijs te bieden, dan hoef je het huis nog steeds niet te "laten". Zolang jij niet "verkocht" (of woorden van die strekking) hebt gezegd, en ook geen handen hebt geschud, is er nog geen nieuwe koopovereenkomst tot stand gekomen.

Het staat je dus altijd vrij een bod in beraad te houden.

quote:

Op zaterdag 18 augustus 2007 00:06 schreef r_one het volgende:

[..]

Opnieuw te koop aanbieden kan, nieuwe onderhandelingen starten kan ook, maar daadwerkelijk aan iemand anders verkopen kan (nog) NIET. Er is immers nog steeds een koopovereenkomst waarbij de koper weliswaar in verzuim is, maar die nog niet ontbonden is. Levering staat hier ook los van, niet leveren (of beter: niet afnemen) ontbindt de oude koopovereenkomst nog niet.

Dat is onzin... Zolang TS nog niet geleverd heeft kan hij verkopen wat hij wil, dat kan schadeplichtigheid opleveren, maar dat is niet relevant voor de vraag an sich of hij nu al kan verkopen.

quote:

Op zaterdag 18 augustus 2007 00:06 schreef r_one het volgende:
Opnieuw te koop aanbieden kan, nieuwe onderhandelingen starten kan ook, maar daadwerkelijk aan iemand anders verkopen kan (nog) NIET.

quote:

Op zaterdag 18 augustus 2007 01:38 schreef Diederik_Duck het volgende:
Dat is onzin... Zolang TS nog niet geleverd heeft kan hij verkopen wat hij wil, dat kan schadeplichtigheid opleveren, maar dat is niet relevant voor de vraag an sich of hij nu al kan verkopen.

Definieer: "kan"

quote:

Op zaterdag 18 augustus 2007 01:38 schreef Diederik_Duck het volgende:

[..]

Dat is onzin... Zolang TS nog niet geleverd heeft kan hij verkopen wat hij wil, dat kan schadeplichtigheid opleveren, maar dat is niet relevant voor de vraag an sich of hij nu al kan verkopen.

Hij kan niet alleen verkopen wat hij wil hij kan ook leveren wat hij wil.

Koper 1 komt met de verkoper overeen dat hij zijn huis koopt voor een X bedrag. Verkoper gaat daarna in onderhandeling met koper 2. Dat leidt tot een hoger bedrag. Verkoper levert de woning aan koper 2. Koper 1 maakt natuurlijk aanspraak op levering, maar aangezien de gekochte zaak al aan iemand anders is geleverd, rest hem slechts een vordering tot schadevergoeding.

Ik hou een slag om de arm, want zo gaat het bij roerende zaken, niet registergoederen. Ik weet bijvoorbeeld niet of een notaris, alvorens aan de levering mee te werken, nagaat of er terzake die woning sprake is van oudere rechten op levering. Ik weet dat de notaris nagaat of de woning vrij is van beperkte rechten, maar een recht op levering is geen beperkt recht.

Maar in principe kan TS met de woning doen en laten wat hij wil, maar loopt hij (slechts in theorie) de kans dat hij schadeplichtig wordt jegens de eerste kopers.

quote:

Op zaterdag 18 augustus 2007 01:43 schreef r_one het volgende:

[..]


[..]

Definieer: "kan"

kan in de zin van 'mag' in de zin van 'is bevoegd'

quote:

Op zaterdag 18 augustus 2007 08:57 schreef Meneermax het volgende:
Naja, ook een stukje goed nieuws...de mensen die eerder een lager bod hadden gedaan dan de huidige kopers van ons huis zijn terug in de race. Met een beetje geluk zijn wij het huis snel kwijt. Verandert wat mij betreft echter niets aan de vordering op de eerste kopers. Ik moet immers, zelfs al zou de woning per dezelfde datum als bij vorige kopers geleverd worden, toch weer risico lopen dat de nieuwe kopers de centen ook niet bij elkaar krijgen.
Dus zelfs als alles nu goed gaat ben ik van plan om door te zetten, hoewel ik mij goed kan voorstellen dat de rechter dan (flink?) zal matigen. Ik wil nu gewoon mijn gelijk, klaar, uit.

Het gaat om de kosten die je maakt en daarbij komend het ongemak. Een rechter zal iha een lager vergoeding toekennen als jij het huis op de zelfde datum mag leveren. Pas btw op met onderhandelen. Als jij een bod neerlegt en iemand gaat daaop in, dan heb je het huis verkocht, maar je kan niet 2x leveren dus zou de originele koop alsnog doorgaan, dan werkt die 10% jouw kant op,

Formeel kun je dus niks totdat het contract ontbonden is, en daarvoor moet je eerst in gebrekestellen en de procedures doorlopen.

quote:

Op zaterdag 18 augustus 2007 10:04 schreef ArnoKlaassen het volgende:

Pas btw op met onderhandelen. Als jij een bod neerlegt en iemand gaat daaop in, dan heb je het huis verkocht, maar je kan niet 2x leveren dus zou de originele koop alsnog doorgaan, dan werkt die 10% jouw kant op,

Dit is dus onzin. Bij koop/verkoop van huizen tussen particulieren kan er alleen schriftelijk tot verkoop worden overgegaan. Dit om zulk soort problemen als de TS nu heeft bewijsbaar te maken voor een onafhankelijke derde (bijv. de rechter).

quote:

Op donderdag 16 augustus 2007 11:31 schreef Meneermax het volgende:

[..]

Nee, ik ga lekker niets doen. Dat ik opnieuw mijn woning in de verkoop moet gooien, extra lasten heb, gewoon een rechtsgeldige overeenkomst met ze had, zij ontzettend laks bezig zijn geweest is mijn risico wil je zeggen?
Stel dat jij een arbeidsovereenkomst hebt voor een jaar, die na een jaar stilzwijgend wordt verlengd. Als jouw baas dan na het verlopen van dat jaar gaat zeiken dan pik je dat toch ook niet? Gaat hier wel om 30.000 euro plus schade maat!

ho pas op, je kunt niet verkopen zonder ontbinding! de overeenkomst is immers reeds tot stand gekomen, dat overdracht nog niet plaats heeft gevonden en de betalingsverplichting niet wordt nagekomen doet hier niets aan af.

bel eerst even je rechtsbijstandsverzekering.